لم يحتج بن روزن المحلل في مجال الأسهم الخاصة (23 سنة) إلى التفكير قبل الانتقال إلى 37 شارع وول ستريت، وهو مبنى فاخر ينتمي إلى طراز «الفنون الجميلة» ويوجد به متجر تيفاني ويقع بين مباني مؤسسات القوة المالية في البلاد. ويوجد بهذا المبنى جميع وسائل الراحة التي تريدها أي شخصية بارزة في مجال القوة التدريبية.
ومدخل العمارة مغطى كلية بالرخام، ويوجد بالمبنى قاعة عرض خاصة، وجناح للسكان مليء بالثريات الكريستال البراقة، وستائر ارتفاعها 30 قدما وتمتد من الأرضية إلى السقف، ومقاعد جلدية ذات اللون القشدي وطاولات بلياردو مغطاة بالجوخ الرمادي.
وقد يكتسب المبنى سمة أخرى من سمات الجذب والإغراء. إذا استمر حكم محكمة الإسكان الصادر في شهر ديسمبر (كانون الأول)، فإن جميع الشقق في هذا المبنى، التي يزينها الرخام ويبلغ عددها 372 شقة وتم تشييدها بمساعدة الإعفاءات الضريبية، يمكن أن تخضع لقانون تثبيت القيمة الإيجارية. ومن الممكن كذلك بناء 8600 وحدة إضافية للإيجار بالقرب من المكان بمساعدة نفس الإعفاءات الضريبية.
وأدى هذا الحكم إلى نوع من الصراع العنيف بين الملاك، الذين يجادلون تجاه إعادة مناقشة القضية - سيتخذ القاضي قرارا بشأن هذا الأمر في الأيام المقبلة - وجماعات الدفاع عن حقوق المستأجر. كما أثار قضية ما إذا كان ينبغي للأثرياء المقيمين في أفخم الشقق تلقي الحماية المتعلقة بالإيجار والمخصصة للطبقات الوسطى والعاملة. ولا يحظى المستأجرون المتضررون بالحماية من الإخلاء فقط، لكن بعضهم أيضا يمكنه الاستمتاع بتخفيضات في قيمة الإيجار التي يدفعونها.
وفي الحكم الذي تم إصداره في شهر ديسمبر، انحاز القاضي بروس شيكويتز إلى أحد المستأجرين، وهو مافريك سكوت، الذي قال إن شقته، التي يبلغ إيجارها 4920 دولارا في الشهر، ينبغي أن تخضع لقانون تثبيت القيمة الإيجارية لأنها بُنيت بموجب برنامج 421 - جي المتعلق بالضريبة العقارية.
وتم وضع هذا البرنامج في منتصف تسعينات القرن الماضي بهدف تنشيط مناطق من جنوب مانهاتن في نيويورك عن طريق منح شركات التنمية العقارية 15 عاما من الإعفاءات الضريبية من أجل تحويل المباني التجارية إلى مبان تصلح للسكن. وينص القانون على أنه بالنسبة لفترة الإعفاءات الضريبية، يجب أن تكون القيمة الإيجارية للشقق ثابتة ولا تتجاوز قيمة محددة ما لم تكن هذه الشقق مقرات لشركات أو وحدات سكنية.
وفي الحكم، استشهد القاضي شيكويتز بقرار سباق ومهم في شهر أكتوبر (تشرين الأول) من عام 2009 ضد شركة Tishman Speyer Properties. في هذه القضية، حكمت المحكمة العليا في الولاية بأن الشركة تقاضت على نحو خاطئ قيمة إيجارية سائدة في السوق في برجي Stuyvesant Town وPeter Cooper Village، وهي مشروعات التنمية العقارية المنتشرة في منطقة إيست سايد، فيما كانت تستمتع بإعفاءات ضريبية بموجب برنامج جي - 51 للإسكان في المدينة. وحصل عشرات الآلاف من المستأجرين في أنحاء المدينة على تخفيضات في القيمة الإيجارية ومن المحتمل رد بعض الأموال التي دفعوها.
لكن على عكس من هذين البرجين، اللذين تم بناؤهما لصالح المستأجرين ذوي الدخل المتوسط، فإن المبنى في القائم في 37 وول ستريت كان دوما مخصصا للنخبة في المدينة. وعندما تتم افتتاح المبنى عام 2007، تدفق عليه المهنيون من الشباب الأثرياء. وقال روب ميتشل، أحد زملاء السكن مع روزن، «لقد كانوا في العقد الثالث والرابع من عمرهم، وكثير منهم كان يعمل في الشركات المالية».
وفي ظل قانون السيطرة على القيمة الإيجارية، لا يمكن رفع الإيجار إلا من خلال نسبة مئوية تدريجية كل عام. بيد أن هذه الحماية تنتهي بصفة عامة بعد أن تصبح الشقة خالية وتبلغ القيمة الإيجارية 2000 دولار؛ أو إذا تم الوصول إلى حد الـ2000 دولار في القيمة الإيجارية وتجاوز دخل الأسرة 175 ألف دولار على مدار عامين.
وقال أورين إس ويلف، رئيس شركة Skyline Developers للتنمية العقارية، وهي فرع شركة Garden Homes Development في نيويورك، التي تمتلك المبنى، إنه يظن أنه في ظل بدء الإيجار في المبنى القائم في 37 وول ستريت عند أكثر من 2000 دولار، فإن الشقق لا تخضع لقانون تثبيت القيمة الإيجارية. وقال: «لقد كنا نتبع القانون فحسب». وعارض القاضي ذلك، وقال إنه بغض النظر عن العناصر الأخرى في قانون تثبيت القيمة الإيجارية، فإن القيمة الإيجارية للشقق يجب أن تكون مستقرة في الوقت الذي يستفيد فيه المبنى من بنود برنامج 421 - جي.
وبدأت المعركة في 37 وول ستريت قبل ما يقرب من 3 أعوام، بعدما انتقل السيد سكوت إلى شقة رحبة وجميلة تحتوي على غرفتي نوم.
وفي السابق اشتكى سكوت، الذي يعمل مستشارا ماليا ولديه 4 من الأبناء، من انتشار الفئران. ثم أتى شهر الشتاء بعد ذلك وأصبحت الشقة، بحسب سكوت، قارسة البرودة.
وكان على سكوت جعل أبنائه يرتدون ملابس ثقيلة وتثبيت أجهزة تدفئة، وقام بتقديم مزيد من الشكاوى. لكنه قال إن المشكلة لم يتم حلها على الإطلاق. وفي نهاية عام 2008، رفع مالك العقار دعوى قضائية ضده في محكمة الإسكان، وقال إنه تأخر في سداد الإيجار المستحق؛ وقال سكوت إنه دفع المبالغ التي تم ردها. وفي المحكمة، أثار سكوت قضية تثبيت القيمة الإيجارية استنادا على برنامج 421 - جي، وهو الأمر الذي أثار شكوك القاضية تيمي إلسنر. وقالت القاضية، وفقا لوثيقة من المحكمة، «إذا كان الإيجار الذي تدفعه هو 4920 دولارا في الشهر، فإني أشك تماما في أنك مستأجر تتمتع بثبات القيمة الإيجارية». ولم يصدر بعد القرار الخاص بـ«Stuyvesant Town» عن محكمة الاستئناف.
وفي ربيع عام 2009، تم إصدار إلزام سكوت بدفع مبلغ 10840 دولارا كقيمة إيجارية سابقة، وقد دفع بالفعل.
ووكل سكوت المحامي سيرج جوزيف، الذي طلب من المالك إرسال عقد تثبيت القيمة الإيجارية، قائم على برنامج 421 - جي، للسيد سكوت. لكن المالك رفض. وتوقف سكوت عن الدفع، ورفع المالك دعوى قضائية ضده لإخراجه من الشقة، مما أدى إلى الحكم الذي صدر في شهر ديسمبر، والذي ينص على أن شقة سكوت خاضعة لقانون تثبيت القيمة الإيجارية. ووفقا للمحامي جوزيف، كان آخر إيجار دفعه سكوت في شهر أبريل (نيسان) عام 2009.
وشكك ويلف في ادعاءات سكوت بالتعرض لتيارات هوائية شديدة، قائلا إن القضية ظهرت لأن سكوت لم يعد قادرا على دفع القيمة الإيجارية، وهو الأمر الذي نفاه سكوت. وتساءل ويلف عن السبب في أن سكوت تخلف عن الدفع.
وقال ويلف: «بصفة شخصية، لو كنت استأجرت شقة مقابل 5000 دولار، وكانت معرضة للتيارات الهوائية إلى درجة كبيرة، وكان لدي طفل، ولدي أطفال بالفعل في الوقت الراهن، بكل تأكيد كنت سأغادر هذه الشقة. يتمتع سكوت بسفر مجاني».
لكن سكوت قال إنه أراد البقاء في المنطقة، حيث إن ابنه مقيد بإحدى المدارس في المنطقة، وكون صداقات هناك. وقال سكوت إنه أيضا من الصعب عليه أن يعثر على شقة قريبة من المكان، تكون فيها غرف النوم فسيحة مثل تلك الشقة.
وقال سكوت: «إن لب المسألة هو أن المالك يحصل على هذه الفوائد. ومقابل هذه الفوائد، يجب أن تخضع الوحدات لقانون تثبيت القيمة الإيجارية. إذا كان هناك فرد يدفع إيجارا قيمته 5000 دولار في الشهر، ويحصل مالك العقار على إعفاءات ضريبية، ويتقاضى القيمة الإيجارية السائدة في السوق، فهل ذلك شيء جيد؟».
ومن بين الذين يؤيدون سكوت، كان هناك هارفي إبستاين، مدير مشروع تنمية المجتمع في مركز العدل في الحضر، الذي يمثل 3 جماعات ضغط. ويرى كل من هارفي وجوزيف أن قانون تثبيت القيمة الإيجارية يعد ميزة يعتقدون أنه لا ينبغي حصرها على الطبقة العامة أو الطبقة المتوسطة فقط.
ولا يوافق جميع الخبراء في مجال الإسكان على ذلك. قال هارولد شولتز، الباحث البارز في مجلس التخطيط والإسكان للمواطنين، إن قرار القاضي شيكويتز كان غير صائب. فالمشرعون الذين وضعوا برنامج 421 - جي كانوا دوما يقصدون الوحدات التي تخرج عن السيطرة على أسعار الإيجار عندما تبلغ حد الـ2000 دولار.
وقال: «هذه هي القضية الأساسية بشأن الأثرياء الذين يعانون مشكلات لا ينبغي علينا بكل تأكيد الاهتمام بها».
*خدمة «نيويورك تايمز»