اعتاد المصريون أن يقولوا للسائحين قبل مغادرتهم مصر «إن من يشرب ماء النيل لا بد أن يعود إليه مرة أخرى»، لكن القائلين باتوا يعرفون أكثر، يوما بعد يوم أن النهر مهما عظم شأنه والمشهد الطبيعي مهما كان سحره لا يصلحان كرهانين كافيين في الواقع الفعلي، لأن النجاح السياحي يتطلب ثقافة عامة مواتية ومستوى عاليا من البنية التنظيمية والحضارية.
وقد ظهر للمراقبين بوضوح كيف أن مدينة في عبقرية ومكانة القاهرة أصبحت بسبب الزحام غير قادرة على استيعاب كل الراغبين في القدوم إليها والعيش فيها، بل إنها أصبحت تعاني عجزاً كبيراً في الغرف الفندقية ولا توجد أراضٍ كافية داخلها لسد هذا العجز، ومن هنا بدأ اهتمام قطاع الأعمال السياحي المصري بالبحث عن مخارج من الأزمة ووجد ضالته في التنامي القوي عالمياً وإقليمياً لما بات يعرف بسياحة الإقامة، كما وجدها في تاريخ القاهرة نفسه كموطن لسياحة الإقامة منذ أمد بعيد.
يقول الدكتور علي ضرغام، العضو المنتدب لشركة زهراء المعادي للإسكان، إن حيازة منزل أو وحدة على نيل العاصمة أو في احد أحيائها العريقة كالزمالك وجاردن سيتي (أو على بحر الإسكندرية بدرجة أقل) كان جزءاً مهماً من «برستيج» الارستقراطيات والعائلات العربية لزمن طويل جنبا الى جنب مع تملك بيت في جبل لبنان. مضيفاً ان الطبقة السياسية العربية ومعها المثقفين المسيسين اعتادوا أن يفعلوا الشيء ذاته وطبقاً لقدراتهم، مؤكداً أن القاهرة كانت تشبه إلى حد ما لندن في هذا المجال ولكن على «اسكيل» ضيق.
وفي الوقت الراهن يقول المسوقون العقاريون إن القاهرة تغيرت كما تغيرت تركيبة زبائن سياحة الإقامة ودوافعهم. ويشيرون الى أن عشاق المدينة وهم من العرب بالأساس مع بعض الأجانب باتوا يميلون يوما بعد يوم إلى البحث عن طريق آخر يجعلهم في القاهرة وليسوا فيها في نفس الوقت، أي قادرين على تفادي مشاكل العاصمة وعلى زيارة مواقعها التي يرغبون رؤيتها والعودة إلى منازل في ضواح جديدة هادئة أصبحت تشكل لهم بديلا لفنادق ومنازل وسط البلد في آن واحد.
من هنا كانت فكرة النزول في سكن مستقل خارج المدينة (فيلا أو قصر) في منطقة مثل المريوطية والمنصورية في البداية (ضمن الزمام الزراعي لمحافظة الجيزة) غرب العاصمة، ثم في تجمعات عقارية محدودة غرب وشرق القاهرة. وأخيراً في تجمعات أوسع أصبحت الآن تحيط القاهرة من كل جانب، مثل العبور و6 أكتوبر والشيخ زايد والقاهرة الجديدة والقطامية والشروق والرحاب ومشروع «مدينتي» على طريق السويس وهو قيد الإنشاء وتضم تلك التجمعات مع العرب أثرياء المجتمع المصري من الساسة والفنانين والوزراء، وكل الباحثين عن احترام للخصوصية.
وقدم التحول السابق مثالا واضحا لكيفية تزاوج «السياحي بالعقاري» قبل أن تظهر عوامل أخرى تدعم هذا التزاوج على رأسها التطور الحادث في قطاع البيزنس العقاري نفسه والجمهور الذي يتوجه إليه واتساع قاعدة السياحة عالميا مما ادخل الى السوق فئات لها متطلبات في النزل يستطيع العقاري أن يلبيها أكثر من السياحي من حيث الملاءمة العملية والتكلفة.
هذا التحول فتح لشركات عربية وعالمية ومصرية فرصا لم تكن متاحة من قبل وتعزز الأمر بعد أن فتحت حكومة الدكتور أحمد نظيف رئيس الوزراء المصري الحالي، الباب على مصراعيه للاستثمار الأجنبي متحدية الكثير من التحفظات المجتمعية.
وقامت ببيع مساحات شاسعة من أراضي الدولة للمستثمرين لإقامة مشروعات «سياعقارية» أي (سياحية عقارية)، مما أتاح للشركات إقامة مشروعات من أنماط مختلفة، بعضها للصفوة فقط وهو شديد الفخامة والبعض الآخر يحوي مستويات متعددة وغيرهما يتيح لمتوسطي الدخل فرصا لمجاورة «الايليت» ربما لتحقيق ما يسميه أهل علوم الاجتماع بـ «التثاقف» أي تلاقح الثقافات بين الطبقات الاجتماعية. وأصبحت الأسئلة حاليا تتمحور حول المدى الذي سيذهب إليه لقاء السياحي بالعقاري ومدى قدرة الحكومة المصرية على توفير بنية تحتية مناسبة لمثل هذا النوع من التوسعات، وعن مكانة الطبقة المتوسطة في اهتمامات المطورين العقاريين في المستقبل بعد تزايد مستويات الفخامة الذي نجم عن «غيرة» العقاري من السياحي وتداخلهما، وكم ستستوعب مصر في سياحة المنزل الثاني Second Home، وإلى أين تتجه الحركة «السياحية العقارية»؟ جغرافيا داخل البلاد وما ضمانات عدم إعادة إنتاج نموذج الفوضى العمرانية الذي ساد مناطق عديدة في المدن المصرية الكبرى، وما هي عوامل الجذب المستحدثة التي تغري سائحي الإقامة بالقدوم الى المواقع المصرية المختلفة؟.
هناك إقبال شديد في الحاضر والمستقبل المنظور على البحر الأحمر المواجه للسعودية، فهو لا يزال يزخر بمساحات هائلة للاستثمار السياحي العقاري فضلا عن تميزه بالبعد عن كل مصادر الصخب والتلوث ويزيد من ذلك الأثر العمراني الذي سينجم عن وجود مشروع «داماك» الضخم في خليج « غامشا» على ساحل البحر الأحمر باستثمارات تصل إلى 16.3 مليار دولار على عشر سنوات. وكذلك مشروع سيرينا، في سهل حشيش بالبحر الأحمر، التي ترفع شعار «الخصوصية لاغنى أغنياء العالم». وعلمت « الشرق الأوسط» أن هناك شركات عربية وخليجية على وجه التحديد، دخلت السوق المصري منذ فترة ليست بالقليلة ولكنها تفضل العمل في صمت على الأقل خلال الفترة الحالية، مثل بروج وصروح الإماراتيتين وشركات أخرى كويتية كبرى وقطرية وعمانية. وحسب التوقعات فسيلي «الأحمر» وبفارق واضح الساحل الشمالي، خاصة مع دخول شركات عربية ذات سمعة عالمية مثل «اعمار» الإماراتية لإقامة مشروع مثل «مراسي» باستثمارات تصل إلى 1.8 مليار دولار.
وقال الدكتور إبراهيم كامل رجل الأعمال المعروف والذي يستثمر سياحيا بالساحل الشمالي وتملك مجموعته مطار العلمين، ان الأهم في المشروعات الكبيرة هو المضاعف التنموي الذي ينتج عنها حيث يشهد المشروع الكبير وبسرعة العديد من المشروعات الأخرى المشابهة كما يشهد العشرات من المشروعات الخدمية المكملة. ويلفت كامل النظر الى أن سياحة الإقامة بدأت تميل مع الموجة العالمية الرامية الى تأمين مسكن أو منتجع سياحي في أكثر المناطق تآخيا مع البيئة الطبيعية ولذلك فإنه يرى أن واحات الوادي الجديد وصحراء الفيوم والعوينات هي من أكثر الأماكن جهوزية في المستقبل لهذا النوع من السياحة الى جانب الأماكن المعروفة الآن.
وقال زهير جرانة وزير السياحة المصري لـ «الشرق الأوسط» إن الوزارة بصدد إعداد نظام جديد لتخطيط الأراضي يتناسب مع زيادة السائحين إلى 16 مليوناً عام 2014، وزيادتهم إلى 25 مليونا بحلول عام 2020، (تسعة ملايين ونصف المليون حاليا).
وأوضح الوزير أن النظام الجديد للتخطيط يتناسب مع المستثمرين وتوجهات الدولة ومتطلبات التوسع فى سياحة الإقامة التي تعني أنه من الضروري أن تكون المناطق السكنية جاذبة للاستضافة طويلة المدى «فالسائح هنا يود أن يصبح من أهل البيت وعلينا أن نؤهل البيت لذلك». وأشار جرانة إلى أنه خلال العام المالي الماضي 2006/2007 ضخت السياحة 23% من حصيلة النقد الأجنبي في البلاد، وشكلت ما يقرب من 11.3% من إجمالي الناتج المحلي. وأكد أنه للحصول على عائد أكبر خلال العام الجاري 2007/2008 والسنوات المقبلة، لن يتم الاهتمام فقط بالمشروعات العقارية السياحية وإن كانت على رأس الاهتمامات والأولويات لتشجيع سياحة الإقامة، لكن سيضاف إليها الاهتمام بسياحة الغولف وسباق اليخوت والصحاري والسفاري والسياحة العلاجية، مع تدريب الكوادر العاملة بالقطاع السياحي التي هي الدينامو البشري الرئيسي لرفع القدرة التنافسية للسياحة المصرية. من جانبه، قال هشام زعزوع وكيل أول وزارة السياحة ان للوزارة خطة قومية حتى عام 2025، هدفها زيادة النمو السياحي ومجاراة تلك الزيادة من حيث المتطلبات الخدمية والترفيهية. وأوضح زعزوع أن هناك تخطيطا سياحيا جديدا للساحل المتوسطي والأحمر لتعظيم المنافسة السياحية، والحيلولة دون ظهور العشوائيات مرة أخرى مشيرا إلى أنه بعد نجاح هذه الخطة ربما ستتوجه الدولة إلى مناطق أخرى جديدة لم يتم استغلالها بشكل كاف مثل منطقة شرق بورسعيد حتى العريش ومنطقة شمال سيناء والصحراء الغربية التى سيكون لها شأن سياحي عظيم خلال السنوات المقبلة. وقال إن وزارة السياحة قامت اخيرا بعمل «عقد نمطي» يسهل على الأجانب تملك وحدات سكنية ويجعل تعاملاتهم مثل المصريين تماما، مشيرا الى أن الفارق سيظل فقط في سيناء التي بقي فيها التملك للأجانب بحق الانتفاع وحده ولمدة تصل إلى 99 عاما.
وأبان أن العقد يحدد في أهم جوانبه الأسباب الموجبة لفسخ التعاقد والتزامات الأطراف في هذا الإطار. وقال إن العقد النمطي ما زال في وزارة العدل لوضع اللمسات النهائية عليه قبل خروجه إلى النور ومن المنتظر أن يكون ذلك قريبا.
وأوضح أن دراسات الخبراء تتوقع أن تنمو سياحة الإقامة بنحو 15% سنويا على الأقل وان يزداد الإقبال من غير العرب أيضا وبالذات من الألمان والبريطانيين. وعن مدى تحمل البنية التحتية والأساسية لزيادة تدفق السياح خلال السنوات المقبلة، أشار زعزوع إلى أن بعض المناطق في القاهرة غير مؤهلة بالدرجة الكافية لهذا التدفق السياحي. إلا أنه استدرك وذكر أن الأمر يختلف في الساحل الشمالي والمتوسطي نظرا للتخطيط الجيد من الدولة والاهتمام بالسياحة ومتطلباتها.
وأضاف ان البنية التحتية لا تتوقف فقط على الفنادق بل أيضا المطارات، حيث ان 80% من الحركة السياحية الوافدة إلى مصر تتم عبر الجو ولذا يجري الاهتمام بهذا الجانب. وحسب البيانات الرسمية اجتذبت مصر أكثر من تسعة ملايين سائح في عام 2007 يشكل العرب 13% منهم، وعلى الرغم من أن الإحصاءات المصرية تدمج سياح الإقامة ضمن أعداد السائحين بشكل عام إلا أن التطور الحادث في جانب «سياحة بيوت الاجازات» سيدفع الأجهزة المعنية آجلا أم عاجلا الى تمييز هذا النوع من السائحين مستقبلا. ويقول محمود الوكيل نائب أول شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية انه لا توجد معلومات دقيقة حتى الآن في اي جهة بمصر عن أعداد الوحدات المباعة للعرب والأجانب، كما أن قسما من المعلومات عند العقاريين والآخر عند السياحة ولا يتم تسجيل كل الوحدات في العادة أو لا يتم التسجيل الا بعد وقت طويل من الحيازة غير أن التقديرات تشير الى بيع نحو ألفي وحدة سنويا.
وتابع: ان مجتمع الأعمال العقاري العامل بمصر يطمح الى بيع 10 آلاف وحدة في العام لغير المصريين، معارضا التركيز على تغيير نمط التعاقد قائلا: إن المشكلة ليست في العقود ولكن في الاساس نفسه وهو الشركات، لذلك يجب أن يكون هناك تعريف واضح للمستثمر أو المطور العقاري (أو السياحي) وما يجب أن يكون عليه اي كيان يمارس هذا النشاط على أن يترك أمر التعاقدات للقواعد القانونية القائمة وهي كافية.
وأشار الدكتور محمود عبد المنعم القيسوني مستشار وزير السياحة لشؤون البيئة أن 25% من الوحدات الفاخرة المطلة على نيل القاهرة يمتلكها العرب والخليجيون. وتوقع الزيادة في تملك العرب خاصة ثم الأجانب لوحدات سكنية في مصر بعد رفع الحظر عن تمليك الوحدات للأجانب، خاصة للعرب.
وأضاف القيسوني أن هناك أسبابا أخرى للرغبة في التملك في مصر منها ارتفاع مستوى الخدمات من مطارات ومراكز تسويقية ذات مستوى راق، كذلك الاهتمام بالسياحة الرياضية من إنشاء موانئ لليخوت الفاخرة على ساحل المتوسط، وإقبال أعداد ضخمة من القادرين من العراقيين واللبنانيين والسودانيين على الإقامة لفترات في مصر جنبا الى جنب مع السعوديين والخليجيين.
وأشار إلى ان التسويق للإقامة بمصر لم يصبح مهمة محلية فقط فقد أصبح للشركات العقارية العربية الضخمة التي جاءت للعمل هنا مصلحة في القيام بالتسويق لهذا النوع من السياحة هي الأخرى وترتب على ذلك ان بدأ يجيء الى مصر للإقامة بها لفترات طويلة فئات جديدة من المواطنين العرب مثل المتقاعدين من المؤسسات المختلفة وطبقة المديرين الجدد في الشركات الكبيرة، بل وأجانب شدتهم الحملات الإعلانية المحترفة التي تروج بها الشركات العربية في الخارج لمشروعاتها بمصر.
وضاعف من قوة فرص الشركات أن اقتناء مثل تلك الأنواع من الوحدات أصبح استثمارا مربحا وعلى سبيل المثال فقد ارتفع ثمن فيلا بمساحة 300 متر على طريق القاهرة الإسماعيلية من 100 ألف جنيه (18.2 ألف دولار) في أول التسعينات إلى مليون جنيه وأكثر حاليا (182.8 ألف دولار). كما أن مقارنة تكلفة الليلة الفندقية وتكلفة تملك الوحدة، تكشف أن نصيب الليلة في الأخيرة ارخص وأوفر بكثير على المدى البعيد وتلك حسبة تلائم أولئك الذين ينظرون الى تملك وحدة باعتباره مخزنا للقيمة وليس لقضاء الأوقات طالت أم قصرت فحسب. وقد اشترى البريطانيون مئات من الوحدات في الفترة الأخيرة بالمدينة أما في القاهرة فتتراوح الأسعار فى المناطق الجديدة بين 255 إلى 375 دولارا للمتر المربع ويعطي ذلك مؤشرا للفوائد المادية التي يمكن ان تتحقق من شراء وحدة أو شقة صغيرة بدلا عن الإقامة في فنادق فضلا عن ان البعض ومن الأجانب بالذات يعهدون الى الوسطاء بتأجير وحداتهم في فترات غيابهم. كما إن المكسب الرأسمالي الذي يتحقق بارتفاع الوحدة مع مرور الزمن يقدم حافزا آخر للتملك.
ويقول طه، لكن بالفعل لا يمكن الاستغناء عن الفنادق، فالبعض يفضلها لما بها من ميزات أهمها الراحة، حيث توافر القائمين على الاهتمام بنظافة الغرفة والملابس وتوافر المطاعم والمقاهي وأماكن التسوق والترفيه والعلاج الطبيعي داخل الفندق.
وأضاف أن المستثمرين في القطاع العقاري الكبير يحرصون على تشكيل محفظتهم بإقامة قصور وفيلات ونصف فيلات ووحدات بمساحات مختلفة وفنادق، كل ذلك في المنتجع الواحد.
ليس الطريق مفروشا بالورود في طريق سياحة الإقامة، فهشام شكري العضو المنتدب لمجموعة شركات رؤيا للاستثمار العقاري والسياحي ورئيس لجنة السياحة بجمعية شباب الأعمال، أكد أن البنية التحتية في مصر ما زالت تحتاج إلى تطوير خاصة في قطاعي النقل، والخدمات.
وتوقع شكري أن تكون هناك مناطق جاذبة للاستثمار السياحي العقاري لم يتم الالتفات إليها، مثل جنوب مرسى علم حتى حلايب وشلاتين ومنطقة بحيرة ناصر في أسوان جنوب مصر.
واتفق أيوب عدلي رئيس مجلس إدارة شركة ريمكو للقرى السياحية مع شكري قائلا إن «أهم تحد يواجه الاستثمار «السياعقاري» في مصر هو نقص الكفاءات البشرية المدربة، وافتقاد الثقافة السياحية المواتية والمتفهمة.
وأضاف عدلي أن «هناك أيضا ندرة في الاراضي لإقامة مشروعات سياحية بأسعار مناسبة بجانب الحاجة إلى تسهيل التشريعات والقوانين، مطالبا بمزيد من التشجيع للشركات العربية للاستثمار في مناطق مثل العين السخنة والساحل الشمالي، حيث ما زالت هذه المناطق واعدة ومتعطشة لمزيد من الاستثمار.
واتفق كل من أيوب وشكري على أن القطاع «السياحي العقاري» قاطرة تنمية حقيقية تجر وراءها الاقتصاد المصري وترفع الناتج القومي الإجمالي، حيث أن القطاع العقاري وحده يضم ما يقرب من 105 مهن وحرف، ويقترب منه القطاع السياحي، متوقعين أن يظل كذلك طالما هناك استقرار سياسي واقتصادي واجتماعي في مصر.
وفي ظل الطفرة الحالية والمتوقعة في المجالين السياحي والعقاري، تلح تساؤلات حول إذا ما كان لهذا الاتجاه تأثير في أسعار العقارات في السوق؟، قال ماجد عبد العظيم رئيس مجلس إدارة شركة إيدار فرست كلاس العقارية، إن هناك إقبالا على كل الأنماط السياحية في مصر ومن شأن ذلك كما تقول قواعد السوق المفتوح البديهية ان يرفع الأسعار ويكفي ان نشير الى ان الفدان (4200 متر مربع) ارتفع بنسبة 1000% في مواقع كثيرة على الطريق الصحراوي من القاهرة إلى الإسكندرية (ومثله تقريبا من القاهرة الى الإسماعيلية) في الأعوام الثلاثة الأخيرة. وأرجع عبد العظيم ذلك إلى إقبال العرب بنحو خاص على مشاريع تملك بيت ومزرعة هناك لكن الذي سيؤثر في الأسعار أكثر على المدى البعيد عوامل أخرى أهمها إعادة اكتشاف جماليات الجغرافيا المصرية بما سيرفع من قيم أماكن ويخفض من قيم أخرى وضريبة العقارات الجارية مناقشتها في البرلمان حاليا. وأشار إلى أن الأسعار تختلف من مكان لآخر فحين يذهب 75% من مبيعات عقارات شرم الشيخ للأجانب سواء من الانجليز والألمان فلذلك تأثيره في المكان، كما إن هناك إقبالا من الروس والإيطاليين على الإقامة في الغردقة على البحر الأحمر أيضا.
وأضاف أن هذا التدفق بلا شك يرفع الأسعار، بل يضاعفها عدة مرات، لكن أسعار الوحدات بالنسبة للأجانب والعرب ستظل لمدى طويل نسبيا أرخص من الوحدات في بلدانهم. وتوقع عبد العظيم أن يستمر ارتفاع الأسعار خلال السنوات المقبلة بوتائر مختلفة خاصة مع ارتفاع مواد البناء ومدخلات الصناعة بالإضافة الى ارتفاع مستويات الطموح والفخامة وحدوث بعض المضاربات. من جهته، قال الدكتور علي ضرغام انه لا يجب ان نقلل من المناسبات غير المتكررة ودورها في إشعال الطلب سواء موسميا أو بشكل ممتد وعلى رأسها التداخل الذي سيحدث قريبا بين رمضان والصيف ما سيدفع القادرين من الدول الإسلامية الكبرى العربية بل ومع الدهشة بعض غير العربية مثل اندونيسيا وماليزيا وتركيا وايضا دول مثل نيجيريا والهند ولو بأعداد قليلة الى البحث عن سكن للإقامة الطويلة في بلد اسلامي مثل مصر لقضاء رمضانات فيه.
لكن محمود الوكيل قال، إن التسويق العقاري في مصر يأخذ مثل هذا العنصر في اعتباره «من زمان»، مضيفا انه ليس هناك ما يمنع من الاستمرار في تحديث الأدوات للاستفادة من اي متغير يشجع تملك غير المصريين لوحدات في بلادنا.