أشار أحدث تقرير عقاري عن السوق الأميركية صدر من مؤسسة «نايت فرانك» أن متوسط الأسعار في نيويورك زاد بمعدل 9.3 في المائة خلال العام الأخير، بينما كان ثلث المبيعات في القطاع الفاخر فوق معدل ثلاثة ملايين دولار لأجانب.
واستمر نمو الأسعار بقوة في نيويورك وميامي أيضا التي تلقى إقبالا من داخل الولايات المتحدة ومن أميركا اللاتينية وأوروبا. وكانت نسبة النمو في نيويورك خلال النصف الأول من هذا العام نحو 8.2 في المائة. ويستخلص التقرير أن السمة الظاهرة في أسواق العقار الأميركية هذا العام هي ندرة إمدادات العقار مع ارتفاع الطلب عليها.
وتعطي المؤشرات الاقتصادية الرئيسة في الولايات المتحدة دلائل مختلفة. فمن ناحية عملية انتهت موجة الكساد مع نمو بنسبة 1.8 في المائة في الناتج القومي المحلي ولكن معدلات البطالة ما زالت عند ما يقارب ثمانية في المائة كما أن الأجور لا تكاد تعادل نسب التضخم السنوية. ولم تقنع هذه المؤشرات الاحتياطي الفيدرالي لكي ينهي برنامج ضخ السيولة في الاقتصاد بعد.
ولكن أسعار العقار أخذت في الانطلاق هذا العام على عكس التوقعات، وساهم فيها الأجانب بقوة حيث تذهب إليهم ثلث العقارات الفاخرة في القطاع الأعلى من ثلاثة ملايين دولار، ونصف العقارات الجديدة بوجه عام.
وكان العامل الرئيس المؤثر في السوق هو ندرة الإمدادات العقارية. وتراجع عدد الشقق المعروضة للبيع في مانهاتن إلى أقل مستوى لها في 12 عاما. ومن الصعب الحصول على قروض عقارية في الوقت الحاضر مما يحبط عقد الصفقات، إلا تلك التي تعقد نقدا. وتأثرت أسواق العقار بتراجع نشاط البناء منذ عام 2008 وتبدأ الآن دورة عقارية جديدة مع وجود الطلب الذي ينتظر العقارات الجديدة.
وفي نيويورك، شهد الربع الأخير من عام 2012 أعلى مستويات المبيعات منذ 26 عاما، مع زيادة المخاوف من الاستثمارات الأخرى. ولكن توقعات التباطؤ في عام 2013 لم تتحقق، وبدلا من ذلك زادت مبيعات الربع الثاني في نيويورك إلى أعلى معدلاتها في ست سنوات. وشمل النشاط كافة قطاعات السوق مع وجود ندرة واضحة في الإمدادات.
وظلت إمدادات العقار في نيويورك تتراجع خلال الأعوام الثلاثة الأخيرة رغم وجود طلب قوي. وكان السبب الرئيس في عرقلة إنجاز المزيد من الصفقات هو صعوبة الحصول على الائتمان. ويعاني 44 في المائة من مالكي العقار الأميركيين من القيمة السلبية أو ضخامة القروض العقارية إلى درجة عدم إمكانية الحصول على قروض تمويل جديدة، مما أجبرهم على البقاء في عقاراتهم.
وفي القطاع الفاخر الذي يمثل نسبة 10 في المائة على قمة السوق ويزيد في القيمة عن ثلاثة ملايين دولار، يبحث المستثمرون عن عقارات جديدة في عدة أحياء منها سوهو و«أبر ويست سايد» و«ليتل إيطالي». وتوفر معظم المشاريع الجديدة عقارات تبدأ أسعارها من حد الثلاثة ملايين دولار. وتمثل نيويورك قيمة جيدة في هذا القطاع نظرا لانخفاض التكاليف المصاحبة لعملية الشراء بالمقارنة مع مراكز العقار الدولية الآخر. ففي نيويورك يدفع المشتري تكاليف تصل إلى خمسة في المائة من قيمة العقار، بينما ترتفع هذه النسبة في لندن إلى ثمانية في المائة وفي هونغ كونغ إلى 25 في المائة. وفي منطقة «هامتونز» الراقية في نيويورك زادت قيمة العقارات في العام الأخير بنسبة 8.2 في المائة. وتظل هذه المنطقة هي الموقع المفضل لمن يريد شراء عقارات فاخرة ثانية في نيويورك. وكانت الأسعار في المنطقة قد تراجعت بنسبة 30 في المائة في ذروة الأزمة الائتمانية. كما زاد عدد الصفقات خلال الربع الثاني من العام الجاري بنسبة 25.2 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ولكن لوحظ أن المبيعات في القطاع فوق الخمسة ملايين دولار تراجع هذا العام.
ومن بين الأجانب الناشطين في سوق شراء العقار الأميركي خلال الستة أشهر الأخيرة تأتي البرازيل في المركز الأول تليها فرنسا ثم سنغافورة وروسيا. ويتركز اهتمام الأجانب هذا العام بنسبة 40 في المائة في العقارات بقيمة مليون إلى خمسة ملايين دولار، وبنسبة 20 في المائة في القطاع ما بين خمسة ملايين و15 مليون دولار، وبنسبة 40 في المائة في القطاع الذي يزيد على 15 مليون دولار.
وما زال مستوى السوق بوجه عام يقل بنسبة 10 في المائة عن مستواه في ذروة الفقاعة العقارية قبل الأزمة في نهاية عام 2007. وكانت النسبة الأدنى التي وصلت إليها السوق في خلال الربع الأول من عام 2009.
وفي ميامي، ارتفعت أسعار العقارات الفاخرة بنسبة 5.9 في المائة في العام الأخير، وكانت المدينة من أكثر مناطق أميركا تأثرا بالأزمة الائتمانية ولكنها أعادت بناء سمعتها في العامين الأخيرين. وارتفع حجم المبيعات بنسبة 20.6 في المائة في العام الأخير بينما تراجعت نسبة العقارات غير المبيعة بنسبة 18.8 في المائة مقارنة بالعام الماضي.
ولاحظ خبراء العقار تزايد الشراء في ميامي من داخل الولايات المتحدة نفسها، وخاصة من نيويورك، من مستثمرين يبحثون عن عقارات ثانية للعطلات أو للتقاعد. واستمر تيار الطلب التقليدي من أميركا اللاتينية وأوروبا.
من ناحية أخرى، جرى إتمام نسبة 73 في المائة من الصفقات نقدا خلال الربع الثاني من العام الجاري، وهو المعدل نفسه الذي جرت به الصفقات خلال العامين الأخيرين. وتعني هذه الظواهر أن عودة الانتعاش إلى ميامي هذه المرة لا يتم تمويلها بالائتمان، ولكن نسبة الزيادة الحالية في الأسعار قد تتراجع قليلا في المستقبل.
* بعض مشاريع الاستثمار الفاخرة في مانهاتن
* هناك الكثير من المشاريع الفاخرة في حي مانهاتن في نيويورك التي دخلت الأسواق إما قريبا أو هذا العام لكي تغير تماما من ملامح المدينة. وفي أغلبية هذه المشاريع لا يقل سعر القدم المربع الواحد عن ثلاثة آلاف دولار وبعضها يكاد يصل إلى ضعف هذا المعدل. ومن أبرز المشاريع التي تشهدها نيويورك هذا العام:
* مشروع «وان - 7»: ويقدم 95 وحدة عقارية بيع منها حتى الآن نسبة 65 في المائة وينتهي المشروع في ديسمبر (كانون الأول) 2013. وتتراوح الأسعار فيه ما بين 7.4 مليون دولار إلى 30 مليون دولار.
* مشروع «باكارات»: وتم استكمال منشآته في شهر أبريل (نيسان) 2013 وبيعت منه نسبة 30 في المائة من 61 عقارا بأسعار تتراوح ما بين 2.65 مليون دولار إلى 20.25 مليون دولار.
* مشروع «737 بارك افينيو»: وبه 96 وحدة عقارية بأسعار تتراوح ما بين 4.6 مليون دولار إلى 26 مليون دولار، وبيع من المشروع نسبة 50 في المائة من وحداته وتم الانتهاء من المشروع في يوليو (تموز) 2013.
* مشروع «10 ماديسون سكوير وست»: ويضم 125 وحدة عقارية ويتم الانتهاء منه خلال عام 2014. وبدأت المبيعات فيه من يوليو 2013 بأسعار تتراوح ما بين 1.82 مليون دولار إلى 35 مليون دولار.
* مشروع «ماركاند»: لا يضم هذا المشروع الفاخر سوى 25 وحدة عقارية بدأت مبيعاتها هذا العام على أن يتم التسليم في العام المقبل. وتبدأ الأسعار من 15 مليون دولار.
* مشروع «ووكر تاور»: وبه 48 وحدة عقارية بأسعار تبدأ من 4.2 مليون دولار إلى 33.8 مليون دولار، واستكمل المشروع في سبتمبر (أيلول) 2013 وبيع منه نسبة 60 في المائة من وحداته.
* مشروع «تشارلتون هاوس»: وبه 23 وحدة عقارية بأسعار من 2.9 مليون دولار إلى 23.5 مليون دولار. تم الانتهاء من المشروع في يوليو 2013 وبيع منه نسبة 60 في المائة من الوحدات.
* مشروع «432 بارك افينيو»: ويشمل 147 وحدة عقارية تتراوح أسعارها ما بين مليون و15 مليون دولار. وبدأ نشاط البيع في هذا المشروع منذ هذا الشهر للتسليم في عام 2015، وقد بيعت بالفعل نسبة 40 في المائة من وحدات المشروع.