«داخل الحرم وخارجه»، مقولة تلعب الدور الأكبر في التحكم بميزان الأسعار العقارية في المدينتين المقدستين، اللتين تكتنفان أغلى الأمتار عقاريا على مستوى العالم، إذ أكدت مصادر عقارية لـ«الشرق الأوسط»، أن التعويضات التي صرفتها الدولة السعودية، لوأد الأحياء العشوائية، وسن المشاريع التطويرية، أحدثت ارتفاعا كبيرا في الخارطة العقارية، نتيجة قلة العرض وزيادة الطلب، خاصة داخل المناطق التي اتفق على تسميتها شرعا بـ«حدود الحرمين المكي والنبوي».
وعد اقتصاديون تفاصيل تلك الميزات التي تختص بها مكة المكرمة والمدينة المنورة روافد اقتصادية مهمة، إذ إن ذلك يعني استثناء عقاريا، بدليل أن فارق السعر بين عقارين ملتصقين لا يفصلهما عن بعضهما بعضا سوى بضعة مترات، قد يصل إلى نحو 70 في المائة، في ظاهرة عقارية تتفرد بها العاصمتان المقدستان.
وأوضح عطا الله الحجاجي، الخبير في المنطقة المركزية، أن خط الحرم الفاصل بعثر الخارطة العقارية بالكامل، وسجل فرق السعر بين الأمتار المقدسة عن غيرها أكثر من 70 في المائة، وهي نسبة كبيرة جغرافيا بين عقارين ملتصقين في أحياء العاصمة المقدسة، حيث سجلت مكة المكرمة إقبالا كبيرا ومتزايدا في الفترة الأخيرة، نظرا لارتباط تلك الجغرافيا المقدسة - على حد وصفه - بالأجر العظيم والكبير الذي سيجده المصلون في صلواتهم داخل نطاق الحرم المكي عن خارجه.
وقال الحجاجي «يبلغ نصف قطر دائرة الحرم المكي 87552 كيلومترا من كل جهة من جهات مكة المكرمة، ومركز هذه الدائرة الكعبة المشرفة، وحدود هذا الحرم هي: شمالا من جهة المدينة المنورة المكان المسمى بالتنعيم أو مسجد العمرة، والمسافة بينه وبين المسجد الحرام تقدر بنحو 7 كيلومترات، وغربا من جهة جدة عند المكان المسمى العلمين أو الحديبية والمسافة بينه وبين المسجد الحرام تقدر بـ18 كيلومترا، وشرقا من جهة نجد عند المكان المسمى بالجعرانة، والمسافة بينه وبين المسجد الحرام 14.5 كيلومتر تقريبا، وجنوبا من جهة عرفة عند نمرة، والمسافة بينه وبين المسجد الحرام تقدر بنحو 20 كيلومترا».
وأبان المتخصص في المنطقة المركزية أن معظم الهجرات السكانية إلى مكة المكرمة، هي من أجل الحصول على امتيازات دينية لا تحظى بها مدن سعودية أخرى، ناهيك عن مرور العاصمة المقدسة بموسمين يتعاظم فيهما الأجر والمثوبة، وهما العمرة والحج، وكلاهما يحفز أعدادا كبيرة للنزوح، والقادم إلى مكة المكرمة في حال سكن في خارج نطاق الحرم فإن ذلك فعليا لا يعني انتقاله إلى مكة المكرمة، لذلك خرجت فكرة زيادة الأدوار بشكل عمودي.
وحول تلك الزيادة تحدث فيصل الشريف، صاحبة مكتب عقار في «الحسينية» جنوب غربي العاصمة المقدسة، بالقول «إن تشريع نظام الارتفاع في الأدوار العلوية سوف يعيد التوازن للسوق العقارية في مكة المكرمة، ويكبح جماح هذه الارتفاعات المتواصلة، التي انطلقت مع دق أول حجر في تلك المشاريع التنموية التي تنفذ في المنطقة المركزية للمسجد الحرام».
وأشار إلى أن تلك الارتفاعات بدأت قوية، ولم تتأثر بالعوامل الطبيعية؛ مثل كوارث السيول التي ضربت منطقة جدة المجاورة للعاصمة المقدسة، بل على العكس واصلت الارتفاع في الأسعار حتى هذا الوقت. وطالب الكثير من الأهالي بالسماح لهم ببناء أدوار علوية، وذلك بهدف الاستثمار، أو استيعاب التوسع العائلي لديهم، لضمان البقاء داخل الأمتار المقدسة، لكونهم لا يستطيعون تحمل تبعات بناء مساكن جديدة وعلى أراض جديدة أخرى، وذلك للارتفاع الكبير في أسعار الأراضي، بينما يفضلون بناء أدوار إضافية في سكناهم، لا تكلفهم سوى اليسير من المال، تعينهم في احتوائهم، أو الاستثمار الأمثل، خصوصا أن هناك هجرة كبيرة من قبل مواطني مكة الذي كانوا يقطنون داخل المنطقة المركزية للمسجد الحرام.
وعلق الشريف على تفضيل السكان للمناطق التي يتعاظم فيها الأجر، بأنه مطلب طبيعي ويؤثر بشكل مباشر في انخفاض بقية المخططات التي لا تحمل سمة داخل الحرم، على الرغم من جنوح كثير من المستثمرين إليها، وهي تلعب بالتأكيد دورا كبيرا في سد احتياجات ذوي الدخل المحدود، حيث تلعب أسعار الأمتار خارج نطاق الحرم دورا متوازنا. وزاد الشريف «بحسب التقديرات الأخيرة فإن حجم الاستثمار في مكة المكرمة ازداد إلى 750 مليار ريال (200 مليار دولار)، وهو رقم مرشح للارتفاع بازدياد حجم الأعمال والاستثمارات التي يعلن عنها بين الحين والآخر، والتي تطرح بشكل دوري ولا تتأثر بمواسم العقار، لدرجة أن مكة المكرمة من أفضل المدن السعودية في التداول العقاري طوال السنة.
وقال الشريف «خلال الفترة الماضية تم طرح عدد من المشاريع العقارية في مكة المكرمة منها جبل خندمة الواقع على الناحية الشرقية من الحرم المكي الشريف، ومشروع جبل عمر، بالإضافة إلى مشروع الشامية الذي يعتبر أكبر المشاريع العقارية والإنشائية، والذي يقع شمال الحرم المكي الشريف.. كل هذه تقع داخل الحرم المكي، وتسببت في رفع أسعار العقارات بدرجات كبيرة».
وليس ببعيد عن ذلك، كشف محمود رشوان، رئيس اللجنة التجارية في الغرفة التجارية الصناعية في المدينة المنورة، لـ«الشرق الأوسط»، أن «المنطقة تستمد قوتها الاقتصادية من حرمها ومقدساتها، وهو أمر مستقر في قلوب الناس نظرا لأهمية المنطقة جغرافيا ودينيا، وهي مسألة اقتران بحدود المدينتين المقدستين استنادا إلى الموروث الإسلامي الكبير لهما، في ظل دعم الدولة اقتصاديا لانطلاق الحركة التنموية والتطويرية، حتى باتت الدولة السعودية تخصص مليارات الدولارات سنويا لتنظيم وتأسيس الصناعة العقارية المنظمة لمكانة تليق بقدسية المكان وروحانية مكة والمدينة».
وأضاف رشوان أن المدينة المنورة على سبيل المثال تختلف عن الرؤية العقارية العالمية، لأنها لا ترتبط بتمدد عقاري، نظرا للإجماع الديني على حدود المدينة المنورة جغرافيا في ما يختص بالمناطق المقدسة، مضيفا أن المدينتين المقدستين تتمتعان بميزات نسبية وتنافسية لا توجد عند أحد، ومن المستطاع تقديمها بشكل أفضل.
وتابع رئيس اللجنة التجارية حديثه «إن ارتباط المدينتين المقدستين بحدودهما المقدسة هو أمر إلهي، وحين يتم التوسع في وقت من الأوقات للمنطقة المركزية في المدينة المنورة وحتى طريق الملك فيصل، ويفصلها الدائري الأول، ستصل الأسعار فيها إلى 80 ألف دولار للمتر الواحد، بينما ما هو خارجها ويبعد 40 مترا فقط تصل فيه أسعار المتر الواحد إلى 10 آلاف ريال فقط»، مدللا بالقول «إبان توزيع الأمانة للعقارات المنزوعة، لتوسعة مسار طريق السلام، كان حجم التعويضات ما بين 4 و5 آلاف ريال (1066 دولارا و1333 دولارا)، بينما على مرمى حصاة وصل المتر المربع إلى أكثر من 80 ألف ريال (21.3 ألف دولار)»، مضيفا أن هناك محددات كثيرة للسعر، أولها المنطقة، واقترانها بالحرم النبوي، والمركزية، والخدمات، وتنظيم المنطقة.. بينما تجد المنطقة التي لا تبعد عنها سوى أمتار منطقة عشوائية، في ظل وجود قلة في الخدمات والبنى التحتية، وانحسار في الرؤية المستقبلية».
وأبان رشوان أن «هناك أماكن محيطة بالحرمين الشريفين قد ارتفعت أسعارها بعد التخطيط المستقبلي والرؤية التي طرحت في معرض العقار، والتي تناولت الرؤية المستقبلية للعقار في مكة المكرمة إلى ما بعد أكثر من خمسين عاما مقبلة، حيث إن هناك أراضي لا يتجاوز المتر فيها 400 ريال (106 دولارات)، لكن بعد التنظيم الجديد الذي ستخضع له عقارات مكة المكرمة سيصل سعر المتر المربع فيها إلى أكثر من 40 ألف ريال (10.6 ألف دولار)، وهذا نابع من وجود إرادة، ورؤية، وتوجه واعتماد، وسوف يكون هناك تأرجح في أسعار العقار، بينما في الأساس هذه الأماكن القريبة من الحرمين الشريفين هي مناطق عشوائية، وفيها من المشكلات ما الله به عليم، وندرة في الخدمات، والمساحات صغيرة وضيقة».
وقديما كان يطلق على البيوت القريبة من الحرم النبوي - حسب رشوان - «المخزن» و«وخزنين ونصف»، دلالة على ضيق البيوت وصغر حجمها، وبالتالي هناك أبعاد كثيرة.. «فالمتابع والمهتم لا يرغب في الشراء حاليا نظرا لضيق الأماكن وعشوائيتها وقلة الخدمات فيها، لكن يتجه نظر المشتري إلى الأماكن البعيدة عن منطقة الحرم، والتي تكون مخططة ومنظمة وبها من الخدمات ما يكفل له السكن بكل أريحية».
وأشار رشوان إلى أن انتشار ظاهرة الأوقاف في مكة والمدينة ساعد على عدم الرغبة في الشراء بهما، وذلك لوجود مشكلات، ومطالبات، حيث يكون الطرف في العقد أكثر من شخص، وأحيانا أشخاصا كثيرين، على عكس الأراضي التي تكون بعيدة عن الحرم، وتكون بها طرف واحد يستطيع من خلاله التفاهم معه على كل البنود، وتكون بعيدة عن المشكلات.
وعن نسبة الإقبال على النشاط التجاري العقاري بالمناطق المقدسة، وحجم السيولة العقارية فيهما، أكد رئيس اللجنة التجارية أن حجم السيولة العقارية في المنطقتين المقدستين عال جدا، لكن المحدد هنا هو الرؤية، وعندما تكون الرؤية من صانع القرار عند تطويره للمنطقة، ويعتمد لها تنظيما معينا، فسوف يكون هناك استبشار للعاملين في قطاع العقار، وسيكون توجههم إلى هذه المنطقة المنظمة تنظيما عقاريا جيدا.
ولفت رشوان إلى أن هناك ميزة تمتاز بها المدينتان المقدستان «وهي الميزة النسبية التنافسية، وهي قداسة المكان. والحقيقة الثانية أنه على مدار الزمان لو يكن بالجزيرة العربية دخل سوى الدخل الذي يأتي من مكة والمدينة من خلال خدمة الحجاج، حيث إن جميع السبل الاقتصادية التي ترتكز عليها الكثير من المناطق حول العالم قد تنتهي وتنتفي، بينما تعد المدينتان المقدستان من المناطق التي لا تتأثر بعوامل تقلبات الاقتصاد، لأن روافدهما بكل بساطة مستمرة إلى آخر الزمان من خلال خدمة الحجاج والمعتمرين والزوار على مدار العام، وهذا ما جعلهما ذواتي حركة تجارية مستمرة على طول الزمان».
وأشار رشوان إلى وجود اختلاف في الحركة العقارية في المنطقة المركزية «لأن هناك مناطق تسمح بالتمدد، ومناطق لا تسمح بذلك، فمثلا من جهة القبلة في المنطقة الجنوبية لا يمكن التمدد، فالمشتري يكون ثابتا، ولا توجد إمكانية للتوسع في المستقبل، أما باقي المناطق الغربية، الشرقية، الشمالية، فتوجد بها أماكن تسمح بالتمدد والتوسع في المستقبل، فالذي اشترى في المنطقة الجنوبية المجاورة للمسجد النبوي لا يرغب في البيع أبدا لأنه يعرف أنه لا يوجد تمدد، وقربه من المسجد الحرام أفيد له اقتصاديا، بعكس المناطق الأخرى ذات الاتجاهات الثلاثة، فالسعر يختلف، فمثلا في المنطقة الشرقية يصل سعر المتر إلى 125 ألف ريال، والمنطقة الشمالية يصل سعر المتر إلى 145 ألف ريال، أما المنطقة الغربية فيقل السعر ليصل إلى 90 ألف متر تقريبا لأن مساحاتها صغيرة».
وتابع «هناك دراسات أعدت من قبل شركات عقارية كبرى، وأمانة المدينة المنورة، وأمانة العاصمة المقدسة، وهيئة تطوير مكة والمدينة، لكنها للأسف لم تعتمد، وفي حال الاعتماد سيصل المتر المربع الذي يكون سعره 10 آلاف ريال إلى أكثر من 80 ألف ريال، المهم الرؤية المدروسة لمثل تلك المناطق القريبة من الحرمين الشريفين، والتي تعد عشوائية في التنظيم».
من جهته، أكد الدكتور غازي قطب، عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في المدينة المنورة والمشرف على اثني عشر فندقا في المنطقة المركزية، أن «ظاهرة تباين أسعار الأمتار المقدسة عن غيرها هي ظاهرة حقيقة وموجودة، وتظهر ملامحها جلية في لعبة الأرقام والحسابات، من وإلى المنطقة المركزية، من خلال اختلاف أبعادها وأنماطها وجغرافيتها، لأن الفرق كبير بالنسبة للحدود الشرعية، وهذه الحدود أوجدها الله سبحانه وتعالى، من خلال أنبيائه على امتداد التاريخ، لكن باختلاف الأزمان تباينت أسعار الأمتار العقارية المقدسة بشكل واضح وجلي».
وأضاف قطب أنه «بطبيعة الحال فإن التوسع العمراني داخل المدينتين المقدستين جعل المساحة بأكملها الآن مشغولة، فميزة أفضلية الصلاة في مكة المكرمة والمقدرة بمائة ألف صلاة، والمدينة المنورة تقدر الصلاة بها بألف صلاة، بينما عندما يتم البعد عن منطقة الحرمين الشريفين تكون الصلاة مقدرة أجرها بالصلاة العادية أسوة بأي مكان بالعالم.. هذه الميزة من الأسباب التي دعت إلى ارتفاع أسعار المناطق المجاورة للحرمين الشريفين بشكل كبير وملحوظ، وهذا أمر إيجابي للمنطقة، وإيجابي لسكان المنطقة، لأن عقاراتهم أصبحت مميزة، وذات دخل كبير، بسبب وجودها داخل محيط الحرمين الشريفين، وهذا أمر اقتصادي جيد، لا سيما أن المساحة التي يتم التحدث عنها هي مساحة كبيرة وضخمة».
وأضاف عضو اللجنة العقارية أن الدولة السعودية اهتمت بتحديد الحدود الشرعية للمدينتين المقدستين، وكونت هيئة شرعية تضم كبار العلماء للتدارس في تحديد الحدود الشرعية الحقيقية للمدينة المنورة، وتم وضع مركز أساسي للمدينة وهو المسجد النبوي الشريف، وإحاطة هذا المركز بثلاث دوائر، فالدائرة الأول هي المنطقة المركزية، والتي تعد المنطقة الجاذبة للحجاج، والمعتمرين، أو الزائرين للمسجد النبوي الشريف، وتم تخصيصها للفنادق، وبطبيعة الحال هذه المنطقة لما تمت فيها الإزالة كان سعر المتر فيها عاليا جدا ومرتفعا، نسبة لأن الاستثمار فيها سوف يصبح كبيرا جدا، والمردود سوف يكون أكبر، وبحسب التقارير التي رصدت أسعار المتر فإنه وصل إلى سقف 80 ألف دولار.
وتابع قطب حديثه «ما هو خارج الدائري الأول إلى الدائري الثاني وما بعده مما لا يزال داخل حد الحرم تختلف الأسعار فيه بحسب موقعه من الطرق الرئيسية، وتقدير هذه المناطق كتقدير أي منطقة موجودة بالعالم، وتبدأ الأسعار فيها من خمسة آلاف ريال، إلى أن تصل إلى 80 ألف دولار.. أما في ما يتعلق بالدائري الثالث فجزء منه يوجد داخل الحرم وجزء كبير جدا منه خارج حد الحرم، وتكون الأسعار فيه لا تتجاوز 200 إلى 250 دولارا، أما الجزء الذي داخل الحرم فيصل إلى سقف 400 دولار».
وعن نسبة التداول العقاري داخل المنطقة المركزية للحرم النبوي قال قطب «إن المنطقة المركزية تعد شبه مكتملة، ولم تعد هناك أراض للتداول العقاري إلا القليل جدا، ولا يتجاوز 5 في المائة من إجمالي العقار داخل المنطقة المركزية، وملاك العقار لا يرغبون في التداول العقاري في تلك المنطقة، لكن بطبيعة الحال لو نظرنا إلى قيمة التداول العقاري في المنطقة المركزية فإنها تختلف وتتفاوت من خلال الجهات المحيطة بالحرم، فالجانب الشمالي الأسعار به عالية جدا، ويليه الجانب الشرقي، ومن ثم الجانب الجنوبي، وفي الأخير الجانب الغربي الذي تعد الأسعار فيه أقل من الاتجاهات الأخرى المحيطة بالحرم النبوي».
من جهته، قال منصور السعيد، عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، إن «الحدود الشرعية داخل الحرم لا تقدر بثمن، والسبب ديني بحت كون الصلاة فيها بأكثر من 100 ألف صلاة، وهذا ما ميزها عن غيرها من المناطق الأخرى، وتسبب بالتالي في ارتفاع أسعار المتر الواحد فيها. أما في ما يتعلق بالمنطقة المركزية للحرم فهذه تعتمد فيها العقارات بحسب قربها وبعدها عن الطرق الرئيسية في المنطقة المركزية، بالإضافة إلى نسب البناء فيها، فكلما كانت نسب البناء عالية تصبح أسعارها عالية جدا».
وأضاف أن الحدود الشرعية لمكة المكرمة تتمثل في مدخل نجد من ناحية الشرق من مكة، ومدخل الشميسي من ناحية الغرب، والجهة الجنوبية من مدخل الحسينية، وجهة الجنوب الشرق من جهة الطائف، ومنطقة التنعيم من جهة المدينة.
وعن التبادل التجاري العقاري داخل الأمتار المقدسة مقارنة بخارجها قال السعيد «هناك فرق ملموس في كل الأحوال، لكن هناك مخططات خارج الأمتار المقدسة فيما لو اكتملت من جميع النواحي التي تسمح بالسكن فسوف تكون ذات قيمة عقارية كبيرة، لكنها في كل الأحوال لا تقارن بأسعار الأمتار المقدسة».