بدأ سام بخيت نشاطه في مجال العقار في نهاية سبعينات القرن الماضي، وأسس شركته الخاصة «كاي آند كو» عام 1982 للتعامل في عقارات وسط لندن الفاخرة سواء في صفقات البيع والشراء أو الإدارة والتأجير. وتوسعت الشركة ليكون لها أكثر من مقر الآن في غرب لندن، وفي عام 1997 انضم ابنه مارتن بخيت إلى الشركة وارتقى فيها ليصبح الآن هو مديرها التنفيذي. ويتخصص سام بصفة خاصة في التعامل مع زبائن الشرق الأوسط، حيث يسهل عليه التعرف تماما على طلباتهم العقارية بلغته العربية ذات اللهجة المصرية. وهو يؤكد أن زبائنه يعودون إليه بعد سنوات، وأنه يتعامل أحيانا مع جيل جديد من مشتري العقار بعد التعامل مع جيل آبائهم. هذا الحوار، الذي جرى مقر الشركة الرئيسي في غرب لندن، اتسم بالصراحة والودية حول أوضاع العقار في لندن في عام 2012 والتعامل مع الزبائن سواء في مجالات الشراء أو البيع أو التأجير. وشارك في الإجابات كل من سام ومارتن بخيت. ويقول سام إنه بدأ نشاطه العقاري في عام 1978، ثم بدأ شركته الخاصة في عام 1982، وهو يتخصص في مناطق وسط وغرب وشمال لندن من نايتسبريدج وهايدبارك إلى مارليبون شمالا.
ويقول سام إن العديد من زبائنه يأتون إليه بتوصية خاصة من زبائن قدامى. وهو يتعامل الآن في معظم الأحيان مع الجيل الثاني من المشترين العرب. لكن ما هي الاختلافات الرئيسية بين الجيلين؟ يقول سام «الجيل الجديد يتميز بأنه عالي التعليم والذكاء، ويعرف أوضاع السوق تماما من مصادر المعلومات المتوافرة على الإنترنت. وعلى سبيل المثال، عرضنا عقارا في منطقة ريتشموند قيمته نحو 40 مليون إسترليني على مستثمر عربي، وكان العقار بالتعاون مع شركة عقارية أخرى. وكان المستثمر يصطحب ابنه الشاب معه، فبحث عن العقار على جهاز (آي فون) معه ووجده فورا!».
* كيف ترى أحوال السوق في لندن في عام 2012 من حيث الأسعار ونشاط عقد الصفقات بالمقارنة مع الأعوام السابقة؟
- النشاط موجود في السوق، ونحن نعقد صفقات بصورة مستمرة، وما زال الطلب أعلى من العرض، وليست هناك عقارات كافية في السوق لسد الحاجة. والسوق نشيطة، وما زال العديد من الزبائن يقبلون على الشراء.
* ما هي نسبة الأجانب المشترين من إجمالي الزبائن ونسبة العرب من المشترين؟
- تصل نسبة الزبائن الأجانب إلى نحو 45 في المائة من إجمالي الزبائن المشترين، وتصل نسبة العرب إلى 30 في المائة من جملة المشترين.
* هل للعرب مطالب خاصة في المناطق التي يريدون الشراء فيها ونوعية العقارات التي يريدونها بالمقارنة مع المشترين الآخرين؟
- (مارتن) هناك تفضيل من العرب للمساحات الأفقية وليس للمساحات الرأسية، أي متعددة الطوابق. وإذا كان المعروض للبيع منزلا متعدد الطوابق فلا بد من وجود مصعد، ولأن العرب لا يسكنون في لندن طوال الوقت فإن الأمن مسألة مهمة. كما يطلبون أيضا خدمات كونيسرج 24 ساعة يوميا. ونلاحظ تغييرا آخر وهو أن الجيل الجديد ينظر إلى أنواع عقار أخرى مختلفة عن العقارات التي كان آباؤهم يختارونها، فهم يفضلون العقارات الحديثة ذات التصميم المميز، بينما كان الجيل القديم يفضل العقارات التقليدية ذات السقف المرتفع والنوافذ كبيرة الحجم.
* هل هناك تفضيل لمناطق معينة في وسط لندن؟
- البعض يفضل نايتسبريدج بينما البعض الآخر يفضل هايد بارك، وهناك آخرون يفضلون مارليبون. ونحاول في بعض الأحيان تحريك الطلب قليلا نحو مناطق أخرى بها المميزات نفسها لكن بها عقارات متاحة أو أسعارا أفضل. (ويضيف مارتن) يجب أن يكون التركيز على المناطق التي توفر النمو على المدى الطويل. وأرى أن المناطق الموازية لمركز مدينة لندن بها إمكانيات نمو أفضل من المركز نفسه، لأن الفارق بين المنطقة المركزية والمنطقة التالية لها أكبر من المبرر. فمثلا يمكن الشراء في مشروع «لانكاستر» السوبر فاخر المطل على هايد بارك بسعر ثلاثة آلاف إسترليني للقدم المربع، مقارنة بمشروع «وان هايد بارك» الذي يباع الآن بسعر سبعة آلاف إسترليني للقدم الواحد. هذه الفجوة بين الموقعين عالية جدا وأعتقد أنها سوف تتقلص مع مرور الوقت. والاستنتاج هو أن الشراء في منطقة شمال هايد بارك حيث موقع لانكاستر يوفر إمكانيات نمو أفضل من نايتسبريدج.
* ما هو قطاع السوق الذي تنشطون فيه وتنفذون فيه معظم صفقات العقار؟
- الأمر يعتمد على العملاء. ولكن يمكن القول إننا نعمل في القطاع الذي يزيد على مليوني إسترليني. وقد بعنا عقارات في الشهور الأخير بأسعار مثل تسعة ملايين وسبعة وستة ملايين وخمسة ملايين و2.8 مليون إسترليني.
* ما هو حجم أكبر صفقة حققتها الشركة؟
- عقدنا صفقة حجمها 17.5 مليون إسترليني، وكانت لصالح مستثمر روسي.
* إذا جاء إليك مستثمر عربي لا يعرف الكثير عن لندن وسألك النصيحة حول شراء عقار استثماري ذي جدوى اقتصادية، فبماذا تنصحه؟
- الاستثمار في لندن ملاذ آمن وأفضل استثمار مستقر مهما تغيرت الأسعار. الوضع مختلف خارج لندن، حيث تتماشى أسعار العقار مع السوق. وتحقق عقارات لندن حاليا نحو ثلاثة إلى أربعة في المائة من العوائد الإيجارية، فعقار قيمته مليون إسترليني تصل عوائده إلى 30 إلى 40 ألف إسترليني سنويا، وهو ليس بالمبلغ الكبير لكنه أفضل من عوائد البنوك. لكن العامل المهم في الاستثمار العقاري هو ارتفاع قيمة العقار نفسه، فالعقار الذي ثمنه مليون إسترليني الآن قد يصبح ثمنه ثلاثة أو أربعة ملايين في المستقبل. ويطلب بعض زبائننا عوائد تصل إلى ثمانية أو عشرة في المائة، وهذا ممكن، لكن في الضواحي الشمالية للندن حيث الأسعار أرخص والإيجارات عالية. والأمر يعتمد على العميل إذا كان يريد التوجه إلى العائد الأعلى أو ارتفاع القيمة الرأسمالية. ولكن حتى في وسط لندن هناك استثمارات جيدة لعقارات صغيرة الحجم. فهناك مشروع جديد في غريت بورتلاند ستريت لخمس شقق إذا تم الشراء المنفرد لكل منها، فالتكلفة هي 13 مليون إسترليني، بينما لو تم شراء الشقق الخمس معا فإن السعر ينخفض إلى 11.5 مليون إسترليني، وهو استثمار جيد.
* هل هناك أي شبهة في وجود «فقاعة» أسعار عقارية في لندن يمكن أن تنفجر وتسقط الأسعار؟
- لقد مرت علينا بالفعل فقاعة عام 2007 واستغرق الأمر سنة ونصف السنة لكي تستعيد الأسواق توازنها. والآن استعادت الأسعار ما كانت عليه في عام 2007 بالإضافة إلى 25 في المائة من القيمة الإضافية. (وأضاف مارتن) هذه القيمة لا تعمم على كل العقارات وإنما على العقارات الجيدة المتميزة. ولذلك نركز على هذه العقارات بالذات لمن يريد الاستثمار بغرض زيادة رأس المال وليس العوائد الإيجارية.
* هل ترى أي عوائد إيجابية على العقار في لندن من الدورة الأوليمبية؟
- لا أعتقد ذلك. فالدورة تستمر أياما وتنتهي، وقد يكون مفعولها مؤقتا على الإيجارات وليس في الحي الغربي من لندن على أي حال، وإنما قد يكون ذلك في أحياء شرق لندن.
* ما هو تأثير المشروعات الإسكانية المكثفة مثل ناطحة السحاب «شارد» وغيرها على الندرة العقارية التي تساند الأسعار في لندن، هل يمكن توقع تراجع الأسعار بفعل زيادة الإمدادات؟
- إذا وصل عدد كبير من الوحدات العقارية إلى السوق بغرض التأجير، فإن هذا يمكن أن يضغط على الإيجارات حيث يتنافس أصحاب العقارات على اجتذاب المستأجرين بخفض الأسعار. لكن من الصعب توقع تأثير هذه المشروعات على سوق العقار في لندن بشكل موضوعي يغير من أوضاع السوق.
* هل تعتقد أن هناك بعض المناطق في لندن تواصل ارتفاعها بينما مناطق أخرى خاملة أو متراجعة، أم أن كل المناطق ترتفع ولكن بنسب مختلفة؟
- أتوافق مع رأي أن كل المناطق ترتفع بنسبة مختلفة، فهناك بعض المناطق التي لم يتم تطويرها بعد مثل منطقة فيتزروفيا، بينما كنغز كروس ليست بعيدة عنها لكنها أكثر تطورا. وهناك أيضا المناطق التي تقع بين أحياء راقية وينعكس عليها الوضع إيجابيا. وهناك بعض المشروعات التي ترفع من قيمة المواقع مثل مشروع «افيفا» قرب مستشفى ميدلسكس الذي سيباع بسعر ألفي إسترليني للقدم المربع، وهو رقم غير معهود في هذه المنطقة القريبة من توتنهام كورت رود.
* كيف كان تأثير رفع ضريبة التمغة بنسبة اثنين في المائة على السوق؟
- لقد اتصل بي بعض الزبائن من الشرق الأوسط للسؤال عن هذه النقطة، وبعد شرحها لم يكن التأثير مهما. فالنسبة زادت من خمسة إلى سبعة في المائة في قطاع ما فوق المليوني إسترليني، وهي نسبة يمكن امتصاصها بسهولة في هذا القطاع ولم تؤثر على السوق.
* هل تقوم بنشاط شراء العقارات بالنيابة عن زبائنك.. وهل يشمل مثل هذا النشاط شراء عقارات من خارج نطاق السوق؟
- نعم. ونعمل أيضا خارج نطاق السوق لنخبة من العملاء. ونحصل على بعض العقارات المميزة عن طريق شبكة من الوكلاء الذين يفضلون التعامل معنا لأن الشركات الأخرى تطلب منهم عمولة بينما نحن نغطي تكاليفنا من عملائنا. ونحن نعرف تماما الصفقات الجيدة، وأعطيك مثالا: اشترينا عقارا لصالح مستثمر، ثم قمنا بتقسيم غرفة الاستقبال هائلة الحجم لإضافة غرفة نوم إلى العقار، ثم قمنا بتأجير العقار لصالحه لمدة عام. وبعد ذلك بعنا العقار وحقق العميل أرباحا قيمتها نصف مليون إسترليني. وحتى تكاليف تقسيم العقار وشراء المفروشات والأدوات المنزلية تمت تغطيتها من الإيجار. مثال آخر لعميل اشترى في منطقة هايد بارك ايستيت عقارات بنحو ستة ملايين إسترليني، وبعد أربعة أشهر قمنا ببيعها لصالحه بمبلغ تسعة ملايين إسترليني. وبعد حساب التكاليف كانت أرباحه الصافية نحو 2.5 مليون إسترليني.
* ما هي مصادر شراء هذه العقارات، هل تذهبون إلى وكالات أخرى؟
- لدينا قاعدة معلومات قد تكون متاحة لغيرنا من الشركات لكننا نتعرف على العقار الجيد فورا بالخبرة، وهو ما قد يغفله غير الخبير.
* هل تذهب أحيانا إلى البائع مباشرة؟
- حدث هذا مؤخرا من عميل أراد شراء العقارات الأربعة التالية لعقاره، وبدأنا في إجراء «بحث» لمعرفة مالكي هذه العقارات واتصلنا بهم مباشرة. ويوضح البحث متى بيع العقار آخر مرة وكم كان الثمن، ومن هذه المعلومات يمكن أن نتقدم بالثمن الذي نعتقد أن العقار يستحقه وأن مالكه لن يمانع في بيعه بهذا الثمن. وفي معظم الأحيان لا توجد عقبات في تحقيق هذه الصفقات.
* نشر في الإعلام البريطاني مؤخرا أن هناك شعورا متناميا بالضيق بين سكان لندن من تدفق الأجانب على شراء العقارات بثمن باهظ يجعل من الصعب على الإنجليز الشراء في المدينة التي يعملون فيها. هل لاحظتم شيئا يؤكد هذا التوجه؟
- لا أعتقد ذلك. لندن مدينة دولية وهذه هي قوى السوق. ويحدث هذا في المدن الأخرى أيضا. ونعتقد أن الاستثمار الأجنبي مفيد للندن تماما. وقد أفاد ارتفاع الأسعار السوق المحلية، حيث البائع المحلي الذي اشترى منذ 30 عاما عقارا بخمسين ألف إسترليني يبيعه الآن بمليونين أو ثلاثة ملايين إسترليني. وأغلبية هؤلاء يفضلون البيع والانتقال إلى خارج لندن.
* أخيرا.. ما الذي يميز «كاي آند كو» عن غيرها من شركات العقار في لندن؟
- لدينا خبرة 30 عاما، ونعرف المنطقة هنا تماما، ونحن نعمل كشركة عائلية ونقدم خدمات شخصية لعملائنا. ونستطيع أن نعثر على العقار المناسب حتى إذا لم يكن معلنا للبيع في السوق.