خفضت شركة «كوليرز إنترناشيونال» المتخصصة في العقارات والمؤشرات العقارية توقعاتها الاقتصادية العالمية للربع الأول من 2014، حتى في الكثير من الاقتصادات الناشئة، مشيرة إلى أن معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي الذي يقل عن خمسة في المائة هو المعدل المعتاد في عام 2014.
وقال التقرير الذي صدر تحت عنوان «رأس المال الدولي يسعى لزيادة العائدات العقارية حول العالم»، إن «البنوك المركزية العالمية ستنتظر تأثير الإجراءات التي اتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي الأميركي فيما يخص إجراءات التخفيف الكمي، حيث لن تؤدي التكلفة الرأسمالية العالية إلا إلى تباطؤ معدل النمو في الأسواق الناشئة». وأضاف: «سيلاحظ المستثمرون العقاريون وجود الكثير من المخاطر في هذه الأسواق، ومن ثم سيلجأ الكثير منهم إلى تحويل أموالهم سعيا لتحقيق عائدات أعلى في الأسواق الثانوية في الدول الرئيسة»، كما سيسعى المستثمرون العالميون لضخ المزيد من الاستثمارات في الأسواق العقارية الجديدة. وتناول التقرير شكل السوق العقارية العالمية خلال الربع الأول من العام الحالي.. وهنا أهم ما جاء فيه:
* رأس المال الدولي يسعى لزيادة العائدات العقارية حول العالم
* سيبدأ المستثمرون في أنحاء العالم بالمشاركة في أسواق مدن المرتبة الثانية سعيا وراء تحقيق المزيد من العوائد. وبالإضافة إلى ذلك، سيلجأ المستثمرون الأوروبيون إلى التوسع في مناطق جديدة مثل «الترناتيف توينتي» (Alternative Twenty) في ألمانيا، و«بيغ سيكس» (Big Six) ببولندا، وكذلك إسبانيا وآيرلندا. ويقوم المستثمرون الصينيون الذين لديهم القدرة على استثمار المليارات في أوروبا وقارتي أميركا بتنويع استثماراتهم في الأسواق العالمية بشكل أكبر. وبالإضافة إلى ذلك، ستشهد المدن الرئيسة العالمية نموا بمقدار 100 في المائة أو أكثر في التعاملات العقارية من جانب المشتريين الصينيين في عام 2014. وفي الولايات المتحدة الأميركية، سيتجه المستثمرون نحو الخارج مع وجود مخاطرة للدخول في الأسواق الثانوية وأسواق القطاع الثالث والأصول المحفوفة بالمخاطر وسط حالة انتعاش اقتصادي كبيرة، مع البحث أيضا عن عائدات أعلى. وفي أستراليا، كانت الطفرة التي حدثت مجددا في الاستثمار الداخلي، مدفوعة بتعاملات الشركات الخاصة والمجموعات الاستثمارية، هي المسيطرة على المشهد هناك. والجدير بالذكر، أن المستثمرين العقاريين الأجانب في أستراليا كانوا يستأثرون بحصة متزايدة من إجمالي حجم المبيعات خلال السنوات الخمس الماضية.
* أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا
* سيتواصل تدفق رأس المال عبر الحدود من الدول الآسيوية ودول الشرق الأوسط وشمال أفريقيا لتصل إلى الأسواق الأوروبية الرئيسة، مما يفرض ضغوطا على العائدات، فضلا عن الضغوط المتزايدة على قيمة رأس المال. وسيؤدي غياب التصنيف المؤسسي والمنافسة الشرسة في الأسواق الرئيسة إلى تحقيق طفرة في الاستثمارات المتجددة ونشاط التطوير في الأسواق الثانوية والمدن الأوروبية من المرتبة الثانية على نطاق أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا، ولا سيما في «الترناتيف توينتي» (Alternative Twenty) بألمانيا، و«بيغ سيكس» (Big Six) ببولندا، وكذلك إسبانيا وآيرلندا. وفي ضوء استمرار تقلص أرصدة البنوك، فإن صناديق المعاشات وشركات التأمين ستستفيد بشكل أكبر من القروض العقارية وتوظيف الدين.
* الاقتصاد الأوروبي يتعافى من الركود
* سيتعافى الاقتصاد الأوروبي من الركود مدفوعا بالطلب المحلي الشديد واستثمار رأس المال في ألمانيا وانتعاش الخدمات المالية ونفقات القطاع العائلي في المملكة المتحدة، بالإضافة إلى التحسن الكبير في الاقتصاد الإسباني والإيطالي. وسترتفع قيمة الاستثمارات الداخلية بنسبة أكبر في أوروبا، في ضوء تراجع أزمة الدين الرئيس بمنطقة تطبيق العملة الموحدة بأوروبا بشكل كبير. وعلاوة على ذلك، يجري التخلص من الإصلاحات التنظيمية بالاتحاد الأوروبي المثيرة للجدل، مما سيؤدي إلى استقرار سياسي بشكل أكبر.
* عقارات بريطانيا
* تعزيز قدرة اقتصاد المملكة المتحدة من خلال المزيد من الحوافز الحكومية
* ستؤدي حالة الثقة السائدة بين المستهلكين في المملكة المتحدة إلى تعزيز التعافي الاقتصادي في عام 2014 مع احتمالية ارتفاع إجمالي الناتج المحلي للمجال العقاري بنسبة 2.5 في المائة. ويأتي ذلك في ضوء مواصلة الحكومة لعملية تحفيز الاقتصاد عن طريق السياسات الرامية إلى دعم أسعار المنازل وزيادة الإنفاق العائلي في الفترة التي تسبق انتخابات 2015. وستؤدي الثقة المتزايدة في مجال الأنشطة التجارية إلى نمو قطاع التأجير على نطاق المملكة المتحدة، حيث ستصير أسواق المستأجرين أكثر قوة، مع تحقيق مكاسب من خلال التوسع في الأعمال التجارية. وقد تتسبب المبادرات الشاملة والجيدة التي أخذتها الحكومة إلى تأخر حدوث أي ارتفاع في معدلات الفائدة إلى ما بعد عام 2015.
* عودة الدور الحيوي للأسواق الإقليمية والأصول الثانوية في بريطانيا
* سينمو معدل المعاملات الاستثمارية العقارية لتسجل أكثر من النسبة المسجلة في نهاية عام 2013 والتي كانت 40 مليار يورو، بيد أن هذا المعدل لن يتجاوز نظيره في عام 2006 والذي بلغ 58 مليار يورو. وفي ضوء غياب الجودة والمنافسة الشرسة من المشتريين الدوليين الذين لديهم سيولة نقدية، سيسعى المستثمرين المحليين إلى التحرك خارج الأسواق الرئيسة ليستثمروا في الأصول الإقليمية والثانوية التي تتطلب مصروفات رأسمالية وإجراء تحسينات في التصنيف المؤسسي للمنتج. وسينتج عن هذا الطلب وجود عوائد أقل في لندن، مع انخفاض بسيط في العوائد عبر فئات الأصول الثانوية.
* دول مجلس التعاون الخليجي
* استثمارات واسعة النطاق في مجال البنية الأساسية في دول مجلس التعاون الخليجي على الرغم من الاضطرابات السياسية المستمرة في بعض المناطق وحالة الالتباس الخاصة بالطلب والعرض العالمي المتعلق بالنفط، ستشهد اقتصادات الشرق الأوسط المزيد من النمو الاقتصادي في المجال غير النفطي. وعلى الرغم من ذلك، ستظل معدلات البطالة مرتفعة مما يؤدي إلى اضطرابات سياسية بشكل أكبر. ومع هذا، فمن المتوقع حدوث تطبيع تدريجي في مصر على مدار العام. وسيشهد عام 2014 أيضا إنفاق المزيد من الأموال في الدول الأعضاء بمجلس التعاون الخليجي في مجالي البنية الأساسية على المستوى الاجتماعي (الإسكان والمستشفيات والمدارس) والمستوى الاقتصادي (الطرق والسكك الحديدية). وسيؤدي استكمال مشروعات التنمية المتوسعة في الحضر والريف إلى الإسهام في عملية التوسع المستمرة في المناطق الحضرية بهذه المنطقة.
* توسع الشركات الأجنبية في جنوب أفريقيا وما وراءها
* سيؤدي الاستقرار السياسي المتزايد في بعض المناطق واستثمارات البنية الأساسية وعملية التوسع المتواصلة في المناطق الحضرية والمعدلات الجيدة للنمو الاقتصادي إلى وجود فرص جديدة أمام المؤسسات التي تبحث عن أسواق جديدة لتحسين هامش الربح والعائدات في أفريقيا. وستتمثل الأنشطة التي ستستفيد منها الشركات بشكل كبير في قطاعات الطاقة والاتصالات والسلع الاستهلاكية منخفضة التكلفة، وكذلك القطاع البنكي. وفي حين أن جنوب أفريقيا ستظل الوجهة المفضلة للكثير من المنافسين الرئيسين والمشاركين الجدد، فستكون هناك متابعة بشكل متزايد لدول أخرى، ولا سيما أنغولا وناميبيا وبتسوانا وأوغندا وغانا وكينيا ونيجيريا.
* زيادة مبيعات صناديق الاستثمار العقاري اليابانية
* حققت تعاملات مبيعات صناديق الاستثمار العقاري اليابانية ارتفاعا يزيد على 60 في المائة من إجمالي معاملات البيع في اليابان، مما نتج عنه تسريع عمليات الطرح الأولي العام التي بدأت في نهاية عام 2012. وكان هناك ست عمليات للطرح الأولي العام في عام 2013. وفضلا عن ذلك، كانت عملية احتساب رأس المال بقيمة السوق التي قامت بها صناديق الاستثمار العقاري اليابانية للين الياباني بما قيمته 7.4 تريليون في مارس (آذار) من عام 2013 هي النسبة الأعلى منذ الإصدار الأول. وتتضمن أنواع العقارات والأماكن المستهدف الاستحواذ عليها المنشآت اللوجيستية وعقارات البيع بالتجزئة في طوكيو وأوساكا وناغويا والعقارات التجارية في المدن الرئيسة. وتخطط الحكومة لوضع خطوط إرشادية واضحة لتنظيم عملية الرعاية الصحية لصناديق الاستثمار العقاري اليابانية في عام 2014. ونتوقع استمرار نمو المبيعات المدفوعة بعمليات صناديق الاستثمار العقاري اليابانية، مع انخفاض العائدات لجميع أنواع العقارات في أغلب المدن اليابانية الرئيسة.
* الهند
* في ضوء ما نتوقعه للاقتصاد الهندي، تعد توقعاتنا الخاصة بالطلب على تأجير أماكن العمل في عام 2014 أعلى هامشيا من العام الماضي. وستظل المؤسسات المستأجرة لمكاتب العمل على دراية بالتكاليف حتى تظهر الكثير من الدلائل الملموسة لحدوث انتعاش في الطلب العالمي. وعلاوة على ذلك، فإننا نتوقع استقرارا في القيمة التأجيرية، ويرجع ذلك بشكل رئيس إلى الإنشاءات المحدودة الجديدة، حيث إن المطورين سيؤجلون استكمال المشروعات وبدء مشروعات أخرى جديدة.
* الولايات المتحدة
* متوسط معدل نمو إجمالي الناتج المحلي للولايات المتحدة الأميركية يبلغ اثنين في المائة، وتستمر حالة الزخم الاقتصادي البطيء، والتي ترجع جزئيا إلى الخلل الوظيفي بالكونغرس وإطلاق برنامج أوباما كير الذي تسبب في إثارة المشكلات واحتمالية وجود مصادرة ثانية كحل وسط من أجل تجنب «إغلاق الحكومة» مرة أخرى. وسيكون معدل النمو في مجال التوظيف أقل من 200 ألف شهريا.
* التيسير الكمي ينتهي وأسعار الفائدة تعود للارتفاع
* يبدو أن معدل البطالة في الولايات المتحدة بدأ يتراجع، لكن بشكل غير منتظم. وهذا يعني أن الاحتياطي الفيدرالي الأميركي سيتخذ بعض الإجراءات الصارمة في عام 2014. في ديسمبر (كانون الأول) الماضي، أعلن الاحتياطي الفيدرالي أنه سوف يبدأ في خفض إجمالي التيسير الكمي مع بداية يناير (كانون الثاني) 2014، بمقدار 10 مليارات دولار شهريا، وتوزع الخفض بالتساوي بين السندات العقارية وسندات الخزانة، ومن المتوقع أن يستمر ذلك الخفض خلال 2014 إذا ما واصلت حالة الانتعاش الاقتصادي سيرها على الطريق الصحيح. وقد ترك الاحتياطي الفيدرالي الباب مفتوحا لإجراء تعديلات فيما يخص شراء سندات الخزانة اعتمادا على تطور حالة التعافي الاقتصادي، كما أعرب عن رغبته في تأجيل زيادة سعر الخصم القياسي الرئيس أكثر من 0.25 في المائة حتى بعد أن يتراجع معدل البطالة عن قيمة 6.5 في المائة، التي جرى الإعلان عنها في السابق.
وللأسف، لا يُمكن للاحتياطي الفيدرالي مواصلة السيطرة على معدلات الفائدة طويلة الأجل من دون الاعتماد على التيسير الكمي. وعليه، يواجه الاحتياطي الفيدرالي معضلة: هل يترك السوق تبدأ في رفع أسعار الفائدة طويلة الأجل إلى مستوى أكثر طبيعية من دون التيسير الكمي؟ أم يواصل تدخله للحفاظ على بقاء معدلات الرهن العقاري طويلة الأجل وسندات الخزانة لأجل عشرة أعوام منخفضة؟ غير أننا نتوقع أن تميل جانيت يلين، رئيس الاحتياطي الفيدرالي، إلى جانب الحفاظ على الاعتماد على التيسير الكمي لفترة طويلة جدا. ومع خفض التيسير الكمي، فإن السوق سوف تدفع عوائد سندات الخزانة لأجل عشرة أعوام للزيادة إلى ما بين 3.75 في المائة و4.25 في المائة بحلول نهاية عام 2014. وسيكون لذلك تأثيرات عالمية، لا سيما في الأسواق الناشئة التي تسترشد بالولايات المتحدة الأميركية بشأن الإجراءات التي تتخذها فيما يخص أسعار الفائدة.
* أسعار المساكن في الولايات المتحدة ترتفع تسعة في المائة
* من المتوقع أن تواصل أسعار المساكن انتعاشتها، حيث ستزيد أسعار المساكن بين ستة في المائة، وتسعة في المائة، وذلك بسبب قلة الوحدات الجديدة المتوفرة. وهناك الكثير من العوامل التي ستؤدي إلى بناء أقل من مليون وحدة سكنية جديدة مقارنة بـ1.8 مليون وحدة جرى بناؤها في عام 2007. ويأتي على رأس تلك العوامل ندرة التمويل المصرفي المخصص للسوق العقارية فيما يخص الشراء والتطوير والتمويل، حيث تعاني البنوك كثيرا بسبب الضوابط العقابية التي يجري فرضها على حركة رأس المال، فضلا عن فشل الكونغرس في إجراء إصلاحات في مؤسسات الرهن العقاري فريدي ماك وفاني ماي، وكذلك توفير خطة إنقاذ لإدارة الإسكان الفيدرالية.
* الأسواق الأميركية الثانوية تشهد مزيدا من الطلب
* سيتحول الطلب على العقارات التجارية في الولايات المتحدة أخيرا إلى الأسواق الثانوية الاستراتيجية. وبالنسبة للعقارات الصناعية، سيزداد الطلب على الأماكن التي تتماشى مع سلسلة التوريد الجديدة في مرحلة ما بعد باناماكس. أما الاقتصادات الحضرية الثانوية (التي تعتمد على رأس المال الفكري والتعليم ومصادر الطاقة) فسوف تشهد طلبا كبيرا على المساحات المكتبية. وستشهد تلك الاقتصادات أيضا هجرة رؤوس الأموال وضغط معدل الرسملة من 8.5 في المائة وأكثر إلى ستة في المائة أو أقل من ذلك.