بريطانيا: انتعاش كبير في قيمة العقارات الفندقية الفاخرة

ارتفعت أسعار الفنادق الفاخرة بنسبة تتراوح ما بين 5 و10 في المائة بعد هبوطها بنسبة 15 إلى 20 في المائة خلال الأزمة المالية، حسبما أشارت سالي كيندال، المحللة البارزة المتخصصة في الفنادق بشركة الوساطة العقارية «سي بي آر إي غروب» المحدودة (سي بي جي) لوكالة «بلومبيرغ».

وقالت كيندال إن معظم الزيادة في الأسعار قد حدثت هذا العام. بالمقارنة مع العام الماضي. من جانبها ذكرت جين ليز، مدير قسم الفنادق بشركة «سي بي آر إي» إن أسعار بعض الفنادق التي تعد من أغلى الفنادق الإنجليزية خارج العاصمة، هبطت بنسبة تربو على 50 في المائة منذ عام 2008 وما زالت آخذة في الانخفاض. ويقدر سعر فندق «ريتز هوتل»، الذي تملكه شركة «باركلي براذرز»، بأكثر من 625 مليون جنيه إسترليني (نحو مليار دولار)، أو نحو 4.6 مليون جنيه إسترليني للغرفة الواحدة، اعتمادا على «عدة أساليب متبعة من جانب المشترين المحتملين لبيع الفندق». وبناء على ما ذكره الملاك في بيان أرسلوه إلى «كامبانيز هاوس» في 30 سبتمبر (أيلول). وفي العام الماضي، سجل ريتز أعلى حجم مبيعات على الإطلاق بلغ 31.3 مليون جنيه إسترليني.

و«بشكل عام، يقول خبراء الاستثمار إذا رغبت في طرح فندق فاخر للبيع في السوق في لندن، يجب أن تطلب نحو مليوني جنيه إسترليني للغرفة الواحدة». وفي ليستر سكوير، تم شراء فندق «دبليو» الذي يضم 192 غرفة نوم الكائن في ليستر سكوير، والكائن به أيضا متجر «إم آند إم» الرئيسي التابع لشركة «مارس المتحدة»، بنحو 200 مليون جنيه إسترليني من قبل شركة «الفيصل» القابضة المملوكة للشيخ فيصل بن قاسم آل ثاني.

وتعرض وكالة إدارة الأصول الوطنية في آيرلندا موقعها في ليستر سكوير للبيع بعد أن فرضت حراسة قضائية على مالكتها السابقة شركة «ستيم بوت ديفيلوبمنتس» المحدودة. وإلى جانب الفندق، هناك تصريح تخطيط خاص بـ33 شقة و4 مطاعم وسينما بها شاشتا عرض في الموقع. وقد طلب الشخص الذي أدلى بالمعلومات الخاصة بالعطاءات المقدمة لشراء العقار، طلب عدم ذكر اسمه نظرا لسرية المعلومات. ورفض راي غوردن المتحدث باسم وكالة إدارة الأصول الوطنية التعليق. وتشير الأسعار إلى أن المستثمرين إما يتوقعون ارتفاعا ملحوظا في إيرادات الفندق أو على استعداد لقبول عائدات أقل مما قد يتوقعونه لأي نوع آخر من العقارات، هذا ما قالته كيندال من شركة «سي بي آر إي» في مقابلة أجريت معها.

وكانت نسبة إجمالي العائد، الممثل في مزيج من الزيادة في قيم التأجير وارتفاع الأسعار، 12.4 في المائة بالنسبة لمشتري الفندق على مدار السنوات الأربع التي شملت عام 2010، مقارنة بهبوط نسبته 6.9 في المائة في قيم العقارات التجارية في بريطانيا، بحسب تقرير شركة «إنفستمنت بروبرتي داتا بانك» المحدودة الكائنة في لندن. ولكن التقرير لم يذكر فنادق لندن بشكل منفصل. وبلغ إجمالي عائد جميع الفنادق البريطانية 14.9 في المائة في العام الماضي، وهو ما يمثل أكثر من ضعف المتوسط الأوروبي المقدر بنسبة 6.9 في المائة.

وارتفع متوسط سعر الغرفة المتاحة بالفنادق الفاخرة في لندن إلى 205 جنيهات إسترلينية في الفترة من يناير (كانون الثاني) وحتى أكتوبر (تشرين الأول)، وهي زيادة نسبتها 25 في المائة عن الإيرادات التي تحققت في الفترة نفسها منذ عامين، حسبما أشار باحث بشركة «إس تي آر غلوبال». وقد زاد متوسط سعر الغرف المتاحة بجميع فنادق لندن بنسبة 22 في المائة في المتوسط.

وتجذب الأسعار المرتفعة والعائدات مشترين مثل ملاك شركة «باركلي براذرز» و«تلغراف ميديا غروب» المحدودة، الذين اشتروا دين «ماي بورن ميديا غروب» في سبتمبر من وكالة إدارة الأصول الوطنية. ويخطط أصحاب هاتين الشركتين لاستثمار نحو 130 مليون جنيه في الشركة، التي تملك أيضا فنادق «كونوت» و«باركلي»، حيث تحاولان الاستحواذ على حصة مسيطرة، مثلما أشارت صحيفة «التايمز» الكائنة في لندن في عددها الصادر يوم 4 ديسمبر (كانون الأول).

وقال الرئيس التنفيذي لوكالة إدارة الأصول الوطنية، بريندان ماكدوناغ، في مقابلة أجرتها معه الصحيفة في أكتوبر الماضي «كان هناك عدد من الأطراف المهتمة بالحصول على قروض وقدمت لنا شركة (باركلي براذرز) بالفعل عرضا بالحصول على قرض، بل وبالقيمة الاسمية، على نحو غير متوقع».

ويقاضي بادي ماكيلن، الذي يملك حصة نسبتها 36 في المائة من شركة «مايبورن»، شركة «باركليز» وشركات الاستثمار وثيقة الصلة بها بشأن عملية الاستحواذ.

و«ماكميلان لا يعتزم بيع حصته في شركة الفنادق (مايبورن)»، هذا ما قالته المتحدثة باسمه، بريدا كينا. وأضافت أنه «أكبر مساهم وهو يسعى بشكل فعال لزيادة حصته. ويلاحظ أن مستوى أداء الفنادق جيد بشكل استثنائي ويتجاوز الأهداف المحددة» في لندن، حيث ارتفع متوسط أسعار الغرف المتاحة في فنادق «مايبورن» بنسبة 17.8 في المائة، ليصل إلى 423 جنيها إسترلينيا العام الماضي «مدفوعا بالأساس بالارتفاع المستمر في مستوى أداء فندق (كونوت) والأرباح الهائلة الناتجة عن الزيادة في متوسط سعر الغرفة الواحدة المتاحة بفندق (كلاريدج)، حسبما ذكرت الشركة المالكة، (كوروين) المحدودة، في 7 أكتوبر.

ويبلغ سعر الليلة الواحدة في الغرف الرئيسية بفندق «دورشيستر» أو «كونوت» في 20 ديسمبر 318 جنيها إسترلينيا، شاملا الضريبة. وفي الليلة نفسها، يقدم فندق «سافوي» عرض قضاء ليلة ثالثة مجانية، إذا ما حجز النزلاء ليلتين في جناح. وتبدأ الأسعار من 882 جنيها إسترلينيا لليلة الواحدة، شاملة الضرائب.

ولا يطرح عدد كبير من الفنادق الفاخرة في لندن في السوق في أي عام، على نحو يعزز المنافسة على العقارات المتاحة. وربما يتغير هذا الوضع على مدار الأعوام القليلة المقبلة، عند الانتهاء من إنشاء فنادق جديدة. ويملك معظم الأسهم الحالية في الفنادق الفاخرة أسر من دول أجنبية، كثير منها واقع تحت ضغط البيع. وقام مستثمر كويتي بشراء فندقي «ساندرسون» و«سانت مارتينز لين» مقابل 192 مليون جنيه من شركة مشتركة بين «مورغان هوتل غروب كو» (إم إتش جي سي) و«والتون ستريت كابيتال» يوم 23 نوفمبر (تشرين الثاني).

كما ينشط المستثمرون الهنود والألمان، اشترت شركة «صحارى غروب» الهندية، التي تمتلك أصولا تتنوع ما بين محطات تلفزيونية إلى العقارات، فندق «غروسفينور هاوس» في بارك لين مقابل 470 مليون جنيه العام الماضي، وتتطلع الشركة إلى صفقات أخرى مماثلة، بحسب مصدر مطلع على الأمر. وفي الشهر الماضي، باعت شركة «إم دبليو بي غروب هولدينغز» (إم دبليو بي) فندق «مالمايسون» في تشارترهاوس سكوير بالقرب من الحي المالي لشركات تديرها شركة «ديكا إموبيليان جي إم بي إتش». وكان الاتفاق جزءا من عملية بيع وإعادة استئجار أوسع نطاقا لجزء من مجموعة فنادقها ولم يتم الكشف عن السعر المحدد الذي دفعته شركة «ديكا» لفندق «تشارت هاوس سكوير». وقال مارك شيا مدير بشركة الاستشارات العقارية «ديفيز لانغدون» إن «هؤلاء الذين لا يمكنهم الشراء الآن يتطلعون للبناء. ثمة رغبة محدودة في إنشاء فنادق متوسطة المستوى في لندن لأن معظم النمو يكون في أكثر الفنادق فخامة وقطاع الفنادق الدنيا».

وقال: «تحتاج العقارات المنشأة حديثا إلى عرض الفندق الفاخر الأعلى سعرا لتحقيق العائدات والقيم المطلوبة من أجل جعل الخطط قابلة للتطبيق». وأضاف: «تعتمد سوق الفنادق في لندن بشكل عام على النقيضين؛ الرفاهية الشديدة والفنادق الدنيا. وينظر إلى عملية إنشاء الفنادق متوسطة المستوى بشكل عام على أنها تشكل صعوبة».

سوف يضم برج «شارد»، أعلى برج في أوروبا الغربية، فندق «شانغري لا (69)»، عند افتتاحه في عام 2013. وتعتبر شركة «ديار» القطرية إحدى جهات دعم المشروع الكائن على الضفة الجنوبية من نهر التيمس. ومن المقرر أن يتم افتتاح فندق «فيرمديل هام يارد» الذي يقع في منطقة سوهو العام المقبل ويعد من فنادق نايتس بريدج المملوكة لـ«بلغاري» التابعة لـ«إل في إم إتش هينسي لويس فيتون».

وسوف يتم افتتاح فندق «فور سيزونس» عام 2015، وهو فندق شيدته شركة «هيرون إنترناشيونال» المحدودة وتبني مجموعة «فورغمور بروبرتي غروب» حاليا فندقا يتكون من 80 غرفة للباحثين عن الرفاهية والفخامة ومن المقرر افتتاحه العام المقبل. وتعتزم شركة «غروسفنور غروب» المحدودة التي يملكها صندوق أبناء دوق ويستمنستر البريطاني تشييد فندق فخم جديد يطل على هايد بارك. وهناك توسعات في بعض المباني المجاورة، حيث تم منح التصريح بإضافة 31 غرفة لفندق «ويست بيري»، الذي يقع في شارع كوندويت في حي ماي فير، من خلال ضم جزء من المباني المجاورة له. رغم أن عدد الغرف المزودة بوسائل الراحة سوف يزداد بفضل البناء والتوسعات، ولكن ذلك لا يؤثر على القيمة والأرباح المتحققة في قطاع الفنادق الفاخرة.

يقول جوناثان لانغستون، المدير التنفيذي لشركة «تري هوسبتابيلتي» الاستشارية في هذا الصدد «النتيجة هي انخفاض الكثافة، حيث لا يوجد عدد كبير من الغرف. لا أرى أن زيادة عدد الوحدات الفخمة سيضعف الأداء». ويسير تحسن الفنادق الفخمة في لندن في الاتجاه المعاكس فيما يتعلق بأماكن الإقامة المؤقتة، حيث يعاني بسبب التراجع الاقتصادي، على حد قول غيرارد نولان من شركة «غيرارد نولان أند بارتنرز»، التي شاركت في بيع أكثر من 350 فندقا في لندن منذ إنشائها. وقال: «إنها أماكن إقامة من السهل الاستغناء عنها إلى حد ما، ومن السهل علينا قول إنه ليس لدينا الكثير من المال كما كان الحال من قبل، ولذا لم نعد ننفق أموالنا لقضاء إجازات إضافية».

ودشن في لندن مؤخرا فندق «لانيز بورو» بالقرب من قصر باكنغهام في مايو (أيار) جناح سعر الليلة فيه 14 ألف جنيه إسترليني وبلغت نسبة الإشغال فيه منذ ذلك الحين 45 في المائة، على حد قول المدير العام للفندق، جوفري غيلاردي في مقابلة. أكثر النزلاء من أميركا الشمالية والجنوبية وروسيا والشرق الأوسط. وشهد فندق «لانيز بورو» التابع لشركة «ستارتود هوتيلز أند ريزورتس وورلدوايد» نموا نسبته تتراوح بين 3 و4 في المائة، بينما كانت نسبة النمو العام الماضي 9 في المائة، على حد قول غيلاردي. ويمثل النزلاء الآسيويون خاصة الصينيين منهم نحو 10 إلى 11 في المائة من نزلاء الفندق، بعد أن كانت نسبتهم 4 في المائة عام 2007، بينما تراجعت نسبة الأميركيين إلى 45 في المائة بعد أن كانت 60 في المائة نتيجة الأزمة المالية العالمية، بحسب قوله. ويقول كيت: «تعد لندن دولة مختلفة حينما يتعلق الأمر بقطاع الفنادق. لديك طلب كبير في العاصمة، لكن ليس هذا هو الحال في أنحاء البلد. لذا لا يمكن القول إن قطاع الفنادق في المملكة المتحدة قد تعافى بالدرجة نفسها».