في الوقت الذي تشهد فيه السوق العقارية السعودية هدوءا نتيجة الإجازة الصيفية، عالجت وزارة الشؤون البلدية والقروية قضايا بيع زوائد المنح وزوائد التخطيط والتنظيم من الأراضي، وذلك من خلال قرار عمم على جميع الأمانات في مختلف مناطق البلاد، خلال الأسبوع الماضي، الذي يتوقع أن يكون ذا مردود إيجابي على السوق العقارية من خلال إمكانية تصحيح وضع بعض المواقع التي قد تكون في وسط المدن، مما يسهم في تداولها بشكل أفضل.
وشكل القرار الذي أصدره الأمير الدكتور منصور بن متعب بن عبد العزيز، وزير الشؤون البلـدية والقروية، خطوة نحو تصحيح وضع تلك الزوائد التي قد تكون مسببة لعوائق أمام ملاك الأراضي أو العقارات المحاذية لتلك الزوائد، مما يساهم في تصحيح وضع ذلك العقار أو الأرض من أجل الصالح العام.
وقال الدكتور عبد الله المغلوث، الخبير والباحث العقاري، إن القرار يأتي لتصحيح وضع المساحات الزائدة الناتجة عن اختلاف في الرفع المساحي، للاستفادة من وضعها لصالح أقرب المستفيدين، وهو من يسكن بمحاذاة تلك الزوائد.
وأشار الدكتور المغلوث لـ«الشرق الأوسط» إلى أن ذلك سيساهم في تعديل الاختلاف حتى في نزع الملكية، من خلال الأراضي التي تم نزعها للصالح العام وتبقى منها عدد من الزوائد في المساحة، يتم من خلال التنظيم الحالي تصحيح وتعديل الاختلاف عبر تقييم تلك المساحة بسعر السوق، ومن ثم بيعها على صاحب العقار.
وأكد الباحث العقاري على أن الحكومة رأت من الأولى امتلاك صاحب العقار لتلك الزوائد بحيث يكتمل المخطط بشكل منظم، حيث قد تكون عائقا أمام الشارع أو العقار أو الحي من خلال وجودها.
وتوقع المغلوث أن يساهم القرار في انتعاش بيع وشراء بعض المنتجات العقارية الواقعة في مواقع مهمة في داخل ووسط المدن، إلا أنها تقع بمحاذاة تلك الزوائد، وأشار إلى أن ذلك التصحيح سيساهم في بيع وشراء تلك المواقع المميزة، موضحا أن التنظيم بات واضحا ولا يمكن التشكيك فيه سواء في الصكوك - وثيقة ملكية الأرض - أو في عقود البيع والشراء من خلال التنظيم الجديد الذي فصل كل شيء، على حد وصفه.
وتضمن القرار الذي صدر الأسبوع الماضي، إعداد تقرير فني بما يتعلق بزوائد المنـح من الجهة المختصة بالأمانة أو البلدية يوضح فيه رقم القطعة أو القطع السكنية المقترح تطبيق أمر المنح عليها ورقم المخطط والمساحة المحددة بأمر المنح ومساحة كل قطعة والمساحة الإجمالية والمساحة الزائدة عن أمر المنح بالمتر المربع، ويتم التوقيع عليه وتصديقه بالختم الرسمي، كما يجب ألا تتجاوز نسبة الزيادة في المساحة الكلية للقطعة أو القطع المقترحة لتنفيذ أمر المنح عن 25 في المائة من المساحة الإجمالية المحددة في الأمر.
ويتضمن القرار تقدير قيمة المتر المربع لهذه الزيادة حسب السعر السائد في السوق وقت البيع من قبل لجنة التقدير في الأمانة أو البلدية المعتمدة من وزير الشؤون البلدية والقروية، على أن يتم سداد قيمة المساحة الزائدة من قبل المستفيد، ثم يتم إصدار القرار اللازم من قبل الأمين وفقا للأنظمة واللوائح والتعليمات.
وشمل القرار ما يتعلق بزوائـد التنظيم، المتمثلة في أن يتبع الموافقة على اعتماد المخطط التنظيمي الإرشادي لمنطقة ما أو لمسار أي طريق أو شارع سواء لمسار جديد مطلوب فتحه أو مسار قائم على الطبيعة ومطلوب توسعته، أنه يجب على الأمانة أو البلدية دراسة زوائد التنظيم «السكنية» والأراضي الحكومية على جانبي الشارع عبر إعداد مخطط تفصيلي بمقياس رقم مناسب لكامل مسار كل شارع يكون متوافقا في خطوط تنظيمية مع خطوط التنظيم المعتمدة في المخطط الأساسي من قبل الأمانة أو البلدية المعنية. ويشمل ذلك العقارات والملكيات القائمة ضمن مسار الشارع وعلى جانبيه وأبعادها ومساحاتها والأجزاء الواقعة ضمن خط التنظيم والأجزاء المتبقية خارج خط التنظيم، والأجزاء المتملكة - من قبل الأمانة أو البلدية - من تلك العقارات المتبقية خارج خط التنظيم التي تعتبر زوائد تنظيمية، وكذلك الأراضي الحكومية الواقعة على الشارع نفسه.
بالإضافة إلى دراسة جميع الزوائد التنظيمية على مسار الشارع وتحديد الزوائد التي تصلح للمرافق العامة وتحديد استعمالها وتحديد وترقيم الزوائد التي يمكن بيعها بصورة منفردة لإمكانية البناء عليها حسب نظام البناء للشارع أو المنطقة.
ويتم أيضا إعداد المخطط التفصيلي وفق الأصول الفنية وبموجب دليل إعداد المخططات ورفع نسختين منه مستكملتين لجميع الإجراءات والبيانات والتواقيع عليها من المختصين بالأمانة أو البلدية المعنية وتصديقهما بالختم الرسمي ليتم الموافقة على اعتماده من صاحب الصلاحية، على أن يتبع اعتماد المخطط التفصيلي استكمال الإجراءات النظامية للتصرف في الزوائد بموجبه.
وفيما يتعلق بزوائـد التخطيط فإنه يتم بعد اعتماد المخططات التنظيمية لإعادة تخطيط منطقة قائمة أو تعديل مخطط معتمد سابق، دراسة وضع الزوائد التخطيطية «السكنية» والأراضي الحكومية لكامل المنطقة.
وعن زوائد التنظيم أو التخطيط «السكنية» التي لا تسمح أنظمة البناء بإقامة مبان مستقلة عليها فإن مالك العقار المجاور للزائدة يتقدم بطلب شرائها من البلدية، على أن يتم إصدار قرار البيع من قبل صاحب الصلاحية حسب الأنظمة واللوائح والتعليمات.
وتستوفي الأمانة أو البلدية كامل قيمة الزائدة قبل إحالة الموضوع إلى كتابة العدل لإضافة مساحة الزائدة لصك الملكية، وفي حالة وجود أكثر من مالك ملاصق للزائدة يمكن ضمها إليه تقوم الأمانة أو البلدية بتنظيم مزايدة مقتصرة على الملاك المستفيدين منها، وذلك بإعداد كراسة شروط ومواصفات المزايدة.
وفيما يتعلق بزوائد التنظيم أو التخطيط «السكنية» التي تسمح أنظمة البناء بإقامة مبان مستقلة عليها والتي يشكل بيعها ضررا على مالك العقار المجاور لها، فإن مالك العقار المجاور للزائدة المتضرر من بيعها على غيره يتقدم بطلب شرائها، موضحا فيه الضرر الحاصل عليه من جراء بيعها على غيره ومرفقا به صورة مصدقة من صك تملكه للعقار المجاور لتلك الزائدة، وتقوم اللجنة الفنية المختصة بالتحقق والتثبت من وجود ضرر على مالك العقار المجاور للزائدة وتعد محضرا بذلك. وعن زوائد التنظيم والتخطيط «السكنية» التي تسمح أنظمة البناء بإقامة مبان مستقلة عليها وليس هناك ضرر على مالك العقار المجاور لها من بيعها على غيره، فإنه تطبق عليها إجراءات البيع الخاصة بالأراضي المخططة والمخصصة للسكن.
وعن زوائد التنظيم والتخطيط الواقعة في المناطق التجارية أو على شوارع تجارية تعالج إذا كان نظام البناء يسمح بإقامة مبان مستقلة عليها يتم استثمارها من قبل البلدية المعنية ولا يسمح ببيعها، أو إذا كانت أنظمة البناء لا تسمح بإقامة مبان مستقلة عليها يتم مقايضتها مع مالك العقار المجاور لها بحيث يقوم بتوفير أرض تجارية مساوية لها في القيمة في موقع آخر مقابل إضافة هذه الزائدة إلى عقاره، وإذا لم يرغب في ذلك تبقى في يد البلدية لاستثمارها بما يتناسب مع مساحتها.