زاد متوسط إيجارات العقارات الفخمة في بنك دبي التجاري بنسبة تقدر بنحو 4 في المائة خلال الربع الأول لتصل إلى 1500 درهم إماراتي للمتر المربع سنويا. ومع زيادة تفاؤل ملاك العقارات في نظرتهم المستقبلية للسوق، ربما نتوقع أن نشهد مزيدا من النمو في إيجارات العقارات الفاخرة خلال الفترة المتبقية من العام، خاصة مع ارتفاع معدلات إشغال العقارات في بنك دبي التجاري ببطء. وعلى الرغم من وجود سيناريو لزيادة المعروض من العقارات على نطاق واسع داخل الكثير من المواقع من الدرجة الثانية والثالثة، فقد شهدنا أدلة على ارتفاع قيمة إيجارات بعض العقارات الإدارية المختارة في أبراج بحيرة جميرا والخليج التجاري و«تيكوم». استمر شاغلو العقارات الإدارية ثاقبو النظر في التركيز على العقارات عالية الجودة، مشكلين فارقا متناميا بين المنتجات التي ينظر إليها باعتبارها «الأفضل» وتلك التي ينظر إليها بوصفها «الأسوأ» في كل سوق فرعية. وفي أبراج بحيرة جميرا، على سبيل المثال، تحقق أكثر العقارات جاذبية معدلات تقدر بنحو 1200 درهم إماراتي (للمتر المربع) سنويا، فيما تعتبر الوحدات السكنية التي على أقل مستوى جودة المملوكة للطبقات الاجتماعية المختلفة متاحة بقيمة 590 درهما إماراتيا (للمتر المربع) سنويا. تستمر البنية التحتية في منطقة الخليج التجاري في عرقلة أدائها الخاص بالتأجير. ومع ذلك، فإن تلك الأبراج التي تستفيد من واجهة طريق الشيخ زايد أو تلك المجاورة لمحطة المترو، بدأت الآن تشهد تحسنا في مستويات الإشغال. تستمر أسهم العقارات الإدارية في التضخم بمعدل ثابت، مع إضافة مساحة تقدر بنحو 110 آلاف متر مربع خلال هذا الربع من العام. تم تسليم غالبية هذه المساكن في الخليج التجاري، وهو اتجاه سوف يستمر على المدى القصير.
وفي سوق العقارات السكنية احتفظ القطاع بزخمه الإيجابي في خضم مبادئ السوق الراسخة والنمو الاقتصادي المطرد. ومع ذلك، فإن ثمة مخاوف محدودة من أن يصبح الصعود الأخير للمبيعات ومعدلات التأجير بمثابة مؤشر لما سيحدث بعد ذلك. وقد تمثل أحد المحركات الرئيسية لهذا الانفصال إبان الثمانية عشر شهرا الماضية في العائد الضخم للاستثمارات الأجنبية ونشاط المضاربين/المستثمرين. ويعتبر هذا اتجاها تجلى على وجه الخصوص في تحقق المبيعات الأخيرة غير المتوقعة. أما عن البيانات التي تم الحصول عليها من دائرة الأراضي في دبي، فقد شهد قطاع العقارات في الربع الأول من عام 2013 إجمالي 3547 صفقة عقارات سكنية تبلغ قيمتها 4.7 مليار درهم إماراتي. ويأتي هذا مقارنة بإجمالي 2726 صفقة في الربع الأول من عام 2012 بقيمة 3.1 مليار درهم إماراتي. ومن حيث الحجم، يشكل هذا زيادة سنوية نسبتها 30 في المائة. ومع زيادة مستويات الأسعار افتراضيا عبر قطاعات سوق العقارات السكنية بأكملها، فقد انخفضت أرقام المبيعات فعليا كل ربع في السنة، مع هبوط الصفقات بنسبة 24 في المائة من حيث الحجم وبنسبة 17 في المائة من حيث القيمة. وتستمر معدلات إشغال العقارات في النمو بمعدل سريع وسط قوة الطلب من المستثمرين وشاغلي العقارات.
في المتوسط، شهدت الوحدات السكنية التي تضم غرفتي نوم في هذه المواقع زيادة سنوية نسبتها 27 في المائة، مع تحقق أكبر قفزة في ذا غرينز، حيث ارتفعت معدلات الإيجار بنسبة تربو على 40 في المائة خلال العام الماضي. ومع زيادة الطلب بشكل هائل على العقارات السكنية الممتازة، ارتفع متوسط إيجارات العقارات السكنية في مارينا دبي بنسبة تقدر بنحو 4 في المائة كل ربع، وبنسبة 19 في المائة سنويا.
وما زالت الفيلات تشهد حركة متصاعدة ثابتة في كل من أسعار الإيجارات والمبيعات، مع تسجيلها نموا على مدار خمسة أرباع متتالية الآن. وقد ارتفع متوسط إيجارات الفيلات بنسبة 5 في المائة تقريبا خلال هذا الربع. ومع ذلك، فقد سجلت الوحدات السكنية الأصغر حجما التي تضم غرفتين أو ثلاث غرف نوم نموا أعلى بنسبة 9 في المائة لتلك التي تضم غرفتي نوم و7 في المائة لتلك التي تضم ثلاث غرف.
وفيما يتعلق بالموقع، فقد كان مستوى أداء مشاريع مساكن المواطنين، مثل «سبرنغز»، جيدا على نحو استثنائي، من خلال تسجيلها معدل نمو مؤثرا يربو على 25 في المائة سنويا. وتقدر قيمة معدلات الإيجار للعقارات التي تضم ثلاث غرف نوم في مشاريع التطوير العقاري المركزة على المجتمع التابعة لشركة «إعمار» العقارية، بنحو 165 ألف درهم إماراتي للوحدة سنويا، مقارنة بقيمة 125 ألف درهم إماراتي للوحدة السكنية سنويا في الفترة نفسها من العام المنصرم. ويمثل هذا زيادة تقدر بنحو 32 في المائة.
ومع زيادة النشاط من قبل شاغلي العقارات الدوليين، سرعان ما تصبح العقارات الإدارية عالية الجودة التي تدار بشكل جيد، نادرة في سوق دبي، على نحو يحفز العودة الفورية إلى بدايات تطوير العقارات الإدارية المحفوفة بالمخاطر.
ويتوقع أن نشهد زيادة في مستويات إشغال العقارات الإدارية على مدار هذا العام، مع كون العقارات الفاخرة حول بنك دبي التجاري ومواقع شهيرة أخرى في المنطقة الحرة، أبرز العقارات المستجيبة لهذا الطلب.
ومع أننا نتوقع زيادة إضافية في معدل إشغال العقارات البارزة، فإننا نتوقع أيضا استقطابا مستمرا للأسواق الفرعية للعقارات الإدارية. وقد يشهد ارتفاع مستويات إشغال العقارات في منطقة بنك دبي التجاري تراجع معدلات الإشغال إلى نسبة أقل من عشرة في المائة قبل نهاية العام، مع أن هذا سيعوضه ارتفاع مستويات الإشغال في مواقع مثل مجمع دبي للاستثمار وواحة دبي للسليكون.
ويجب أن تحتفظ سوق العقارات السكنية بزخمها في المستقبل من خلال عدد متزايد من الشركات الملتزمة بزيادة عدد موظفيها، في ظل تطلعها لاستغلال الظروف الاقتصادية الإيجابية والفرص الجديدة التي تظهر في منطقة الشرق الأوسط الأوسع نطاقا.
ومع ذلك، فإنه سيكون من اللازم إخضاع معدل النمو الحالي لمراقبة عن كثب وبدرجة محدودة من الحذر، مع بدء بعض السكان بالفعل في استشعار أزمة ارتفاع تكاليف المعيشة. وهذا في حد ذاته عامل إذا لم يتم الحد من تأثيره من خلال معروض جديد وزيادة القوانين والنظم والتدخل، فربما يؤثر في نهاية المطاف على تنافسية دبي كبيئة تجارية عالمية مزدهرة.