شهدت السنوات الأخيرة درجة كبيرة من الوعي الخارجي فيما يتعلق بقطاع الضيافة في السعودية، والذي اتجه في الغالب لأكبر مدينتين في السعودية (الرياض وجدة) على مدى سنوات مضت، حيث ظلت المدن المقدسة مكة المكرمة والمدينة المنورة تعاني شيئا من الإهمال من قبل المستثمرين الدوليين، إلا أن عمليات التطوير الواسعة التي تجري في المسجد الحرام والمسجد النبوي إلى جانب تنامي أعداد الزوار سنة بعد سنة دفع بعدد من المستثمرين الدوليين، وأيضا بعض أهم العلامات التجارية في قطاع الضيافة العالمية بالتركيز على هاتين السوقين خلال السنوات المقبلة.
ويحاول هذا البحث الذي أعدته شركة «كولوريز إنترناشيونال» العالمية وتنشره «الشرق الأوسط» بصورة حصرية، التعرف على هذه السوق الضخمة والتي يصفها التقرير بأنها لا تعرف «التثاؤب» أبدا، وسيجري التركيز على الفرص التي يتيحها قطاع الضيافة في المدن المقدسة في السعودية، والذي يعد قطاعا استثنائيا من ناحية تمتعه بمزايا الطلب الفعال المستمر لأجل غير مسمى، وذلك رغم كون استيعاب هذا الحجم الهائل من الطلب يشكّل إحدى العقبات الرئيسة التي تواجه هذه الأسواق أيضا.. وهنا بقية التقرير:
يعد قطاع الضيافة في مكة هو الأكبر في السعودية، وينقسم إلى قسمين: سوق أساسية تتمتع بجودة عالية، وفنادق تحمل علامة تجارية عالمية تقع حول المسجد الحرام (المنطقة المركزية)، والتي تتألف في معظمها من فنادق خمس نجوم، وسوق ثانوية عبارة عن فنادق لا تحمل علامة تجارية وشقق مفروشة تقع خارج المنطقة المركزية، ويكشف هذان القسمان عن ديناميات مختلفة من العرض والطلب، بالأخص منذ أن كانت السوق الأساسية تعمل على مدار العام مع ارتفاع أسعار الغرف، بينما نجد معظم الفنادق في السوق الثانوية مغلقة أثناء موسم الكساد، أي في الفترة بين شهر مارس (آذار) ويوليو (تموز) على مدار السنوات القليلة الماضية.
وتشير مؤشرات الأداء في هذه السوق إلى العامل الأساسي وهو «الموقع»، حيث يبلغ متوسط أسعار شغل غرفة في أحد الفنادق بالمنطقة المركزية يتراوح بين 700 و1.000 ريال سعودي في الليلة، بينما يتراوح سعر غرف الفنادق خارج المنطقة المركزية بين 400 و600 ريال سعودي في الليلة الواحدة.
قطاع الضيافة في مكة يعد سوقا حساسة، حيث يعتمد قطاع الضيافة في مكة بالأساس على عدد الحجاج الوافدين إلى المدينة، كما يوجد الكثير من العوامل الأخرى التي يمكن أن تؤثر بوضوح على توافد الحجاج تتراوح بين الركود العالمي وحدوث تغيرات في حصص تأشيرات الحج.
ومن أبرز مؤشرات الأداء أيضا ترجع حالة الركود في قطاع الضيافة - التي شهدها عام 2013 - إلى حد كبير، وذلك بسبب أعمال البناء حول المسجد الحرام وأيضا مسألة فيروس «كورونا».
* المعروض من قطاع الضيافة (القائم والقادم)
* تهيمن الفنادق على المعروض من قطاع الضيافة في مكة، حيث تمثل ما نسبته 96 في المائة مما يقدمه قطاع الضيافة، بينما تشكل الشقق المفروشة أربعة في المائة فقط من إجمالي المعروض، ويمكن تفسير السبب وراء هذا الوجود الكبير للفنادق إلى بقاء الحجاج لفترة قصيرة في مكة بسبب شعائر الحج والعمرة القصيرة، بالإضافة إلى فترة السماح المحدودة التي يمكن بمقتضاها الإقامة في هذه المدينة. التطورات والأعمال التنموية الشديدة التي تجري حول الحرم ينجم عنها تطورات أكبر بالخارج، ويعد حي العزيزية أحد الأحياء الرئيسة التي من شأنها أن تسفر عن المزيد من المعروض في المستقبل من قطاع الضيافة.
* اتجاهات الطلب
* أثناء موسم الكساد - يدوم موسم الكساد في مكة لمدة متوسطها 155 يوما، ونجد أن الكثير من العقارات في سوق الضيافة الثانوية تتجه لغلق أبوابها أثناء هذه الفترة، بينما أثناء موسم الذروة - في شهر أكتوبر (تشرين الأول) 2013، كان يضم موسم الحج مليوني رحلة سياحية أثناء هذه الفترة، ومع ذلك كان هناك تراجع بنسبة 35 في المائة في الرحلات السياحية في الشهر ذاته من عام 2012.
* زيارات الحج التاريخية
* الزيارات الدينية الكثيرة، حيث إنه من المتوقع أن تستمر أعداد الحجاج في الزيادة، بحيث تصل إلى 5.2 مليون بحلول عام 2025 بعد أن وصل عددها إلى مليونين عام 2013.
* وضع أساس قوي لقطاع السياحة - يعتمد تزايد أعداد الحجاج جزئيا على تزايد أعمال البنية التحتية مثل توسيع مطار جدة، والذي من المتوقع أن يتسع ليشمل 80 مليون شخص بحلول عام 2035.
* التطورات المستقبلية في مكة
* توسيع المسجد الحرام: يشغل المسجد مساحة حجمها 356.000 متر مربع، ويتسع ليشمل 700.000 من المصلين. وسوف تؤدي الخطط الراهنة التي تهدف لتوسيع المسجد باتجاه الشمال الغربي والشمال الشرقي إلى زيادة حجم المسجد لأكثر من 456.000 متر مربع إلى ما يصل لـ812.000 متر مربع، بالإضافة إلى ازدياد سعته لتضم أكثر من 2.5 مليون شخص، وذلك بتكلفة قدرها 80 مليار ريال سعودي.
مشروع جبل الكعبة: هذا التطور المرتقب والمتعدد الاستخدامات سيغطي مساحة حجمها 1.380.000 متر مربع، وسيتضمن فيللات سكنية، وشققا، وفنادق، ومرافق تجارية، ومناطق بها تجارة التجزئة، ومدارس، ومستشفيات. ويجري العمل على توفير 8500 من الغرف الفندقية على مساحة تصل إلى نحو 42.000 متر مربع، على مدى السنوات القليلة المقبلة.
مشروع جبل عمر: يشغل مساحة قدرها 2.200.000 متر مربع، ويجرى العمل على تطويره على خلال خمسة مراحل بتكلفة قدرها 20 مليار ريال (5.3 مليار دولار)، ويتضمن عدد 37 من الأبراج الفندقية، بعدد 13.500 غرفة، بما يعني وإمكانية استيعاب 45.000 زائر.
طريق الملك عبد العزيز: من المتوقع أن يتضمن هذا المشروع فنادق، وشققا، ومناطق تجارية وترفيهية، ومن المتوقع أن يتسع المشروع ليضم نحو 197.000 من المقيمين، وعدد 28.000 من الغرف الفندقية.
مشروع درب الخليل: يشغل مساحة قدرها 57.725 متر مربع، ومن الممكن أن يسع عدد 7.965 شخص، ومن المتوقع أن يضم هذا المشروع 40 في المائة من قطاع الضيافة، و30 في المائة من المقيمين، و30 في المائة أخرى للوحدات السكنية المفروشة.
مشروع أبراج البيت: يشغل مساحة قدرها 35.000 متر مربع، ويتسع ليضم 65.000 نسمة، ومن المتوقع أن يضم هذا المجمع الفخم سبعة أبراج تشمل مولا تجاريا، وعدد 22.000 من غرف الفنادق، و4000 موقف للسيارات، ومركزا طبيا، و7.134 وحدات سكنية، ومصلى، وبالإضافة إلى ذلك ستتضمن المناطق السكنية 10.000 وحدة سكنية، بما في ذلك شقق وأجنحة واستوديوهات.
جبل خندمة: يشغل المشروع مساحة حجمها 2.000.000 متر مربع من إجمالي المساحات المبنية، وهو مشروع متعدد الاستخدامات، ومن المتوقع أن يضم المساكن الدائمة، وكذلك الموسمية، والفنادق، وأماكن مخصصة للصلاة، بالإضافة إلى المناطق التجارية. وسوف يستضيف هذا المشروع نحو 90.000 من السكان، ونحو 24.000 من المقيمين الدائمين.
* الجهود المبذولة من جانب الحكومة
* تبذل الحكومة جهودا متواصلة من أجل تحسين قدراتها من خلال استخدام الوسائل التكنولوجية. فعلى سبيل المثال، جرى توفير أنظمة اتصال إلكترونية في الحافلات يتمكن بموجبها السائقون توقع وجود حشود كبيرة والتعامل معها.
* بؤرة تركيز السوق في المدينة المنورة قطاع الضيافة
* يحتل قطاع الضيافة بالمدينة المنورة المركز الثاني بعد مدينة مكة؛ حيث إنه وفر أكثر من 64.000 من غرف الفنادق، و4.000 غرفة بالشقق المفروشة في عام 2013، وذلك وفقا لأحدث الأرقام الواردة من أحد الفنادق المرخصة، وبشكل عام فإن قطاع الضيافة كان مضطربا بسبب إعادة تصنيف المعايير التي خضعت لها الهيئة العامة للسياحة والآثار على مدى السنوات الأخيرة.
وهناك ارتباط وثيق بين قطاع الضيافة في كل من المدينة المنورة ومكة؛ حيث إن عددا كبيرا من الحجاج يقومون بأداء شعائر الحج أو العمرة في مكة ثم يتجهون إلى المدينة المنورة لزيارة المسجد النبوي.
مؤشرات الأداء في قطاع الضيافة في المدينة المنورة تشير إلى احتمالية نمو قدرة استيعاب السوق منذ بداية العام حتى شهر فبراير (شباط) 2014، إلى ما نسبته 13.8 في المائة، إلى أن الفنادق عموما لم تتطور بعد، وقد تكون الفرص المتاحة لتحقيق المزيد من التطور هناك، حيث يشير الإقبال الشديد على الفنادق إلى أن السوق ستكون قادرة على استيعاب المعروض الإضافي.
* المعروض من قطاع الضيافة في المدينة
* كما هو الحال في مكة تفوق الفنادق عدد الشقق المفروشة، وتهيمن على كل قطاع الضيافة في المدينة المنورة التي يبلغ عدد العقارات بها 217، إلا أنها منخفضة الجودة، حيث يهيمن على السوق الفنادق غير مصنفة بالأساس (أي فنادق نجمة واحدة أو نجمتين)، مع نحو 45 في المائة من إجمالي المعروض، بينما تشكل الفنادق الثلاث نجوم ما نسبته 23 في المائة. وأغلبية هذه الفنادق لا تحمل علامة تجارية ومنخفضة الجودة وإدارتها تكون محلية.
يعاني قطاع الضيافة في المدينة من فجوة بالنسبة للمشغلين الدوليين، حيث يوجد حاليا 30 في المائة فقط من معروض الفنادق التي تحمل علامة التجارية من جانب المشغلين العالميين، وفي ما يتعلق بالشقق المفروشة، فهناك غياب كبير للشقق المفروشة التي تحمل علامة تجارية عالمية، وهذا يعني أن هناك فرصا كبيرة متاحة من أجل الفنادق التي تحمل علامة تجارية عالمية - نظرا لقلة المشغلين العالميين الذين يحملون العلامة التجارية، كما أن هناك احتمالا كبيرا أن تحقق السوق نجاحا من خلال المشغلين الدوليين مع توافر معايير علامة الجودة وتأسيس شبكة توزيع.
من المتوقع أن تظهر بعض شركات الفنادق العالمية في السنوات القليلة المقبلة، وهي شركة أكور، شركة الألفية، بينما من المتوقع أن تزود شركة ستاروود عدد وحداتها، مع افتتاح فندق شيراتون، والذي لديه عدد 356 وحدة.
تلجأ أغلب الفنادق إلى استخدام أنظمة التوزيع الإلكترونية، وشبكات الحجز الخاصة بهم. وتتضمن السوق المستهدفة في الغالب نحو 60 في المائة من المسافرين على نفقتهم الخاصة، و40 في المائة في شكل مجموعات.
* اتجاهات الطلب
* الطلب الداخلي أثناء موسم الكساد، يدعم قطاع الضيافة في المدينة من خلال الإقامة القصيرة في عطلة نهاية الأسبوع وأيام الإجازات من جانب السوق الداخلية، وذلك على مدار العام.
بالنسبة لموسم الذروة، وهي آخر عشرة أيام من شهر رمضان بمثابة أيام مقدسة بالنسبة للمسلمين بسبب صلاة ليلة القدر وعيد الفطر. وتشبه معدلات شغل الفنادق في تلك الفترة معدلات شغلها أثناء موسم الحج، وتتطلب الكثير من الفنادق الحجز المبكر.
* التطورات المستقبلية بالمدينة المنورة
* توسيع المسجد النبوي: أعلن خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز عام 2012 العزم لإجراء توسيع هائل للمسجد النبوي، بحيث يتسع ليشمل 1.6 مليون مصلٍ بحلول عام 2040.
زيادة السعة: سيجري توسيع المسجد من الداخل والخارج، بحيث يضم ما بين 600.000 و1.600.000 شخص عند الانتهاء من توسيعه بحلول عام 2040. تستدعي المرحلة الأولى من توسيع المسجد إضافة 12.5 هكتار إضافية إلى المنطقة الحالية الخاصة بالمسجد النبوي والتي تبلغ مساحتها 38.3 هكتار.
خطط الهدم: لكي يتمتع المسجد بسعة إضافية، وضعت هيئة تنمية المدينة المنورة خطط هدم خاصة، وبموجب هذه الخطط سيجري هدم عقارات سكنية، وفنادق، وشقق مفروشة تقع حول المسجد النبوي.
المناطق الوحيدة التي لن تشهد أي تغيرات وفقا لخطة الهدم الرئيسة هي بني خضرا (التي تتضمن عدد 5281 وحدة خاصة بقطاع الضيافة) والنقعة (التي تتضمن 8327 وحدة)، المرحلة النهائية لأعمال الهدم ستشهد هدم 7.225 وحدة. وكنتيجة لانخفاض المعروض، تتوقع شركة كوليرز، أن تصل النسبة إلى 69.5 في المائة في نهاية عام 2016.
* التطورات القادمة
* مدينة المعرفة الاقتصادية: تعد واحدة من المدن الاقتصادية الخمس التي جرى تدشينها في السعودية. وتركز تلك المدينة على الصناعات القائمة على المعرفة، ويبلغ مساحتها 4.8 مليون متر مربع. وتبلغ تكلفة المشروع 30 مليار دولار أميركي، ومن المتوقع أن توفر مدينة المعرفة الاقتصادية 20.000 وظيفة، وأن تستوعب 150.000 شخص بمجرد الانتهاء من إنشاءها بحلول عام 2020.
مدينة الحجاج: تهدف هذه التنمية المختلطة إلى تلبية احتياجات الحجاج والمعتمرين؛ حيث تبلغ مساحتها 1.6 مليون متر مربع، ومن المتوقع أن تتسع لتشمل 200.000 شخص. وسيضم هذا المشروع عددا من الفنادق، ومستشفى يحتوي على 400 سرير، ومكاتب حكومية، ومحطة حافلات، وكذلك محطة قطار.
قطار الحرمين السريع: يعد هذا المشروع إحدى استراتيجيات النقل الرئيسة على المستوى الوطني، والذي بموجبه سيجري الربط بين المدن المقدسة بدءا من مكة والمدينة وصولا إلى جدة، مع احتمالية التوسع بحيث يمكن الوصول إلى الرياض.
السرعة ومسافة السفر: ستكون القطارات الجديدة قادرة على الوصول إلى سرعة قصوى تصل إلى 330 كيلومترا في الساعة، بما يؤدي إلى تقليل مدة السفر بين المدينة المنورة ومكة بحيث تستغرق ساعتين.
* المدن المقدسة: الفرص المتاحة والزيارات المتوقعة
* الزيارات المتوقعة للمدينة المنورة: بناء على خطط التوسيع المقررة لتوسيع المسجد النبوي، من المتوقع أن يصل العدد الإجمالي للحجاج إلى 8.3 مليون في عام 2014، وعشرة ملايين بحلول عام 2025، وذلك حسب ما صرحت به هيئة تنمية المدينة المنورة.
كما أنه أثناء الفترة بين عامي 2014 و2016، من المتوقع حدوث تراجع طفيف في عدد الحجاج نتيجة لهدم الغرف الفندقية خلال تلك الفترة الزمنية. قدرة الاستيعاب المحدودة، ستكون قدرة الاستيعاب محدودة بشكل مؤقت، وذلك نظرا لمحدودية عدد الغرف المتاحة، وأيضا نظرا لأعمال البناء الحالية في كل أنحاء المناطق المقدسة.
الزيارات المتوقعة لمكة: وفقا لتقدير وزارة الحج، فمن المتوقع أن يصل العدد الإجمالي للزيارات الدينية (بما في ذلك عدد الحجاج والمعتمرين) في مكة إلى 17 مليونا، وذلك بحلول عام 2025.
الزيارات المتوقعة إلى المدن المقدسة، بمجرد الانتهاء من توسيع كلا المسجدين في مكة والمدينة، من المتوقع تخفيف القيود المفروضة من جانب الحكومة على تأشيرات الدخول، بالإضافة إلى وجود بنية تحتية قوية، ومن المتوقع أن يصل معدل الزوار لتلك المدن إلى 27 مليون شخص (بما في ذلك عدد الحجاج والمعتمرين) بحلول عام 2025.
* عوامل تؤثر على معدل تلك الزيارات
* من المهم إدراك العوامل الرئيسة التي تؤدي لزيادة معدل الزيارات إلى المدن المقدسة، ولذا قمنا بدراسة مؤشرات النمو في أكبر خمس أسواق تمثل مصادر يفد منها المسلمون إلى كل من مكة والمدينة، وجرى تحديد ما يلي بعدِّه من العوامل الرئيسة التي تؤثر على معدل الزيارات:
* تنامي عدد المسلمين: نظرا لما تشكّله مكة والمدينة من أهمية كبيرة بالنسبة للمسلمين، فإن تزايد عدد المسلمين سيؤدي في المقابل إلى زيادة معدل الزيارات إلى المدن المقدسة.
* النمو الاقتصادي الكبير: يعزز النمو الاقتصادي في الدولة من إتاحة ظروف عمل أفضل، وبالتالي يستطيع عدد متزايد من الأشخاص تحمل نفقات السفر.
* زيادة الدخل القومي الإجمالي للفرد الواحد: من الواضح تزايد دخل الفرد في الدول المسلمة، ومع ارتفاع مستويات الدخل، نتوقع أن يتمكن الكثير من الأشخاص تحمل نفقات السفر إلى المدن المقدسة.
* الآفاق المستقبلية
* اتجاهات تصميم الفنادق: تعد السياحة الدينية بمثابة محرك الطلب الأساسي في المدن المقدسة، وبالتالي يجب أن تفي الفنادق باحتياجات هذه السوق.
* يوجد بعض التفاصيل المهمة التي يتعين أخذها في الاعتبار مثل قدرة الفندق على التعامل مع إجراءات التسجيل (عند دخول الفندق)، وكذلك إجراءات المغادرة (تسديد حساب الفندق)، ووجود مداخل منفصلة، إلى جانب إقامة مكاتب تعمل على تسجيل إجراءات الوصول للأفراد والجماعات.
* يتعين أن يتوافر بالغرف مساحات أرضية كافية تسمح بوضع سجادات الصلاة، إلى جانب توفير مساحات لأداء الصلاة وكذلك أماكن للوضوء.. الخ.
* أهمية العلامة التجارية: في ظل سوق تنافسية، يعد وجود علامة تجارية مميزة أمرا أساسيا من أجل الاحتفاظ بالقدرة التنافسية لأي تطور. وتجدر الإشارة إلى أن الفنادق التي تحمل علامة تجارية عالمية من شأنها أن تلبي احتياجات المسافرين المحليين الذين يولون اهتماما بالأمور المتعلقة بالدين والأسعار، والذين على دراية بشركات الفنادق العالمية في البلدان التي يقيمون فيها.