على الرغم من وجود قوانين وتشريعات متميزة تحكم وتنظم جوانب عديدة في السوق العقاري السعودي، إلا إن الكثير من الأفراد يجهلون وجود نظام ينظم علاقاتهم مع عقاراتهم، بشكل يساعد على تجنب الكثير من المعوقات والمشاكل المستقبلية بعد امتلاك مساكنهم، حيث تتضمن التشريعات والقوانين قرارات لا تنفذ ولا يؤخذ بها، ومثال ذلك وجود لائحة تنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، والتي تتضمن 23 مادة تعمل على تنظيم عملية فرز الوحدات وتنظيم عملية إدارة الوحدات العقارية المفرزة بين ملاك تلك العقارات.
ويشير عقاريون الى أن سبب عدم تنفيذ تلك اللائحة يأتي من خلال قلة المشاريع أو العقارات التي تتضمن أكثر من مالك بعد فرزها، وعدم التزام الكثير من الملاك بالقرارات التي تتضمنها اللائحة، حيث تلزم اللائحة الملاك بجوانب معينة في عملية السكن، في حين أن كثيرا من ملاك تلك العقارات لا يلتزمون بقرار تلك اللائحة، وهو الأمر الذي يعرقل مجهودات بعض الملتزمين بالنظام.
ومع دخول مستقبل جديد في السوق العقاري يتضمن، إنشاء مشاريع متكاملة، فان تلك القرارات ستفعل بشكل كبير لما فيه مصلحة استمرار تلك المشاريع واستمرار الطلب عليها.
ومن مواد تلك اللائحة ما يتعلق بإنشاء جمعية ملاك، وهو القرار الذي تم تنفيذه في عدد من المشاريع العقارية داخل البلاد، كالمجمعات السكنية والمكاتب التجارية، التي عادة ما تباع أو تؤجر من قبل المطورين العقاريين، حيث يتم تطبيق المادة العاشرة من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، والتي تنص على «تكوين جمعية الملاك»، حيث تتضمن المادة إجازة الملاك بأغلبية الأنصبة أن يكونوا جمعية ملاك لإدارة العقار وضمان حسن الانتفاع به، ويلزمهم تكوين الجمعية إذا كان عدد الوحدات عشرا فأكثر وعدد الملاك خمسة فأكثر. بالإضافة إلى أن يكون لجمعية الملاك ذمة مالية مستقلة وتسجل في وزارة العمل والشؤون الاجتماعية ويتم الفصل فيما يطرأ من منازعات بين الملاك من قبل جهات الاختصاص.
وفي هذا الشأن يتحدث علي الغامدي مدير مجمع سكني في مدينة جدة غرب السعودية أن تلك المادة تساعد على تساوي حصص المسؤولية بين قاطني المجمعات السكنية، حيث تعمل الشركة المطورة على انشاء المجمع وبنائه، ومن ثم متابعة ملاك المجمع وإنشاء جمعية لهم، ومن ثم متابعة الجمعية التي تكون رسمية وفق النظام الرسمي للائحة التنفيذية لنظام الوحدات العقارية، حيث تتم أخذ موافقة وزارة العمل والشؤون الاجتماعية بعد تسجيل الجمعية وفق شروط معينة.
لكن الغامدي ذكر أن الملاك متى ما كانوا سكانا جددا في مجمع حديث، فإنهم يتطلعون إلى تنظيم الجمعية، ومتى أن تلبث بضع سنين تجد الجميع ينسحبون من دعم تلك الجمعية، وبالتالي تعمل الشركات التي تدير المجمعات السكنية أو الأبراج المكتبية، على الانسحاب من تنظيم الإدارة بين الملاك وينتهى كل شيء، ويتحول المجمع السكني إلى حي من الأحياء بعدما كان حيا مغلقا، منظما، عليه حراسة أمنية.
وأضاف أن الفائدة التي تعود على المجمع السكني تكمن في وجود حراسة أمنية، واستمرار العناية بالحي من خلال ما يدفع من مبالغ سنوية من قبل أعضاء الجمعية وهم ملاك المساكن، الأمر الذي يواصل الاهتمام في المجمع السكني، وبالتالي استمرار الطلب عليه أو على المساكن التي يحويها المجمع من قبل المشترين، وبالتالي جدوى الاستثمار وجدوى السكن، في ظل انخفاض المساكن في السعودية مع مرور الزمن.
وبين مدير المجمع السكني أن الكثير من الشركات يعمل على إنشاء احياء مفتوحة للابتعاد عن كثرة طلبات تلك المجمعات السكنية.
في حين يرى سعد الدوسري مسوق عقاري متخصص في بيع الوحدات السكنية أن تفعيل قرار جمعية الملاك في المجمعات السكنية يساعد على استقرار سعرها، وتحقيق أرباح جيدة للمستثمرين في هذا النوع من العقارات، مبيناً ان المساكن التي تكون ضمن احياء سكنية مغلقة وتحتوي على حراسة أمنية وصيانة سنوية لكافة مرافقها، تشهد طلباً كبيراً من قبل المشترين الجدد.
وبين المسوق العقاري أن الكثير من الملاك يجهل تلك الأنظمة، ويتقاعس عن تفعيلها، لان الكثير لا يعلم الفوائد التي يجنيها العقار من تلك الأنظمة، موضحاً أن جمعية الملاك لها الحق بتقييم حاجة المجمع من صيانة سنوية تبقي على جودته العقارية، حيث يحق للجمعية تحصيل الرسوم والنفقات المترتبة على ملاك ومستثمري الشقق والمحلات التجارية، بالإضافة إلى التزام الملاك والمستثمرين بدفع نصيبهم من الرسوم والنفقات ابتداء من تاريخ تسلم الوحدة العقارية، وللجمعية اتخاذ كافة الإجراءات الضرورية وبشكل فوري لتحصيل أي رسم مستحق على أي مالك أو مستثمر، مما يعطي قوة إضافية للجمعية.
وتسعى مشاريع عقارية كبرى الى تفعيل ما يتعلق بجمعية الملاك، حيث تطرح شركة درة الرياض، والتي تتضمن فكرتها إيجاد نظام خاص في الحي السكني لمشروع درة الرياض الواقع في شمال العاصمة السعودية، وتأمل الشركة أن يكون بادرة طيبة يلتزم بها جميع الأفراد ملاك العقارات في المشروع، كما أعلنت الشركة تطبيق نظام جمعية الملاك، من خلال ما يشمل النظام، بما يتعلق بالملكية، سواء ملكية الأرض والمباني، وما تحتويه من تحسينات بما فيها الوحدات والمرافق العامة والأجزاء المشتركة المتعلقة بالوحدات وكل التسهيلات والحقوق والمتعلقات الخاصة بها سواء كانت شخصية أو مشتركة.
يذكر أن اللائحة التنفيذية لنظام الوحدات العقارية وفرزها على عدد من البنود المهمة، التي تتضمن فرز البناء العقاري إلى وحدات وفقاً لما صدر بشأنه من مخططات وتراخيص معتمدة من البلدية المختصة، في حين أن المباني التي لم يسبق إصدار مخططات أو تراخيص لها أو التي لم يحدد الترخيص إمكانية تجزئتها وفرزها فيتم فرزها بعد عمل رفع مساحي للوحدة وتقديم شهادة مصدقة من مكتب هندسي معتمد بسلامة المبنى إنشائيا، بالإضافة إلى أنه يحق للمالك فرز وحدة عقارية أو أكثر من صك أرضه بصك مفرز تحدد فيه كافة المعلومات عن موقع الوحدة العقارية ومساحتها وموقعها ونصابها من الأجزاء المشتركة التي لا تقبل القسمة في كامل البناء ونصابها من الأجزاء المشتركة التي تقبل القسمة وتقتصر منفعتها على وحدة سكنية أخرى أو أكثر وذلك بعد الحصول على موافقة البلدية المختصة.