قانون جديد يتيح ملكية العقار للأجانب في سويسرا

اخيرا، قررت سويسرا فتح اسواق العقار فيها للاجانب، لكن الكثير من المعوقات والشروط ما زالت تقصر هذا الامتياز على عدد قصير من الاجانب سنويا، وتحدد لهم المناطق التي يمكنهم الاستثمار فيها. ويتيح القانون السويسري الجديد ملكية العقار للاجانب بحد اقصى عقار واحد لكل اجنبي. وجاء القانون في الوقت الذي بدأت فيه شركات العقار تطور فيها المزيد من المنتجعات السياحية في مواقع قريبة من ساحات التزلج على الجليد. وتهدف معظم المشاريع الجديدة لاستقطاب المستثمر المتوسط وليس فقط فائق الثراء، وهي تتوسع في مناطق قريبة من المواقع المركزية باهظة الثمن، وتسوق سويسرا على انها استثمار عقاري وليست فقط مقرا لاقامة النخبة الثرية.

وحتى وقت قريب كانت سويسرا تمنع الاجانب من شراء العقارات قبل التجنس بالجنسية السويسرية والاقامة في سويسرا معظم فترات العام. لكنها في القانون الجديد سمحت بـ «كوتا» سنوية للاجانب يبلغ عددها 1450 اجنبيا يمكن لكل منهم ان يملك عقارا واحدا في سويسرا، وفي مناطق او كانتونات معينة.

وتقليديا تكره سويسرا المضاربين على العقار، وكان هذا هو سبب منعها الاجانب من شراء العقارات فيها. كما انها تترك للكانتونات المحلية حرية وضع الشروط الملائمة لكل منها لمنع نشاطات المضاربة. وتشترط بعض الكانتونات ملكية العقار لمدة خمس سنوات على الاقل. وتمنع جميع الكانتونات حاليا ملكية الاجانب لاكثر من عقار الا في حالات خاصة.

ورغم فتح ابواب الاستثمار في العقار السويسري، يحذر الخبراء من التسرع ودخول السوق السويسرية قبل دراسة اوضاع السوق من حيث ملاءمتها لاغراض الاستثمار من ناحية، واختيار المنطقة المناسبة بعناية من ناحية اخرى. وتختلف الكانتونات السويسرية في ما بينها في شروط شراء الاجانب، فيسمح بعضها للاجنبي بشراء شاليهات، وهي عقارات اكبر حجما من المنازل، وتقتصر كانتونات اخرى على الشقق او المنازل. وتحدد الكانتونات مناطق بيع العقار للاجانب فيها، كما يحظر بعضها بيع الاجنبي لعقاره قبل مضي ثلاث الى خمس سنوات على عملية الشراء.

وبالمقابل هناك ايضا كانتونات متحررة لا تضع شروطا لا على المكان ولا زمن الملكية وتنهي اجراءات الشراء في فترات وجيزة لا تتجاوز عدة اشهر.

وتختلف ايضا تكاليف التسجيل والتكاليف القانونية بين كانتون وآخر. في بعض المناطق لا تتخطى هذه التكلفة نسبة 2.5 في المائة من ثمن الشراء، بينما تصل الى خمسة في المائة في مناطق اخرى. وفي كل الاحوال لا بد ان تجري عملية الشراء بأسماء اشخاص وليس بأسماء شركات.

وبالاضافة الى تكاليف شراء العقار يجب حساب تكاليف صيانة وملكية العقار في سويسرا، وهي تنقسم الى نوعين. الاول رسوم خدمات لحكومة الكانتون والآخر رسوم صيانة لادارة المنتجعات او العقار نفسه. وهي تختلف بين منطقة واخرى وتعتمد على مواصفات العقار والمنطقة التي يقع فيها.

وتتميز اسعار الفائدة في سويسرا بأنها متدنية ومستقرة، كما ان البنوك السويسرية تتسم بالمرونة في التعامل وتسمح بأسلوب التمويل العقاري الذي يناسب العميل. فمن البنوك ما يقدم قروضا مرنة يمكن من خلالها دفع الفوائد مرتين سنويا ودفع الاقساط بما يناسب العميل خلال العام، وتحسب الفوائد على باقي القرض المتبقي وقت حساب الفوائد. كما يمكن دفع اي نسبة من اصل القرض في اي وقت. وتقدم البنوك السويسرية في العادة قروض التمويل بنسبة 65 في المائة من قيمة العقار، وتمتد القروض حتى 25 عاما ويمكن مدها ايضا لفترات اطول تصل الى 50 عاما.

وتاريخيا تعتبر العقارات السويسرية مستقرة سعريا، وفي العام الاخير لم ترتفع قيمتها بأكثر من 2.3 في المائة. لذلك يكون التركيز الاستثماري في العادة على العوائد الايجارية. وتقدم المشروعات الجديدة القريبة من المنتجعات السياحية للتزلج على الجليد فرصا جيدة، بالمقاييس السويسرية، لاكبر نسبة عائد ايجاري لانها تؤجر لمواسم طويلة خلال العام. وتطمح مناطق الاستثمار العقاري الجديدة المفتوحة للاجانب ان تكون منتجعات سياحية طوال العام، بخلاف المناطق السويسرية التقليدية التي تفتح ابوابها فقط خلال مواسم التزلج الشتوي على الجليد.

كما انها تتميز برخص الاسعار نسبيا عن المناطق التقليدية التي يرتادها في العادة الاثرياء الذين اعتادوا عليها موسميا.

وتطرح المشاريع الجديدة عقارات قيمتها تتراوح ما بين 180 الفا الى 400 الف دولار في مناطق مثل نينداز القريبة من جنيف، وهي تقدم ضمانات لعوائد ايجارية لا تقل عن اربعة في المائة سنويا من قيمة العقار، ولفترات طويلة تصل الى 15 عاما، لكن على مالك العقار ان يكتفي بالذهاب الى عقاره لفترات محدودة كل عام وفي فترات خارج موسم الذروة السياحية.

ويقول خبراء العقار ان مثل هذا النوع من الاستثمار يصلح فقط لكبار مستثمري العقار الذين يريدون تنويع محافظهم الاستثمارية العقارية بعيدا عن مناطق التزلج الجليدي المعهودة في اوروبا ومناطق اخرى. وتطرح بعض الشركات الاوروبية محافظ عقارات سويسرية في كافة المناطق تتراوح اسعارها ما بين 200 الف الى ثلاثة ملايين دولار تتوجه في اغلبها للاستثمار الاجنبي. وتقع معظم العقارات التقليدية في مناطق منتجعات التزلج التاريخية، مما يرجح ان تكون العوائد الايجارية المتوقعة اقل من اربعة في المائة سنويا.

وعلى اي حال لا تفرض سويسرا اي ضرائب على العوائد الايجارية، لكنها تفرض ضرائب على الميراث حتى بين الاب وابنائه. ويجب استشارة محام سويسري في امور الوراثة لضمان الحد الادنى الممكن من اعباء هذه الضرائب. وينصح خبراء العقار بكتابة وصية وفقا للقانون السويسري والاحتفاظ بها مع محام سويسري.

وتعتبر سويسرا صغيرة الحجم نسبيا بالنسبة لصناعة السياحة الشتوية الاوروبية التي تضم العديد من دول وسط وشمال اوروبا، لكنها تظل بقعة متميزة بالارستقراطية والرقي اللذين يدفعان الكثيرين لطلب العقار فيها لمجرد القول انهم يمتلكون عقارا سويسريا.

هذا ويبلغ تعداد سويسرا حوالي 7.3 مليون نسمة يزيد بنسبة 0.2 في المائة، وتتحدث الاغلبية اللغة الالمانية مع الالمام باللغات الايطالية والفرنسية والانجليزية.

ويعرف قدامى المستثمرين مزايا الاستثمار في سويسرا باعتبارها دولة ذات اقتصاد مستقر بناتج محلي يتفوق على بعض الدول الصناعية الكبرى. ولجأت سويسرا في الفترة الاخيرة الى تنسيق تشريعاتها بحيث تتوافق مع التشريعات في الاتحاد الاوروبي الذي لم تنضم له. وهي تعتبر ملجأً آمناً للاستثمار والتوفير المصرفي وتتسم بالسرية واستقرار قيمة العملة. وتبلغ قيمة الصادرات السويسرية حوالي مائة مليار دولار سنويا، وتستورد ما قيمته 94 مليار دولار سنويا، لكن النمو الاقتصادي فيها تراجع في عامي 2002 و2003 بنسبة 0.2 و0.3 في المائة على التوالي. وتعفي سويسرا الاستثمار فيها من كافة انواع الضرائب بما في ذلك الارباح وزيادة قيمة رأس المال. ويلزم القانون السويسري المصرفيين العاملين في سويسرا بالسرية التامة لكل المعلومات الخاصة بالعملاء والا تعرضوا لعقوبة السجن. ووفقا للاحصاءات الاوروبية تعتبر سويسرا من اكثر الدول الاوروبية امانا. ولا تتعدى نسب حوادث القتل لكل مائة الف من التعداد 1.2 مقارنة بحوالي 7.4 في الولايات المتحدة.

* حقائق حول سوق العقار السويسري

* * يحتاج غير السويسريين الى تصريح خاص لشراء العقارات الكبيرة التي تزيد مساحتها على ثلاثة آلاف متر مربع.

* في سويسرا يزيد عدد وكلاء الشراء عن اي دولة اوروبية اخرى وهم يعملون لصالح اجانب يستأجرون او يشترون عقارات سويسرية. ويحصل هؤلاء الوكلاء على عمولات تتراوح بين واحد و2.5 في المائة.

* بعض المقيمين الاجانب في سويسرا يتعين عليهم تجديد الاقامة سنويا للاحتفاظ بملكية العقارات التي اشتروها. وعدم تجديد الاقامة يهدد ملكية العقار.

* الحصول على الجنسية السويسرية لمواطني الاتحاد الاوروبي سهل نسبيا، حيث لا تشترط سويسرا سوى دخل سنوي لا يقل عن 50 الف فرنك سويسرى مع انعدام اي ديون والاقامة في سويسرا لفترات لا تقل عن 180 يوما في السنة، وللحصول على الجنسية يجب ان يجتاز المتقدم اختبارا عن اسلوب الحياة السويسري وان يتعهد بأن يكون مركز اعماله في سويسرا.

* تفرض بعض الكانتونات ضرائب إرث تصل نسبتها الى سبعة في المائة، ولا تفرض سويسرا ضريبة زيادة رأسمالية على القيمة المضافة للعقار بين وقت الشراء ووقت البيع.

* نماذج لعقارات سويسرية متاحة للبيع

* تقدم شركة «ألباين» للعقارات السويسرية العديد من الشاليهات والمنازل والشقق في ارجاء متفرقة من سويسرا للبيع، بأسعار تتراوح بين ربع مليون وستة ملايين فرنك سويسري. وهذه بعض النماذج المتاحة للبيع للاجانب:

* شاليه مساحته 445 مترا مربعا يضم سبع غرف في منتجع Le Grenier des Alpes بسعر 6.3 مليون فرنك سويسري.

* شقة في منطقة فيربييه مكونة من خمس غرف على مساحة 172 مترا مربعا بسعر مليوني فرنك سويسري.

* شقة في مجمع اوزاكا السياحي من غرفتين على مساحة 54 مترا مربعا بسعر نصف مليون فرنك سويسري.

* شقة مكونة من غرفة واحدة مساحتها 52 مترا مربعا بسعر 450 الف فرنك سويسري.

* شقة مكونة من غرفة واحدة مساحتها 54 مترا مربعا بسعر 525 الف فرنك سويسري.