استمرت الضغوط على سوق العقارات الإدارية التجارية في دبي خلال الربع الأخير من العام الماضي مع ضعف الطلب واستمرار تدفق معروض جديد من الأراضي المتاحة للتملك الحر. وتراجعت أسعار العقارات داخل الضاحية التجارية الرئيسة بنحو 9 في المائة على مدار ربع العام السابق، في الوقت الذي تشير فيه المعدلات المرتبطة بالعام الماضي إلى حدوث انخفاض بنسبة 36 في المائة. وذلك حسب تقرير وكالة «ريتشارد إليس» الصادر نهاية الأسبوع الماضي.
وتتنوع أسعار العقارات داخل الضاحية التجارية الرئيسة في دبي حاليا بين 1.185 و1.1940 درهم إماراتي للمتر المربع سنويا. وتعد هذه المعدلات أدنى من تلك التي سادت عام 2005. ولا تزال أنماط الملكية تضطلع بدور مهم في تحديد أسعار الإيجارات، مع إبداء الكثير من ملاك الأبراج الكبيرة استعدادهم لعرض مساحات بأسعار أقل من تلك السائدة في السوق بهدف تعزيز معدلات الإشغال وتجنب نوبات الانحسار المستقبلية المتوقعة. وتتراوح أسعار الإيجارات في المواقع التي تحتل صفوفا ثانية أو ثالثة ما بين 430 و1075 درهما إماراتيا للمتر المربع سنويا، لكنها شهدت انخفاضا هامشيا خلال الربع الأخير من العام الماضي. إلا أنه على امتداد العام، انخفضت أسعار الإيجار بمتوسط بلغ 33 في المائة. وقد أجبرت الأزمة المالية شاغلي الوحدات العقارية التجارية على مراجعة التكاليف الأساسية الخاصة بهم والتحلي بقدر أكبر من القوة والابتكار لدى التفاوض بشأن أسعار الإيجارات. وبالمثل، فإنهم كي يحافظوا على قدرتهم على المنافسة في وجه هذا المعروض الضخم، اضطر أصحاب العقارات أيضا إلى التحلي بطابع إبداعي وابتكاري أكبر في العروض التي يطرحونها. وعليه، فإن واحدا من التوجهات المتنامية الآن فيما يتعلق بالمساحات المكتبية الجديدة أن يتحمل أصحاب العقارات تكاليف توفير التجهيزات الضرورية، بينما يجري عرض المساحات المتميزة بالفعل بهذه التجهيزات بأسعار إيجار أقل.
وكان من شأن هذا التحول الكبير في العوامل الرئيسة بالسوق خلال العامين الماضيين أن دفع كل من مالكي العقارات والمستأجرين للسعي لضمان فترات إيجار أطول، في تحول يبتعد عن فترات الإيجار التقليدية قصيرة الأجل المتراوحة ما بين عام و3 أعوام. ولاحظ تقرير «ريتشارد إليس» أن فترات الإيجار ارتفعت في الآونة الأخيرة إلى ما بين 3 و7 سنوات، مع خوض المستأجرين مفاوضات ساخنة للفوز بفترات استئجار طويلة من دون أجر. وفي المقابل، يسعى ملاك العقارات لضمان حماية أكبر عبر مع توزيع فترات التأجير المجانية على مدار فترة الإيجار بأكملها وإقرار بنود لا تجيز فسخ العقد مبكرا.
من ناحية أخرى، تشير أسعار الإيجارات في الشقق السكنية بالمناطق التي تسمح بالامتلاك الحر والأخرى التي لا تسمح به داخل دبي، إلى حدوث انخفاض بنسبة تقارب 4 في المائة خلال ربع العام. وعند مقارنة هذه الأسعار على أساس سنوي، يصبح التراجع أكثر حدة، حيث يصل إلى 17 في المائة. وقد سجل الانخفاض الأكبر في أسعار الإيجارات في أنماط الوحدات الأصغر، وهي شقق الاستوديو والأخرى المزودة بغرفة نوم واحدة. على امتداد الشهور الـ12 الماضية، شهدت أسعار إيجارات شقق الاستوديو والأخرى ذات غرفة النوم الواحدة انحسارا كبيرا بلغ نحو 18 في المائة و19 في المائة على الترتيب، مع توافر القدرة عبر السوق على تحمل تكاليف الوحدات الأكبر.