أوصت دراسة حديثة بضرورة حماية مؤسسة النقد العربي السعودي لمقترضي التمويل الإسكاني من الأفراد من المغالاة في الأرباح والشروط التي تضعها المؤسسات المالية، وذلك مع تطبيق إقرار الرهن العقاري الذي يتوقع أن يصدر قريبا.
ودعت الدراسة التي أصدرتها الغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة الشرقية إلى أن يشمل نظام الرهن العقاري المزمع إعلانه خلال الفترة المقبلة فئات محدودة الدخل، وذلك في إطار ترتيبات معينة مع البنوك والشركات التمويلية يكون بمقتضاها صندوق التنمية العقارية الضامن لهذه الفئات.
ولفتت إلى ضرورة الإسراع في إصدار نظام الرهن العقاري وتطبيقه لما له من آثار إيجابية في إنعاش السوق العقارية، مشيرة إلى أهمية تدخل مؤسسة النقد العربي السعودي في آليات تطبيق نظام الرهن العقاري وبالشكل الذي يحمي المواطن من التطرف والمغالاة في الأرباح والشروط التي تضعها البنوك والشركات التمويلية.
كما دعت الدراسة التي كانت بعنوان «الوضع الراهن للقطاع العقاري.. والدور المأمول لنظام الرهن العقاري» إلى ضرورة أن يترافق مع تشريع نظام الرهن العقاري إصدار عدد من آليات التمويل العقاري الأخرى، مثل الصكوك العقارية طويلة ومتوسطة وقصيرة الأجل، واعتماد نظام الرهن العقاري والتوسع في إشهار صناديق الاستثمار العقارية. وأشارت غرفة الشرقية إلى أهمية إعادة النظر في الإطار المؤسسي للقطاع العقاري بشكل عام، وتفعيل مستوى الأداء لدى الأجهزة التنفيذية في المؤسسات العقارية، إذ إن انتعاش السوق العقارية لا يمكن أن يتحقق بدعم أو قرار أحادي الاتجاه، وإنما لا بد من إطلاق حزمة مبادرات تمويلية ومؤسسية وتشريعية في وقت واحد وبشكل متناغم.
ويأتي طرح الدراسة في الوقت الذي يترقب فيه القطاع العقاري في السعودية إقرار نظام الرهن العقاري، حيث يتوقع أن يؤدي إلى زيادة كبيرة في التمويل العقاري في المملكة تصل إلى نحو 100 مليار ريال (26.6 مليار دولار) في عام 2010، مقارنة بنحو 14.9 مليار ريال (3.97 مليار دولار) في عام 2008. وشهد القطاع العقاري نموا بلغ 7.3 في المائة في 2006، و4 في المائة 2007، و3.7 في المائة في 2008 بالأسعار الثابتة، وبلغت نسبة مساهمته في الناتج المحلي الإجمالي 6.9 في المائة، و7 في المائة، و6.9 في المائة، للفترة ذاتها على التوالي.
وذكرت الدراسة أن العمالة في القطاع العقاري تمثل نحو 15 في المائة من إجمالي العمالة المدنية في جميع القطاعات، ويقدر متوسط النمو السنوي للعمالة في هذا القطاع بنحو 5.1 في المائة، وعليه فإنه يعد القطاع الرئيسي المستوعب للعمالة على مستوى الاقتصاد السعودي.
وبحسب الدراسة الصادرة عن مركز الأبحاث في غرفة المنطقة الشرقية للتجارة والصناعة، فإن هذا الزخم في تمويل القطاع العقاري سيأتي عبر نمطين سيفعلان النظام، النمط الأول سيكون بين القطاع البنكي وشركات التطوير العقاري، بينما سيكون النمط الثاني بين القطاع البنكي والأفراد بشكل مباشر لتمويل الأفراد لتملك المساكن. في حين توقعت الدراسة أن يكون النظام المرتقب متحيزا إلى فئة المواطنين القادرين على تقديم الضمانات المطلوبة ولديهم الدخل الكافي لضمان الرهانات بكافة أشكالها.
وتؤكد أن إقرار النظام سيؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري، مما سيشكل حافزا في تطوير البرامج البنكية وابتكار منتجات جديدة، في الوقت الذي أشارت فيه إلى أن نظام الرهن العقاري سيخفف العبء الذي يقع على صندوق التنمية العقاري حيث سيتجه تمويله إلى أصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة، كما سينعش القطاع عبر التوسع في بناء الكثير من الوحدات السكنية، إضافة إلى تراجع نسب الفائدة على القروض البنكية، كما سيسهم في تعزيز الثقة بالقطاع العقاري من قبل المستثمرين.
وتوقعت غرفة الشرقية أن يكون المستفيدون من نظام الرهن العقاري الأفراد من متوسطي الدخل وما فوق، إضافة إلى الشركات التمويلية، بينما تتضاءل فرصة الشريحة الأقل دخلا في المجتمع، مشيرة إلى أن عدد شركات التقسيط والتمويل العقاري سيزيد وتتوسع نشاطاتها، حيث يتوقع أن يصل عددها إلى أكثر من خمسين شركة في العام الأول لتطبيق النظام. وتعتبر الدراسة أن العناية بجانب التنفيذ من قبل واضعي النظام يعزز من دوره في حفظ الحقوق، حيث يتيح للجهات التنفيذية والقضائية اتخاذ القرارات المناسبة دون العودة إلى مرجعيات أخرى.
الآثار السلبية للنظام: تتوقع الدراسة أن يساهم اندفاع المواطنين للحصول على قروض وفقا للنظام في زيادة الطلب على العقارات لأغراض السكن، وبالتالي يرفع من أسعار الأراضي، كما يتوقع أن ينسحب ذلك مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية، بخاصة في المدى القصير، كما سيؤدي نظام الرهن العقاري إلى تسييل العقارات بهدف حصول المسيل على النقد من دون استخدام القرض للتمويل العقاري.
في حين اعتبر مركز الأبحاث في غرفة الشرقية أن فرض الممولين لشروط غاية في الصعوبة لتفادي المخاطر وتوفير الضمانات الكافية لتحقيق الأرباح الاستثمارية، سيجعل الشروط التعاقدية تختلف من بنك إلى آخر، ومن شركة إلى أخرى، مما سيحد من المزايا الإيجابية للنظام. كذلك وجود ما نسبته 40 في المائة من المساكن في السعودية لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن العقاري، بحسب تقييم شركة عالمية متخصصة، يعتبر من العقبات التي تواجه النظام في مراحل تنفيذه، خصوصا في السنوات الأولى.
وقالت: «إن معاناة شركات التمويل العقاري القائمة من عدد من المشكلات سواء من الناحية القانونية أو من الناحية الاقتصادية، في ظل عدم توفر رساميل كبيرة لتمويل إنشاء المساكن، سيقلل من الفوائد المرجوة من النظام».
احداث تغير: رأت الدراسة التي نفذها فريق من الباحثين في غرفة الشرقية أن الإسراع في إصدار النظام وتطبيقه سيكون له آثار إيجابية في إنعاش السوق العقارية. في حين طالبت الدراسة الحكومة السعودية بأن تسعى إلى أن يشمل نظام الرهن العقاري الفئات محدودة الدخل في إطار ترتيبات بين البنوك والشركات التمويلية، يكون بمقتضاها صندوق التنمية العقارية الضامن لهذه الفئات. كذلك تدخل مؤسسة النقد العربي السعودي في آليات تطبيق نظام الرهن العقاري وبالشكل الذي يحمي المواطن من التطرف والمغالاة في الأرباح والشروط التي تضعها البنوك والشركات التمويلية.
كما سيكون من المفيد أن يترافق مع تشريع النظام إصدار عدد من آليات التمويل العقاري الأخرى مثل الصكوك العقارية طويلة ومتوسطة وقصيرة الأجل، والتوسع في إشهار صناديق الاستثمار العقارية.
ولمحت الدراسة إلى أن السوق العقارية في السعودية شهدت طفرة كبيرة خلال السنوات (2000 - 2008)، وعلى الرغم من التداعيات الناجمة عن الأزمة المالية العالمية التي اندلعت بعيد منتصف عام 2007، فإن القطاع العقاري السعودي ظل متماسكا ومهيئا لاستيعاب المزيد من الاستثمارات، رغم انحياز الاستثمار العقاري الإسكاني لصالح أصحاب الدخول المرتفعة حيث الإسكان الفاخر، فضلا عن الاستثمار العقاري التجاري، مع محدودية الاستثمار العقاري السكني الموجه إلى الفئات السكانية متوسطة ومحدودة الدخل. ولفتت إلى أنه يضاف إلى ذلك ضعف وغياب الائتمان العقاري الذي يتيح التوسع في بيع الأراضي والوحدات السكنية بنظام التقسيط بشكل يكفل حقوق البائع والمشتري.
النظام المرتقب: تعتبر الدراسة التي قام على تنفيذها باحثون في غرفة الشرقية للتجارة والصناعة أن مشروع نظام الرهن العقاري واحد من أهم المشروعات التي تم اعتمادها من قبل مجلس الشورى في شهر يوليو (تموز) 2008، حيث يمثل خطوة عملية لصناعة قطاع تمويلي متخصص قادر على خلق آليات منضبطة لتوفير المساكن.
حيث تشير الدراسة إلى أنه يمثل فرصة جديدة للمصارف والشركات التمويلية العقارية السعودية التي تتألف من 11 بنكا سعوديا إلى جانب صندوق التنمية العقارية (مؤسسة حكومية)، وهي الجهات الوحيدة التي توفر تمويل وإقراض الأفراد لتملك المنازل، إلى جانب عشرات شركات التقسيط والمؤسسات العقارية الكبرى السعودية والخليجية التي بدأت في الدخول إلى السوق السعودية منذ عام 2006، حيث يوفر قطاع العقار والبناء في السعودية واحدة من أكثر الفرص الاستثمارية جاذبية في المنطقة، وهناك ما يزيد على 285 مشروعا عقاريا بقيمة 975 مليار ريال (260 مليار دولار) يجري تنفيذها أو تصميمها خلال الفترة الحالية، ومن أهم هذه المشاريع مدينة الملك عبد الله الاقتصادية بتكلفة 93 مليار ريال (24.8 مليار دولار).
شروط الرهن العقاري: ويشترط النظام أن يكون الراهن مالكا للعقار المرهون وأهلا للتصرف فيه، ويجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلا عينيا يقدّم عقارا يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.
كما يشترط إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، أن يكون رهنه موقوفا على إجازة المالك بوثيقة، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكا للراهن. وأكدت وجوب أن يكون العقار المرهون معينا موجودا بحسب ما طلبته الدراسة، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه، كما يجب أن يكون العقار المرهون معلوما علما نافيا للجهالة، مبينا في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالا بالمزاد العلني.
ويشمل نظام الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية وأغراس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد، ما لم يتفق على غير ذلك، دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات. كما يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذا، سواء كان المرهون مما يمكن قسمته أو لا بد من بيعه لعدم إمكان قسمته.
ويشترط النظام إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها، فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه، وإذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها، ثم وقع في نصيبه بعد القسمة أعيان غير التي رهنها، انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعين هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص. فيما تخصص المبالغ المستحقة للراهن، الناتجة من تعادل الحصص أو من ثمن المرهون، لسداد الدين المضمون بالرهن.
وقالت الدراسة إنه لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون إلا بموافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن. ويشترط في مقابل الرهن أن يكون دينا ثابتا في الذمة، أو موعودا به محددا، أو عينا من الأعيان المضمونة على المدين، أو دينا مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي، على أن يتحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين.
كما يعتبر كل جزء من العقار المرهون ضامنا لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمونا بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.