نمو الطلب في السوق العقارية المصرية.. وعودة حركة تسليم الوحدات السكنية

يشهد الوضع الاقتصادي في مصر مزيدا من التحسن، رغم استمرار المخاطر السياسية، لا سيما في ظل التفجيرات الأخيرة التي شهدتها كل من القاهرة وشبه جزيرة سيناء. ويتوقع الخبير الاقتصادي، سيمون ويليامز، أن تحقق مصر معدل نمو للناتج المحلي الإجمالي الحقيقي يصل إلى 2.6 في المائة خلال السنة المالية 2013-2014، تنتهي في يونيو (حزيران) القادم، و4.2 في المائة خلال العام المالي 2014-2015.

ووفق تقرير لوحدة أبحاث بنك «إتش إس بي» استفاد المستثمرون الأجانب أيضا من الضوابط المخففة المفروضة على تداول العملات، حيث سمح البنك المركزي في أوائل شهر مارس (آذار) للمستثمرين الأجانب المتعاملين في سوق الأسهم بسحب 50 في المائة من أموالهم السائلة التي كان يُنتظر أن يجري تحويلها إلى عملة صعبة. وبناء على ذلك، فقد شهدت أسعار العملات استقرارا على مدار الأشهر القليلة الماضية.

القطاع العقاري المصري بحسب التقرير شهد من جانبه أداء جيدا على خلفية تحسن المناخ الاقتصادي، حيث من المتوقع أن الطلب في السوق العقارية قد استفاد من ثقافة المصريين التي تتميز بميل لشراء واقتناء الأصول بشكل عام، والعقارات على وجه الخصوص، خصوصا بعد أن جعلت الضوابط المفروضة على العملة من الصعب على المصريين الاستثمار في أصول العملة الصعبة.

ويتوقع الخبير الاقتصادي ويليامز أن يرتفع معدل التضخم في مصر، الذي ظل منخفضا نسبيا عند 4 في المائة خلال 2013، إلى 9 في المائة في 2014. وتعد العقارات من أهم عناصر التحوّط من مخاطر التضخم.

وذكرت مجموعة طلعت مصطفى أنها حققت صافي مبيعات وصل إلى 5.9 مليار جنيه مصري خلال عام 2013، بزيادة تصل إلى 70 في المائة عن عام 2012. الذي حققت الشركة خلاله صافي مبيعات بلغ 3.4 مليار جنيه مصري.

أما سوديك العقارية، فلم تعلن عن نتائج أعمالها لعام 2013 حتى الآن، لكن التقرير يرجح أن الشركة تسير على الطريق الصحيح نحو زيادة مبيعاتها بنحو 55 في المائة. وخلال التسعة أشهر الأولى من عام 2013. حققت الشركة مبيعات بلغت 1.9 مليار جنيه مصري (270 مليون دولار)، في حين أنها حققت مبيعات وصلت إلى 1.6 مليار جنيه مصري (230 مليون دولار) خلال عام 2012 بأكمله. أما شركة إعمار، فقد أعلنت أنها حققت مبيعات جديدة في مصر في 2013 بلغت 2.1 مليار درهم إماراتي، وهو نفس الرقم الذي حققته في عام 2012.

* اتجاهات السوق

* يقدر بنك HSBC أن المخاطر السياسية بدأت في الانخفاض، رغم أنها ما زالت مرتفعة، ونحن نعتقد أن المخاطر السياسية والقانونية في طريقها للانخفاض أيضا، وقد قامت الحكومة الجديدة بعمل الكثير من المبادرات لتشجيع الشركات على الاستثمار، كما كانت الأحكام القضائية تجاه الشركات وإدارتها أكثر إيجابية من ذي قبل. على سبيل المثال، نجح أحمد عز (صاحب شركة العز لصناعة حديد التسليح) العضو البارز بالحزب الوطني الديمقراطي في عهد حسني مبارك) في إبطال الكثير من القضايا والاستئناف ضد الكثير من القضايا الأخرى، التي جرى تحريكها ضده. كما جرى الإفراج عنه بكفالة (وصلت إلى 202 مليون جنيه مصري). كما نجحت سوديك في إنهاء معظم القضايا، بما في ذلك النزاع مع شركة سوليدير إنترناشيونال.

ما زالت اتجاهات مبيعات العقارات السكنية في مصر قوية، رغم أن هذا العام سيكون الأول الذي نرى فيه تسليم عدد كبير من الوحدات السكنية (حيث كانت عمليات التسليم في عام 2012 و2013 منخفضة بشكل كبير). غير أننا نتوقع أن يجري ترحيل المعروض من الوحدات إلى السنوات التالية في ضوء التأخير في عمليات الإنشاء واستمرار الأوضاع الأمنية غير المستقرة. بالإضافة إلى ذلك، فإن الغالبية العظمى من الوحدات الإضافية قد جرى بيعها مقدما، ونتوقع أن أصحابها سينتقلون لشغلها.

* مخزون الوحدات السكنية

* وفق تقرير لجونز لانغ لاسال بلغ المعروض في المناطق، التي رصدتها جونز لانغ لاسال (والتي تشمل القاهرة الجديدة ومدينة السادس من أكتوبر) إلى 85000 وحدة سكنية في نهاية عام 2013.

مع ملاحظة أن هذا لا يشكل غالبية المساكن في وسط القاهرة. وقد جاءت معظم عمليات تسليم الوحدات الجديدة خلال العام الماضي من شركات سوديك ومجموعة طلعت مصطفى وبالم هيلز للتعمير. ومن المتوقع أن يزيد المعروض بشكل ملحوظ خلال عام 2014. حيث يجري تسليم 36000 وحدة في الوقت الحالي (بزيادة 42 في المائة عن المستويات الحالية).

ويرى التقرير أن الكثير من هذه الوحدات كان من المفترض أن يجري تسليمها لأصحابها في عام 2013، غير أن تلك الخطوة تأخرت. كما يرجح أن الكثير من عمليات التسليم سيجري ترحيلها إلى أبعد من ذلك – إلى 2015 – في ضوء استمرار التأخر في عمليات الإنشاء.

وفي الوقت نفسه، ظلت أسعار البيع مستقرة نسبيا مقارنة بالربع السابق نظرا لمحدودية المعروض في السوق على مدى السنوات الثلاث الماضية.

أما بالنسبة لسوق الإيجارات، فقد شهدت أداء ضعيفا، ويرجع ذلك جزئيا إلى أن الكثير من المغتربين غادروا البلاد بسبب تدهور الوضع الأمني. وقد وصل الانخفاض في الطلب على الإيجارات في القاهرة الجديدة إلى 12.5 في المائة مقارنة بالربع السابق في الربع الرابع من عام 2013، حتى وصلت قيمة الإيجار إلى 3500 دولار شهريا للمنازل التي تحتوي على ثلاث غرف نوم، بينما انخفضت إيجارات الشقق إلى 18 في المائة مقارنة بالربع السابق، حتى وصلت قيمة الإيجار إلى 920 دولارا شهريا. لا نتوقع أن تتحسن سوق الإيجارات في أي وقت في القريب العاجل، وهو ما قد يزيد من الضغط في نهاية المطاف على شركاتنا.

* صناعة السياحة

* أدى الوضع الأمني المضطرب إلى انخفاض قيمته 17 في المائة في عدد السياح القادمين إلى مصر في عام 2013 مقارنة بعام 2012، حيث زار البلاد إجمالي 9.5 مليون سائح. وتتوقع وزارة السياحة أن تتحسن الأوضاع في عام 2014، ليزيد عدد السائحين إلى 14 مليونا، غير أن ذلك غير مرجح حدوثه بسبب الوضع الأمني. وتقدر وزارة السياحة إجمالي إيراداتها في عام 2013 بـ5.6 مليار دولار، محققة انخفاضا مقداره 39 في المائة مقابل عام 2012.