الكثير من مستثمري العقار بدأوا من الصفر، والعديد منهم يذكر اول صفقة له، بعدة آلاف من الريالات، سرعان ما ادت الى صفقات اكبر منها مع تواصل قصة الانجاز. والنجاح في الصفقات الاولى حيوي، لانه يحدد مسار الاستثمار ويكرس ثقة المستثمر في رغبة البقاء في المجال العقاري.
وفي ما يعتقد البعض ان دخول مجال العقار يأتي دائما من باب الصفقات الشخصية المباشرة، فإن نخبة من المتمرسين تلجأ الى وسيلة اخرى يعتبرونها المدخل الافضل الى المجال العقاري، وهي المزاد. فالصفقات عبر جلسات المزاد تكون غاية في الشفافية، كما انها تخالف عرف الصفقات العقارية بطيئة الوقع، لانها صفقات فورية لها الصفة القانونية ويعرف من خلالها البائع والمشتري كم يكون الثمن ومتى يكون التسليم.
وبالنسبة للبائع فإنه قد يحصل ايضا على ثمن تنافسي قد لا يحصل عليه في حالات عرض العقار لدى وكيل وانتظار المشترين واحدا تلو الآخر. والتنافس على الشراء من شأنه رفع ثمن العقارات التي تستحق ذلك، كما ان سرعة الانجاز تتيح للبائع تجنب ضياع الوقت وتمنحه فرصة التخلص السريع من العقارات صعبة البيع.
من مزايا المزادات ايضا انها تضم فقط المشترين الجادين وتتخلص ممن يهدفون فقط الى اضاعة الوقت، وهؤلاء منتشرون في الاسواق كالوباء. كما ان المزاد لا يضم قطاعات المشترين لاغراض السكن، لان معظم هؤلاء يعقدون في العادة صفقات متزامنة لبيع عقاراتهم وشراء عقارات غيرهم، وهؤلاء لا تصلح لهم المزادات. ويتم التسليم الشاغر للعقارات المباعة في المزادات بعد اربعة اسابيع من المزاد في العادة.
العقارات المباعة في المزاد، التي تجمع بينها الحاجة الى البيع السريع، تأتي من عدة مصادر، منها العقارات التي استولت عليها البنوك لاغراض الوفاء بالديون او بعد وفاة اصحابها لتنفيذ بنود الوصايا بترك الاموال لاغراض خيرية، او من ملاك يريدون البيع السريع حتى بثمن اقل من معدلات السوق. بعض اصحاب العقارات يفضلون ايضا بيعها بالمزاد لحاجتها الى ترميمات واصلاحات تتعدى قدرتهم المالية، ولان العقارات سوف يصعب بيعها في السوق بحالاتها المتهالكة. هناك ايضا بعض العقارات الجديدة، التي تطرح في المزاد من شركات عقارية تريد التخلص منها للتركيز على مشروعات جديدة.
المشتري بأسلوب المزاد يستفيد من تلك الحاجة الى البيع السريع من حيث الثمن المنخفض وسرعة اتمام اجراءات نقل الملكية، أما البائع فهو ايضا يستفيد من السيولة السريعة والمنافسة المفتوحة على الشراء التي ترفع الثمن الى اعلى نسبة، وهو يستطيع في كل الحالات ان يحدد الثمن الادنى الذي يجب ان يباع به العقار، والا فإن المزاد يلغى عليه وتبقى ملكيته مع مالكه الاصلي.
قبل المزاد
* هناك العديد من الخطوات التي يتعين اتخاذها قبل انعقاد المزاد، وهي كمثل اي استثمار اخر تحتاج الى الكثير من الجهد، وايضا بعض التكاليف، حتى يكون المستثمر في الوضع الامثل للتنافس على شراء العقار. والهدف من هذه الخطوات الضرورية هو تحديد العقار المناسب للاستثمار وتقدير حالته وقيمته، بالاستناد الى رأي الخبراء.
والخطوة الاولى ضمن خطوات ما قبل المزاد، هي الحصول على كتالوج العقارات المعروض للبيع والذهاب لمعاينة العقار المطلوب لاتخاذ القرار والمضي في عملية الشراء. وعند تسلم هذا الكتالوج، يتعين سؤال مدير المزاد عما اذا كانت هناك معلومات متاحة عن العقار قد توفر من الجهد اللازم لجمعها، كأن يكون البائع قد اعد للعقار ملفا يتضمن مسحا ميدانيا للحالة او تقديرا للقيمة او تاريخ الملكية الموثق. واذا لم تكن هذه المعلومات متاحة، فإن الحصول عليها ضرورة قبل دخول المزاد.
من البديهي استشارة وكيل معاينة عقاري لتقدير الحالة والسعر في تقرير يقدم للمشتري قبل موعد المزاد بأسبوع على الاقل، ويجب ان يتضمن هذا التقرير الجوانب التي تتطلب اصلاحا عاجلا وتقديرا لتكاليف اصلاح العقار حتى يكون في حالة تؤهله للاستثمار بتأجيره.
من التقارير الاخرى المطلوبة اثبات ملكية العقار وبحث وضعه القانوني من حيث وجود اي ديون عليه او مشاكل وراثة او مخاطر في تخطيط مشاريع جديدة، وهو تقرير يمكن ان يتولاه محام ويكون جاهزا ايضا قبل المزاد بأسبوع.
من المفضل ايضا ان يستشير المستثمر خبيرا عقاريا حول الثمن الاقصى الذي لا يجب تخطيه في المزايدة على العقار، حتى تكون الصفقة مجزية استثماريا. ويجب ان يدخل المستثمر في اعتباره تكاليف استكمال الصفقة واي ضرائب او عوائد مستحقة، وشروط الحد الاقصى للاقتراض من بنك التمويل العقاري. وفي النهاية لا بد من استشارة مدير المزاد حول كيفية الدفع في حالة رسو المزاد. وفي الاحوال العادية، يتعين دفع نسبة 10% من ثمن العقار فورا، وبقية الثمن لدى تسلم العقار شاغرا.
في المزاد
* اذا كانت هناك اية جوانب غامضة يريد المستثمر ان يسأل عنها، لا بد من سؤال مدير المزاد او احد المسؤولين عن اية جوانب غامضة وعدم التردد في الاستعانة بخبرتهم، حيث يتجنب البعض الحديث معهم بينما هم يعتبرون تقديم المعلومات من صميم عملهم. واذا كانت هناك اية تعديلات على كتالوج المزاد، لا بد من الحصول عليها في نفس اليوم.
واذا كانت خبرتك بالمزادات محدودة او كنت تخشى تخطي الحد الاقصى للسعر في حمية المزاد، من الافضل ترشيح خبير عقاري لدخول المزاد بدلا منك والمزايدة حتى الحد الاقصى المتفق عليه.
اما اذا كنت تنوي المزايدة بنفسك، فلا بد من الاستماع جيدا لمدير المزاد، خصوصا اذا اضاف اية معلومات جديدة حول العقار المعروض للبيع. كما يجب ملاحظة ان معظم العقارات المباعة في المزاد تتضمن ثمنا احتياطيا كحد ادنى لا يباع العقار بأقل منه، ولا يعلن في العادة هذا السعر، لكن مدير المزاد يعلن في مراحل المزايدة الاخيرة، سواء كان هذا السعر قد تمت تغطيته أم لا.
التحذير الذي عادة ما يوجهه الخبراء للجدد في المزاد، هو عدم تخطي السعر الاقصى المتفق عليه مهما كانت الاسباب. واذا رسا عليك المزاد بالسعر المناسب لك، فإنك تصبح فورا المالك القانوني للعقار، ويتعين عليك دفع المقدم في نفس اليوم واتمام الصفقة. ولا يستطيع احد رفع السعر عليك بعد نهاية المزاد، كما لا يستطيع البائع التراجع عن بيع عقاره بعد المزاد. وفي العادة يتم دفع 10 في المائة فورا، وبقية الثمن في غضون شهر من اتمام المزاد.
في حالات عدم بيع العقار لان السعر الذي وصل اليه المزاد كان اقل من السعر الاحتياطي المطلوب، من الممكن تسجيل الاهتمام الشخصي بالعقار وترك البيانات مع مدير المزاد. فعلى الارجح في هذه الحالات التوصل الى اتفاق خاص مع البائع وفقا للثمن المناسب للطرفين.
الذكاء العقاري
* الشراء من المزادات لا يخلو من مخاطر، لكن الاختيار الذكي يعني ان بعض الجهد المبذول في الاختيار وفي التمهيد لعملية الشراء بالبحث وانفاق بعض الجهد والمال، قد يتحول الى ثروة بشراء العقارات التي تحتاج الى عمليات صيانة وتجديدها، ثم بيعها او تأجيرها. والبحث عن مثل هذه العقارات، يحتاج الى مهارات خاصة، كما ان المزايدة عليها تحتاج الى ضبط نفس. اما العمل الشاق فهو يأتي بعد عملية الشراء، لان معظم هذه العقارات التي تباع في المزاد تحتاج الى الكثير من الجهد والمال لتجديدها، لكنها في العادة تحقق لمن يعتني بها هوامش ارباح لا تقل عن 20 في المائة وقد تصل الى 100 في المائة.