السعودية: المساهمات المتعثرة تنشط سوق الأراضي الخام وتحرك التداولات

ساهم بيع أراضي المساهمات المتعثرة في السعودية إلى زيادة وتيرة حركة سوق العقارات في المملكة، التي تعتبر واحدة من أكبر الأسواق العقارية في المنطقة، إذ أعلنت الوزارة عن مبيعات بقيمة تصل إلى 881 مليون ريال (234 مليون دولار)، من خلال بيع مساهمتين متعثرتين، خلال الفترة الماضية.

وينتظر أن تدخل المساهمتان خلال الفترة المقبلة مراحل التطوير، على أن يتم طرح الأراضي أو المشاريع الإسكانية، التي من الممكن أن تعلن خلال الفترة المقبلة، مما يساعد على تنشيط السوق العقارية خلال المقبل من الأيام. وقال خالد الضبعان الخبير والمستثمر العقاري إن السوق تستغل فترة ما بين العيدين لإنهاء عدد من الصفقات، وهي تعتبر من الأوقات المفضلة للعقاريين للتداول، خاصة أن يقع ضمن فترة زمنية يوجد فيها أغلب أصحاب القرار في السوق، لافتا إلى أن سوق الأراضي الخام ستتواصل على المدى القصير والمتوسط والطويل، حيث إنها تعتبر إحدى أهم التقاليد الاستثمارية في البلاد.

وكانت وزارة التجارة والصناعة السعودية أعلنت نهاية الأسبوع الماضي عن بيع أرض مساهمة «جوهرة الشرق» من خلال المزاد المباشر، وذلك بقيمة وصلت إلى 768 مليون ريال (204.8 مليون دولار) بعد منافسة بين المؤسسات الحكومية المستثمرة وثلاث من الشركات الاستثمارية، التي تقدمت لشراء 3 ملايين و200 ألف متر مربع تمثل كامل مساحة مخطط «جوهرة الشرق» بقيمة إجمالية بلغت 768 مليون ريال (204.8 مليون دولار) بواقع 240 ريالا (64 دولارا) للمتر المربع، والتي انتهت لصالح المؤسسة العامة للتقاعد مناصفة مع المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية.

كما أعلنت عن بيع أرض مساهمة «درة العوالي» من خلال المزاد المباشر بين المستثمرين المتقدمين لشراء 50 في المائة مشاع من مساحة مخطط «درة العوالي» بمكة المكرمة، التي تقع على مساحة تزيد على 640 ألف متر مربع بقيمة إجمالية تجاوزت 113 مليون ريال (30 مليون دولار) بواقع 350 ريالا (93 دولارا) للمتر المربع، حيث تمت المزايدة على الشراء، وبعد توقفها على أحد المستثمرين بهذا السعر، طلب مالك النصف الآخر من الأرض، وهو حمد الموسى، حق الشفعة لتتم ترسية البيع بسعر المزايدة.

وبالعودة للمستثمر العقاري الضبعان الذي قال: «لطالما استمر الطلب على الأراضي الخام الكبيرة أو المطورة المفردة»، في الوقت الذي يشكل فيه الأفراد أكثر من 90 في المائة من سوق البناء للعقارات السكنية، الأمر الذي توقع الضبعان أن يتغير خلال السنوات المقبلة.

وأظهرت بيانات وزارة العدل السعودية تسجيل المؤشر العقاري في البلاد مبيعات في عدد من المدن بلغت 4.75 مليار ريال (1.2 مليار دولار)، حيث أشارت معلومات الوزارة إلى تحقيق مدن الرياض والدمام والمدينة المنورة والقطيف والخبر والأحساء والدرعية وعرعر والقريات وحريملاء ارتفاعا في مبيعات الأراضي، في الوقت الذي سجلت فيه مدن بريدة وحفر الباطن وجازان والجبيل ومكة المكرمة وينبع انخفاضا، وفقا للتقرير الأسبوعي الصادر عن وزارة العدل للأسبوع الماضي.

ورصد المؤشر العقاري ارتفاعا في كتابة العدل الأولى بالرياض بنسبة 67.83 في المائة بقيمة 2.2 مليار ريال (586 مليون دولار)، وارتفاعا في كتابة العدل الأولى بالدمام بنسبة 7.61 في المائة بقيمة 506 ملايين ريال (134.9 مليون دولار), وارتفاعا كذلك في كتابة العدل الأولى بالمدينة المنورة ارتفاعا بقيمة 301 مليون ريال (80.2 مليون دولار) بنسبة 60.79 في المائة, وارتفاعا بنسبة 358.89 في المائة بقيمة 226 مليون ريال (60.2 مليون دولار) في كتابة العدل بالقطيف.

كما أظهرت البيانات ارتفاعا في المؤشر العقاري بكتابة عدل مدينة الخبر (شرق السعودية) بقيمة 264 مليون ريال (70.4 مليون دولار) بنسبة بلغت 100.81 في المائة، وفي كتابة عدل عرعر بقيمة 8 ملايين ريال (2.1 مليون دولار) بنسبة 260.19 في المائة، وارتفاعا كذلك في كتابة عدل الأحساء بقيمة 132 مليون ريال (35.2 مليون دولار) بنسبة 27.43 في المائة.

كما شهد المؤشر العقاري لدى وزارة العدل الأسبوع الماضي ارتفاعا في كتابة عدل القريات بنسبة 145.11 في المائة بقيمة إجمالية بلغت 11 مليون ريال (2.9 مليون دولار)، وارتفاعا في كتابة العدل بمحافظة حريملاء بنسبة 453.25 في المائة، بقيمة بلغت 3 ملايين ريال (800 ألف دولار)، وارتفاعا بكتابة العدل بمحافظة الدرعية بنسبة 93.1 في المائة بقيمة بلغت 61 مليون ريال (16.2 مليون دولار). وسجل المؤشر العقاري في كتابة العدل الأولى ببريدة انخفاضا بنسبة 16.75 في المائة بقيمة بلغت 111 مليون ريال (114.7 مليون دولار)، وفي كتابة العدل الأولى بحفر الباطن بنسبة تراجع بلغت 9.1 في المائة بقيمة إجمالية بلغت 39 مليون ريال (10.4 مليون دولار), وانخفاضا في كتابة العدل الأولى بجازان بنسبة 73.26 في المائة بقيمة بلغت 14 مليون ريال (3.7 مليون دولار).

وانخفض المؤشر العقاري بكتابة عدل الأولى بمكة المكرمة بنسبة 15.14 في المائة بقيمة بلغت 707 ملايين ريال (188.5 مليون دولار)، وفي كتابة العدل بالجبيل بانخفاض بنسبة 8.54 في المائة بقيمة بلغت 74 مليون ريال (19.7 مليون دولار)، وانخفاضا في كتابة عدل ينبع بنسبة 29.7 في المائة بقيمة بلغت 35 مليون ريال (9.3 مليون دولار).

وتابع الضبعان بأن تحرك الصناديق الحكومية وشركات التطوير العقاري التي نافست على المساهمات العقارية التي طرحتها وزارة التجارة للبيع، دليل على أهمية الطلب المقبل من جميع القطاعات، مما يعكس أهمية السوق العقارية على الفترة المقبلة، إلا أنه استدرك وأكد أن ذلك لا يعفي من أهمية إيجاد تنظيم أوسع للقطاع بشكل أكبر مما هو عليه في الفترة الحالية.

وكانت شركة «المملكة القابضة» قد أعلنت أيضا في الأسبوع الماضي، عن التوقيع على اتفاقية بيع جزء من أرض مشروع المملكة شرق العاصمة الرياض، والمخصصة للتطوير من قبل مطورين آخرين بقيمة 250 مليون ريال (66.6 مليون دولار) إلى شركة «سبل» المطورة.

من جهته قال بدر محمد، مالك مكتب المزروعية للعقارات في المنطقة الشرقية، إن الأراضي لا تزال هي المنتج الأكثر طلبا في البلاد، حيث إنها تعتبر واحدة من أهم القنوات الاستثمارية في البلاد، مما يجعلها من أولى طلبات المستهلكين.

وأضاف: «لطالما كان العقار يمرض ولا يموت، وتوقعات بانتعاش خلال الفترة المقبلة، خاصة مع إيجاد التنظيمات المرتبطة بالرهن العقاري، ومنظومة التمويل، التي ينتظر منها أن تحرك السوق بشكل أكبر من الوقت الحالي».

وأكد أن توجه وزارة التجارة إلى بيع المساهمات العقارية بأسعار السوق دليل واضح على الطلب المتاح في الوقت الحالي، والمتفاعل مع الأسواق، مشيرا إلى أن الوزارة استطاعت البيع بالأسعار التي كانت ترغب في البيع بها. وتشهد أسعار سوق العقارات تذبذبا واضحا بسبب المتغيرات التي تشهدها سوق العقارات، في الوقت الذي أشار فيه تقرير شركة «سي بي آر إي للاستشارات» بعنوان «نظرة على السوق المملكة العربية السعودية» إلى أنه على الرغم من الصعوبات الموثقة جيدا للحصول على تمويل رهن، فإن متوسط أسعار الفيللات قد زاد في كل أرجاء العاصمة الرياض خلال النصف الأول من عام 2012.

وقال التقرير: «عملت أوضاع الاقتصاد الكلي القوية وزيادة التوظيف وارتفاعات الأجور بين موظفي القطاع العام، على خلق أوضاع مبهجة بالسوق بالنسبة للمواطنين السعوديين ذوي الدخل المتوسط، كما ساعدت توصيلات الطرق المحسنة والبنية التحتية على فتح مناطق جديدة للمساكن، ولا سيما تلك المناطق التي تكون فيها الأرض أقل تكلفة عن المناطق الأكثر مركزية التي يستهدفها مضاربو أسعار الأراضي».

وزاد: «إشغال المجمعات والقيم الإيجارية عكست قوة في الأداء، وبشكل حتمي فإن هذه الطفرة في أداء المجمعات قد أدت إلى زيادة هائلة في نشاط الإنشاءات في قطاع المجمعات، وما زلنا في انتظار معرفة كيف سيتم التوازن بين العرض والطلب».

وأكدت شركة «الاستشارات العالمية» أن مبيعات الشقق ظلت عند مستوى ضعيف في كل النواحي مع بعض التخلفات الموثقة جيدا في هذا القطاع على الرغم من إمكانية تأجير الشقق، نسبيا نتيجة الحاجة الشديدة للسكن؛ مشيرة إلى أنه كان لجهات التطوير القدرة على الاستجابة لأوضاع السوق المذكورة من خلال تأجير شقق غير مبيعة، فإنهم قادرون على تحقيق عوائد إيجارية قوية.

وتابع التقرير: «زادت القيم الإيجارية للفيللات في الرياض زيادة كبيرة خلال النصف الأول من عام 2012 بنحو 10 في المائة سنويا، إلا أنها تخلفت عن زيادات القيم الإيجارية للشقق التي تحظى بطلب كبير للغاية نتيجة الطبيعة التي تتسم بالحساسية السعرية لغالبية السوق، وارتفعت القيم الإيجارية للشقق بمعدل يقرب من 15 في المائة سنويا على الرغم من اختلاف ذلك طبيعيا حسب النوع والسعر والموقع، مع تحقق الزيادات الأكبر في المناطق الشمالية».

في حين يشير التقرير إلى أن ضغوط الطلب الشديدة على الإسكان المنخفض التكلفة، التي لم يف بها القطاع الخاص، أجبرت الحكومة على التدخل في ظل إعلان صندوق المعاشات السعودي عن خطط لتطوير مشروع إسكان هائل يضم نحو 10 آلاف وحدة شمال جدة (غرب السعودية)، ويتألف المشروع من مزيج من الشقق والفيللات بموقع تبلغ مساحته 2.6 كيلومتر مربع على الرغم من عدم وضوح موعد الانتهاء من المشروع، وما زالت الحاجة مستمرة لتعيين مقاولين.

وبعيدا عن المشاريع الضخمة ذات الإلهام الحكومي، يقدر أن نحو خمسة إلى عشرة آلاف وحدة سكنية قد جرى الانتهاء منها في جدة خلال الفصل الأول من السنة على الرغم من أن هذه الوحدات تدخل ضمن التطوير الصغير لثلاثين وحدة أو أقل، في خاصية مشابهة للمشاريع التي نفذها القطاع الخاص بالرياض، ويتحكم في ذلك، في الغالب، عدم القدرة على تأمين تمويل الرهون أو بيع وحدات قبل البدء بالمشروع في السعودية، وفقا للتقرير.

وزاد: «شهد متوسط أسعار الفيللات ارتفاعا بنحو 10 في المائة سنويا في كل الأجزاء الشمالية والغربية من جدة خلال النصف الأول من عام 2012 على الرغم من انخفاض زيادات الأسعار في المناطق الجنوبية المنخفضة الدخل من جدة، مع التأكيد على زيادة أسعار الشقق في معظم مناطق جدة، فيما يمثل في أغلبه استجابة لضغوط أسعار الأراضي أكثر من كونه استجابة لارتفاع مستويات الطلب».

وتماشيا مع باقي مناطق السعودية فإن الأفراد لا يفضلون الشقق، ومن أمثلة افتقار الطلب على مشتريات الشقق الأولية مشروع بوابة جدة التي بيعت فيها 160 شقة من أصل 273 شقة متوفرة خلال المرحلة الأولى من التطوير، وذلك بعد أربع سنوات من التسويق، وفقا لتقرير «سي بي آر إي» العالمية.