إقبال أجنبي كثيف على العقارات الفندقية في أستراليا

وصلت مبيعات الفنادق الأسترالية لمشترين أجانب إلى مستوى قياسي خلال النصف الأول من العام، بعدما جذب ارتفاع نسبة إشغال الغرف شركات مثل «شانغري - لا آسيا ليمتد»، ومجموعة «ستارهل» للاستثمار العقاري، ومجموعة «لانغام» للضيافة، وذلك وفقا لما ذكرته وكالة «بلومبرغ» الأميركية.

بلغت مشتريات الشركات من خارج أستراليا ما يوازي 990 مليون دولار أسترالي (مليار دولار)، تشكل 90 في المائة من حجم المشتريات التي جرت حتى 30 يونيو (حزيران)، بحسب شركة «جونز لانغ لاسال». ويعد ذلك النصف الأول الأعلى من حيث الحجم ونسبة المبيعات منذ بدأت شركة الوساطة ومقرها شيكاغو جمع بيانات مماثلة في عام 2002، وكانت شركات هونغ كونغ وماليزيا المشترين الأكثر نشاطا.

وكانت الطفرة الأكبر في الموارد خلال قرن تلك الطفرة المرتبطة بأعمال التعدين من السفر إلى المدن الكبرى، حيث توجد شركات مثل «بي إتش بي بيليتون ليمتد»، في الوقت الذي يمثل فيه الصينيون القاسم الأكبر في السياحة. ويفضل المستثمرون الشراء بدلا من البناء نظرا لارتفاع تكلفة البناء، بحسب غريغ كولينز، الرئيس التنفيذي لشركة «أسترالازيا» في وحدة فندق «جونز لانغ لاسال»، وهو ما يحد من عرض الغرف الجديدة. وقال كولينز في مقابلة في سيدني «هناك عدد قليل للغاية من الفرص للحصول على موطئ في أسواق العاصمة، فعندما تكون تكلفة البناء أعلى من تكلفة الشراء يكون ذلك مؤشرا جيدا للمشترين».

يأتي بين المشترين شركات تسعى إلى تصفية الأصول غير الرئيسية، مثل «ميرفاك غروب»، التي وافقت في ديسمبر (كانون الأول) على التخلي عن أعمالها الفندقية وتخلي صناديق العقارات عن ممتلكاتها مع انتهاء بنود استثمارها، بما في ذلك «كولونيا فيرست ستيت غلوبال» لإدارة الأصول.

* مشتريات شركة «شانغري - لا»

* أعلنت شركة «شانغري - لا» في 22 يونيو أنها اشترت فندق «شانغري – لا» ذا النجوم الخمس في سيدني مقابل 330 مليون دولار أسترالي، في أعقاب استحواذها خلال الأسبوع ذاته على فندق «هوليداي إن» في بريسبان مقابل 48 مليون دولار. وقد أعطت صفقة الفندق الذي يضم 563 غرفة ويطل على دار أوبرا سيدني وكوبري الميناء، المجموعة المالكة ومقرها هونغ كونغ ملكية فندق كانت تديره بالفعل لشركة استثمارات حكومة سنغافورة.

وسيسمح فندق «بريسبان»، الذي يضم 191 غرفة، وستديره شركة «شانغري – لا» هذا الشهر، بتقديم العلامة التجارية لفندق «تريدرز» في أستراليا، بحسب ما أعلنت عنه الشركة في 27 يونيو. وتشير المتحدثة باسم الشركة فيفيان غان في ردها عبر البريد الإلكتروني إلى أن «شانغري – لا»، أصبحت تمتلك بالفعل أغلبية الأسهم في فندق مارينا في كارينز في شمال كوينزلاند في أستراليا في أعقاب شراء فندق «سيدني» و«بريسبان»، حيث تعتبر أستراليا ثالث أضخم سوق في العالم خلف الصين والولايات المتحدة، وقالت «نحن متفائلون للغاية بشأن صناعة الفنادق في أستراليا، فالاقتصاد قوي وهناك اتجاه متنام للسفر المحلي والدولي».

* ارتفاع نسبة الإشغالات

* تحتل فنادق سيدني أعلى نسبة إشغالات فندقية بين المدن الأسترالية الأخرى هذا العام الذي انتهى في 30 يونيو بنسبة 84.5 في المائة، بحسب «جون لانغ لاسال»، تليها ملبورن وبيرث بنسبة إشغالات 80.4 في المائة، ثم بريسبان بنسبة 78.5 في المائة.

تأتي هذه النسبة مقارنة بـ80 في المائة في نيويورك، و78.9 في المائة في لندن، و73.3 في المائة في طوكيو بحسب «لانغ لاسال». ويبلغ متوسط سعر الغرفة في الليلة الواحدة في سيدني 213 دولارا، مقارنة بـ231 دولارا في نيويورك، و210 دولارات في لندن و261 دولارا في طوكيو. وتقول مجموعة الصناعة الأسترالية، التي تمثل شركات عدة، في تقريرها الذي صدر تحت عنوان نظرة على أعمال البناء، في مايو (أيار) الماضي، إن شراء المواد والمعدات وتوفير اليد العاملة صار أكثر صعوبة أمام شركات البناء حيث تدفع صناعة الموارد التكلفة إلى أعلى.

وقفزت تكلفة مواد البناء، التي شهدت ارتفاعات على مدار اثنين وثمانين شهرا، 4.9 نقطة لتصل إلى 73.7 في الفترة من مايو وحتى يونيو، بحسب مؤشر أداء الإنشاءات الذي تصدره مجموعة «اتحاد صناعة الإسكان». في الوقت ذاته، ارتفعت أجور عمال الإنشاء 4.2 في المائة في ربع العام الذي انتهى في مارس (آذار) من العام السابق، وفقا لأرقام مكتب الإحصاء.

وقالت شركة «جونز لانغ لاسال هوتلز»، إن قيمة مبيعات الفنادق للشركات الأجنبية بلغت 347 مليون دولار أسترالي خلال النصف الأول من عام 2011، وكان نصف العام الأول من عام 2010 قد شهد ثاني أعلى حصيلة مبيعات خلال عقد، وبلغت 526 مليون دولار أسترالي، عندما شكلت هذه المبيعات 84 في المائة من المعاملات المالية. وكانت مبيعات النصف الأول إلى الشركات المحلية والأجنبية هي الأعلى منذ عام 2007، حيث بلغت قيمة العقارات المباعة 1.2 مليار دولار.

وقال روتغر سميتس، المدير في شركة «إيه إتش إس أدفيزوري» لاستشارات الضيافة في سيدني «ما دمت تمتلك أصلا بسعر معقول، فسوف تحصل على فائدة العوائد الجيدة من العمليات، إضافة إلى قيمة رأس المال. ويتوافر رأس المال المطلوب لشراء هذه الأصول بكثرة مع المستثمرين الأجانب أكثر من الأستراليين». وقال البنك المركزي في تقرير الاستقرار المالي الذي أصدره في مارس (آذار) إن المصارف الأسترالية خفضت عملية الإقراض بنسبة 15 في المائة مقارنة بعام 2009 الذي شهد ذروة عمليات الإقراض.

ووافقت شركة «واي تي إل» التي تدير فندق «ستارهيل» على شراء فنادق «سيدني» و«بريسبان» و«ماريوت» في ملبورن من شركة «كولونيال فيرست ستيت» لإدارة الأصول العالمية في 13 يونيو مقابل 415 مليون دولار. وقد استقبلت شركة العقارات الماليزية 1.016 نزيلا في المدن الأسترالية الكبرى، ويستفيد الكل من أصول سوق الفنادق الممتازة والأداء التجاري القوي، بحسب تصريح «ستارهيل» في بيان إلى بورصة كوالالمبور.

ويتوقع أن يرتفع الطلب على غرف الفنادق في أستراليا بنسبة 2.3 سنويا، في الوقت الذي ترتفع فيه نسبة إشغال الغرف 0.7 في المائة، بحسب تقرير «ديلويت أكسس إكونوميكس، وهو ما سيرفع عائد الدخل على الغرف بنسبة 5.5 في المائة سنويا على مدار السنوات الثلاث القادمة، بحسب ما أظهرته البيانات.

ووافقت شركة «لانغام» ومقرها هونغ كونغ على شراء فندق «أوبزرفاتوري» في وسط سيدني الذي يحتوي على 75 غرفة و21 جناحا من شركة «أورينت إكسبريس» للفنادق والمدرجة في بورصة نيويورك. وقد حصلت شركة «لانغام» على العقار - الفندق الأعلى في أستراليا في القائمة الذهبية لعام 2012 التي تصدرها مؤسسة «كوندي ناست ترافلرز»، بنصف تكاليف استبدالها على الرغم من دخول عدد من الشركات العالمية الأخرى ضمن المنافسة، بحسب بريت بوتشر، الرئيس التنفيذي لشركة «لانغام».

وقال بوتشر إن السعر، الذي رفض الإفصاح عنه «أعطى (لانغام) قاعدة جيدة للعائد على الاستثمار الذي قمنا به، ومن ثم سيكون مكسب رأس المال على هذا الفندق واضحا في نهاية المطاف. وسنتمكن من استخدام هذا كنقطة انطلاق للبحث عن فرص الإدارة أو حتى مزيد من الاستثمارات».

ويتوقع أن ترتفع معدلات الإشغال عبر أستراليا إلى 68 في المائة بنهاية عام 2014، النسبة الأعلى المتوقعة خلال عقود، والتي تقف عند 65 في المائة حاليا، بحسب إحصاءات ديلويت. وسوف يتراوح هذا المعدل من 60 في المائة في أقاليم أستراليا ليصل إلى نسبة 89 في المائة في بيرث و88 في المائة في سيدني.

معاملات العام الحالي جاءت في أعقاب اتفاق أبرمته «ميرفاك» في ديسمبر للتخلي عن إدارة فندقها إلى شركتي «أسنداس بتي» و«آكور آسيا باسيفيك».

وقد أثنت شركة فنادق «ميرفاك»، التي تعتبر الأفضل في السوق، على أسعار «أكور» القائمة وعروض الميزانية في أستراليا، بحسب سيمون ماكغراث، المدير التنفيذي لـ«أكور» المقيم في إسبانيا، في مقابلة في سيدني. وقال ماكغراث «سنواصل البحث عن استحواذات جديدة، وسنواصل البحث عن عقود للإدارة». وضمت «أسنداس» الفنادق ضمن مجموعتها شركة «أسنداس» للضيافة، التي بدأت التداول في بورصة سنغافورة في 27 يوليو (تموز)، وقد رفض ماكغراث التعليق على إدراجها في البورصة.

ويشير مايكل طومسون، المدير الوطني للفنادق والترفيه في شركة «كوليرز إنترناشيونال» للوساطة، في بيان صحافي يوم التاسع عشر من يوليو، إلى أن المستثمرين يتوجهون على نحو متزايد إلى أستراليا «لبذل كل الجهود لتأمين كل من أصول الملكية وحقوق الإدارة. نحن نتوقع أن تشهد مبيعات الفنادق لعام 2012 مستويات لم نشهدها في أستراليا على مدار السنوات السابقة».