أكد الدكتور وليد عبد العال، مدير عام شركة الرويس العالمية للتطوير العقاري، أن العمل جار على قدم وساق لإنهاء الدراسات الميدانية ودراسات الجدوى الخاصة بالتعويضات، التي يجب الانتهاء منها قبل البدء في تطوير حي الرويس.
وأوضح عبد العال لـ«الشرق الأوسط» في حوار مطوّل معه من جدة، أن الشركة ستتيح للراغبين من ملاك عقارات حي الرويس الانخراط في شراكة مع الشركة أو الحصول على مقابل مالي كتعويض عن أملاكهم، مشيرا إلى أن عمليات المسح السكاني والاجتماعي قائمة. وبين العبد العال أن الاحصاءات المبدئية كشفت أن نحو 34 ألف نسمة يقطنون حي الرويس، 70 في المائة منهم من الأجانب المقيمين, مشيرا الى انه لن تكون هناك أزمة سكن في جدة نتيجة تطوير الحي, وجدة تستوعب أعداد أكبر فإلى تفاصيل الحوار:
* ما هي الرؤية والفكرة التي تعملون عليها لتطوير حي الرويس الشعبي؟
- مشروع تطوير منطقه الرويس جزء من مشروع تطوير الأحياء العشوائية بمنطقة مكة المكرمة، بمبادرة كريمة من أمير المنطقة لمعالجة الأحياء العشوائية ليس في جدة فقط، إنما في كافة محافظات منطقة مكة المكرمة، وحظي المشروع بمباركة خادم الحرمين الشريفين، ووضعت له المراجع التنظيمية للتعامل مع جميع مراحل المشروع، من أهمها وضع لائحة تطوير الأحياء العشوائية، التي أوضحت الإطار التنظيمي والتطويري للتعامل مع الأحياء العشوائية بمنطقة مكة المكرمة، وهذه هي المستند الأساسي الذي يرجع له في جميع مراحل مشروع تطوير المناطق العشوائية. وبصفة عامة كانت البداية بإعلان عن المشروع، والإعلان كان تجاوبا مع قرار وزير الشؤون البلدية والقروية بالموافقة ببدء إجراءات نزع الملكية، وكان من ضمن ما صاحب القرار دعوة الملاك لتقديم وثائق ملكياتهم للأمانة، ونحن نطمح إلى أن تكون رسالة المشروع للملاك والسكان واضحة، بحيث يكون تجاوبهم على قدر المعلومات التي تصل إليهم. والحمد الله بدأ التجاوب ونطمع في أن يكون عدد الملاك الذين يقبلون على تقديم وثائق ملكياتهم في تزايد، وحين اكتماله سيكون هناك صورة أوضح عن المشروع، ويتزامن مع بدئنا بالمسح العقاري الذي بدأ منذ فترة سابقة. علما بأن المسح من خارج الأملاك انتهى الآن، وهناك فرق ميدانية بدأت تعمل على رفع مساحي من داخل المباني، وتعتبر شيئا بسيطا لانها لا تتطلب سوى الدخول للموقع؛ لتحديد أبعاده والتأكد من أبعاد العقار نفسه، بحيث تكون تفاصيل ومساحة كل عقار واضحة حسب ما هو موجود على الطبيعة. وهناك بالفعل تجاوب من الملاك لإتاحة الفرصة للمسح. وقد بدأنا أعمال وضع المخطط العام، وهذا المخطط هو الركيزة الأساسية للمشروع؛ لأنه سيضع التصور لما ستكون عليه المنطقة مستقبلا، والآن يتم إعداده وتطويره بالتنسيق الكامل مع شركة جدة وأمانة محافظة جدة، بحيث يتم في المخطط أخذ كافة الاعتبارات.
* ما هي أبرز الصعوبات التي واجهتكم أوتتوقعون مواجهتها مستقبلا؟
- في البداية لا بد من معرفة أن هذه المشاريع جديدة، ولم يتم التعامل معها سابقا بشكل متكامل كما نحن عليه الآن، وبطبيعة الحال كلما تتقدم خطوة تجد أننا في حاجة لإيضاح المشروع بشكل كامل، ونحن نواجه مشكلة بسيطة في محدودية من تقدموا بأوراق التملك على عكس ما توقعنا، لكن أتوقع أن ذلك بسبب نقص المعلومة، فالجميع يتخيل أننا نتسلم الصكوك منهم، ونطالبهم بإخلاء مساكنهم، وفي الحقيقة ما نقوم به هو تسجيل البيانات للعقار والمالك، ومعرفة خصائص العقارات والمساعدة لوضع التقييم الصحيح للعقار فقط في هذه المرحلة، وبحسب المسح وجد أن فئة كبيرة من سكان المنطقة هم من أصحاب الدخل المحدود، وإذا رجعنا إلى الملاك نجد ان نسبة الملاك الساكنين في منازلهم فئة قليلة جدا، بطبيعة الحال هناك فئات تتطلب الدعم، خاصة عند البدء في أعمال الإزالة والإخلاء. ويتم التعامل مع ذلك كقضية اجتماعية، وهم فعلا أناس يحتاجون للدعم والحصول على السكن البديل، وهذه الفئة يتم التعامل معها بقدر حاجيتها.
* ماذا عن السكان كيف سيتم التعامل معهم؟ وما هو مصيرهم سواء أثناء أو بعد التطوير؟
- هناك لجان كونت للتعامل مع موضوع العشوائيات بتوجيه من أمير المنطقة، منها اللجنة الفنية واللجنة الأمنية واللجنة الاجتماعية، ونحن نقوم بالحصر وتقديم المعلومات، وبالتالي توضيح الدعم المطلوب والتكاتف معها؛ لإيجاد الحلول المناسبة للسكان المحتاجين، فالعدد الذي أحصيناه في المنطقة للسكان بين أن 34 ألف شخص يقطنون المنطقة 70 في المائة منهم من المقيمين، ووفق المعلومات المتاحة تعتبر العشوائيات موطنا لمخالفي نظام الإقامة، وهذا لا يقلل أهمية الحاجة الاجتماعية والوضع الاجتماعي للبعض الآخر، وهو ما سيتم التعامل معه وفق الظروف، والفئة المحتاجة ستكون قليلة، والملاك المقيمون في مساكنهم قليلون جدا، وهو ما سيحد من المشكلة، ولكن وضع الحلول مطلب لا جدال عليه.
* وما هو الجزء الذي تم تنفيذه من خطة عملكم حتى الآن؟
- بدأنا بعملية المسح السكاني والاجتماعي وانتهينا منها، وبدأنا الآن برصد المشاكل من مخرجات الدراسة الاجتماعية وعرضها على اللجنة الاجتماعية لاحقا؛ ليتم الأخذ بالحلول للفئة المحتاجة، كما انه لا بد من الإشارة إلى أن القصد من المشرع هو دعوة الملاك للمساهمة في المشروع، وهي فرصة لتعاظم رؤوس الأموال القائمة التي ستتعاظم مع تقدم المشروع، وهي فرصة لمن يستطيع أن يجد السكن البديل، وفرصة الملاك كبيرة عن غيرهم للدخول كمساهمين بحكم وجودهم في المنطقة، ومن أراد الحصول على التقدير نقدا أيضا فمتاح له ذلك، فهناك خيارات للسكان لاختيار المناسب حسب ظروفهم.
* كم عدد المتقدمين بوثائق تثبت ملكياتهم إلى الآن؟
- العدد عند الأمانة والفترة 60 يوما ونحن ننتظر، والملاحظ أن العدد مبدئيا قليل وأعتقد أن المشكلة في المعلومة، والفكرة الصحيحة التي تجبر السكان على التجاوب وعلى الجميع معرفة أن المشروع صادر من الدولة وليس من الشركة، وهي مكلفة من الدولة لتطوير المنطقة بالشراكة معها، ممثلة في شركة جدة، وهي بادرة قد تكون نادرة في تطوير الأحياء العشوائية، ويعود الفضل إلى أمير المنطقة لوضع الإطار المناسب لتحريك تطوير المناطق العشوائية، وإلا لو رجعنا إلى التجارب السابقة في تطوير المناطق العشوائية لظلت كما هي، بالعكس تكاثرت والآن يوجد في جدة 54 حيا عشوائيا إذا ما تم التعامل معها بالشكل الجيد من البداية.
* 34 ألف ساكن في حي الرويس؟ ألا تعتقدون أنكم بحاجة إلى خطة لإخلائهم عند بدء تنفيذ المشروع؟
- في الحقيقه طُلب من المطور إعداد جدول زمني للإخلاء والتطوير من الجدول نفسه، وسيتم الإخلاء على مراحل المخطط، لكننا لم ننته منه بعد، وفي كل مرحلة سيتم فيها إخلاء عدد معين من السكان، ومع تقدم المشروع ستكون المنطقة خاضعة للتطوير تماما، وبناء على نظام نزع الملكيات وتطوير العشوائيات تعطى فترة من 6 أشهر إلى سنة للإخلاء، وهي تعتبر مهلة كافية وستجعل عملية الإخلاء سهلة وسلسة، إضافة إلى ذلك مفهوم المشروع موجود عند السكان، وهناك تهيئة مبدئية، وعمليات الإخلاء لن تتم ولن يتم الإعلان عنها لحين الانتهاء من المخطط العام للمشروع.
* أين سيذهب السكان، خصوصا وسط التأكيدات التي تشير إلى أزمة مقبلة للمساكن في جدة؟
- في مدينه كبيرة كجدة لن تكون هناك معضلة كبيرة، كونها تستوعب 3 ملايين ساكن، وهناك إمكانية استيعاب الـ 30 ألف ساكن من حي الرويس على مراحل، ولا أقلل من معاناة السكان، لكن نتوقع أن سوق الإسكان في المدينة قادر على امتصاص الطلب الجديد من تطوير المنطقة، إضافة إلى ذلك فالمنطقة المطورة ستسهم في زيادة العرض في السوق، وبحسب تصاريح البناء التي تصدر من أمانة جدة للمباني السكنية فإن العدد في تزايد كبير، ومؤشر العرض يظهر بشكل جيد، فالعرض في سوق الإسكان في تزايد، كما أن «الاستوك» في السوق جيد ويمكن أن يفيد في هذا الوقت.
* وماذا بشأن قضية تعويضات الملاك؟ كيف سيتم التعامل معها؟ - في البداية من يحمل صكا شرعيا، فالآلية واضحة، الملاك الذين يملكون عقارات لا تحمل صكوكا ستوضع لهم المعايير المناسبة، بحيث يعوض المالك عن الأرض والأنقاض ويعامل معاملة من يحمل صكا.
* ما هو حجم المشروع، وكم ستستغرق مراحله؟
- مساحة المشروع كاملة تقدر بنحو 2.1 مليون متر مربع، تمثل الطرق 25 في المائة منها، والمناطق المفتوحة ومناطق الخدمات محدودة جدا ولا تكاد تذكر، والمنطقة السكنية داخل منطقه التطوير قدرت بنحو 3000 عقار، أي ما نسبته 70 في المائة من المساحة الإجمالية للمشروع، وإلى الآن لم يتم الانتهاء من المخطط، إذا انتهى منه فستوضح كافة المراحل والمدد الزمنية لكل مرحلة ونسبة الإخلاء.
* هل حدد جدول زمني لبداية المشروع؟
- البداية بدأت، لكن البداية الفعلية والعمل الميداني لم يتحددا، وسيتضح ذلك مع اعتماد المخطط العام الذي سيبين مستقبل المنطقة والجدول الزمني للمشروع، واعتقد أن المشروع بدأ منذ توقيع الشراكة بين شركة جدة وشركة تحالف الرويس، ولكن سبق ذلك إعدادات كبيرة جدا، منها دراسات الوضع القائم التي قامت بها أمانة جدة بشكل مكثف منذ ثلاث سنوات، كذلك تم اعتماد منطقة الرويس كمنطقة عمل لشركة جدة من وزير الشؤون البلدية والقروية، واعتمادها من اللجنة الوزارية بعضوية وزير الشؤون البلدية والقروية ووزير الداخلية وأمير منطقة مكة ووزير العمل ووزير المالية، التي أقرت المنطقة كمنطقه عمل، وسبق بداية المشروع إجراءت كبيرة، إلى أن وصلنا إلى مرحلتنا هذه.
* يخشى البعض من التطوير كونه سيحول المناطق البسيطة إلى مناطق عالية التكاليف بطبيعة الحال؟
- المشروع يمر بعدة مراحل تبدأ بإعداد المخطط العام، الذي يحدد العقارات المطلوبة للتطوير أو العقارات التي من الممكن أن تظل كما هي، والعقارات المتاحة للتطوير، وهي التي تتاح لها ان تعوض أو تدخل كمساهمة في المشروع، وهي تكلفة على المشروع بحد ذاته، وأيضا المطور مكلف بإدخال البنية التحتية للمشروع، وهي تكلفة إضافية، فإذا حسبت سيتبين انها تكلفة ليست بالبسيطة وتضاف لتكلفة المشروع، كما ان المنطقة ستتغير بظروف وخدمات جديدة ليست كما كانت عليه في السابق، لكن عموما قد تكون المنطقة ليست بالتكلفة السابقة، ولكنها ستكون بخدمات أفضل وستتحسن ظروفها وتتعاظم عقاراتها.
* ارتفاع التكاليف خلال هذه الفترة وثبات الدخل ألا يشكلان عائقا للسكان من المشاركة في الشركة؟
- لا بد أن ننظر للقضية من عدة أطراف، من السكان والملاك الذين تتاح لهم الفرصة للمشاركة في المشروع، والاستفادة من مزايا التطوير حسب ما تسير عليه الأمور، إما بالنسبة للمستأجرين الموجودين في المنطقة هل هذا سيكون مناسبا لهم. نحن نتكلم عن مدينة مترامية الأطراف، والمنطقة بعد تطويرها لن تكون الخيار الوحيد للسكان، هناك خيارات أخرى متاحة في جدة ستستوعب سكان المنطقة، إضافة إلى أن المشروع يتقدم على مراحل.
* ما هو الحجم المتوقع لتقدير تعويضات ملاك عقارات حي الرويس؟
- لا يوجد رقم خاص للمشروع إلى الآن، كون دراسة الجدوى لم تنته، والهدف الرئيسي من إنشاء شركة الرويس هو إنهاء الدراسات المطلوبة لتطوير وتهيئة المشروع. وشركة الرويس العالمية أسست بهدف إعداد الدراسات المطلوبة لتطوير منطقه الرويس، ورأس مال الشركة 50 مليون ريال فقط، وهدفها الأساسي هو إنهاء جميع الدراسات التي تشمل دراسات السوق من دراسات الجدوى الاقتصادية والمخطط العام والمسوحات العقارية، وإعداد صحائف الملكيات للمشروع وهذه كلها تدخل في نطاق رأس مال الشركة وأهدافها، حال اعتمادها ستبدأ في التفاصيل الاقتصادية للمشروع.
* كيف تم اختيار حي الرويس تحديدا ليكون خاضعا للتطوير من أصل 54 حيا عشوائيا في جدة؟
- الاستراتيجية الموضوعة لتطوير المناطق، وضعت لها 4 استراتيجيات مرتكزة على شراكة القطاع الخاص في عملية التطوير وصنفت المناطق إلى أربع، اولها يشارك القطاع الخاص في تطويرها، ومناطق مقوماتها الاقتصادية محدودة، وبالتالي غير جاذبة والثانية تتطلب تهيئتها ان تقوم الدولة ببعض التحسينات المطلوبة، حتى تكون الفرصة المواتية وجاذبة للقطاع الخاص حتى يقوم بتطويرها، والفئة الثالثة مناطق قائمة بذاتها وقادرة على التطوير، خاصة على المناطق الطرفية مثل منطقة الحرازات وخلافها، والفئة الرابعة مناطق تتطلب معالجة جزئية، خاصة أن مقوماتها مهما عملت فيها لا يمكن ان تتحسن بشكل كاف لإعادة تطويرها، وبالتالي يتم معالجتها بشكل جزئي وتحسينها قدر الإمكان.
وبطبيعة الحال جميع أحياء جدة العشوائية تصنف وفق الأربعة تقسيمات، وكان حظ الرويس أن يكون في الفئة الأولى وترتيبه هو الثاني، فهي ليست معايير اقتصادية بحتة فقط، بل هناك معايير أخرى ويرجع ذلك لأمانة جدة، وهي أفضل من يتحدث عنه، نحن لم نحدد الرويس كمنطقة ثانية، ولكن نحن كمطور للمشروع دخلنا ضمن منافسة دعي إليها 29 جهة ومطورا وتم اختيار تحالف الرويس.
* هل تم التعاقد مع شركات لتنفيذ المشروع؟
- في البداية تم تعيين اثنين من الاستشاريين الأساسيين، وتم التعاقد مع شركة تمليك كاستشاري فني للمشروع وهي معنية بإعداد المخطط العام، وهم من جانبهم يتعاقدون مع جهات عالمية في إعداد المخطط العام، وتم التعاقد مع شركة الأول في الأمور المالية كمستشار مالي للمشروع، وكل هؤلا شركاء في المشروع يتعاملون مع جهات متخصصة وسمعتها عالمية لإنهاء الدراسات المطلوبة.
* هل هناك شراكات أجنبية في المشروع أم أن التنفيذ سيكون بشركات محلية وطنية؟
- لدينا تعاون مع شركات أجنبية فقط لإعداد الدراسات، أما الشركاء هم شركة تحالف الرويس، وتضم في عضويتها مجموعة رصد العالمية وشركة تحالف المسعى وشركة تمليك والشيخ راشد السويكت والشيخ بن حمران، والشريك الاستراتيجي للتطوير هي شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني وتملك 26 في المائة من حصة الشركة، وهي شركة تملكها أمانة محافظة جدة.
* حي الرويس وأحياء جدة عموما تعاني من خلل في البنى التحتية؟ كيف ترون ذلك؟
- من المتطلبات التي نقوم بها المتطلبات الفنية ودراسة التربة والمياه الجوفية للمنطقة، وجميع الخصائص الطبوغرافية للمنطقة تقدمنا بها بشكل كبير، وتم انجاز نسبة جيدة من الدراسة، وستكون ضمن المخطط العام كمحددات لتطوير المنطقة، إذا كانت في قيود معينة على تطوير المنطقة يتم الرجوع إلى المخرجات للدراسة الفنية للتربة والمياه الجوفية، ويتم أخذها في الحسبان في إعداد المخطط العام، ويتم التعامل معها وفق الأسس الفنية والمهنية المعتمدة لانجاز الدراسة.
* ما هو التصوير الذي سيكون عليه حي الرويس مستقبلا؟
- في الحقيقة لم يتم وضع رؤية ما سيكون عليه المشروع إلى الآن، لكن يتوقع ان يكون حي الرويس منطقة ذات كثافة عالية، واهم ما سيكون استغلال المعطيات القائمة في المنطقة، وأهميتها وإيجاد حاجة تكون مناسبة للموقع، ويتعامل مع ما حوله من المنطقة في قلب مدينة جدة، بحيث يكون قلبا نابضا، وفرص الاستثمار فيه جيدة، وهذا كله سيكون من المحفزات لتطوير المنطقة، وسيكون الحي متعدد الاستعمال كمنطقه رئيسية، وسيكون متكامل الأنشطة سواء التجارية والسكنية والترفيهية والخدمية.
* ما هي الفئات المستهدفة أثناء وعقب تطوير حي الرويس؟ - هو مشروع متعدد كما سبق وأشرت، ولا توجد فئة معينة مستهدفة لشغل السكن أو المكاتب والمتاجر، وتطويره سيكون بحكم كونه جزءا من مدينة جدة، فلا بد له أن يلبي احتياجات سكان المدينة بشكل كاف، وسيكون متنوع ومتعدد المنافع للجميع.
* المناطق الخدمية كالمدارس والمساجد هل سيتم إزالتها ضمن مشروع التطوير؟
- ليس شرطا أن تزال في البداية، نحن نقوم برصد الواقع الآن؛ لمعرفة هل وجود هذه المنشأه متلائم مع التصور المستقبلي للمنطقة أم لا، إذا كان متماشيا معه فسيتم الحفاظ عليه، إذا لم يكن كذلك فسيتم التعامل لصالح المشروع وصالح المنطقة نفسها، بحيث تلبى خدماتها منها.
* أخيرا.. هل سيتغير اسم الحي بعد التطوير؟
- نحن نحاول أن نحافظ على الاسم لما له من الأصالة.. والشركة سميت باسمه.