وصف باحث متخصص في المصرفية والتمويل الإسلامي نظام الرهن العقاري المزمع تطبيقه في السعودية خلال عام 2014 بالحل المتأخر لتنظيم السوق العقارية السعودية، غير أنه أكد أن هناك نسبة كبيرة من العقارات في السعودية ستفي بشروط نظام الرهن العقاري، وستوفر خيارات واسعة لدى المستفيدين، كما أشار إلى أن توجهات المطورين العقاريين ستتغير عند البدء في تطبيق النظام للاستفادة منه في تسويق عقاراتهم.
وأوضح الدكتور صلاح الشلهوب أن النظام يقدم خدمات تمويلية تتوافق مع الشريعة الإسلامية للسعوديين لتملك المساكن، وقال إن النظام لو طبق قبل سنوات عدة كان سيخدم أكبر شريحة من السعوديين.
وأضاف: «قبل سنوات عدة كانت أسعار العقارات في متناول غالبية السعوديين»، بينما يرى أن الاستفادة منه حال تطبيقه ستنحصر في شريحة محدودة من الطبقة المتوسطة، سيكون لديها القدرة على توفير شرطه.
وقال الدكتور صلاح الشلهوب مدير مركز التميز للدراسات المصرفية والتمويل الإسلامي بمعهد البحوث في جامعة الملك فهد للبترول والمعادن بالظهران، عن المشكلة التي ستواجه السعوديين عند تطبيق نظام الرهن العقاري، إنه يقدم حلا وينظم عمليات تملك ورهن العقارات، لكنه حل تأخر كثيرا.
ويضيف: «كان لدى كثير من السعوديين الفرصة في الفترة السابقة لتملك عقارات، إلا أن النظام لم يطبق»، وتابع: «في ظل نظام يحفظ حقوق جميع الأطراف كالرهن العقاري لجأت البنوك إلى تقديم تمويل عقاري للمستفيدين، لكن بطريقة ملتوية، وهي إما بالإبقاء على العقارات في ملكية الشركات التي تتعاقد معها، وإما تأسيس شركات عقار تابعة للبنوك، ووصف هذه الإجراءات بالمطولة، كما أنها تزيد من المخاطر، وتزيد التكاليف على المستفيدين».
وقدر الدكتور الشهلوب حجم التمويل العقاري لدى البنوك السعودية بين 70 و75 مليار ريال، متوقعا أن تحدث طفرة في حجم هذا التمويل عند البدء في تطبيق النظام، مطالبا في ذات الوقت بحفظ حقوق الطرف الأضعف في معادل الرهن العقاري «المستفيد». وقال: «يجب أن يحفظ النظام حقوقه كاملة، لا يتيح الفرصة للبنوك وشركات التمويل في التغول عليه».
وشدد الدكتور صلاح الشلهوب على أن مجموعة كبيرة من أدوات التمويل الإسلامية يمكن تطبيقها في نظام الرهن العقاري، ومن أهمها المشاركة المتناقصة، والمرابحة والإيجار المنتهي بالتملك، وفسر المشاركة المتناقصة بأن «البنك أو جهة التمويل تملك نسبة في العقار ويدفع المستفيد أقساطا شهرية، جزء منها إيجار للعقار، والجزء الآخر أقساط التمويل الذي حصل عليه من البنك أو جهة التمويل، وذلك للخروج من مأزق الفوائد المالية المباشرة».
ووصف الدكتور الشلهوب الرافضين لنظام الرهن العقاري بأنهم لا يدركون أهميته في تنظيم السوق العقارية وتنظيم العلاقة بين جهة التمويل والمستفيد، بما يحفظ حق الجميع.
وقال هناك فرق بين الأزمة المالية التي حدثت في عام 2008، وكان الرهن العقاري الشرارة التي فجرتها، وبين الرهن العقاري كآلية تنظيم العلاقات في سوق العقار وجذب مزيد من الاستثمارات والتمويل لهذه السوق.
وشدد على أن دور البنوك في نظام الرهن العقاري هو توفر التمويل لشراء العقارات وليس للمتاجرة بها وتملك العقارات، في ظل نظام يكفل حقوق الجميع ويحدد المسؤوليات، ويحدد طرق فض المنازعات.
وأوضح الدكتور الشلهوب أن نظام الرهن العقاري المرتقب تطبيقه خلال العام المقبل 2014 سيسهم في تنظيم السوق العقارية، مهما ارتفعت الأسعار، وحتى خلال الفترة الأولى من تطبيقه سيزيد من أسعار العقارات، لكن تطبيقه مهم لتنظيم العلاقة بين جهة التمويل ومالك العقار.
واعتبر مدير مركز التميز للدراسات المصرفية والتمويل الإسلامي أن النسبة التي وضعها النظام، وهي دفع المستفيد 30 في المائة من قيمة العقار لتنطبق عليه شروط الرهن العقاري، نسبة كبيرة، حيث لا تتجاوز النسبة لدى كثير من جهات التمويل على المستوى العالمي العشرة في المائة، بينما فسر رفع هذه النسبة في النظام الذي تعتزم السعودية تطبيقه مؤشرا للتدرج في تطبيق النظام وخفض النسبة مع مرور الوقت حتى لا يحدث النظام حال تطبيقه طفرة كبيرة في الأسعار.
وأكد الدكتور صلاح الشلهوب أن النظام المرتقب لا يمنع غير البنوك من الشركات والمؤسسات والصناديق من تقديم نظام الرهن العقاري، وقال إن الاحتمال الأكبر هو لجوء البنوك إلى تأسيس شركات متخصصة في الرهن العقاري لفصل العمليات المصرفية العادية عن القروض العقارية طويلة الأجل.
وتوقع أن تضخ مزيدا من الاستثمارات في قطاع التطوير العقاري، وبالتالي تزيد المنافسة بين جهات التمويل مما سينعكس على توفر الخيارات لدى المستفيد.
واعتبر الدكتور صلاح الشلهوب أن الجهات التي ستستثمر في التمويل العقاري ستضع شروطا للعقارات التي ستمول شراءها، ولن تقبل بأي نوع من العقارات، ومن أبرز هذه الشروط برأيه أن يكون العقار قابلا للاستمرار، وسيوضع بذلك عدد محدد من السنوات كحد أعلى لعمر العقار المراد رهنه، كذلك لا بد أن يكون مطابقا للمواصفات الحكومية، فالعقارات المخالفة للمواصفات ستخرج من القائمة، كما ستشترط جهات التمويل قابلية رهن العقار، فالعقارات المشتركة كالشقق يتوقع أنها لن تكون ضمن القائمة.
لكنه أكد أن هناك نسبة كبيرة من العقارات في السعودية ستفي بشروط نظام الرهن العقاري، وستوفر خيارات واسعة لدى المستفيدين، كما أشار إلى أن توجهات المطورين العقاريين ستتغير عند البدء في تطبيق النظام للاستفادة منه في تسويق عقاراتهم، وهذا ما يعزز الاعتقاد بأن نظام الرهن العقاري سيزيد من المنافسة بين جهات التمويل لتقديم قروض تمويل بطرق متعددة وبنسب تنافسية لجذب أكبر عدد من العملاء، كما سيحرك الأسعار وسيجذب مزيدا من الأموال للتطوير العقاري للاستفادة من هذه السوق التي ستشهد طفرة كبيرة جدا في حجم التمويل.