مع ازدياد الطلب على المنتجات العقارية، وسعى الشركات إلى بناء منتجات متعددة لجذب المستهلكين، في ظل التحول الضخم للشركات العقارية لبناء مساكن، والتي يرى بها بعض المراقبين أنها لا تكفي لتغطية الطلب، فإن هناك عددا من العوامل على المستثمرين الأخذ بها قبل الخوض في غمار قرار المنافسة، ببناء المشاريع التي تلبي رغبة اكبر عدد من المستهلكين.
ويرى عدد من الخبراء العقاريون إن الوقت الحالي يمثل فرصة حقيقية لمن يرغب في استثمار رؤوس أموال على المدى الطويل، وذلك مع بداية سعي المستثمرين لسد الفجوة المتزايدة بين العرض والطلب، والتي تسببت في ارتفاع أسعار الأراضي وأسعار الإيجارات، ومع غياب التمويل العقاري وغياب أنظمة وقنوات استثمارية، دفع الكثير إلى التحول من منازلهم أو شققهم إلى عقارات اقل سعراً للمحافظة على الميزانية العامة للأسرة.
ويسمي العقاريين في السعودية السوق في الوقت الحالي بأنه "سوق البائع" وليس سوق المشتري، وذلك عطفاً على عدم وجود عقارات مجدية، أو ذات جدوى، حيث إن اغلب بائعي الأراضي أو العقارات يعرضون بأسعار مرتفعة الأمر الذي يتسبب في عدم وجود فوائد ربحية للشركات العقارية التي ستحول ذلك الارتفاع على حساب المستهلك، وبالتالي لن تكون هناك مساكن بأسعار معقولة، في ظل الارتفاعات التي تشهدها أسواق مواد البناء والإنشاءات، وأخيرا سوق الأراضي، الذي يشهد ارتفاعات متوالية.
وبحسب دراسة عقارية للدكتور عبد الله المغلوث الخبير العقاري فإن قرار شراء منتج عقاري من عدمه يتحدد بعدة عوامل وفق معايير تعود لأهميتها لدى المشتري.
* الأهمية المكانية حيث يعتبر مكان العقار احد أهم العوامل الرئيسية في قرار شراء العقار، وهو ما قد يجعل في بعض الأحيان الأسعار أعلى مما هي عليه في موقع آخر، نظراً لقربها من الخدمات، وعلى سبيل المثال فإن الأحياء في شمال الرياض تعتبر الأكثر رغبة لدى المشترين لسهولة الوصول، ووجودها على اطراف المدينة، الأمر الذي يسبب نسبة إضافية لعقارات المنطقة، في حين تعتبر الأحياء على الكورنيش والقريبة من البحر في كل من جدة والمنطقة الشرقية، تعتبر من أهم الأحياء، مما يرفع من أسعار الأراضي في تلك المناطق.
* الأهمية الزمنية حيث يعتبر توفير العقار في وقت مناسب من أهم الدوافع لشراء منزل أو ارض أو إيجار شقة، وعلى سبيل المثال، في حال وجد مشروع في حي مناسب وسيتم تسليم المنزل او الفيلا للمشتري في وقت يصل إلى 6 شهور، فإن المشروع الذي يحتوي على فلل جاهزة سيكون أفضل، وإن كان في حي اقل أهمية من مشروع آخر.
التصميم يأتي تصميم البيت في المرتبة الثالثة، حيث يشكل التصميم عنصراً مهماً لدى المشتري والذي يبحث عن تصميم يتناسب مع تطلعاته وتطلعات أسرته، حيث يكثر الطلب في السعودية على التصميمين الاندلسي والأسباني واللذين يطغيان على اشكال المنازل، إلا انه في الفترة الحالية وتوقعات الفترة المستقبلية فإن التصميم الحديث بدأ في الانتشار، خاصة وسط الأسر الحديثة.
* الأهمية الاستثمارية تعتبر الأهمية الاستثمارية عنصرا مهما للمستقبل، بحيث يكون باستطاعة المشتري بيع العقار او طرحه للإيجار في حال رغب في تغيير منزله، فإن كان العقار في وسط المدينة ويتم تسليمه فوراً، وبحالة جيدة، ولكن لا يمكن بيعه لنظراً لكثرة العرض في نفس المنطقة، فإن ذلك يؤثر على قرار المستهلك في شراء المنزل.
* خدمات ما بعد البيع يشهد الكثير من سوق بيع الوحدات السكنية في السعودية مشاكل عدة، تتمثل في وجود شريحة كبيرة من المعروض العقاري، يتم بناؤه من قبل شركة صغيرة او من قبل أفراد، في الغالب يبحثون عن اقل مواد البناء تكلفة وجودة، وبالتالي فإن المباني ما أن تلبث 6 شهور إلا وتبدأ المشاكل في تشطيبات المنزل، وإن وجد المشتري خدمات ما بعد البيع فإن ذلك سيكون دافعا له للشراء.
* جودة المنتج العقاري يتذمر الكثير من المشترين خاصة الذين يشترون الوحدات العقارية من المستثمرين الأفراد، حيث تكون في الغالب ذات كفاءة وجودة قليلة، وبالتالي فإن الكثير من المشترين يبحثون على عقارات ذات جودة عالية. ويشير الدكتور عبد الله المغلوث الخبير العقاري انه يجب على العقاري ان يفي او يتفوق على توقعات المشتري بالنسبة للخدمات والمنتجات العقارية، وذلك حتى يستقر المشتري على العرض والسعر الذي يرغبون بدفعه. وأكد الدكتور المغلوث ان جودة المنتج العقاري والخدمة المقدمة تعتبر قاعدة وكلاهما يدعمان عنصر السعر، وحتى إن بدا السعر المعقول مرتفعاً أو منخفضاً من وجهة نظر المشتري ولكن ذلك سيتوقف على ادراك المشتري لجودة المنتج العقاري والخدمة المرتبطة بذلك السعر. إلى ذلك قال محمد المطيري صاحب مكتب عقاري إن العوامل التي تحدد رغبة شراء الفرد لعقار تتغير من شخص إلى آخر، حيث تعتمد بالدرجة الأولى على ظروف الشخص العملية والأسرية، فشخص يريد شراء عقار بالقرب من أهله، وشخص آخر يريد عقارا قريبا من عمله، فالعوامل تتغير من شخص إلى آخر، وهذا ما يقود إلى ان الشركات التي تسعى لتوفير بيئة عمل واحدة، بإنشاء مشاريع إسكان لموظفيها قريبة من العمل. وذكر ان الفترة الحالية تشهد تحولاً نوعياً في طرح المنتجات العقارية في مواقع عادة تكون مستهدفة ومطلوبة من قبل المستهلكين، والتي تكون في طابع هادئ وقريبة من الخدمات، بالإضافة إلى وقوعها على الطرق الرئيسية، وبالتالي فإن تلك العوامل تساعد على بيع المشاريع بشكل اكبر وبنسبة أفضل.