أكد بيت الاستثمار العالمي (غلوبل) في تقرير له عن أداء سوق العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي خلال الربع الثاني من عام 2011 أن سوق المكاتب في السعودية اتبعت نمطا مماثلا، شأنها في ذلك شأن بقية دول مجلس التعاون الخليجي، حيث ظل أداؤها يتعرض لضغوط دفعتها إلى الانخفاض بسبب دخول المعروض الجديد إلى السوق، وانخفاض معدلات الإشغال في سوقي الرياض وجدة اللتين تمثلان أكبر سوقين في المملكة.
وأشار التقرير إلى انخفاض قيمة إيجارات الشقق في دبي بنسبة 2 في المائة في الربع الثاني من عام 2011 عقب تراجعها بالنسبة ذاتها في الربع الأول، في حين حافظت إيجارات الفيلات على مستوياتها المسجلة في الربع الأول من العام الحالي دون تسجيل أي تراجعات ملحوظة، وذلك بعد انخفاضها بنسبة 1 في المائة في الربع الرابع من عام 2010.
وأكد التقرير استمرار سوق العقارات السكنية في قطر في إظهار دلائل على استقرارها في الربع الثاني من عام 2011، وذلك عقب أن سجلت أداء مختلطا في الربع السابق، حيث ما زالت قيمة الإيجارات تحوم حول المستويات المسجلة في الربع الرابع من عام 2010 في معظم المناطق باستثناء بعض التغيّرات الطفيفة في العرض والطلب.
أما عن الكويت فقد ذكر التقرير أن سوق العقارات السكنية فيها حافظت على مركزها بوصفها أكثر القطاعات رواجا في السوق الكويتية، حيث استحوذ القطاع على 55 في المائة من إجمالي قيمة المعاملات العقارية في الربع الثاني من عام 2011، بحصة مماثلة للحصة المسجلة في الربع الأول من العام، مسجلة زيادة بلغت نسبتها 19 في المائة في عدد التعاملات. وقد ارتبطت هذه الزيادة بالزيادة الكبيرة البالغة 52 في المائة في قيمة التعاملات العقارية.
وأشار التقرير إلى أن أداء السوق العقارية للوحدات المكتبية في البحرين في الربع الثاني من عام 2011 كان مماثلا للأداء المسجل في الربع الأول من العام الحالي والربع الرابع من عام 2010، حيث ما زالت البلاد تواجه زيادة في المعروض من مساحات المكاتب. وظلت الإيجارات معرضة للضغوط في الربع الثاني من عام 2011 نتيجة لعدم الاستقرار السياسي الذي حلّ بالبلاد في الربع الأول من عام 2011.
وذكر التقرير أن إيجارات الوحدات السكنية في عمان واصلت الانخفاض في الربع الثاني من عام 2011، حيث قدرت مصادر الصناعة العقارية متوسط الانخفاض في قيمة الإيجارات منذ بداية العام بمعدل 15 في المائة.
* سوق العقارات السعودية
* اتّبعت سوق المكاتب نمطا مماثلا، شأنها في ذلك شأن بقية دول مجلس التعاون الخليجي، حيث ظل أداؤها يتعرض لضغوط دفعتها إلى الانخفاض بسبب دخول المعروض الجديد إلى السوق، وانخفاض معدلات الإشغال في سوقي الرياض وجدة اللتين تمثلان أكبر سوقين في المملكة. استقرت معدلات الإشغال عند 5 في المائة في جدة، حيث عانت السوق نقصا في المعروض من مكاتب الفئة «أ» خلال الأعوام القليلة الماضية، في حين بلغت 15 في المائة في الرياض، التي عانت بدورها من فائض كبير في المعروض من المساحات المكتبية في السوق.
من جهة أخرى، ما زالت شريحة العقارات السكنية تمثل أكثر الاستثمارات جاذبية، حيث إنها تشهد طلبا يفوق بكثير المعروض منها، بفضل النمو السكاني المتزايد، نمو النشاط التجاري والنقص المتراكم في الوحدات السكنية. ووفقا لتقرير مؤسسة النقد العربي السعودي (سما) عن التضخم في الربع الثاني من عام 2011، ارتفع مؤشر إيجارات المساكن وما يرتبط بها من بنود بنسبة 7.2 في المائة على أساس سنوي في المملكة العربية السعودية خلال الربع الثاني، بعد تسجيله زيادة بنسبة 8.2 في المائة في الربع الأول من عام 2011.
* سوق الإمارات
* انخفضت قيمة إيجارات الشقق في دبي بنسبة 2 في المائة في الربع الثاني من عام 2011 عقب تراجعها بالنسبة ذاتها في الربع الأول، في حين حافظت إيجارات الفيلات على مستوياتها المسجلة في الربع الأول من العام الحالي دون تسجيل أي تراجعات ملحوظة، وذلك بعد انخفاضها بنسبة 1 في المائة في الربع الرابع من عام 2010.
من ناحية أخرى، انخفضت أسعار بيع الشقق في دبي بنسبة 3 في المائة، وفي صدارتها الشقق الواقعة في منطقة داون تاون دبي، التي انخفضت أسعارها بنسبة 8 في المائة على أساس ربع سنوي، إضافة إلى تلك الواقعة في مركز دبي المالي العالمي (DIFC)، التي انخفض أسعار المعروض الجديد منها بنسبة 7 في المائة. وحافظت أسعار بيع الفيلات في المناطق المجهزة ذات الأحجام المتوسطة في دبي على مستوياتها خلال الربعين الماضيين، في حين انخفضت أسعار الفيلات الأكبر حجما، وكذلك المعروض الجديد من الفيلات، بنسبة تتراوح ما بين 3 و5 في المائة في الربع الثاني من عام 2011.
أما في أبوظبي، فقد تراجعت قيمة إيجارات الشقق والفيلات بوتيرة سريعة، لتأثرها سلبا بعمليات التسليم الجديدة التي تمت خلال الربع الثاني، فقد استمرت إيجارات الشقق في الانخفاض، مسجلة انخفاضا إضافيا بلغت نسبته 8 في المائة في الربع الثاني من عام 2011، وهي النسبة ذاتها التي سجلتها في الربع الأول بالمقارنة مع 7 في المائة في الربع الرابع من عام 2010. في حين انخفضت إيجارات الفيلات بمعدلات معقولة نتيجة للطلب الانتقائي على العقارات الجاهزة للانتقال إليها.
وفي ما يتعلق بسوق الوحدات المكتبية، فما زالت تتعرض للضغوط في كلتا السوقين، نتيجة الفائض المستمر في المعروض منها وضعف طلب الشركات والمؤسسات التجارية عليها. ففي دبي انخفضت قيمة إيجارات المكاتب بنسبة 6 في المائة مقارنة بمستواها في الربع السابق، وفي صدارتها «مجمع دبي للاستثمار»، حيث انخفضت الإيجارات بنسبة 15 في المائة، تلتها أبراج «بحيرات الجميرا» (JLT) بتراجع بلغت نسبته 12 في المائة، في حين استقرت معدلات الإشغال في دبي عند 60 في المائة، مما أدى إلى انخفاض معدلات الإيجار بنحو 2 في المائة بعد تراجعها بنسبة 10 في المائة في الربع الأول من عام 2011.
وفي أبوظبي انخفضت قيمة إيجارات المكاتب بنسبة 4 في المائة بعد انخفاضها بنسبة 9 في المائة في الربع الأول من عام 2011، حيث استمرت المكاتب فئة «ب» و«ج» في تسجيل أداء متدنٍّ، كما قام المستأجرون بتحديث مكاتبهم إلى مساحات مكتبية أفضل بأسعار معقولة في حين انخفضت أسعار بيع المكاتب بنسبة 3 في المائة.
وبالنسبة إلى سوق التجزئة، لم تشهد دبي أي إضافات جديدة في المساحات المعروضة في الربع الثاني من عام 2011 بعد دخول معروض جديد في مركز دبي المالي العالمي وما حوله، الذي بلغت مساحته 530 ألف متر مربع في الربع الأول من عام 2011. واستقرت معدلات الإشغال في دبي عند نحو 80 في المائة في المتوسط، في حين حافظت قيمة الإيجارات على المستوى المسجل في الربع الأول من العام الحالي بعد انخفاضها بنسبة 9 في المائة في الربع السابق.
ولم تشهد أبوظبي أي تغيرات في شريحة عقارات التجزئة، حيث ما زال المعروض من عقارات الفئة «أ» محدودا، ولم يتم طرح أي مساحات جديدة في الربع الثاني من عام 2011. ولذلك ما زالت معدلات الإشغال مرتفعة.
* السوق القطرية
* استمرت سوق العقارات السكنية في إظهار دلائل على استقرارها في الربع الثاني من عام 2011، وذلك عقب أن سجلت أداء مختلطا في الربع السابق، حيث ما زالت قيمة الإيجارات تحوم حول المستويات المسجلة في الربع الرابع من عام 2010 في معظم المناطق باستثناء بعض التغيّرات الطفيفة في العرض والطلب. اتّبعت سوق تأجير الفيلات نمطا مماثلا، حيث بقيت قيمة إيجارات الفيلات في معظم مناطق قطر دون تغيير عن مستواها في الربع الأول من عام 2011. من جهة أخرى ما زال نشاط سوق بيع الممتلكات العقارية هادئا نظرا للتفاوت الكبير بين توقعات المشتري والأسعار المطلوبة من قبل البائع. أما في سوق الوحدات المكتبية فعلى الرغم من تسليم مشاريع جديدة فإن كمية المساحات المكتبية المتاحة في السوق ما زالت وفيرة بما لا يتناسب مع معدلات الطلب الضعيفة. فقد قدر إجمالي حجم المساحات المكتبية المتاحة في الدوحة بنحو 3.2 مليون متر مربع، كما تشير التقديرات إلى أنه يجري حاليا إنشاء أبراج مكتبية في منطقة الأعمال المركزية بما يقرب من الـ30 برجا. وبالتالي فقد انخفض متوسط قيمة الإيجارات الشهرية للمكاتب بنسبة 3 في المائة خلال الربع الثاني من عام 2011 بالمقارنة مع المستوى المسجل في الربع الأول من العام الحالي.
* السوق البحرينية
* كان أداء السوق العقارية للوحدات المكتبية في البحرين في الربع الثاني من عام 2011 مماثلا للأداء المسجل في الربع الأول من العام الحالي والربع الرابع من عام 2010، حيث ما زالت البلاد تواجه زيادة في المعروض من مساحات المكاتب. وظلت الإيجارات معرضة للضغوط في الربع الثاني من عام 2011 نتيجة لعدم الاستقرار السياسي الذي حلّ في البلاد في الربع الأول من عام 2011، حيث قدر متوسط معدلات إشغال المكاتب بما يتراوح بين 60 في المائة و70 في المائة، كما قدرت مساحة مخزون المباني الشاغرة بما يقرب من 300 ألف متر مربع، إضافة إلى أنه يجري حاليا تطوير وإنشاء 200 ألف متر مربع من المساحة المتاحة للتأجير. وبالنظر إلى سوق عقارات التجزئة فإنها ما زالت تعاني فائضا في المعروض، ومن المتوقع أن يتراجع أداؤها في عام 2011 نتيجة للاضطرابات الحالية وما يترتب عليها من تباطؤ في الإنفاق الاستهلاكي. وقد اتبعت سوق العقارات السكنية نمطا مماثلا، حيث شهدت انخفاضا في أسعار الأصول العقارية وقيمة الإيجارات نظرا لدخول معروض جديد إلى السوق في مناطق مثل الجفير وسيف وسابنس. ومن ناحية أخرى ما زال الطلب المحتجز على الإسكان الميسَّر التكلفة ملحّا في البلاد، وهو ما دفع الحكومة البحرينية إلى اتخاذ إجراءات مثل إقامة مشروع سكني جديد يقدر بقيمة 2.5 مليار دينار بحريني في الربع الأول من عام 2011، بالإضافة إلى الخطط التي وضعتها لبناء 50 ألف وحدة سكنية لمحدودي الدخل، يتوقع أن يتم تنفيذها في غضون السنوات الثلاث المقبلة.
* السوق الكويتية
* حافظت سوق العقارات السكنية على مركزها بوصفها أكثر القطاعات رواجا في السوق الكويتية، حيث استحوذ القطاع على 55 في المائة من إجمالي قيمة المعاملات العقارية في الربع الثاني من عام 2011، بحصة مماثلة للحصة المسجلة في الربع الأول من العام، مسجلة زيادة بلغت نسبتها 19 في المائة في عدد التعاملات. وقد ارتبطت هذه الزيادة بالزيادة الكبيرة البالغة 52 في المائة في قيمة التعاملات العقارية، والتي ارتفعت إلى 527 مليون دينار كويتي مقابل 347 مليون دينار كويتي في الربع الأول من عام 2011. من جهة أخرى ما زال الاتجاه العام يميل إلى الطلب الملحّ من المواطنين الكويتيين على الوحدات السكنية، فقد انخفضت الحصة السوقية لشريحة العقارات الاستثمارية من الحصة النشطة البالغة 39 في المائة من إجمالي قيمة التعاملات في الربع الأول من عام 2011 إلى 34 في المائة في الربع الثاني من العام، على الرغم من زيادة عدد التعاملات بنسبة 28 في المائة على أساس ربع سنوي لتصل إلى 488 معاملة مقابل 381 معاملة في الربع الأول من عام 2011. كما ارتفعت أيضا قيمة معاملات العقارات الاستثمارية بنسبة 21 في المائة على أساس ربع سنوي لتصل إلى 329 مليون دينار كويتي مقابل 271 مليون دينار كويتي. وما زال الطلب على المباني الاستثمارية يلقى رواجا، حيث سجلت معدلات الإشغال مستويات مرتفعة تراوحت معدلاتها ما بين 90 و95 في المائة. ومن ناحية أخرى ما زالت تواجه شريحة العقارات التجارية زيادة في المعروض، حيث تراوحت معدلات العقارات الشاغرة ما بين 20 و25 في المائة تقريبا خلال الربع الأول من عام 2011، كما استمرت أسعار بيع العقارات في بعض المساحات التجارية المنتقاة في تسجيل زيادة طفيفة خلال الربع الثاني من العام الحالي، نتيجة لتزايد الطلب عليها بعد التباطؤ الذي شهدته خلال الفترة الماضية.
* السوق العُمانية
* استمرت إيجارات الوحدات السكنية في عمان في الانخفاض في الربع الثاني من عام 2011، حيث قدرت مصادر الصناعة العقارية متوسط الانخفاض في قيمة الإيجارات منذ بداية العام بمعدل 15 في المائة. واستمرت إيجارات الشقق في العقارات الفاخرة في الانخفاض بوتيرة أسرع من إيجارات الإسكان الميسَّر التكلفة مما يدل على التفاوت بين الطلب والعرض في السوق. وظلت الإيجارات في سوق الوحدات المكتبية تشهد اتجاها تنازليا، حيث انخفض الطلب بشكل ملحوظ متتبعا النمط الذي بدأ منذ عام 2008، كما ظل المعروض من المساحات المكتبية من الفئة «أ» أقل من مثيله من الفئات الأدنى درجة، ويتم تأجيرها بقيمة أعلى بكثير قد تصل إلى 33 في المائة. ويجري حاليا تطوير مساحات إضافية قدرها 158 ألف متر مربع من مكاتب الفئة «أ»، ومن المتوقع تسليمها في غضون العام المقبل، مما سيفرض مزيدا من الضغوط على سوق الوحدات المكتبية.