ضمور ملحوظ تعيشه السوق العقارية التجارية في السعودية منذ مطلع العام الحالي، حيث تقلص نشاطها في القطاعات المختلفة إلى أقل من 60 في المائة، في رد فعل حقيقي يوضح أثر القرارات الحكومية الأخيرة التي اعتمدتها وزارة الإسكان، التي تنفذ الخطوات الفعلية للقضاء على مشكلة تملك المنازل، حيث تأتي على رأس قائمة المعضلات التي تواجه السعوديين، الذين يعتمد أكثر من نصفهم على المنازل المستأجرة، في ظل تحليق أسعار التملك فوق طاقاتهم.
وأكد عقاريون أن الحركة العقارية تشهد انخفاضا ملحوظا منذ سنوات عدة، إلا أن قمة الكساد وضعف الحركة يعيش تفاصيلها القطاع هذه الأيام، نتيجة ضغط المشاريع الحكومية، حيث دخلت على الخط دون منافسة تذكر من القطاعات التجارية التي باتت تفقد السيطرة بشكل كبير على عمليات السوق لصالح وزارة الإسكان، التي بدأ المواطنون فعليا يعتمدون على مشاريعها، دون الدخول في تفاصيل العروض التجارية التي غالبا ما تكون فوق قدرتهم المالية.
قال إبراهيم العبيد، المستشار العقاري، إن «المشكلة تكمن في تكاليف البناء، بالإضافة إلى قيمة الأرض، وليست مشكلة التاجر أو المستثمر مع العميل؛ حيث إن البناء الذي يشيده المستثمرون يكون غالبا ذا تكلفة مرتفعة، فإذا أضيفت إليه الأرباح، فإن قيمته ستزيد إلى مستويات أكبر»، لافتا إلى أن «تصاعد الأسعار وصل لمستويات عالية، وأن بعض التجار أصبح يختار مشاريعه بدقة متناهية، لأن حجم مخاطر الاستثمار العقاري في الوقت الحالي أصبح كبيرا، والمشاريع أضحت غير مستقرة؛ إذ لم يعد العقار الابن البار الذي كان يتغنى به العقاريون طوال العقود الماضية».
يشار إلى أن الاستثمار في العقار السعودي كان حتى وقت قريب من أكثر الاستثمارات جاذبية، خصوصا بعد انخفاض سوق الأسهم السعودية عام 2008، وهو الأمر الذي دفع الاستثمار العقاري إلى تزعم الاستثمارات الأكثر تداولا وجاذبية في السوق السعودية على نطاق واسع، وأن هناك حركة عقارية غير مسبوقة تعيشها المنطقة، انعكست على جميع القطاعات المرتبطة بالإنشاءات العمرانية.
وأضاف العبيد: «لا تعاني السوق قلة في المشاريع الإسكانية أو سوءا في التوزيع، إنما تعاني زيادة مضطردة في الأسعار دون مبررات ملحوظة أو مستحقة، ما دامت السوق العقارية السعودية حرة تخضع لمعايير العرض والطلب، فإن زيادة الأسعار ستظل مستمرة؛ نظرا لأن القطاع العقاري السعودي خال تماما من الرقابة، ويخضع لمزايدات مستمرة من قبل كبار المستثمرين، الذين لا يجدون دواء لعلاج العزوف الحاصل في السوق إلا بزيادة الأسعار، ودفع العملاء للشراء عاجلا أو آجلا مهما ارتفعت القيمة، سواء بوجه حق أو غير ذلك».
يذكر أن الحكومة السعودية أقرت العديد من القرارات المصيرية التي من شأنها التأثير بشكل مباشر في أسعار السوق العقارية، وكان آخرها القرار الشهير «أرض وقرض» الذي جعل القطاع في حالة تأهب لما سيحدثه القرار على أرض الواقع، مما يوضح أن الحكومة المحلية تسعى جاهدة للسيطرة على مشكلة الإسكان، التي تعد من أولويات المواطنين الذين يعيش أكثر من نصفهم في منازل مستأجرة، مما يشكل مشكلة أزلية لهم.
وفي السياق ذاته، أبان بندر التويم، الذي يمتلك شركة «إعمار الوطن» العقارية، أن «دخول الحكومة على خط تملك المنازل سيجبر الأسعار على الانخفاض، وأن من يحتفظ بعقاراته منذ سنوات طويلة نتيجة فرضه أسعارا مبالغا فيها وخارجة عن استطاعة شريحة كبيرة من المجتمع، لن يستطيع تصريفها ولو برأسمالها خلال الفترة المقبلة، نتيجة التقلص الكبير للمشاريع التجارية، على الرغم من توسع التملك عن طريق البنوك، إلا أنها لم تكن محفزا كبيرا لدفع المواطنين نحو التملك، بل وجهوا بوصلتهم نحو المشاريع الحكومية، التي اقتسمت ما يزيد على 60 في المائة من حركة القطاع العقاري التجاري لصالحها، وستلتهم أكبر من ذلك، فور تسليم المشاريع للمواطنين بصورة أكبر».
يشار إلى أن السعودية موعودة بعهد جديد من فرص التملك والبناء، مما أهلها لاحتلال مكانة متقدمة بين الدول من حيث تزايد المشاريع العقارية الإنشائية، خصوصا أن الحكومة تسعى جاهدة لتسهيل عملية تملك المواطنين للمساكن، مما ينبئ بمشاريع إضافية ضخمة وطفرة عمرانية مرتقبة ستعيد إلى السوق توازنها وتضعها في وضعها الطبيعي.
وعن دورهم بصفتهم مطورين عقاريين في المرحلة المقبلة، أكد التويم أنهم يحاولون بشتى الوسائل الدخول في المشاريع الحكومية بصفة مطورين، إلا أنهم حتى هذه اللحظة كالعديد من الشركات المنافسة، لم يتوصلوا بعد إلى القدرة على القيام بمشاريع كبيرة تشتمل على آلاف الوحدات السكنية، إلا أنهم سيسعون للتعاون في المشاريع الحكومية، نظرا للرهان الواضح على مستقبلها، وتوجه السوق بكل خياراتها إليها.
وفي السياق ذاته، أوضح بدر التميمي، المدير التنفيذي لشركة «تميم القابضة»، أن «شتى أذرع العقار دخلت مرحلة التخبط في وضع الأسعار، في ظل واقع يفرض قيمة مرتفعة، وحلم يصعب تحقيقه وهو انخفاض الأسعار»، موضحا أن «بعض القطاعات العقارية بدأت تستبق الأحداث وتخفض بعض الأسعار المحددة، لإنعاش السوق في ظل التوقف الذي أحدثته القرارات الملكية، التي جعلت الترقب وانتظار انخفاض الأسعار سمة للمستهلك، لإتاحة فرص التملك كما ترسم الخطة الحكومية الإسكانية».
وحول إمكانية حدوث انهيار في الأسعار قد يشهده القطاع العقاري المحلي نتيجة انخفاض الطلب، استبعد التميمي ذلك، واصفا السوق بالمتينة؛ «لكن حلقة مفرغة تحول دون تحقيقها أرباحا مرتفعة»، لافتا إلى أنهم بصفتهم مستثمرين يتطلعون إلى خفض حقيقي في الأسعار، شريطة حدوث انخفاض مماثل في التكاليف، وأن المشاريع الجاهزة تبين مدى ما يتكلفونه في عملية البناء، مما يجعل بيعهم بأسعار منخفضة أمرا محالا، إلا أنه فور تنفيذ القرارات الملكية، فإن السوق ستفاجئ الجميع بواقع جديد، وأنهم يجهزون كغيرهم من الشركات الكبرى العديد من السيناريوهات لمواجهة أي طارئ قد يحدث للقطاع، وأنهم يستعدون للأسوأ؛ لا قدر الله.
وكانت وزارة الإسكان السعودية قد أصدرت آلية لتوزيع المنازل والمساكن على المواطنين المحليين؛ الأمر الذي انعكس على أداء القطاع العقاري بالانخفاض، وعزوف كبير عن الطلب التجاري نتيجة فتح «الإسكان» فكرة الدعم الإسكاني، الذي يتيح للمواطنين التملك عبر مشاريع حكومية غير ربحية ذات مواصفات ممتازة، في ظل ارتفاع قيمة العقار.