أعلنت شركة «المقاولون العرب» المصرية العامة، اكبر شركة مقاولات في البلاد، اخيرا عن إنشاء مدينة سكنية متكاملة على مساحة 11 ألف فدان شرق القاهرة تحت اسم «مدينة المستقبل» و «Future City » وإنشاء شركة تنمية عقارية لتنفيذ المشروع تدخل فيها البنوك العامة الثلاثة الدائنة للمقاولين كشريك رئيس يمتلك نسبة51% من شركة التنمية أي ما يوازي قيمة المديونية من ناحية (نحو 3600 مليون جنيه) ومن ناحية أخرى يمنح البنوك فرصة جيدة لإدارة محفظة مالية للمشروع، وقد جذبت أخبار هذا المشروع العقاري الضخم أنظار الخبراء والعاملين في السوق العقاري لعدة أسباب، منها انه تم طرح المشروع في مسابقة عالمية تتسابق فيها المكاتب الاستشارية من جميع أنحاء العالم لتقديم افضل ما لديها من فكر عقاري وجودة في التصميم، بما يعني استهداف مستوي جديد من الفخامة والتنفيذ الراقي لم يعتد الجمهور من الشركات العامة عادة القيام به، الأمر الذي سيؤدي الى إشعال المنافسة في السوق العقاري، خاصة بعد دخول شركات عربية كبيرة إليه.
وتشهد المنطقة نفسها بشرق القاهرة منافسة أخرى، حيث أعلن رجل الاعمال هشام طلعت مصطفى من قبل عن توقيع عقود إنشاء مدينة سكنية متكاملة على مساحة 8 آلاف فدان، مما اعتبر السوق العقاري المصري وقتها من اكبر العقود العقارية، حيث تصل التكلفة الاستثمارية للمشروع الى 60 مليار جنيه (10 مليارات دولار) واخذ هذا المشروع جانبا كبيرا من الاهتمام في ظل الحجم الكبير له، فهو يضم20 مدرسة و22 دار عبادة و10 مراكز تجارية ونوادي رياضية ومتنزهات ومستشفيات وخلافه، ويجتذب نحو خمسة مليارات دولار من الاستثمارات الأجنبية.
وبوجود مشروع جديد تنفذه «المقاولون العرب» بثقلها التاريخي وخبرتها المتسعة، وجد الخبراء أن الأمر سيؤدي اما الى منافسة شرسة بين المشروعين «مدينتي» و«مدينة المستقبل» قد تؤدي الى ارتفاع الأسعار أو الى منافسة سعرية تخفض من القيمة الفعلية للعقار في المنطقة.
حول كل هذا التقت «الشرق الأوسط» إبراهيم محلب رئيس شركة المقاولون العرب في محاولة لاستشراف أجوبة شافية على عدد كبير من الأسئلة.
* في البداية ما هي ملامح وتفاصيل المشروع الجديد التي تقيمه «المقاولون» على ـ مساحة 11 ألف فدان شرق القاهرة، وما هي التفاصيل المالية المتعلقة به؟
ـ مشروع إقامة «مدينة المستقبل» هو مشروع تنموي لشركة المقاولون العرب، بحيث يوجه عائده لتسديد الديون التاريخية للشركة وللبنوك، حيث اقترح وزير التعمير د. إبراهيم سليمان إنشاء شركة تنمية عقارية لتنفيذ المشروع يتشارك فيها «المقاولون العرب» مع البنوك الثلاثة الدائنة وهي البنك الأهلي وبنك مصر وبنك القاهرة وتدخل البنوك الثلاثة بنسبة مديونية الشركة لها والبالغة 3.6 مليار جنيه، والتي تشكل نسبة 51% في الشركة، وبذلك استطعنا بطريقة غير تقليدية أن نزيد من رأسمال الشركة ونواجه الديون ونجد طريقة للسداد، وفي نفس الوقت نحقق توازنا عن مستحقات البنوك وطريقة سدادها، ومن ناحية أخرى يعد هذا المشروع فرصة أخرى للشركة لإبراز خبرتها في مشروعات أساسها الإنشاءات والتصميمات، وبالتالي فهو إضافة كبيرة.
*وما هو الجديد في هذا المشروع العقاري ولماذا تم الإعلان عنه من خلال مسابقة عالمية؟
ـ لقد تم اختيار موقع للمشروع في منطقة شديدة الجاذبية عقاريا وهي منطقة التجمع الخامس على طريق مصر السويس، وطريق العين السخنة الجديد، وهي منطقة لها قيمة استثمارية عالية. وقد تم تكوين الشركة من خلال مشاركة المقاولون العرب والبنوك الثلاثة كشركة عقارية تعمل بطريقة تماثل هيئة المجتمعات العمرانية في طريقة الترويج والتسويق وبيع الأراضي وخلق مجتمع عمراني جديد.
اما فكرة طرح مسابقة عالمية لتنفيذ «مدينة المستقبل»، فهي محاولة للبحث عن فكر عقاري تنموي جديد فيه التفرد والتميز لأننا لا نريد تكرار مشروعات عقارية قائمة بالفعل. وقد طرحت المسابقة بين المكاتب المصرية والعربية والعالمية لتقديم مخطط رئيسي(master plan ) يتسم بالمرونة سيتم غلق باب المسابقة في منتصف شهر ديسمبر(كانون الاول)، وحتى الآن تقدم لها 14 مكتبا على المستوي العربي والعالمي وستقدم المسابقة جوائز مالية تبدأ بـ70 ألف دولار للفائز الأول ثم 50 ألف دولار للثاني و30 ألف دولار للثالث، بالإضافة الى ثلاث جوائز تشجيعية قيمة كل منها 10 آلاف دولار، وتتشكل هيئة المحكمين من خبراء على المستوى العالمي. ونحاول عبر المسابقة أن نتوصل الى نمط مصري للمدينة على غرار نموذج حي مصر الجديدة مع المزج بين احدث تكنولوجيا العقار والتطوير المعماري وكما وصلت إليه الدول الخليجية مثل دبي وغيرها، ويضيف محلب: المشروع سكني، علاجي، تعليمي، صناعي يشتمل بناء عدة مصانع صديقة للبيئة مثل مصانع للكومبيوتر وأماكن ترفيهية، وهو في النهاية مدينة سكنية متكاملة المرافق لها ميزة البعد عن الكثافة السكانية في القاهرة وقريبة من منطقة وسط البلد وتربطها شبكة طرق مثل الطريق الدائري والأوتوستراد والمحاور العرضية والطولية مثل الكباري، وستكون المدنية «جوهرة العقار» بمدينة القاهرة وتصل التكلفة المبدئية للمشروع الى 14 مليار جنيه (2410 ملايين دولار) ويتم تنفيذها على مدي زمني يتراوح ما بين 7 الى 10 سنوات.
*ماذا عن المنافسة بين «مدينة المستقبل» ومشروع «مدينتي» لهشام طلعت مصطفى المقام بشرق القاهرة وبنفس الفكر الجديد في إقامة مدينة سكنية متكاملة المرافق؟
لا يوجد تناقض بين المشروعين ولا مزاحمة لأننا نتكلم عن مدينة القاهرة بتعدادها السكاني الذي يصل الى 14 مليون نسمة، ولا نستهدف في مشروعنا سكان القاهرة فقط وإنما الاخوة العرب الذين تجذبهم القاهرة كعاصمة للعالم العربي ويتطلعون الى الجودة وحسن التنظيم في مشروع عقاري كبير، كما أن كل المؤشرات تدل على أن السوق العقاري متعطش لهذه المستويات من الجودة وهناك نمو متصاعد في السوق، ولا يشكل وجود المشروعات نوعا من التضاد وإنما التكامل، حيث تهدف «المقاولون الى عقد اجتماعات مع مسؤولي مشروع مدينتي بحيث تزيد من التنسيق والتكامل بيننا بما يخدم المستهلكين والشركتين معا».
*هناك تخوف من أن وجود مشروعين كهذين سيؤدي إلى رفع أسعار العقارات بالمنطقة؟
ـ بالعكس الأسعار تحددها معايير مثل العرض والطلب أولا ثم التنوع، وإذا كان الراغب في الشراء سيحدد ما يطلب في مدينة المستقبل أو مدينتي، فكل مشروع سيقوم بدراسة للأسعار مبنية على دراسة السوق وأي شريحة من الزبائن سيخاطبها وكل مشروع سيستهدف شرائح محددة من الزبائن بطبيعة الأمور. وبالتالي كان على الدولة أن تتحمل مسؤولية الحفاظ على هذا الصرح التاريخي لشركة المقاولون العرب، وترد لها الجميل، اما مديونية الحكومة للشركة فهي في حدود مليار ونصف جنيه، وتم بالفعل جدولة هذه الديون وتسديدها ولم يتبق سوى جزء صغير، اما جميع المشروعات الحكومية التي تنفذها الشركة الآن فتسدد الحكومة تكلفتها في التوقيتات المناسبة، لكن المشكلة المالية لها جزء تاريخي مرتبط مع تراكم فوائد القروض فقد تراكمت الفوائد حتى وصلت الي 600 مليون جنيه سنويا، وهي المشكلة التي نحاول عبورها الآن أن الدولة تساند شركة المقاولون العرب لأهمية الشركة ووجودها في 24 دولة، بحجم يصل الى 14 مليار جنيه وحجم عماله يصل الى 60 ألف عامل، وقد تم الحفاظ عليهم وعلى مستويات الدخل المرتفعة الخاصة بهم كما هي في اصعب الظروف، ففضلا عن الخدمات تقدم الشركة ناديا ومستشفى بما يمثل نموذجا لمجتمع اقتصادي ناجح ويجب الحفاظ عليه.