أوضح تقرير استثماري من بنك إي إن جي الهولندي أن الجدوى الاقتصادية من الاستثمار العقاري في جنوب شرقي آسيا ما زالت قائمة، وإن كان على المستثمر ان يكون حريصا في اختيار مجال هذا الاستثمار وموقعه الجغرافي. وأكد التقرير المتخصص الذي أصدره البنك لقطاع كبار المستثمرين فيه ان التوقعات الرئيسية للعام الجاري ترجح تراجع الإقبال الاستثماري على القطاع الإسكاني الفاخر وزيادته في القطاعات الأخرى مثل المكاتب والمنافذ التجارية والفنادق والإسكان المتوسط.
كما اشار التقرير الى المواقع الساخنة على الخريطة الآسيوية والتي تشمل كلا من هونغ كونغ (إسكان متوسط ومكاتب) وطوكيو (مكاتب) وسول (مكاتب) وكوالالمبور وبكين (إسكان) وشنغهاي (منافذ تجارية). وحذر التقرير من ازدياد المخاطر في شنغهاي وبانكوك بسبب عدم استقرار السوق العقاري في كليهما. الاقتصاد الآسيويويعتقد البنك الاستثماري ان الاقتصاد الآسيوي عبر عنق الزجاجة خلال عام 2004 الماضي وان توقعات هذا العام تبدو إيجابية. ويعتمد النشاط الاقتصادي الآسيوي اساسا على التصدير، ولذلك فقد يتأثر سلبيا بتراجع النشاط والنمو في السوقين الاميركي والصيني وايضا بارتفاع اسعار النفط، وان كانت تلك العوامل سوف تضعف النمو فقط ولن تؤدي الى الكساد.وسوف تظل اسعار الفائدة هذا العام منخفضة ومتاحة لقطاعات عريضة من المستثمرين في آسيا. والاستثناء الوحيد هو في الصين وكوريا الجنوبية. ففي الصين وضعت الدولة قيودا على الإقراض المصرفي العقاري ورفعت أسعار الفائدة، وفي كوريا الجنوبية طبقت الحكومة إجراءات مناهضة للمضاربة، ولكنها أبقت على اسعار الفائدة كما هي. ولكن هذه القيود خلقت بدورها فرصا جيدة للمستثمر الأجنبي، وهو الملاحظ فعلا بزيادة الاستثمار العقاري الأجنبي في هذين البلدين.
وما زالت فرص الاستثمار في الأوراق المالية والصناديق العقارية مجزية بالمقارنة بمثيلاتها في الولايات المتحدة واستراليا.وبصفة عامة يعتقد البنك ان الاقتصاد الآسيوي سوف يظل هذا العام من اقوى اقتصادات العالم نموا وان كان عام 2005 يمثل تراجعا ملحوظا عما كانت عليه معدلات النمو في الاعوام السابقة. وسوف تنعكس هذه العوامل الاقتصادية الايجابية على أسواق العقار في المنطقة. ولا تزيد اسعار الفائدة الآسيوية في معظمها على خمسة الى ستة في المائة وأقل من ذلك في تايوان واليابان.
الإسكان الفاخر
* ولاحظ التقرير تعافي قطاع تأجير المكاتب، مع تراجع مخاطر هذا القطاع في المدى المتوسط لتوازن معادلة العرض والطلب. ولكن قطاع الإسكان الفاخر في المنطقة يعاني من تراجع الإقبال الاستثماري عليه بعد عدة سنوات من النمو القوي. ولكن الطلب على الاستئجار في هذا القطاع يشير الى تزايد النشاط الى حد ما. ويتركز هذا الطلب في الوقت الحاضر على سنغافورة وهونغ كونغ، خصوصا من مديري الشركات الاجنبية المتزايدين في المنطقة بسبب تحسن هوامش الربحية، وعودة الطلب على الخبرة الاجنبية في مجالات الصرف والتأمين والتمويل والخدمات القانونية. ويتوقع التقرير استمرار الاستقرار في القطاعات الاسكانية بمختلف فئاتها هذا العام مع نشاط ملحوظ في القطاع المتوسط بسبب زيادة الطلب. ويتركز هذا النشاط، وفقا للتقرير، في بكين وشنغهاي وبانكوك، ولكنه يتراجع في كل من طوكيو وسول.
وفي ما يتعلق بالتراجع في الطلب على القطاع الفاخر يقول التقرير ان السبب هو «فجوة سعرية» بين ما يطلبه البائعون وما يرغب في دفعه المشترون. وكانت الأسعار قد اطلقت في الأشهر الأخيرة الى آفاق غير مسبوقة، مما أطلق العنان لطموحات البائعين. ويتوقع التقرير فترة من الاستقرار مصحوبة بتراجع في بعض المناطق الآسيوية في المدى القصير. المدى المتوسط يحمل المزيد من النمو
* وفي سوق المنافذ التجارية تعتبر توجهات النمو ونسب العوائد هي الأفضل بين القطاعات المختلفة خصوصا في هونغ كونغ وشنغهاي. وفي الصين يعتبر التفاؤل الاستهلاكي الأعلى بين الدول الآسيوية، ولذا ارتفع معدل العائد الإيجاري بنسبة 12 بالمائة في العام الاخير. وبعد رفع الحظر على دخول شركات التجزئة الاجنبية الى السوق الصينية في العام الماضي زاد الطلب المحلي على هذه المنافذ وإنْ كان الوضع بصفة عامة يفتقر الى التخطيط والتسويق الجيد، الأمر الذي قد يسفر عن الكثير من المنافذ الشاغرة في العام المقبل.
وتعم نسب النمو العالية أيضا على مواقع في هونغ كونغ بسبب زيادة نشاط السياحة من الصين، وأيضا على طوكيو وكوالالمبور وبانكوك وسنغافورة. ولكن ضعف السوق يعرقل من فرص النمو في سول.
ما يجب التركيز عليه ان الطلب الاستثماري على العقار التجاري في هذه المناطق يندفع وراء العوائد الجيدة، ولكن القيود التي تحد من توسع القطاع تنبع من افتقاره الى النوعية الجيدة التي تصلح لأغراض الاستثمار الدولي، وتعني هذه القيود على الإمدادات استمرار العائد الجيد للمتاح في السوق.
ويمكن استعراض أسواق المنطقة باختصار عبر تحديد ثلاث مناطق رئيسية للاستثمار في ثلاثة مجالات مختلفة وعبر توقعات الاستثمار لمدة عام واحد ثم لمدة ثلاث سنوات.
ووفقا لهذا التقسيم فان منطقة شمال آسيا التي تضم طوكيو وسول تميل إلى الاستقرار في معظم القطاعات مع ميل الى النمو في قطاع المكاتب في طوكيو وهبوط في توقعات الثلاث سنوات في القطاع الإسكاني في سول.
أما منطقة الصين الكبرى، وتضم بكين وشنغهاي وهونغ كونغ وتايبيه، فيغلب عليها الاستقرار مع بوادر نمو أيضا خصوصا في قطاع المكاتب، مع تراجع في بكين في كل القطاعات خصوصا في توقعات الثلاث سنوات.
أما في منطقة جنوب شرقي آسيا وتمثلها سنغافورة وبانكوك وكوالالمبور ومانيلا وجاكارتا، فان الاستقرار يغلب عليها، فيما عدا جاكارتا ومانيلا اللتين تميلان إلى الهبوط في كل القطاعات وحتى الثلاث سنوات. وتبدو أفضل فرص النمو في المنطقة في سنغافورة وبانكوك.
وتعتمد كل هذه التوقعات على الانجاز الاقتصادي في اسيا الذي ظل من افضل مناطق العالم نموا في السنوات الاخيرة. وما لم تحدث أزمة تؤثر على أرجاء المنطقة، كما سبق وحدث في النصف الثاني من العقد الماضي، فإن آسيا مرشحة لكي تكون من أفضل مناطق العالم استثمارا في العقار.