كشف تقرير عقاري حديث عن مؤشرات تحسن في الأداء العام للمؤشر العقاري السكني والتجاري في العاصمة السعودية، الرياض، في عام 2010، وذلك حسب المعطيات والمقارنة مع عام 2009 بزيادة في إجمالي تحسن في قيم الصفقات العقارية التجارية والسكنية من خلال تحقيق 34.6 مليار ريال (9.2 مليار دولار) بنسبة زيادة 53 في المائة عن عام 2009.
وقال التقرير الصادر من شركة «أولات OPM» لإدارة وتنمية العلاقات، إن الصفقات العقارية ارتفعت في عام 2010 إلى 95.898 صفقة عقارية، وبلغت الزيادة من خلال 26.228 صفقة عقارية تجارية وسكنية مقارنة بعام 2009، وذلك بزيادة 37.6 في المائة. وأشار التقرير إلى أن صفقات الأراضي غير المطورة تبلغ نسبتها تزيد على 50 في المائة من إجمالي الصفقات في مدينة الرياض، لا سيما في شمال غربي الرياض، وخصوصا في المنطقة الواقعة على طريق صلبوخ وبنبان، حيث يسجل أسبوعيا عمليات بيع وشراء حقيقية وطرح الكثير من المخططات المطورة وغير المطورة. كما أشار التقرير، الذي يصدر ويوزع مع «الشرق الأوسط»، أن عام 2010 سجل ارتفاعا وزيادة في مساحات الصفقات العقارية التجارية والسكنية بمساحة وصلت إلى 710 ملايين متر مربع بزيادة 152.3 مليون متر مربع، بنسبة زيادة 27.3 في المائة عن عام 2009، وقد أسهم ذلك في انتعاش جزئي داخل السوق العقارية.
وتوقعت «أولات» استمرار التحسن في أداء المؤشر العام في عام 2011، لا سيما في الربعين الأول والرابع، حيث شهدت بداية العام ارتفاعا في عدد الصفقات من خلال تسجيل المؤشر العقاري في الشهر الأول 12.283 صفقة عقارية، في الوقت الذي حققت الفترة نفسها من العام الماضي صفقات بعدد 9960 صفقة عقارية، الأمر الذي يعطى انطباعا إيجابيا على وجود القطاع في دائرة الانتعاش، الذي ما زال في بداياته، في الوقت الذي يتوقع أن يبلغ ذروته فور صدور نظام الرهن العقاري، حيث تشير جميع المصادر إلى اقتراب موعد صدوره للإسراع في ردم الفجوة القائمة في قطاع الوحدات السكنية والذي سينعكس إيجابا على منظومة القطاع العقاري. وأشار تقرير «أولات» إلى أن القرارات المحلية الأخيرة كان لها نصيب من التأثيرات المتوقعة على قطاع العقار، خصوصا تلك الخاصة بالإسكان، ومنها اعتماد بناء 500 ألف وحدة سكنية في مناطق المملكة كافة بمبلغ 250 مليار ريال (66.6 مليار دولار)، والعمل على إيجاد أراض لتنفيذ هذا المشروع، وتمويل شراء أراض في الأماكن التي لا تتوفر فيها أراض حكومية، وتتطلب الحاجة تنفيذ وحدات سكنية فيها، بالإضافة إلى زيادة رأسمال صندوق التنمية العقارية بمبلغ 40 مليار ريال (10.6 مليار دولار)، ورفع الحد الأعلى للقرض السكني من 300 ألف ريال (80 ألف دولار) إلى 500 ألف ريال (133 ألف دولار). ولخصت «أولات» التأثيرات المتوقعة خلال سنوات التنفيذ في 3 عوامل؛ الأول: زيادة ملموسة في نصيب الفرد من مساحات المساكن بالأمتار، والثاني: زيادة نسبة ملكية المساكن زيادة ملموسة، والثالث: استقرار على ارتفاع غير حاد في أسعار العقار (أنواع معينة من المنتجات العقارية). وقالت إن العاملين الأول والثاني واضحان، والخلافات فيهما تكمن في التفاصيل حسب آلية توقيت تنفيذ تلك القرارات، وأما في ما يتعلق بأسعار العقار فإن الشركة تتوقع أنها لن تنخفض، بل ربما ترتفع أسعار بعض العقارات، ولكنها ارتفاعات غير حادة، مرجعة ذلك إلى أن القرارات ستزيد جانبي الطلب والعرض معا، ولكن تأثير الطلب أقوى.
وأضافت «أولات»: «في حال افتراض أن نصف المليون وحدة ستبنى خلال فترة لا تقل عن 3 سنوات ولا تزيد على 7 سنوات، أي بمعدل 70 إلى 120 ألف وحدة سنويا تقريبا، فمن المتوقع تنفيذ بضعة آلاف وحدة سكنية سنويا من قبل جهات حكومية أخرى كالجامعات والجهات العسكرية». وأوضح التقرير أن العرض سيزيد زيادة ملموسة، ولكن زيادة العرض أقل من الحاجة، ومن ثم تتوقع «أولات» أن الطلب سيزيد بصورة ملموسة أيضا، بسبب زيادة حجم قرض الصندوق العقاري وعدد القروض، خلاف توقع إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري.
وتابعت: «لذا؛ قلنا إن زيادة العرض ستقابلها أيضا زيادة طلب، ونتوقع أنه نسبي بدرجة أقوى، ومن جهة أخرى، تختلف بل تتفاوت أسعار الأراضي تفاوتا كبيرا سواء بحسب المدن أو حسب الأحياء والأجزاء من المدينة، أو من المناطق الحضرية، كما أن الأسعار تتأثر بشدة بحسب توفر الخدمات من رصف وكهرباء وماء وخلافه، ومن ثم لا يمكن الحديث عن تأثير متشابه للأحداث والقرارات والسياسات المتخذة»، وأشارت إلى أنه بصفة عامة، من الصعب إعطاء توقعات مفصلة، لأن كيفية تنفيذ الأوامر الملكية والتفاصيل غير معروفة حتى الآن، ومن أمثلة النقاط التي تتطلب تفاصيل تكمن في النطاق الزمني لتنفيذ القرارات ومدى الاستمرارية في ما بعد، وكيفية تنفيذ القرارات من جهة الحصول على الأراضي، وكيفية تنفيذ القرارات من جهة التشييد، وكيفية تنفيذ القرارات من جهة قواعد وأسلوب وشروط الانتفاع بالوحدات السكنية، وكيفية تنفيذ القرارات من جهة الآلية الإجرائية.
* نظرة على أداء قطاع التطوير العقاري في السوق المالية «تداول» 2010
* قال التقرير إنه يفترض أن يعمل الوضع الاقتصادي الجيد في صالح قطاع التطوير العقاري المدرج في سوق الأسهم السعودية، لكن الوضع ليس كذلك، حيث تراجع أداء شركات هذا القطاع في الربع الثالث عام 2010 وحقق نتائج نمو سلبية للربحية، وذلك بمعدل انخفاض ربعي بلغ 29.1 في المائة. أما مقارنة بالربع الثالث من عام 2009، فقد انخفض نمو الأرباح بنسبة 58.7 في المائة، وأوضح أن حركة المؤشر كانت في الاتجاه نفسه، حيث انخفض النمو الربعي بنحو 4.4 في المائة، ومقارنة بالربع الثالث من العام الأسبق، انخفض بنحو 19 في المائة، وهذا يعني أن المؤشر بنى توقعات على انخفاض معدلات الإيرادات والربحية، وهو انخفاض غير متوقع في ظل الظروف الاقتصادية وارتفاع أسعار العقارات. كما أوضح أنه من حيث مجموع الأرباح المحققة في الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2010، فقد بلغت 1.1 مليار ريال (293.3 مليون دولار)، وبنسبة انخفاض بلغت 34.5 في المائة مقارنة بالعام الأسبق، وسبب انخفاض الأرباح انخفاضا في الإيرادات دون أن يصاحب ذلك انخفاض في المصروفات. وحققت شركات القطاع المدرج في سوق الأسهم خلال الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2010، إيرادات بلغت 40 مليار ريال (10.6 مليار دولار) وبنسبة تراجع 22.1 في المائة.
وأشار التقرير إلى أن القرارات الملكية، وبخاصة ما يخص الإسكان، أسهمت في تحسن أداء القطاع خلال شهر مارس (آذار)، ولا شك في أن زيادة رأسمال صندوق التنمية العقارية ورفع السقف الخاص بقروض صندوق التنمية العقاري سيعزز من القدرة الشرائية للمواطنين السعوديين، ومن ثم سيعزز قوة الطلب على العقارات الإسكانية.
وأوضح التقرير أن ملاحظات وجود تباين في أداء شركات قطاع التطوير العقاري خلال تداولات الربع الأول، وقد جاء أداء 4 أسهم منها إيجابيا في حين كان أداء الـ4 الأخرى باللون الأحمر، كما يلحظ أن مضاعف ربحية قطاع التطوير العقاري جاء أقل من مستوى السوق كله، فقد بلغ مضاعف ربحية القطاع نحو 11 مرة، في حين أن مضاعف الربحية على مستوى السوق في حدود 15 مرة، وعلى مستوى مضاعف القيمة الدفترية فقد سجل في القطاع نحو مرة واحدة، بينما كان المضاعف في السوق ككل مرتين تقريبا. وبلغ عدد سكان مدينة الرياض في عام 2010 ما يقارب 5.280 مليون نسمة، بينما بلغ معدل الأسرة 6.2 فرد، ومن المتوقع أن ينخفض معدل الأسرة ليلامس 5.7 فرد في عام 2030، ويواصل معدل النمو السكاني انخفاضه نتيجة لانخفاض معدلات الهجرة الداخلية باتجاه الرياض وانخفاض معدل الأسرة ليسجل معدل النمو السكاني في نهاية عام 2010 نسبة 3.2 في المائة.
وقال التقرير إن حدوث الأزمة المالية العالمية أجبر الكثير من المستثمرين على تأجيل وإيقاف بعض المشاريع المكتبية، التي كان من المفترض أن تنتهي في 2009 و2010، والتي أصبحت مثل العدوى التي شملت أغلب القطاعات التجارية مما أدى إلى وجود مبان شاغرة كانت مسكونة في الأساس، حيث انعكست تلك النظرة على قرارات المستثمرين الجدد. وتابع التقرير أنه بعد انتعاش الاقتصاد السعودي وتعافيه في عام 2010 تحديدا، عادت الثقة من جديد إلى السوق العقارية بصفة عامة، بحيث تنامى الطلب الحذر والمعقول على المكاتب في عام 2010، وساعد في ذلك الحراك الحكومي والحراك التجاري المزدهر، وعليه؛ فقد بدأت عجلة العرض تطرح المشاريع المتوقفة أو المشاريع المبتكرة الجديدة. وتتوقع شركة «أولات» ضخ كميات جديدة من المباني المكتبية التي توقفت في عام 2011، وتتوقع أن تكون نسبة المعروض من المساحات التأجيرية المكتبية غير مقلقة إلى حد ما بالنسبة إلى الطلب، كما شملت توقعاتها أن يكون معدل الإشغال التقريبي يقدر بنسبة 78 في المائة، وهي نسبة صحية لصالح المستأجر وستؤثر في المرونة الإيجابية للملاك، بانخفاض بنسبة 7 في المائة عما كانت عليه في عام 2010. وتابعت «أولات OPM» توقعاتها في عامي 2012 و2013 حدوث فجوة بين العرض والطلب لصالح الأول، التي قد تؤثر على المناخ العام للقطاع المكتبي ما لم تكن هناك زيادة في الطلب من جهات استثمارية جديدة كبرى أو توسع حكومي يعتمد في طلبه على الجودة العالية من المباني. وأوضحت أن قطاع التأجير المكتبي سيتأثر سلبا في مدينة الرياض، خصوصا إذا دخلت الجهات المالكة لكبرى المشاريع في منافسة مباشرة، ولم تلتزم تلك الجهات بالأسعار المتكافئة مع موازين جودتها والمتوافقة مع ما أنفق عليها من حيث نسبة الدخل لقيمة المشروع.
وأكدت «أولات» أنه في حال لم يتم إدخال الكميات المعروضة بشكل تدريجي إلى السوق، لا يستبعد حصول انخفاض واضح للأسعار التأجيرية في مناطق محددة، كما تتوقع شركة «أولات» أن التأثيرات السلبية على الأسعار ستكون على مدى 3 إلى 5 سنوات مقبلة، ما لم تظهر طفرات تجارية غير محسوبة أو هجمة استئجار منعشة حكومية مماثلة لما سبق في السنوات الـ3 الماضية. وتوقع تقرير «أولات» تصحيحا لمسار الأسعار التأجيرية وانخفاضا معقولا للمباني ذات الجودة مع اشتعال منافسة محمومة بين ملاك المباني العادية في المناطق المختلفة للرياض، وهجرة البعض من حين إلى آخر بحثا عن الجودة والسعر المقبول، فضلا عن زيادة المرونة من ملاك المباني المكتبية الجديدة والمباني القائمة، وبين أن خطط التوسع للقطاع الحكومي بشكل إيجابي أثرت على السوق وتحقيق توازن «صحي» بين العرض والطلب في عام 2010، أما مستقبل العرض في عام 2011، فيتوقع أن يكون مقبولا أو مرغوبا فيه في سوق الرياض، حيث يمكن أن يتقلص العرض الضخم الموجود للمباني القائمة ذات الجودة بسبب ارتفاع الطلب على ما سبق من مبان في العامين الأخيرين ودخول طلبات جديدة مما سيثبّت ميزان العرض والطلب في القطاع المكتبي في عام 2011 على ما كان عليه في أواخر عام 2010.
ويتوقع التقرير أيضا أن تكون السوق العقارية متماوجة بحراك تأجير مستقر طوال العام مع انخفاض في قيم التأجير للمباني الجديدة عما خطط لها، مشيرا إلى أن السوق سيشهد ظهور أفكار جديدة، تتمثل أساسا في مشاريع التجمع، وغيرها من التي تجذب اهتمام الشركات الأجنبية بسبب المميزات والخدمات الأخرى المصاحبة لها كمشروع واحة غرناطة «التأمينات الاجتماعية». ولفت التقرير إلى أن مركز الملك عبد الله المالي واحد من أهم المشاريع الضخمة ذات الجودة العالية، التي ستشمل في المرحلة الأولى مساحة 750 ألف متر مربع من المساحات التأجيرية، وتتمثل في بناء 30 مبنى موزعة على مباني فندقية وسكنية ومكتبية، ويلاحظ أن جزءا من تلك المباني المكتبية سيتم إشغالها مباشرة من ملاكها مثل «سامبا» و«هيئة سوق المال».. وغيرهما، ويعتقد أن تأثيرها سيكون ضئيلا على العرض والطلب في 2011، لأنه من المتوقع انتهاء المرحلة الأولى في عام 2012.
وأوضح التقرير أن معدلات التأجير كان يمثلها سعر السوق العادل، الذي حول تصرفات الملاك تجاه عقارات التجزئة، التي من شأنها أن تضمن استمرارية العمل، وذلك لإدراك معدلات الإيجارات الجيدة، التي تمثلها السوق، مشيرا إلى أن نمو مبيعات التجزئة، خصوصا العلامات التجارية المعتمدة، قوتها على نسبة السكان من الشباب في السعودية 62.2 في المائة، وتحت سن 30 عاما، وهي الشريحة السكانية المستهدفة من قبل تجار التجزئة، التي تقبل على الأزياء والماركات الجديدة. كما وضح لجوء بعض التجار إلى ابتكار طرق جديدة نسبيا في دفع الإيجارات؛ مثل حد أدنى للإيجار مع نسبة مبيعات للملاك، واعتماد نجاح المراكز التجارية الكبرى على الخليط التسويقي الجيد ووجود المواقف الممتازة، والفعاليات التي من شأنها إيجاد جو مناسب لجذب المتسوقين مع بيئة داخلية راقية، بالإضافة إلى أن طبيعة عمل الأسواق تفرض على ملاكها أداء تعاملات مختلفة نسبيا عن بعض القطاعات العقارية.
وأوضحت أن اهتمام المستثمرين يتجه إلى بناء وتشييد مراكز الاستخدام المتعدد، وذلك لتلبية طلبات سكان المناطق دون الحاجة إلى الانتقال إلى مناطق وأحياء أخرى للتسوق.
* الطلب على الوحدات السكنية في مدينة الرياض
* قال التقرير إن الطلب في العاصمة السعودية، الرياض، في ارتفاع مستمر، ولكنه ما زال دون المطلوب لمواكبة الزيادة السكانية، وهذا ما نتج من خلال دراسات ميدانية لجميع أحياء الرياض لواقع ومستقبل القطاع السكني وانعكاس ذلك على السكان.
وتتوقع «أولات» في عام 2011 أن يكون هناك نمو محدود في معدل الطلب مقارنة بالسنة السابقة، بما في ذلك الطلب على الوحدات السكنية، من نوع الشقق، التي تتراوح مساحاتها ما بين 120 إلى 180 مترا مربعا في ظل استمرار ارتفاع أسعار هذه الوحدات، كما تتوقع أن ينمو الطلب بحدة فور إصدار نظام الرهن العقاري، وتوسع آلية التمويل، التي يتوقع أن تضخ المصارف وشركات التمويل ما يزيد على 13 مليار ريال (3.4 مليار دولار) سنويا لدعم منظومة التمويل العقاري، ولتمويل الأفراد الذي سيسهم في عملية الحد من ارتفاع معدل التضخم داخل قطاع الإسكان في مدينة الرياض.
وشددت «أولات» على وجود درجة من الترقب والحذر في واقع القطاع السكني، حيث انعكست سلبا على مستقبل عدد من المشاريع، ويلاحظ توقف بعض المشاريع أو تأخر موعد إطلاق الأخرى لأسباب تتعلق بضعف أو توقف التمويل العقاري عن بعض المشاريع وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء. وعلى صعيد آخر، فمن شأن إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقارية، الإسهام في تحريك القطاع الذي يعيش بصورة عامة حالة من الهدوء أو الركود النسبي مع وجود استثناءات بسيطة، لا سيما بعض أحياء شمال الرياض نتيجة التمدد العمراني.
* تغيرات هيكلية
* القدرة الشرائية لغالبية الناس لا تتيح لهم الحصول على أراض، كما حصل لآبائهم، وهناك تغيرات هيكلية في سوق العقار والإسكان تفرض على أكثرية الناس الاقتناع بمساحات أراض ومسطحات بناء أقل، مقارنة بما حصل في الطفرة السابقة، طفرة السبعينات وما تلاها، من تطورات في التخطيط العمراني، وتخطيط الأراضي، كما أنه اشتدت الحاجة إلى توفير نقل عام يعمل على تثبيت هذه التغيرات، حيث إن النقل العام بحاجة - في العادة - إلى كثافة سكانية عالية.
* حالة الأسعار
* بالنسبة لأسعار الوحدات السكنية قال التقرير إنه لا وجود لمؤشر حقيقي على انخفاضها بصورة ملموسة في المدى المنظور، حيث إن الاتجاه العام للسوق ينبئ باستمرار تماسك أسعارها، وربما ارتفاع أسعار بعضها بنسب متفاوتة، حسب أحياء مدينة الرياض، وخصوصا تلك المناطق التي تقع ضمن الاستهداف من قبل السكان والمستثمرين.
* قرب إنجاز مشاريع سكنية
* تتوقع «أولات» في الأعوام القليلة المقبلة إنجاز عدد من المشاريع السكنية التي بدأ الإعداد لها أو هي تحت التنفيذ، وهي تستهدف الشرائح الاجتماعية المتوسطة ودون المتوسطة عبر بناء المنازل الاقتصادية، التي وجدت أرضية خصبة لدى الفرد السعودي لتقبلها بديلا عن المسكن التقليدي الذي كان يسعى إلى امتلاكه.