المستثمرون يتطلعون لمزيد من الربح العام الحالي

بطبيعة الحال تباين أداء أسواق العقارات في أنحاء العالم المختلفة خلال عام 2006، لكن الاتجاه العام كان تحقيق الأرباح أكثر من المعاناة من الخسائر، وهذا بالطبع على عكس ما حدث في أسواق الأوراق المالية، خصوصاً في دول الخليج. وفي هذا المقال نلقي نظرة سريعة على أداء بلدان مختلفة حول العالم خلال 2006، من دون محاولة ترتيبها من حيث الأفضل أو الأسوأ أداء. فالفكرة باختصار هي إلقاء نظرة سريعة على وضع العقارات في أركان مختلفة من الكرة الأرضية.

* إسبانيا أكبر قبلة للأوروبيين الشماليين الراغبين في الحياة قرب البحر الأبيض المتوسط، وهي بالتالي من أكثر الأسواق العقارية في اوروبا ارتفاعاً خلال السنوات الماضية، فإن الأسعار تتباين بشدة من بضعة ألوف الى عشرات الملايين. وعلى سبيل المثال فإن جزر الكناري الواقعة قبالة ساحل المغرب لكنها تتبع للسيادة الاسبانية تعتبر من اغلى المناطق الإسبانية نظرا الى طقسها المعتدل طوال العام. فالشقة المكونة من غرفتين في موقع جذاب في إحدى هذه الجزر الصغيرة تقترب من نصف مليون دولار. أما في الأراضي الإسبانية نفسها فإن مقاطعة أندلوسيا تتمتع أيضا باقبال كبير وبالتالي بأسعار عالية. ولكن اذا اتجهنا شرق بلدة مالاغا في منطقة «كوستا دي الميرا» أو غرب جبل طارق في منطقة «كوستا دي لا لوز» فإن أسعار الشقق من غرفتين في بناية بها حوض للسباحة تنخفض الى نحو 65 ألف دولار. كما أن منطقة «كوستا كاليدا» على الساحل الشرقي لإسبانيا، وهي منطقة نائية بعض الشيء لكنها تتمتع بجو ساحلي حار ـ فالأسعار تنخفض أكثر بحيث يبلغ سعر الشقة المتوسطة الحجم نحو 55 ألف دولار.

* فرنسا إن إعجاب وإقبال المستثمرين على المناطق الساحلية الفرنسية مثل منطقة «كوت دا زوغ» وشواطئها ومدنها الساحرة التي تسطع فيها الشمس لمدة 300 يوم في العام، أدى الى ارتفاع أسعار العقارات في هذه المناطق حتى وصل سعر الفيلا المتوسطة الحجم الى نحو 350 ألف دولار. وأصبحت الأجزاء الوحيدة المتبقية بأسعار معقولة في هذه المنطقة هي الأحياء الجبلية، حيث يمكن شراء فيلا بنحو 130 ألف دولار. كما أن القرى الصغيرة القديمة على السواحل الفرنسية مثل منطقتي بريتاني ونورماني (التي كانت قد شهدت عمليات إنزال الحلفاء إبان الحرب العالمية الثانية في اليوم الشهير الذي غير مجرى الحرب) ايضا بدأت تشهد اقبالا من المشترين. ورغم أن الأسعار في القريتين المذكورتين قد بدأت ترتفع، فهي لا تزال حتى الآن رخيصة نسبياً، إذ يبلغ سعر المنزل المتوسط الحجم نحو 60 ألف دولار.

* إيطاليا وفي ايطاليا، مثلما هو الحال في فرنسا وإسبانيا، فقد راح المستثمرون الباحثون عن شواطىء وطقس البحر الأبيض المتوسط يتدفقون على المناطق التاريخية الغنية بالآثار والفن والمباني القديمة مثل توسكاني وفلورنس وتشيانتي. وكما حدث في فرنسا وإسبانيا فقد أدى الاقبال الشديد الى ارتفاع اسعار العقارات في تلك المناطق، لذا فالحصول على المنازل المعتدلة السعر والتي يمكن أن تصبح استثمارا جيدا للمستقبل (باعتبارها رخيصة حاليا لكنها مرشحة للارتفاع في المستقبل القريب) فعليك التوجه للفيلات الجبلية في مناطق مثل شمال لوكا وأريزو في شرق ايطاليا وجروسيتو في الجنوب، حيث تبلغ أسعار الفيلات نحو 150 ألف دولار. واذا أردت أرخص من ذلك فعليك التوجه الى القرى والبلدات الصغيرة مثل جوبيو وأورفياتو، حيث تتراوح أسعار المنازل متوسطة الحجم في حدود 80 الف دولار.

* أستونيا أما على صعيد الدول الأوروبية الحديثة فقد أوضحت دراسة عن سوق العقارات في أوروبا أن دولة أستونيا (إحدى دول الاتحاد السوفياتي السابق) سجلت أعلى معدل لارتفاع الأسعار خلال العام الماضي، حيث ارتفعت قيمة العقارات هناك بنسبة 28%. كما أوضح التقرير، الذي أعده المعهد الملكي للمهندسين والمساحين عن حالة العقارات في 18 دولة أوروبية، أن الدنمارك جاءت في المرتبة الثانية، حيث زادت قيمة عقاراتها بنسبة 22%ن تليها إسبانيا بنسبة 15% ثم السويد بمعدل 12%. وأشار التقرير الى أن الدول التي انضمت حديثاً الى الاتحاد الأوروبي (غالبيتها من شرق ووسط أوروبا)، بالاضافة الى بعض الدول من شمال أوروبا (كالدنمارك والسويد) بدأت تنافس دول الجنوب الأوروبي الذي يشهد عادة اقبالا كبيرا بسبب طقسه الدافئ المشمس. غير أن التقرير أكد ايضا أن عام 2006 شهد ارتفاعات ملحوظة في غالبية الدول الأوروبية، خصوصا الصغيرة منها مثل أستونيا. وفي هذا الصدد قال مايكل بال، المحاضر في قسم «العقارات وتخطيط المدن» في جامعة «ريدينز» البريطانية، إنه على الرغم من بعض الاخفاقات فإن ارتفاع أسعار العقارات الأوروبية بشكل عام تَواصل خلال عام 2006 رغم أنه أبدى مؤشرات بالتباطئ مقارنة بعام 2005.

* دبي وصف أحد التقارير البريطانية عن سوق العقارات حول العالم دبي بقوله: إن خُمس رافعات البناء العالية (الكرينات) في العالم تتمركز حالياً في بقعة صغيرة جداً على خريطة الكرة الأرضية يبلغ طولها 48 كيلومتراً تمتد على ساحل الخليج العربي بين مدينتي دبي وأبوظبي. وتعمل هذه الرافعات بنشاط متواصل طوال النهار لمدة 12 ساعة، ثم يأتي جيش آخر من العمال والمهندسين ليحل محل الفريق المنسحب، وتضاء الإنارة القوية لكي تبدأ الرافعات ذاتها عملها الليلي حتى شروق الشمس... وهكذا دواليك.

هذه هي الطريقة التي وصفت بها صحيفة التلغراف البريطانية الطفرة العقارية التي تشهدها إمارتا دبي وأبو ظبي وبعض مدن الخليج الأخرى. ومع هذه الدرجة من النشاط وتراكم آليات البناء الضخمة يقول المراقبون إن بناء عمارة طويلة مكوّنة من 50 طابقاً يستغرق 9 أشهر فقط، وبمجرد انتهاؤها تُباع شققها في لحظات. أما المشترون فهم إما من دول الخليج المجاورة التي يتمتع مواطنوها حاليا بأرباح قياسية للنفط، أو مستثمرون أوروبيون يرغبون في استثمار أموالهم بعيداً عن تحصيل الضرائب في بلدانهم، أو في الآونة الأخيرة أثرياء الإيرانيين الذين يحاولون تأمين ملجأ لهم تحوطاً لفرض حصار دولي على بلادهم أو حتى توجيه ضربة عسكرية إليها.

وربما كان أشهر المشاريع العقارية في الإمارات هو «برج دبي» الذي سيرتفع في السماء الى أكثر من 800 متر، اي أعلى بثلاث مرات من برج «كناري وورف» الشهيرة في العاصمة البريطانية لندن.

* نيويورك الحديث عن سوق العقارات في مدينة نيويورك لا بد أن يبدأ بالحديث عن حي «هارلم» الذي يقع في وسط المدينة، واشتهر عبر التاريخ بأنه معقل للجريمة والمخدرات والاغتصاب والرصاص وعمليات القتل اليومية. كما أشتهر الحي بسكانه من الأميركيين السود والفقراء، بحيث أصبح مسرحاً وموضوعاً لكثير من أفلام هوليوود التي تحبذ العنف كموضوع أساسي في كثير من قصصها. وفي الواقع، فإن الحي أسوأ مما تصوره الأفلام. لكن حظوظ «هارلم» راحت تتغير بدرجة كبيرة مع الطفرة العقارية وزحف الأثرياء على جزيرة «منهاتن» التي تشكل قلب نيويورك والتي يقع «هارم» في وسطها. ومع ارتفاع أسعار العقارات في «منهاتن» إلى أرقام فلكية ظل «هارلم» لعقود طويلة البؤرة الوحيدة الفقيرة وسط أحياء راقية وسكانها أثرياء يتفادون حتى المرور عبر هذا الحي الكئيب الخطير. وبمرور الوقت وضيق مساحة الأرض تكدس الأثرياء والميسورون على كل شبر من أرض الجزيرة حتى لم يبق منها الا حي «هارلم» الذي ظل يسكنه نفس الفقراء الذين توارثوا عماراته العتيقة عبر الأجيال. وكما يحدث عادة في أي مكان في العالم عندما تصبح بقعة من الأرض موقعا استراتيجيا ومرغوباً من الأغنياء (بسبب موقعها) تطير أسعار هذه الأرض إلى السماء. وبالطبع عندما تتحدث عن مدينة مثل نيويورك، حيث تناطح بنايتها السماء يمكنك ان تتخيل مستوى الأسعار والأرباح التي سيحققها الملاك القدماء الفقراء.

* مكة المكرمة قالت شركة «إنفستورز بروفيدانت» البريطانية للاستشارات العقارية إن هناك إقبالاً كبيراً من المسلمين البريطانيين والغربيين بشكل عام على شراء العقارات في مكة المكرمة، بعد أن سمحت المملكة لأول مرة للأجانب بتملك الشقق لمدة 25 عاماً قابلة للتجديد. ويذكر ان صحيفة «نيويورك تايمز» الأميركية كانت قد قدرت سعر المتر المربع في مكة المكرمة بالقرب من المسجد الحرام بنحو 80 ألف دولار، مما يجعها أغلى بقعة على الكرة الأرضية. وكانت الحكومة السعودية قد أقرت منذ بضعة أعوام نظام تملك الأجانب للعقار ـ واستثماره في السعودية باستثناء تملكهم العقارات داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة. وفي نفس الصدد قال عدد من سماسرة العقارات البريطانيين إن الإقبال الكبير على مكة المكرمة من قبال الزوار والحجاج رفع سعر العقارات بشكل كبير في العامين الماضيين، الأمر الذي زاد الحاجة الى التوسع في البناء والمشاريع الاسكانية والفندقية.

* اسطنبول يقع جزءٌ من مدينة إسطنبول في أوروبا والجزء الآخر في آسيا... وفي حال انضمت تركيا الى الاتحاد الأوروبي فيتوقع سكان إسطنبول أن تصبح مدينتهم ليس جسراًً ثقافيا فحسب بل مركزاً ماليا كبيراً يربط التجارة بين القارتين. وربما لهذه الأسباب والوعود راح تجار العقارات يعّدون للمستقبل ويقبلون على الاستثمار في عقارات المدينة التاريخية. غير أن موجة المستثمرين تأتي هذه المرة من الغرب ودول الاتحاد الأوروبي. وكما هو الحال دائما فإن أفضل المؤشرات على وجود هجمة أجنبية على مدينة ما هو توسع رحلات الطيران الى تلك المدينة. فشركات الطيران لا تدخل بلدا جديدا أو تتوسع في عدد رحلاتها إليه الا اذا شعرت أن هناك طلبا من المسافرين الى هذا البلد. والاهتمام بإسطنبول لم يأت فجأة أو من فراغ، بل إن شواطئ تركيا وخدماتها السياحية ظلت تكتسب سمعة حسنة في أوروبا خلال عقد التسعينات حتى أصبحت الآن قبلة معروفة لدى غالبية الأوروبيين.

* الهند على الرغم من الدمار الذي تحدثه كل عام رياح الخريف في الهند المعروفة باسم «منسون» فإن سوق العقارات في العاصمة التجارية مومباي (بومباي سابقاً) لا يتأثر بهذه الأعاصير. وعلى سبيل المثال فقد باعت الحكومة الهندية في مزاد علني الأرض التي كان يقوم عليها مصنع النسيج التاريخي «ألفينستون» والذي تبلغ مساحته 8 أفدنة، بنحو 4.4 مليار روبية هندية (أي أكثر قليلا من 100 مليون دولار). أما المشتري فهي شركة العقارات «إنديا بولز» التي تملكها مجموعة «إنديا بولز» المتخصصة في أسواق الأوراق المالية والبورصات. كما شهدت مدينة مومباي أيضا، وفي نفس الفترة، 5 مبيعات أخرى لا تقل في قيمتها عن صفقة أرض «ألفنسون». فالهند تشهد طفرة عقارية مثلها مثل كثير من الدول حول العالم، خصوصا الدول الصاعدة اقتصادياً. لكن الجديد في الهند منذ العام الماضي هو الاهتمام الكبير الذي بدأت تبديه شركات العقارات الأجنبية في السوق الهندية. فشركة «إنديا بولز» الهندية مملوكة بنسبة 60% من قبل شركة «فارلون كابتل مانيجمنت» الأميركية والتي تعمل في مجال صناديق الاستثمار المالية في سان فرانسيسكو وكانت الشركة الأميركية قد أغلقت مؤخرا صناديق استثمارية في الولايات المتحدة بقيمة 150 مليون دولار لتحوّل هذا المبلغ الى سوق العقارات في الهند. كما من بين كبار المستثمرين الأجانب الذين اكتشفوا السوق الهندي للعقارات هم: بنك «غولدمان ساكس» وبنك «ميرل لينش» ومجموعة «فيديلتي». وقد بلغ معدل الارتفاع السنوي في عقارات بعض المناطق في الهند مثل ضواحي دلهي ومومباي أكثر من 30%.

* جزر الكاريبي أصبحت جزر البحر الكاريبي، التي اشتهرت على مدى عقود طويلة بالسياحة، قبلة جديدة لمستثمري العقارات. ورغم أن بعض هذه الجزر اشتهر وارتفعت أسعار عقاراتها بالفعل، فإن بعضاً آخر بدأ مؤخراً يشهد طفرة عقارية سريعة، ومن ثم يحقق أرباحاً كبيرة لمستثمري العقارات. ونعرض هنا جزيرة واحدة من باب ضرب المثل.

تمتاز جزيرة سانت لوشيا، إحدى الجزر الكاريبية، بجمال فريد تطغى فيه الخضرة المتألقة للنخيل والمناظر الجبلية الخلابة ومياه الكاريبي الزرقاء الصافية. وقد رأى المستثمرون العقاريون في ذلك فرصة هائلة للاستثمار خاصة مع قائمة الإعفاءات الضريبية المقدمة من قبل حكومة الجزيرة، فشرع بالفعل هؤلاء المستثمرون في بناء مختلف أنواع العقارات من فيلات تقليدية بجوار الشواطئ إلى المتاجر المثيرة والفنادق المقامة في أماكن نائية وجذابة مثل مغارة «كلاباش». وكانت الجزيرة حتى التسعينات مشهورة بفنادقها وشققها المتواضعة مع غياب مظاهر الفخامة، إلا أنها تحتل الآن مكانة متقدمة في سوق العقارات وتقدم عروضاً مغرية بملكية جزئية تتيح لملاك العقارات قضاء بضعة أسابيع سنويا في شققهم الجديدة بينما ينالون دخلاً ثابتاً من تأجيرها بقية العام.

* المغرب ظل المغرب، البلد الإسلامي الواقع على مرمى حجر من أوروبا، المكان المفضل للأغنياء والمغامرين من الأوروبيين. كما ساعد قيام العديد من نجوم السينما والفرق الموسيقية ومجلات الأزياء بالتصوير في المغرب على ترسيخ الصورة المثيرة والساحرة لهذا البلد المطل على كلٍ من البحر الأبيض المتوسط والمحيط الأطلسي. إلا أنه لم يكن حتى وقت قريب محسوباً في عداد الأماكن الرئيسية المرغوبة لدى مستثمري العقارات الأجانب. وأول ما جذب انتباه السوق العالمي كان ما يطلق عليه في المغرب «الرياض» وهي عبارة عن المنازل التقليدية في المدن العتيقة ذات الفناء والحديقة، والتي يمكن شراؤها بنصف سعر شقة من غرفة واحدة في لندن. وكانت الرياض تاريخياً عبارة عن منازل للعائلات الكبيرة، وهي مبان أنيقة تبدو غير جذابة من الخارج لكنها تحتوي في الداخل على كثير من الملامح المعمارية والتصميمية المدهشة. وكان تقريرٌ نشر العام الماضي قد أوضح أن 600 منزل داخل أسوار المدينة العتيقة في مراكش يملكها أوروبيون، معظمهم من فرنسا وإيطاليا.

* جنوب أفريقيا تغيب أفريقيا عادة عن خارطة الأسواق العقارية في العالم، باستثناء 3 بلدان ناشئة وهي المغرب وكينيا وجنوب أفريقيا. وشهدت أسعار العقارات في جنوب أفريقيا خلال السنوات الثلاث الماضية طفرة كبيرة فاقت توقعات المتتبعين للأسواق العقارية الناشئة، الأمر الذي جعل مجلة «ذي إكونوميست» الشهيرة تضع جنوب أفريقيا على رأس قائمة لأفضل أسواق العقارات أداء في العالم لسنة 2005. كما أوضحت إحصاءات «بنك المعلومات للاستثمار العقاري» (IPD) الدولي أن عائد الاستثمار في عقارات جنوب أفريقيا بلغ العام الماضي 30.1% من رأس المال المستثمر، أي أكثر من ضعف متوسط العوائد في 4 دول غربية، وهي: بريطانيا التي حققت عائداً سنوياً نسبته 19.1%، ثم كندا التي بلغ عائدها 18.7%، والسويد 12.7% وأخيراً هولندا 10.2%. ومن مفارقات القدر أن مدينة جوهانسبيرغ، التي ترتبط في ذهن العالم بالمظاهرات والعنف والفقر إبان عهد التفرقة العنصرية، تحولت الآن الى أهم الأسواق العقارية في جنوب أفريقيا.

* أستراليا أوضحت إحصاءات جمعية الإسكان الاسترالية أن مبيعات المنازل الجديدة في أستراليا هبطت في الربع الثالث من هذا العام بنسبة 3% مقارنة مع الفترة نفسها من العام السابق. لكن إحصاءات الجمعية أوضحت أيضاً أن مبيعات مجمعات الشقق السكنية ارتفعت في نفس الفترة بنسبة 18.2%، بينما انخفضت مبيعات الفيلات الكبيرة بنسبة 6.2%. وبناء على هذه الأرقام ومؤشرات اقتصادية أخرى، توقع المدير العام لوكالة «أسترانفست» العقارية، سيمون تننت، أن يستمر الاحجام عن العقارات الاسترالية خلال عام 2007 خصوصاً وأن أسعار الفائدة ارتفعت مرتين في الأشهر الستة الماضية لتصل إلى 6.25%. وكانت جمعية الإسكان نفسها قد حذرت العام الماضي، في تقريرها الدوري حول مستقبل السوق، من أن أسعار العقارات في غالبية المدن الرئيسية في أستراليا تعتبر متضخمة وأن السوق قد يتعرض لحركة تصحيحية خلال عام 2006 وربما 2007، لكن السوق سيعود إلى الارتفاع بعد ذلك. واستبعدت الجمعية التكهنات والتقارير التي تحدثت عن انهيار في الأسعار، والتي قالت إنها مبنية على نظرة متشائمة صاحبت المرة الأولى التي أعلن فيها البنك المركزي رفع أسعار الفائدة على القروض العقارية في العام الماضي. غير أن انخفاض مبيعات العقارات خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2006 كان أقل من توقعات التقرير، مما يشير إلى أن دورة التراجع في سوق العقارات الأسترالية قد وصلت إلى نهايتها وأن عام 2007 قد يشهد دورة جديدة من صعود الأسعار.