تحث النظرة العالمية لسوق العقارات الأجانب الذين يعيشون في اليابان على شراء منازل أو على الاستثمار في العقارات أو على كلا الأمرين.
يقول توني مكنيكول، الكاتب والمصور البريطاني، الذي يعيش في اليابان منذ ثمانية أعوام، ويبحث الآن عن منزل في طوكيو حيث يعيش: «لا أستطيع أن اشتري منزلا في انجلترا».
ويتابع قائلا: « يبلغ متوسط أسعار المنازل في انجلترا أكثر من 200،000 جنيه إسترليني، على الرغم من أن متوسط الدخل أقل من 25،000 جنيه استرليني. ولن يقرضك أحد أموالاً إلا إذا كان لديك ضمانات كبيرة أو يمكنك أن تشتري بيتا صغيرا».
ويدفع الإحساس بتضييق الضمانات وانخفاض قيمة العقارات حول العالم مع ارتفاع قيمة العقارات اليابانية بعدد من الأجانب إلى شراء العقارات هنا. كما أن وزارة العدل، المسؤولة عن تسجيل العقارات في اليابان، لا تفصل المنازل التي يشتريها أجانب. وفي أحدث الأرقام الواردة، أفادت وزارة العدل اليابانية بأن عدد الأجانب المقيمين المسجلين قد وصل إلى مليونين بنهاية عام 2006، أي بزيادة 50 في المائة في خلال 10 أعوام. وفي إحصاءات أخرى، وجدت أن من بين الأجانب الذين غادروا اليابان عام 1996، كان هناك 377 شخصا عاشوا هناك أكثر من عشرة أعوام. وبحلول عام 2006 زاد هذا الرقم إلى 1517 شخصا. وعلى الرغم من إشارة الإحصاءات إلى الأشخاص الذين غادروا البلاد، إلا أن الأعداد الإجمالية تشير إلى أعداد متزايدة من الأجانب الذين يعيشون في اليابان لفترات أطول.
وقد تخلى ستيف ميللر، المقيم في طوكيو منذ 14 عاما، عن فكرة شراء منزل في موطنه في كاليفورنيا بسبب ارتفاع الأسعار هناك. ويقول ميللر، الذي اشترى أخيراً منزلا في العاصمة كيوتو: «لقد انخفضت سوق العقارات في كاليفورنيا، ولكن ما زالت أسعار المنازل عالية جدا».
ويشير ميللر: «إذا كنت تفكر في شراء منزل في وسط واحدة من أكبر مدن العالم، فلا يمكنك أن تفعل هذا في كاليفورنيا»، موضحا «إذا أردت أن تشتري منزلا في سان فرانسيسكو أو لوس أنجليس، فالأسعار هناك تبدأ من مليون ومليوني دولار».
ويتابع القول: «أما أسعار المنازل في كيوتو فهي معقولة، كما أن المدينة قريبة من مطار دولي، وبها صناعة حديثة وجامعات وطبيعة ساحرة وسياحة. وهي أيضا قريبة من مدينة أوساكا».
وفي طوكيو، أعلن موقع كبرى الوكالات العقارية (nomu.com) عن وحدة يبلغ ثمنها 73.8 مليون ين، حوالي 700 الف دولار. وتحتوي الوحدة التي تبلغ مساحتها 95 مترا مربعا، الواقعة في منطقة تسوروماكي في حي سيتاجايا، على غرفة معيشة واسعة وثلاث غرف نوم وشرفتين.
ويقول تاكاشي إيشيزاوا، كبير المحللين العقاريين في شركة (ميتسو سيكيوريتيس)، إن أسعار العقارات السكنية في أكبر المدن اليابانية قد انخفضت إلى النصف منذ وصول اقتصاد الفقاعة إلى ذروته في أواخر الثمانينات.
ويضيف بأنه على الرغم من ذلك، «تظل قيمة الممتلكات السكنية في المدن اليابانية الكبرى ثابتة في الأعوام الأخيرة».
ويبدو أن هذا التقييم يؤكد حدس ميللر، الذي يقول في هذا السياق: «إن هبوط أسعار المنازل منذ فترة طويلة يجعلني أظن بأنها قاربت الحد الأدنى بالفعل. ولذلك لا توجد مساحة أخرى للهبوط».
ويؤجر ميللر حاليا منزله الخشبي المجدد أخيرا، بجوار منطقة شيجو السياحية في كيوتو. ويقول: «إذا أصبح الأمر سيئا، وفقدت الأرض قيمتها وفقد الين قيمته، فسيظل لدي هذا المنزل لأعيش فيه بعد التقاعد. فعلى جميع المستويات كان شراء هذا المنزل مهما».
من جهته يقول إيشيزاوا: إن أحد أهم مميزات العقارات في المدن اليابانية هي اتساع وتنوع السوق. ففي مدينة طوكيو وحدها، 23 حيا أو وسط المدينة، يبلغ عدد السكان 8.67 مليون نسمة؛ ومن خلال التطوير الذي تقوم به الشركات العقارية، تبنى 30 الف وحدة سكنية جديدة كل عام.
وعلى النقيض من ذلك، كما يقول إيشيزاوا، «فإن مساحة المناطق السكنية في سان فرانسيسكو محدودة للغاية، خاصة إذا كنت تبحث عن أحياء آمنة وجيدة». وفي طوكيو التي تشتهر عالميا بأحوال أمنية جيدة، فإن القلق من الجرائم ليس عاملا مؤثرا في اختيار مكان السكن، مما «يوسع من دائرة البحث عن العقارات في مواقع جيدة».
كما أن من أسباب زيادة مبيعات المنازل للأجانب المقيمين هو تقديم قرض عقاري. في الماضي، كانت البنوك اليابانية، بسبب الخوف من كل ما هو أجنبي، نادرا ما تقدم الرهن العقاري لحاملي الجنسيات الأجنبية إلا إذا أصبحوا مواطنين يابانيين.
لكن في الوقت الحالي، تقدم البنوك اليابانية الكبرى قروضا للأجانب، على الرغم من أن القيود على هذه القروض أكثر قليلا من المفروضة على المواطنين.
وكانت شركات الرهن العقاري اليابانية تنتهج سياسة تتفق مع الجميع، فكانت تقرض بمعيار محدد بمعدل فائدة محدد. ولكن في الأعوام الأخيرة، اختلفت أساليب حياة اليابانيين حيث بدأ الكثير منهم في العمل المستقل.
ويقول تاكاشي ياماموتو، مدير خدمات الرهن العقاري في شركة (جي إيه كونسيومر فاينانس) في طوكيو إنه في الماضى، «إذا لم تنطبق عليك الشروط المحددة، فلن تصبح مؤهلا للحصول على القرض».
ويمضي شارحا: «لكننا لا نتبع هذه الطريقة. فنحن نتبع التسعير المعتمد على المخاطرة، ولذا نقرض بفائدة تبلغ نسبتها 2 في المائة إذا كنا لا نستطيع منح قرض بنسبة 1 في المائة، أو 3 في المائة إذا لم تكف 2 في المائة، وهكذا». لكن يعترف ياماموتو أن البنوك اليابانية الكبرى عادت إلى الطريقة الماضية من إقراض الأجانب وأصحاب المهن المستقلة بمعدلات فائدة مختلفة. ويقول: «إن المنافسة تزداد حدة في الفترة الأخيرة».
وبالنسبة لمشتري العقارات الأجنبي، فإن فوائد الإقراض جيدة، مما يعكس انخفاض معدلات الفائدة في اليابان. ومن الممكن أن تكون معدلات الفائدة الثابتة لفترات تزيد على 10 سنوات 2 في المائة في أكبر البنوك اليابانية، بمتوسط يصل إلى 3 في المائة. وفي شركة (جي إيه كونسيومر فاينانس)، تختلف معدلات الفائدة بناء على البيانات الائتمانية للعملاء، ولكن أعلى فائدة الآن هي 4.6 في المائة.
ومعظم المشترين الأجانب من المقيمين لمدة طويلة. وأحيانا ما يكونون على دراية باللغة والثقافة، وهو ما يدعم قرارهم بالدخول في هذه الصفقات المعقدة قليلا.
وقد صرح مشترٍ ألماني رفض ذكر اسمه: « يجب أن تكون قادرا على قراءة المستندات المكتوبة باليابانية، أو أن تكون زوجتك تفهم اليابانية. وإن لم يكن، فلن تعرف ما هو المكتوب في كل هذه المستندات».
* خدمة «نيويورك تايمز»