في الوقت الذي يسود فيه الركود أسواق العقار الدولية، تنشط شركات تسويق العقار في الدعوة للاستثمار في العقارات منزوعة الملكية، وتعرض على المستثمرين فرص تحقيق نسب هائلة من الأرباح في غضون أسابيع بشراء وإعادة بيع العقارات المصادرة من أصحابها. ولا تعبأ هذه النشرات بأن هذه الأرباح قد تكون على حساب تعاسة الآخرين العاجزين عن دفع أقساط قروضهم العقارية. وتقول نشرات أحدى الشركات، واسمها «ادفانس ويلث»، إنها ساهمت في شراء عقارات بريطانية تحت وطأة البيع الإجباري يصل حجمها إلى 200 مليون إسترليني، وإنها حققت من هذه العمليات أرباحا حجمها 45 مليون إسترليني. وهي الآن تعمل بصفة استشارية لكي تساعد المستثمرين على البحث عن هذه العقارات وشرائها، على أساس أنها تمثل الفرص المجزية الوحيدة في أسواق العقار الآن. وتشير مصادر السوق إلى أن عمليات الاستيلاء على العقار المصادر من البنوك وشركات التمويل زادت هذا العام بنسبة 50 في المائة عما كانت عليه في عام 2008. وتمثل هذه النسبة عدة آلاف من العقارات المصادرة التي تبحث عن مشترين. ولا تلتفت الشركات إلى الجوانب الأخلاقية في مثل هذا الاستثمار تحت مبرر عملي هو «أذا لم تقبل على هذا الاستثمار بنفسك فسوف يقبل عليه غيرك».
وتعتمد شركات شراء العقارات المصادرة على فرضية أن البنوك التي تستولي على هذه العقارات تريد التخلص منها في أسرع فرصة ممكنة لاستعادة السيولة المجمدة فيها، ولذلك تلجأ البنوك إلى البيع السريع بخفض في السعر يصل أحيانا إلى 40 في المائة.
وتعمل الشركات الاستشارية بعدة أساليب، فمنها من يطلب عمولة على تحديد العقارات المناسبة وتقديمها للمشتري، بينما تقول شركات أخرى إنها لا تريد من المشتري إلا نسبة من الأرباح عند إعادة بيع العقار، ولذلك فهي تشاركه في المخاطر بحيث لا تحصل على أي أموال إذا لم يحقق المستثمر أرباحا من عملية شراء العقارات المصادرة. بينما تقدم شركات أخرى دورات تدريبية على شراء العقارات المصادرة مماثلة لدورات شراء العقار أثناء فترة الطفرة. وتتفق كل شركات بيع العقار المصادر على أنها تبيع العقار بأقل من قيمته السوقية وأنها تتخصص في سوق واحد أو عدة أسواق. وتحصل هذه الشركات على العقارات التي تعرضها للبيع من عدة مصادر منها البنوك وشركات التمويل وأحيانا من البائعين أنفسهم الذين يودون بيعا سريعا للعقارات. وتقدم الشركات حدا أدنى لحسومات الأسعار لا يقل عن 20 في المائة عن أسعار السوق. وتقول شركة «نيشنوايد بروبرتي» البريطانية إنها تتخصص في ثلاث أسوق فقط هي البريطانية والإسبانية والأميركية، وإنها تحصل على عقاراتها من البائعين مباشرة بعد الاتفاق معهم على نسبة الحسم المعلنة من قيمة السوق. وتقدم الشركة عقاراتها للمستثمرين بكامل الحسم المتفق عليه مع البائع مع إضافة عمولتها كشركة وجدت العقار المناسب للاستثمار. وعندما يعثر المشتري على العقار المطلوب يمكنه حجزه من الشركة بدفع مقدم متفق عليه، وتقوم الشركة باستكمال إجراءات البيع والشراء بالتنسيق بين الطرفين. وتساعد الشركة أيضا المستثمرين على العثور على مصادر التمويل. وهي لا تطلب رسوم اشتراك أو عضوية من المستثمرين معها.
من الخدمات المساعدة الأخرى التي تقدمها شركات التجارة في العقارات المصادرة البحث عن المستأجرين للعقارات المشتراة، والمساعدة على انجاز الإجراءات القانونية حتى في غياب المشتري. كما أن البعض منها يرسل لمن يرغب قوائم دورية بأحدث العقارات المصادرة المعروضة في السوق مع أسعارها. ويتلقى المستثمر الذي لا يجد ما يناسبه فورا العديد من الفرص أسبوعيا أو شهريا لكي يختار منها.
من ناحية أخرى تدعو الشركات نفسها أصحاب العقارات الذين يواجهون المتاعب في دفع أقساط عقاراتهم أو يواجهون الطرد بسبب تخلفهم عن تسديد القرض العقاري بالاتصال بها لترتيب تأجيل الاستيلاء على العقار وعرضه للبيع السريع. وتغري الشركة أصحاب العقارات الذين يواجهون المتاعب بأن من الممكن بيع عقاراتهم لتسديد ديونهم فورا ثم استئجار العقار نفسه من المالك الجديد. وتعرض الشركات الحالات التي يتعين معها الاستعانة بخدمات الشركة ومنها الطلاق وتراكم الديون وانهيار الصحة والتخلف عن تسديد القرض العقاري وتسلم إخطارا من محكمة بتسليم العقار وفاء للديون. وتعد الشركة في حالة التهديد القضائي بوقف الإجراءات والدخول في إجراءات البيع السريع. وتعد الشركات بالشراء في غضون أسابيع وإنهاء مشاكل الديون لصاحب العقار وان كان ذلك على حساب فقدان ملكية عقاره.
من ضمن الفرص الاستثمارية التي تعرضها شركات عقارية على مواقعها الالكترونية عقارات بريطانية معروضة للبيع بأقل من قيمتها السوقية، ومنها هذه النخبة:
- المغرب: شقق في منتجع سياحي في مراكش ما زالت في مرحلة البناء. تباع أول 20 وحدة بضمان عوائد ايجارية نسبتها ثمانية في المائة لمدة عامين، مع إعفاء ضريبي، حيث لا تفرض ضرائب على عوائد الإيجار في المغرب. وهناك إمكانية التمويل بسعر فائدة لا يزيد عن 4.68 في المائة، مما يجعل هوامش الربح واضحة تماما. وتبدأ الأسعار من حوالي 150 ألف دولار. من مزايا المشروع أنه يحتوي على 46 شقة فاخرة في وسط المدينة، مع إمكانية نمو رأس المال بنسبة 25 في المائة سنويا.
- مصر: مشروع ريجنسي بيتش في الغردقة، ويضم شققا تطل على الشاطئ مباشرة بمستويات تشطيب خمس نجوم، لكن بتصميم محلي يراعي البيئة المصرية. وتباع الوحدات بخصم يصل الى 10 في المائة. ولم تعلن الشركة أي معلومات حول الأسعار.
ولكن مهما كانت الفرص الاستثمارية مغرية، إلا أن المواقع العقارية الاستشارية تنصح المستثمر بأن يجري أبحاثه بنفسه. وتشمل هذه الأبحاث التعرف على العقارات المعروضة بدقة، لان بعضها يحتوي على مشاكل سواء هيكلية أو قانونية من شأنها أن تعرض المستثمر للكثير من ضياع الوقت والمال. أيضا لا بد من الحذر من شركات تسويق العقار على الانترنت، لأن بعضها غير محترف وقد يعرض المستثمر الى الخسائر بسبب سوء اختيار العقار. وتعد هذه الشركات بالثراء السريع والأمان المالي والأرباح الفورية، لكن وعودها قلما تتحقق. ويحتاج الاستثمار العقاري الجيد إلى الكثير من الوقت والجهد من المستثمر والتعامل مع شركات حسنة السمعة وذات تاريخ ائتماني جيد.