بعد عهود طويلة من التوجس والمخاوف والتحفظ الأمني، وبعد منع طويل لتملك الأجانب للأراضي والعقارات في سيناء، أدت عوامل اقليمية وداخلية وسياحية في مصر، إلى العدول عن هذا النهج، وأقر فريق الاصلاحيين الجدد في الحكومة منذ شهور قليلة نظاماً يسمح بتملك الأجانب بنظام حق الانتفاع لمدة 99 سنة، وتجديد الحق في نهاية كل مدة، بل وتجديد المدة ذاتها لتظل كما هي (99 سنة) غير نقل العقود في منتصف الطريق وقد أشعلت القواعد الجديدة ثورة التوقعات في منتجع طبقت شهرته الآفاق، وتوجهت وتتوجه إليه الطموحات في أرجاء عديدة من العالم، بل وأصبح قبلة لمستثمرين وسائحين عرب ممن لم يعتادوا هذا النوع من السياحات الشاطئية من قبل وقد زاد الاقبال بصورة لافتة، منذ بدء العمل بالقواعد الجديدة منذ أربعة أشهر، وأقبل على الشراء جنسيات متعددة أبرزهم الايطاليون والانجليز والروس والألمان وأدى الاقبال إلى اشتعال الأسعار داخل المنتجعات حتى تراوح سعر المتر ما بين 800 دولار إلى 1500 دولار وفقاً للخدمات المتاحة في المنتجع ومستوى التشطيب وجودته والمنظر الذي تطل عليه الوحدة السكنية داخل المنتجع، وتلك أسعار ترتفع عن أسعار أفضل وأرقى المناطق السكنية داخل القاهرة.
وتحمس عدد كبير من المستثمرين لهذا الاقبال الأجنبي على التملك في منطقة الشرم وطالب بعضهم بمد تطبيق هذا النظام إلى بقية المدن المطلة على الساحل مثل دهب ونويبع وغيرهما.
وأوضح بعض المستثمرين احتمالات النمو القوية لهذا الاتجاه أخذاً في الاعتبار امكانات المدينة من مناخ وبيئة طبيعية ساحلية جاذبة للسياحة الأجنبية لكنهم ألقوا اللوم على عدم الاقبال الذي يليق بهذا التحول على القصور في الدعاية لهذا النظام والترويج له في الدول الأجنبية لجذب مزيد من المشترين لبيوت في شرم الشيخ بما يسمى Second Home خاصة في وجود منافسة قوية مع دول مثل اسبانيا واليونان وصقلية وقبرص وغيرها.
ورغم أن فترة أربعة أشهر تعد قصيرة نسبياً إلا أن الاقبال الأجنبي على شراء وحدات واشتعال الأسعار قد أديا إلى اغلاق الطريق أمام تملك المصريين لوحدات داخل المدينة بعد أن وصل سعر «وحدة ستوديو» مساحتها 60 متراً ما يعادل 60 ألف دولار وهو سعر يفوق قدرة شريحة كبيرة من المصريين على دفعه خاصة لهذه المساحة الصغيرة، بينما يعد سعراً رخيصاً للسائح الأجنبي الذي يشتري نفس الوحدة بنفس المساحة في اسبانيا بأربعة أضعاف هذا المبلغ.
على الجانب الآخر أوضح مستثمر بريطاني يمتلك عدة وحدات عقارية في القاهرة والشروق وشرم الشيخ أن أهم مميزات اصدار قرار السماح للأجانب بالتملك في شرم الشيخ بنظام حق الانتفاع لمدة 99 عاماً هو امتداد فترة الانتفاع من مشتر لآخر بنفس المدة لكنه أوضح أن الأسعار في شرم الشيخ ليست رخيصة وأن المقارنة مع الأسعار في اسبانيا تحتاج إلى نظرة أوسع مشيراً إلى أن السوق المصري ما زال بكراً وغير ناضج وأمامه عامان على الأقل حتى يستطيع المنافسة بقوة مع الأسواق المنافسة الأخرى.
وأوضح هشام علي رئيس جمعية مستثمري جنوب سيناء أن منطقة سيناء لها وضع خاص على الخريطة المصرية ولا يمكن فتح الباب أمام تملك الأجانب فيها، وأن صدور القرار بتطبيق نظام حق الانتفاع المعمول به في مناطق كثيرة في العالم يحقق التوازن بين حق التملك والمحاذير الأمنية ويجعل العملية محكومة ومدروسة مشيراً إلى أن فترة 99 عاماً فترة كبيرة وينتفع بها جيلان على الأقل. بينما تقتصر فترة حق الانتفاع في أماكن أخرى إلى 25 عاماً فقط وأوضح رئيس جمعية مستثمري جنوب سيناء أن عدداً من المستثمرين العرب أبدوا اهتماماً بالشراكة مع الشركات المصرية للاستثمار وتحقيق تنمية عقارية بالمنطقة على أساس أن يكون جزء من المشروع بنظام التمليك والجزء الآخر بنظام حق الانتفاع، وهذا «مرض» للطرفين حتى يتم تقييم تجربة تطبيق نظام حق الانتفاع.
وأشار هشام علي الى أنه قام بشراء الأرض التي أقام عليها فندقه في عام 1986 بسعر خمسة جنيهات للمتر شاملة المرافق في منطقة خليج نعمة بشرم الشيخ (أي أقل من دولار واحد) وكان النظام المعمول به هو دفع ربع المبلغ وتقسيط الباقي على 5 سنوات وقد تزايدت أسعار الأرض تدريجياً حتى وصلت إلى 100 جنيه للمتر بما يعني أن اقامة مشروع استثماري سياحي على مساحة مليون متر سيتكلف 100 مليون جنيه وهي أسعار عالية جداً، بالاضافة إلى عدم توافر أراض داخل منطقة شرم الشيخ يمكن اقامة مشروعات جديدة عليها.
وأكد أن السائح الأجنبي يتجه إلى شراء وحدات سكنية فندقية داخل المشروعات السياحية والمنتجعات في شرم الشيخ بحيث لا يتحمل عبء الصيانة والعناية بالحدائق، وأن أكثر الجنسيات الأجنبية اقبالاً على شراء «بيت ثان» هم الايطاليون الذين يشكلون نسبة 70% يليهم الروس والانجليز ويقبلون على شراء شقق سكنية بمساحات ما بين 60 متراً (ستوديو) إلى 120 مترا (حجرتان وصالة) ويتم دفع نصف المبلغ الذي يتراوح ما بين 60 ألف دولار إلى 100 ألف دولار في المتوسط وتقسيط الباقي على عامين، وهو مبلغ زهيد فلايمكن شراء مكان صغير في سويسرا بمبلغ 100 ألف دولار أو في أي دولة أخرى، كما أن المشتري الأجنبي يقوم باستثمار أمواله التي اشترى بها الوحدة السكنية باعادة تأجيرها إلى أصدقائه أو توكيل شركة تسويق للقيام بتأجيرها نيابة عنه.
ويؤكد رئيس جمعية مستثمري جنوب سيناء أنه لا توجد أي عقبات أو محاذير في تطبيق نظام حق الانتفاع مشيراً إلى أن المنطقة تنمو بشكل سريع وأن أول فندق أقيم بمدينة شرم الشيخ يرجع تاريخ انشائه إلى عام 1997 بما يعني أنه بجهد ترويجي وتسويقي جيد يمكن أن تنافس مدينة شرم الشيخ أعرق المنتجعات السياحية العالمية مطالباً بتوجيه الاهتمام إلى بقية المدن على ساحل البحر الأحمر وعدم التكدس داخل مدينة واحدة.
ويوضح جمال عمر أحد المستثمرين في مدينة شرم الشيخ أن أغلب المستفيدين من نظام حق الانتفاع هم الأجانب بينما يقل الوجود العربي في منطقة شرم الشيخ، نتيجة اختلاف الأذواق حيث يفضل السائح العربي امتلاك وحدات سكنية ذات مساحات كبيرة مثل الفيلات والقصور بينما المتاح في المنتجعات هو المساحات الصغيرة من مستوى ستوديو إلى شاليه وشقة غرفتين وصالة.
وأوضح عمر أن السائح الأجنبي يقوم بالشراء من البائع المصري قبل أن يكتمل بناء المشروع، حيث يشتري «على رسومات» وتكون الاجراءات القانونية المتبعة عادة هي دفع نسبة 15% دفعة تعاقد ثم دفعة أولى وثانية. وأضاف أن الأسعار الرخيصة في شرم الشيخ تعد الحافز الرئيسي لاقبال الأجانب على المجيء بالاضافة إلى توافر طيران منتظم يومياً من لندن إلى شرم الشيخ ومن روما بالاضافة إلى الطائرات الشارتر.
ويشير صالح عبد الرؤوف رئيس مدينة شرم الشيخ أن الأجانب كانوا يقومون بالشراء في الماضي من الباطن من خلال وكلاء مصريين، وعندما صدر القرار بالسماح بحق الانتفاع واكب ذلك توقف نسبي لحركة الشراء من الباطن وتحول الأجانب إلى الاستفادة من هذا النظام وهو قرار سياسي وأمني جيد.
وينتقد رئيس مدينة شرم الشيخ عدم وجود دعاية كافية لهذا القرار وغياب توجيه رسائل اعلامية ودعائية للخارج خاصة أن مدينة شرم الشيخ أصبحت مقصداً سياحياً مشهوراً ومعروفاً للسائحين ولا يتبقى سوى الترويج لهذا النظام الذي سيؤدي إلى تنمية المنطقة.
وأعترف رئيس المدينة أن الجانب السلبي لهذا الاقبال الأجنبي هو اشتعال الأسعار أمام تملك المصريين، مشيراً الى أن الجوانب الايجابية الأكثر أهمية هي فيما يتعلق بتشغيل العمالة وتنمية المنطقة سياحياً وعقارياً واعتبار شراء بيت ثان في مصر نوعاً من الاستثمار العقاري الجيد بما يفيد المستثمر الأجنبي ويفيد المنطقة بأكملها.
ويطالب عمر صبور ـ مستثمر سياحي ـ بمد تطبيق نظام حق الانتفاع إلى بقية سيناء التي لا يزال الحظر الأمني يسري عليها ويمنع تملك الأجانب لوحدات عقارية بها مشيراً إلى أن الاقبال على شراء بيت ثان يعد اقبالاً جيداً رغم المجهودات التسويقية الضعيفة وأن مدينة شرم الشيخ يمكنها أن تستوعب زيادة في السائحين وفي عدد المستفيدين من هذا النظام أكثر من العدد الموجود حالياً، ولا بد من التسويق الجيد لمدن أخرى، خاصة مع تغيير القانون الذي كان يحدد فيما سبق سقفاً للمستثمر الأجنبي هو مساحة 4 آلاف متر ووحدتان فقط للشراء في جمهورية مصر العربية، لكن تم فتح الباب أمام الأجانب لتملك أي عدد من الوحدات باستثناء منطقة شمال وجنوب سيناء (اللتين يطبق عليهما حالياً حق الانتفاع).
مؤكداً أن تشجيع هذا الفكر الجديد سيؤدي إلى طفرة عقارية ضخمة في منطقة سيناء وأن البدء بمدينة شرم الشيخ يعد نوعاً من الذكاء حيث تمتلك المدينة كافة المقومات السياحية والشهرة العالمية التي تجذب عدداً كبيراً من السياح وأن الأمر يتطلب تخطيطاً جيداً لتطبيقه في بقية المدن في سيناء خاصة ما يتعلق باشتراطات البناء وجودة التشطيبات وفقاً لمتطلبات الذوق الأجنبي لأن المشتري في النهاية هو السائح الأجنبي.
وطالب عمر صبور بوضع خطة متكاملة يتعاون فيها المستثمرون مع الجهات الحكومية التي لها علاقة بتنظيم هذا النشاط فيما يتعلق بوضع الأطر التشريعية والقانونية وما يتعلق بالتسويق والدعاية والاعلان.
ويعترف أشرف غزالي أحد المسؤولين بشركة كولدويل بانكر العقارية أن نسبة الاقبال الأجنبي كان يمكن أن تزيد بأربعة أضعاف الطلب الحالي لو قامت الدولة بحملة تسويقية ترويجية جيدة لهذا القرار مشيراً الى أن القرار أدى إلى زيادة طفيفة في حجم العمليات التي رصدتها الشركة خلال الشهور الماضية وليس بالاقبال الرهيب كما كان متوقعاً.
وأوضح غزالي أن مهمة شركته تقتصر فقط على الترويج للمشروعات التي تتعاقد مع الشركة فقط.
وقال غزالي ان شركة كولدويل بانكر تتبنى حملة تسويقية بالتعاون مع وزارة السياحة لتقديم اعلانات في قناة CNN تبدأ مع بداية هذا العام تحت عنوان ««تعال إلى مصر لقضاء عطلة سياحية وشراء بيت ثان» وتتضمن الحملة التسويقية اعلانات للتوعية باجراءات شراء بيت ثان في مصر.
وأكد غزالي أن دراسات السوق أكدت امكانية تحقيق عائد يقدر بمليار يورو في حالة التسويق الجيد لفكرة البيت الثاني في مصر خاصة أن مصر تملك كل مقومات الجذب السياحي، لكن يواجه التطبيق مشاكل تتعلق بارتفاع الطلب على الشراء وانخفاض العرض، مشيراً الى أنه توجد وحدات سكنية كبيرة داخل المنتجعات السياحية بشرم الشيخ لكنها لا تتماشى مع الطلب الأجنبي أو الذوق الذي يشترطه العميل في التشطيبات وجودة الخامات والشكل النهائي للوحدة السكنية. موضحاً أن العميل الأجنبي ينقسم إلى ثلاث فئات، الأولى هي العميل الذي يطلب مستوى رفاهية عالية وجودة جيدة وتشطيبات على أعلى مستوى، وتكييفات وكماليات خاصة وخدمات بالمنتجع خاصة بالترفيه وسهولة المواصلات وغيرها دون التقيد بسعر محدد ويليه العميل المتوسط ثم العميل الباحث عن مستوى البيت صغير المساحة لكنه يشترط أيضاً جودة التشطيبات والذوق الأجنبي والمنظر الطبيعي.\ويطالب أشرف غزالي بوجود إطار قانوني ينظم عملية البناء ثم التسويق خاصة أن أصحاب المشروعات السياحية يغفلون أهمية تطبيق الذوق الأجنبي في البناء وأهمية التسويق العقاري المحترف.
ويوضح ايان مارش مستثمر بريطاني أن الجمعية المصرية البريطانية قامت بحملات ترويجية منذ شهر فبراير الماضي تضمنت زيارة مروجين لأماكن في شرم الشيخ والجونة ولقاءات مع وزارة السياحة ومؤتمرات في لندن وبروكسل لدعوة المستثمرين للاستثمار في مصر وأنها تهدف خلال السنوات الثلاث القادمة إلى تسويق 10 آلاف وحدة سنوياً في جميع أنحاء مصر خاصة أن قرار حق الانتفاع جاء لمدى 99 عاماً وهي فترة جيدة وعندما يبيع المشتري الأجنبي الوحدة السكنية بعد مرور عشرين عاماً على سبيل المثال فان المشتري الجديد يتمتع بحق انتفاع 99 عاماً أخرى في العقد الجديد وهذا جانب ايجابي مشجع للغاية للمستثمرين خاصة أن مدينة شرم الشيخ تتمتع بمستويات خدمة جيدة وفنادق راقية ومستشفيات ومدارس وأماكن للتسلية بالاضافة إلى المطارات وخطوط الطيران المنتظمة إلى عدد من العواصم الأوروبية.
ويؤكد مارش أن المشتري البريطاني يفضل المكان «المشمس» المليء بالخدمات ووسائل المواصلات السهلة على أي مكان آخر وأن مساحة 100 متر هي المطلب المتوسط لأي مشتر وينصح أن يتأكد المشتري من ملكية الأرض وأن يستعين بمحام مشيراً الى أن عدداً من المستثمرين البريطانيين واجهوا مشاكل قانونية في شراء بيوت في اسبانيا وجزر الكناريا بعد اكتشاف عدم ملكية البائع للوحدات السكنية. ورغم عدم بروز مشاكل من هذا النوع في مصر إلا أن الحرص واجب والاستعانة بمحام ضرورية.
وينصح مارش بعدم أخذ قرض شراء من البنوك المصرية لشراء بيت ثان في مصر، بسبب ارتفاع الفائدة إلى نسبة 20%، ملمحاً إلى أن الأفضل الحصول على قرض من البنوك البريطانية بضمان البيت الأول داخل انجلترا حيث سيتم تقييمه بأسعار مرتفعة وبالتالي يحصل المستثمر البريطاني على قرض مالي كبير بفائدة لا تتجاوز 5% في البنوك البريطانية، يمكنه من شراء بيت ثان في مصر بسعر جيد واستثمار بقية القرض.
ولا يرى مارش أن أسعار الوحدات السكنية في مصر رخيصة مقارنة بالأسعار في الدول الأخرى، مشيراً الى أن المقارنة هنا غير صحيحة لأن مصر ليست مثل اسبانيا وهي تأخذ المستوى الخامس في تقييم المناطق الأكثر جذباً للانجليز في شراء بيت ثان بها، ولا يوجد بمصر تاريخ فيما يتعلق بالترويج للبيت الثاني، ولا يمكن مقارنتها باسبانيا خاصة أن السوق المصري ليس ناضجاً بما يكفي ولم يتطور مثلما تطور السوق الاسباني. ويقول إيان مارش انه من المبكر توجيه دعوة للمواطنين البريطانيين للمجيء إلى مصر والمعيشة فيها بعد فترة التقاعد، لكن مع التنظيم والتخطيط الجيدين للمنطقة يمكن تحقيق ذلك خلال عامين خاصة أن الايطاليين أثبتوا أن شرم الشيخ والغردقة من الأماكن المثالية للحياة فيهما. وأكد مارش أن مجيء توني بلير رئيس الوزراء لتمضية اجازته في شرم الشيخ وانبهاره بسحر المكان ليس هو الحافز أمام بقية الانجليز للمجيء إلى مصر، مؤكداً أن خطته للترويج ستعتمد على وكلاء ومروجين محترفين لتسويق وحدات سكنية كاملة الخدمات ورخيصة الثمن ويمكن استثمارها بشكل جيد من خلال إعادة تأجيرها. وأشار مارش الى أن كعكة البيت الثاني يستحوذ عليها الايطاليون بنسبة 70% بينما لا يشكل الانجليز سوى 10% فقط والنسبة الباقية للاسكندنافيين. وكشف أن الاحصاءات عن مشتريات الانجليز تقول انهم ابتاعوا 150 وحدة سكنية، فقط خلال العام الماضي.