قال تقرير عقاري متخصص إنه تم تخصيص نحو 43% من ميزانية دبي لعام 2011 للقطاع الاقتصادي وقطاع البنية التحتية، بينما بلغ الانخفاض السنوي في معدلات إيجار المكاتب في المنطقة التجارية المركزية 33%، مع تغير هامشي عن الربع السابق، كما انخفضت معدلات إيجار الشقق بنسبة 17% خلال الأشهر الـ12 الماضية مع حدوث أكبر انخفاض في الشقق ذات نظام الاستوديو.
ويوضح التقرير الصادر عن شركة «سي بي ريتشارد أليس - الشرق الأوسط» المتخصصة في الخدمات العقارية أن التطوير المستمر في مرافق البنية التحتية مثل السياحة والطرقات والنقل والمطارات يوضح الالتزام المستمر من قبل الحكومة نحو تقوية القطاعات غير النفطية، والتي تشكل القطاعات الرئيسية المساهمة في اقتصاد الإمارة.
ويلحظ التقرير زيادة في النشاط العمراني في الربعين الماضيين، حيث تم البدء من جديد في عدد من المشاريع التي كانت متوقفة سابقا، وتأتي مشاريع التطوير لتخفف عن المستثمرين الذين شهدوا استثماراتهم تتوقف وسط بيئة مالية شكلت تحديا لهم. ويأتي قسم كبير من النشاط العمراني المتجدد في المجتمعات العمرانية ذات المخططات الكبيرة مثل خليج الأعمال وقرية الجميرا.
وكان للبرنامج الذي تدعمه الحكومة واسمه «تيسير»، الذي أطلق العام الماضي من أجل دعم مشاريع التطوير التي تواجه صعوبات مالية، تأثير كبير في زيادة عدد المشاريع المسجلة. وتشير الأرقام التي نشرتها سلطة تنظيم العقارات (RERA) إلى وجود ما يعادل 114 مشروعا عقاريا مسجلا يسعى للحصول على المساعدة المالية الآن.
وينظر التقرير إلى هذه المبادرة على أنها مؤشر قوي على التزام الحكومة بحماية حقوق المستثمرين، وفي نفس الوقت محاولة زرع الثقة في السوق المحاصرة بالكثير من الصعوبات، في حين يشير التقرير إلى أنه لم يتم حتى الآن الإعلان الكلي عن جميع العقارات الملغاة.
وبقيت سوق دبي للعقارات مستقرة تماما خلال هذا الربع، وتم تسجيل تغيرات هامشية في معدلات الإيجار. على أية حال، تظهر الآن مؤشرات اقتصادية أكثر إيجابية مع توقعات مشجعة لنمو الناتج المحلي الإجمالي (GDP)، والتي تتماشى بشكل كبير مع تلك التوقعات الخاصة بإمارة أبوظبي.
ويتوقع التقرير أن تستمر كميات العقارات المكتبية بالنمو الثابت، وتقدر الكمية الكلية من المساحات المكتبية المعروضة بنهاية الربع الأول من عام 2011 بـ5.7 مليون متر مربع، وهي زيادة سنوية تعادل 17%.
وتتراوح حاليا معدلات الإيجار في المنطقة التجارية المركزية (خارج مركز دبي المالي العالمي «DIFC»)، بين 1075 درهما إماراتيا إلى 1940 درهما إماراتيا/متر المربع/السنة، وهو ما يعكس انخفاضا ربعيا يعادل 3%. مع تزايد التنافس في السوق، ويعرض بعض التجار حاليا صفقات شاملة تغطي الإيجار ورسوم الخدمات، بينما يغطي بعضها تكاليف التبريد ورسوم هيئة كهرباء وماء دبي.
وأثبت قطاع المكاتب أنه كان فعالا للغاية في الربع الأول مع زيادة كبيرة في عدد طلبات التأجير. وكانت معظم المتطلبات الجديدة لمساحات أقل من 500 متر مربع، ولكن الاندماج بين الشركات الحالية أدى إلى عدد من المتطلبات على مساحات تتجاوز 3000 متر مربع. وعند هذه المرحلة أصبح تركيز الطلب الرئيسي على المنطقة التجارية المركزية بشكل كبير، حيث يتزايد عدد الشاغلين الذي يسعون للانتقال مجددا إلى المناطق المركزية، حيث تخلق الشروط الملائمة للمستأجرين الفرص لتأمين مساحات بنوعية ممتازة مع شروط بمتناول اليد.
وقادت الحالة في بعض المناطق الطرفية بعض مالكي العقارات لاختيار تحويل الأبنية لأغراض طبية وتعليمية لكونها مرشحة بشكل طبيعي لهذا الأمر، ومن وجهة نظر الشاغل يخلق التوفر المحدود لهذه الخدمات في المناطق الناشئة عرضا جذابا لمقدمي الخدمات التعليمية والصحية.
وفي ما يتعلق بسوق العقارات السكنية يشير التقرير إلى استمرار الانخفاض في معدلات الإيجار السكنية بنسبة تقارب 4% خلال الربع الأول من عام 2011، على الرغم من أن المناطق المؤسسة والموصولة مع البنية التحتية والمرافق ووسائل الراحة تشهد الآن معدلات تبقى ثابتة مع تعاقب الأرباع. على أية حال، بالمتوسط، انخفضت معدلات الإيجار بنسبة 17% خلال الأشهر الـ12 الماضية مع ملاحظة أن أكبر الانخفاضات حصلت في الوحدات من نوع الاستوديو، والتي انخفضت بنسبة 19%. وشهدت الشقق ذات غرفة النوم الواحدة والاثنتين انخفاضات بنسبة 17% و16% على الترتيب.
وعلى الرغم من موقعه الجيد بالقرب من المنطقة التجارية المركزية، يجاهد خليج الأعمال لاجتذاب المستأجرين، ويواجه معركة لعكس معدلات الشواغر الضخمة. ويبلغ متوسط معدلات الإيجار الحالية لشقة ذات غرفة نوم واحدة في هذه المنطقة نحو 55000 درهم إماراتي/السنة، بالمقارنة مع 75000 درهم إماراتي/السنة في قلب مدينة دبي لنفس النوعية من الشقق. ويعكس هذا فرقا يعادل 36% لوحدات يبعد بعضها عن بعض فقط عدة كيلومترات، حيث أثبت المستأجرون أنهم غير مستعدين للاقتناع بقضايا البنية التحتية المستمرة ونقص المرافق. ويتوقع التقرير أن تستمر الكميات الكبيرة من المعروض الجديد مترافقة مع معدلات الشواغر الحالية، بفرض ضغط يدفع معدلات الإيجار نحو الأسفل. ومن المتوقع انخفاض متوسط الإيجارات السكنية بنسبة تقارب 8% إلى 12% خلال السنة، حيث يستمر فائض المعروض الناشئ من مشاريع التطوير الجديدة بالضغط من أجل إجبار السوق للاتجاه نحو الأسفل. وهناك نظرة إجمالية أكثر استقرارا لمشاريع تطوير المجتمعات العمرانية، حيث يستمر المستأجرون في رفع مستوى مساكنهم في سوق ممتلئة بالعروض المغرية.
ويعتبر التقرير الأسعار الحالية للعقارات تنافسية، مع معدلات مشابهة في بعض الحالات للمعدلات المنخفضة التي كانت سائدة في عام 2006. وقد يؤدي المزيد من التساهل في ممارسات الإقراض إلى نمو الزخم في سوق الصفقات، ولكن من وجهة نظر البنك، يجب أن تتم دراسة أي تساهل في شروط الإقراض بعمق حماية هذا البنك من مكونات الخطر الحالي. وبالنسبة إلى الكثير من المقرضين لا تزال تعتبر المخاطرة كبيرة جدا، حيث تكون النتيجة أن تركز البنوك عمليات الرهن العقاري لديها على الزبائن ذوي الدخل الأكثر أمانا والأعلى فقط.