عادت بوادر الانتعاش إلى قطاع العقار الأميركي رسميا في الربع الثاني من هذا العام وفقا لأحدث مؤشرات النمو العقاري، كما عرض العديد من مواقع رصد قيمة العقار الأميركي أفضل المواقع نموا، وكان في مقدمتها مدينة بولدر في ولاية كولورادو. لكن مصير القطاع العقاري الأميركي ما زال مرتبطا بمسار الاقتصاد الأميركي الذي يبدو أيضا انه دخل مرحلة تحسن طفيف، لكن بلا تأكيدات رسمية بعد.
وقبل ثلاث سنوات كانت بدايات انهيار قطاع العقار الأميركي، تحت وطأة تراكم الديون الرديئة، هي الشرارة الأولى في الأزمة الاقتصادية العالمية التي ما زالت تداعياتها فاعلة حتى الآن في معظم الدول. لكن هذا الأسبوع شهد حدثا لافتا للمرة الأولى منذ بداية الأزمة وهو بوادر انتعاش أسعار العقارات الأميركية في أكثر من موقع وفقا لإحصاءات أعلنت عقب إعادة تعيين محافظ الاحتياطي الفيدرالي بن برنانكي في منصبه.
المؤشر الذي أكد الارتفاع العقاري اسمه «ستاندرد آند بور – كيس تشيللر»، وهو من أكثر المؤشرات أهمية ومصداقية ونفوذا في أوساط العقار الأميركية. ومنذ ثلاث سنوات لم يسجل هذا المؤشر سوى هبوط أو ركود وجمود، لكنه في الربع الثاني المنتهي في يونيو (حزيران) الماضي سجل نقلة ارتفاع غير متوقعة قدرها 1.4 في المائة. وساهمت هذه النسبة في رفع التفاؤل في البورصة أيضا التي ارتفعت قليلا علاوة على الارتفاع الذي حققته بعد الإعلان عن استمرار برنانكي في منصبه.
وأثارت هذه الزيادة دهشة المراقبين الذين كانوا يتوقعون زيادة طفيفة لا تزيد عن 0.2 في المائة خلال الربع الثاني. ويتابع المؤشر متغيرات أسعار العقار في 20 مدينة أميركية رئيسية، وقد تأكدت أرقامه من مؤشرات أخرى مساعدة منها مؤشر الإسكان الفيدرالي الذي يتابع عمليات الإقراض العقاري، وارتفع بدوره بنسبة 0.7 في المائة خلال شهري مايو ويونيو (أيار وحزيران) الماضيين.
أما على الجانب الاقتصادي فقد عاد ببطء بعض الثقة إلى المستهلكين على رغم استمرار ارتفاع معدلات البطالة. واكتسب مؤشر ثقة المستهلكين، واسمه مؤشر «كونفرنس بورد»، نحو سبع نقاط إضافية خلال شهر أغسطس (آب) الأخير إلى نسبة 54.1 في المائة. لكن معدل الثقة لم يصل بعد إلى ما كان عليه قبيل سقوط بنك «ليمان بروزرز» في شهر سبتمبر (أيلول) من العام الماضي، وكان المعدل حينذاك يقف عند معدل 61 في المائة. ويعتمد مؤشر الثقة على الوضع العقاري ومعدل التوظيف وتطلعات النمو الاقتصادي التي تكون فيما بينها مزاج المستهلك الأميركي.
لكن الخروج من الكساد الاقتصادي، الذي سيكون المحرك الرئيسي لأسواق العقار، لم يظهر على الأفق بعد. بل ان توقعات نمو معدلات العجز الأميركي زادت في تقديراتها من سبعة تريليونات دولار إلى تسعة تريليونات دولار من الآن وحتى عام 2019. وكان سبب هذه القفزة في توقعات العجز معدلات البطالة العالية المقدر لها أن تصل إلى نسبة 10 في المائة في أميركا في العام المقبل. كما تم تخفيض توقعات النمو الاقتصادي خلال العام المقبل أيضا من 3.2 في المائة إلى اثنين في المائة فقط. لكن هذا التراجع لم يؤثر على بوادر الانتعاش العقاري الذي ترصده أيضا عدة جهات من بينها مواقع الكترونية تحاول اكتشاف أفضل مواقع النمو العقاري الأميركي هذا العام. ومن بين النتائج التي توصل إليها موقع اسمه «زيللو دوت كوم» (Zillow.com) ونشرته مطبوعات أخرى من بينها «بزنس ويك» ان أفضل المواقع العقارية نموا في الوقت الحاضر هي مواقع المدن الصغيرة التي لم تتأثر بالفقاعة العقارية. ويقارن الموقع أسعار المواقع المختارة خلال الربع الثاني من هذا العام مقارنة بالربع الثاني من العام الماضي. وعلى رأس القائمة كانت مدينة بولدر في ولاية كولورادو التي يقول عنها التقرير، إنها تحتوي على أكثر أسواق العقار ضمانا في الوقت الحاضر بتوقعات نمو مطرد. وتشير الإحصاءات من مدينة بولدر إلى ان نسبة 53.4 في العقارات السكنية فيها زادت قيمتها خلال العام الأخير، وبمتوسط ارتفاع بلغ حوالي 2.1 في المائة سنويا. وتضم المدينة جامعة كولورادو التي يدرس فيها عدة آلاف من الطلبة الأميركيين والأجانب.
ومن العوامل التي تساهم في تعزيز قيمة مساكن بولدر ان الجامعة توفر العديد من الفرص الاستثمارية لتأجير المساكن، كما ان الجامعة نفسها توفر بعض الوظائف المضمونة. وتطبق المدينة شروطا قاسية في تطوير العقار كما تحيط نفسها بشريط اخضر ممنوع البناء عليه. وتتمتع المدينة بجمال طبيعي يزيد من الإقبال السياحي عليها. وتقول مصادر جامعية ان كل عام أكاديمي يقبل على الجامعة نحو خمسة آلاف طالب، لكنهم في نهاية العام الدراسي لا يرغبون في الرحيل.
أول 10 مدن أميركية من حيث النمو العقاري
* هذه المدن الأميركية المغمورة سجلت أفضل النتائج العقارية في العام الماضي بالمقارنة مع بقية أسواق العقار في الولايات المتحدة. وتساهم هذه المدن في رفع مؤشرات العقار الأميركية للمرة الأولى خلال الربع الثاني من هذا العام بالمقارنة مع الربع الأول. وقد ارتفع أهم هذه المؤشرات بنسبة 1.4 في المائة، كانت نسبة نصف في المائة منها مسجلة في شهر يونيو (حزيران) الماضي وحده. 1. بولدر، كولورادر، تقع بولدر على مقربة 35 ميلا شمال غربي دنفر، وهي تتمتع بسوق عقاري مستقر لعدة أسباب أهمها وجود جامعة كولورادو فيها التي توفر الوظائف والطلب العقاري من الطلبة القادمين إليها. ويقطن المدينة عدد كبير من أبناء الطبقة المتوسطة ذات الدخول المرتفعة. ويصل متوسط السعر العقاري في بولدر إلى حوالي 347 ألف دولار تزيد بنسبة 2.1 في المائة سنويا. 2. سبارتانبرغ، ساوث كارولينا: وتقع المدينة على مسافة 75 ميلا غربي مدينة تشارلوت، وهي تستضيف المقر الرئيسي لمجموعة مطاعم «ديني» بالإضافة إلى ثلاث كليات أكاديمية، وبها أعلى نسبة من الطلبة المقيمين بين مدن الولاية. وهي من ضمن المدن التي استفادت من وجود المعاهد الأكاديمية فيها، التي وفرت لها حماية من السقوط العقاري بفضل الطلب على المساكن واستقرار الوظائف المتعلقة بالجامعات. ولا يزيد متوسط سعر المنزل في المدينة عن 107 آلاف دولار، تزيد في قيمتها سنويا بنسبة 1.8 في المائة.
3. نيو اورلينز، لويزيانا، بعد إعصار كاترينا والانتقادات التي وجهت إلى الحكومة لعدم الإسراع في نجدة المدينة، انهال عليها الدعم الحكومي ونشطت فيها صناعات البناء أكثر من أي مدينة أميركية أخرى. وهي تعتمد على اقتصاد قوي خصوصا في مجال إنتاج الطاقة، وليس بها مشكلة ديون رديئة مثلما الحال في العديد من المدن الأخرى. وما زالت الأسعار فيها مستقرة حول 148 ألف دولار للعقار في المتوسط، ومن دون نمو يذكر.
4. بنغهامتون، نيويورك، تقع المدينة بالقرب من نيويورك لكن فقاعة العقار تخطتها تماما ولم ترتفع فيها الأسعار. لكنها استفادت من استقرار الأسعار فيها وقت أزمة العقار. وهي مدينة متنوعة المصادر وبها حياة ثقافية ورياضية نشطة. وتضم المدينة جامعة تحمل اسمها وفريقا للأوبرا وفريقا رياضيا لكرة السلة، بالإضافة إلى العديد من المناطق الطبيعية الخضراء. ويصل متوسط سعر العقار في المدينة إلى 113 ألف دولار ويزيد سنويا بنسبة 4.5 في المائة.
5. فايتفيل، نورث كارولينا، ويعتمد اقتصادها على وجود كليات عسكرية ومدنية فيها، أهمها كلية فورت براغ الجوية المشهورة. وهي أيضا مدينة تاريخية وتحيطها الخضرة وملاعب الغولف. ويصل سعر العقار فيها حوالي 120 ألف دولار في المتوسط تزيد سنويا بنسبة كبيرة تصل إلى 13.1 في المائة.
6. بتسبرغ، بنسلفانيا، وكانت تعتمد على صناعة الصلب في الماضي لكنها الآن نوعت اقتصادها إلى صناعات حديثة مثل الأدوية ولوازم المستشفيات والمدارس. ولا يزيد سعر العقار في المتوسط عن 109 آلاف دولار، ويزيد بنسبة سنوية تصل إلى 2.1 في المائة.
7. ليتل روك، اركنسو، وهي عاصمة الولاية وبها اقتصاد قوي يعتمد على جامعة محلية وصناعات طبية ووظائف في الحكومة المحلية. وبها صناعة ناشئة لتوليد الطاقة من الرياح. ولم تشارك المدينة في الفقاعة العقارية ولا في فترة السقوط العقاري وحافظت على معدلات متوسطة تصل في المتوسط إلى 122 ألف دولار للعقار الواحد وبنسبة نمو سنوية تصل إلى 2.5 في المائة.
8. غينسفيل، تكساس، وهي تقع على شاطئ بحيرة لانير على بعد 50 ميلا شمال غربي مدينة اطلانطا. وهي تعرف بأنها عاصمة الدجاج الأميركية لاشتهارها بمزارع الدجاج إلى درجة ان وسط المدينة تحتله مسلة تعلوها دجاجة! ويصل متوسط سعر العقار فيها إلى 140 ألف دولار ويزيد بمعدل 4.1 في المائة. 9. بيرلنغتون، نورث كارولينا، وهي تدعو المقاولين فيها للاستفادة من برنامج الدعم الحكومي لمشاريع المواصلات في نورث كارولينا والتقدم نحو مناقصات قيمتها 836 مليون دولار. وهي تشتهر بالمهرجانات الدورية وانتشار الحدائق العامة فيها، ولا يزيد متوسط السعر فيها عن 125 ألف دولار وتزيد بنسبة تصل إلى 4.6 في المائة.
10. أوكلاهوما سيتي، أوكلاهوما، حصلت المدينة على مرتبة متقدمة هذا العام على مستوى الخدمات العامة التي تقدمها لسكانها. ومن هذه الخدمات الإسعاف والطوارئ لكل السكان مقابل رسوم رمزية تضاف على فاتورة الضرائب المحلية. وتقدم الحكومة المحلية خدمات إسكانية لمساعدة محدودي الدخل، كما تشجع على نشر الخضرة في أرجائها. ويجري المجلس المحلي مشروعا لتجديد البنية التحتية للمدينة يتم تمويله بسندات يشتريها السكان، كما يطلب عمدة المدينة من سكانها تخفيض وزنهم الإجمالي بنسبة مليون رطل! من اجل مدينة أكثر رشاقة. ويصل متوسط السعر فيها إلى 120 ألف دولار تزيد بنسبة خمسة في المائة سنويا.