أينما تكون الشقق الفندقية في الإمارات يكون الهدف هم الضيوف الذين يقيمون لفترات قصيرة، كوسيلة لزيادة العائدات، ولكن تلك ليست هي الحالة في الدوحة التي تشكل فيها وحدات الإقامة الطويلة نسبة 74 في المائة من الطلب.
وتمنح أسعار الإيجارات المرتفعة في السوق السكنية مزيدا من القوة لسوق الشقق الفندقية في الدوحة، حيث يرى الكثير من العمال المغتربين في الشقق الفندقية بديلا شرعيا لأماكن الإقامة السكنية. وتأتي اتجاهات الطلب في سوق الشقق الفندقية في قطر بعد سوق الفنادق، ولكن مع تقلبات أقل في ناحية الطلب. وكما هو الحال مع معظم الأسواق الأخرى في دول مجلس التعاون الخليجي، تشهد هذه السوق تراجعا في الطلب خلال أشهر الصيف، فيما يصل الطلب إلى أعلى معدل له بين شهري أكتوبر (تشرين الأول) وديسمبر (كانون الأول).
وكانت السوق قد شهدت زيادة في ناحية الطلب في السنوات الأخيرة، بزيادة في متوسط إشغال في سوق الشقق الفندقية على أساس سنوي منذ عام 2010. واستمر هذا الاتجاه في النصف الأول من عام 2013 بزيادة متوسط الإشغال بنسبة 1.4 في المائة خلال النصف الأول من عام 2012.
التقرير التالي لشركة «كولريز إنترناشونال» العقارية يلقي نظرة على أداء القطاع.. وهنا أهم ملامح التقرير:
نظرا لكونها أكثر الإمارات شهرة كمقصد للاستمتاع بأوقات الفراغ، يوجد أكبر عدد من الشقق الفندقية في دولة الإمارات في إمارة دبي، والتي تضم 66 في المائة من المعروض من الشقق الفندقية.
وتأتي أبوظبي في المركز الثاني، حيث تضم 5.869 وحدة، تليها الشارقة في المركز الثالث بـ3.970 وحدة، ثم عجمان والفجيرة ورأس الخيمة وأم القوين.
ورغم امتلاك الفجيرة وعجمان عددا محدودا من الشقق الفندقية مقارنة بباقي الإمارات، فإن هذا يأتي انعكاسا على محدودية حجم سوق الضيافة الإجمالي أكثر من كونها مؤشرا على عدم وجود الخدمات الفندقية في السوق.
وتمثل الشقق الفندقية نسبة 25 و27 في المائة من سوق الإسكان على التوالي في كلتا الإمارتين.
في دبي يتوقع أن تطرح غالبية المعروض من الشقق الفندقية، التي ستشهد زيادة بنسبة 23 في المائة من المعروض من الشقق الفندقية خلال السنوات الخمس المقبلة. وسيأتي بين الافتتاحات الكبرى التي سيشهدها عام 2014 أداغيو - البارشا وشقق ماريوت - هيلث كير سيتي وشيراتون - وطريق الشيخ زايد. وستشهد أبوظبي أيضا زيادة قوية في عرض الشقق الفندقية بإنشاءات مثل شقق ملينيوم إكزكيتوتفز وأداغيو أبوظبي البستان والتي سيجري افتتاحها أوائل عام 2014.
وعدا دبي وأبوظبي لن يكون هناك معروض من الشقق الفندقية في الإمارات الأخرى، باستثناء الفجيرة التي يتوقع أن يفتتح فيها أداغيو في 2014.
* اتجاه الطلب
* تميل الموسمية في الطلب على الشقق الفندقية في أغلب الإمارات إلى اتباع مسار مشابه مثل الفنادق، حيث يزداد الطلب في الفترة بين يناير (كانون الثاني) ومارس وبين أكتوبر وديسمبر. وعادة ما يميل الطلب على الشقق الفندقية إلى التراجع خلال شهور الصيف. وعادة ما يأتي الطلب من سوق دول مجلس التعاون الخليجي، التي تشكل فيها المملكة العربية السعودية أضخم سوق للوحدات. كما يميل الضيوف في العادة إلى تفضيل الشقق الفندقية على الفنادق لأنها أكثر فاعلية في التكلفة بالنسبة للعائلات، لاحتوائها على تجهيزات المطابخ التي تسمح للضيوف بإعداد وجباتهم الخاصة ولا تقدم المشروبات الكحولية.
وكان عام 2013 قد شهد نموا إيجابيا في نسبة مستويات إشغال الشقق الفندقية في الإمارات. وخلال هذه الفترة وارتفعت نسب الإشغال 8.2 في المائة في دبي و5.5 في المائة في أبوظبي و20.3 في المائة في الشارقة. وتشكل هذه الزيادة الكبيرة في الشارقة مؤشرا على تحسن السوق بعد سنوات من الركود، على الرغم من أن ذلك يأتي على حساب معدل المتوسط. وحافظت مستويات إيرادات الغرفة الواحدة المتاحة من الشقق الفندقية على قوتها في النصف الأول من عام 2013، وكان أقوى بين الإمارات الأخرى. في حين أظهرت أبوظبي زيادة في إيرادات الغرفة الفندقية المتوافرة قوة في النصف الأول من عام 2013 وقد بقيت ثابتة نسبيا الشارقة على الرغم من زيادة الإشغال القوي بسبب انخفاض معدل متوسط العائد.
* نظرة على السوق في السعودية
* توزيع الشقق الفندقية: أماكن المعروض من الشقق الفندقية على عكس الإمارات التي يطلق فيها على هذه النوعية من الوحدات السكنية «الشقق الفندقية»، تصنف هذه الفئة من الشقق على أنها «شقق مؤثثة». وغالبية هذه الوحدات السكنية متهالكة وفي عقارات منخفضة الجودة بتجهيزات محدودة - الكثير منها جرى تحويله من مبانٍ سكنية. والغالبية العظمى من هذه الشقق تتألف من مبانٍ توصف بكونها محلية أو قائمة بذاتها دون وصفها بالدولية.
وهناك فجوة كبيرة بين ما يوصف محليا بالشقق المؤثثة والشقق المعروفة عالميا باسم الشقق الفندقية مثل معايير الخدمة المتناقضة والمعايير الرديئة للإنشاء والافتقار إلى المنشآت الثانوية. ويمكن اعتبار وحدات الدرجة الأولى من هذه الشقق المؤثثة تنافسية مع الشقق المعروفة دوليا باسم الشقق الفندقية.
يقود السوق في قطاع القطاع العقاري في السعودية «بودل»، التي تحظى بمكانة كبيرة في السوق السعودية، حيث تمتلك الشركة 22 بناية في المملكة، على الرغم من أنها تعد وفق نموذج الأعمال المتناقض مزيجا بين الشقق الفندقية والفنادق.
وبالنظر إلى معيار قطاع الشقق المؤثثة في السعودية، تعد الشقق المؤثثة من الدرجة الأولى فقط هي الوحيدة المتسقة مع الشقق المؤثثة، وبحسب الهيئة العامة للسياحة لا تحوي الكثير من المدن مثل جدة ومكة والمدينة أي شقة فندقية «من الدرجة الأولى».
وقد شهد عام 2012 انتشار أول الشقق التي تعرف عالميا بالشقق الفندقية في السعودية بافتتاح شقق ماريوت إكزيكيوتفز في الرياض.
الشقق الفندقية التي ستعرض في الرياض رغم الزيادة الواضحة المتوقعة في المعروض من الشقق الفندقية في الرياض وجدة، فإن أسواقا أخرى مثل مكة ستشهد عرض عدد محدود من هذه النوعية من الشقق، في الوقت الذي لا تحظى فيه مدينة المدينة بأي من شقق الدرجة الأول أو الشقق الفندقية. وسوف يشهد عام 2014 عرض الكثير من الشقق الفندقية وفق المعايير الدولية بافتتاح مشروعات مثل فرازر بلاس وفرازر سويتس في الرياض وبنايتين لسيادينز في جدة، وريزدنس إن في جيزان.
* توجهات الطلب
* يأتي الطلب الحالي على الشقق الفندقية من السعوديين فقط. وتشير تقديرات الهيئة العامة للسياحة إلى أن نسبة 89 في المائة من إجمالي الطلب في السعودية على الشقق الفندقية يأتي من الأسواق المحلية، والذي يأتي نتيجة مباشرة لنقص المعروض من الشقق الفندقية.
الضيوف الوافدون الراغبون في تمديد إقامتهم يميلون إلى الإقامة في الأجنحة الفندقية بدلا من الشقق الفندقية، حيث يترددون في استخدام العقارات المحلية بسبب معايير الخدمة المحلية.
ونتيجة لتوجه السوق الحالي، الذي يشهد زيادة في الزيارات الدولية، سيرتفع المعروض من الشقق الفندقية خلال السنوات المقبلة، والتي يتوقع أن يتمكن المعروض في تلبيتها بشكل جزئي.
* نظرة على السوق في قطر
* توزيع الشقق الفندقية أماكن وجود الشقق الفندقية
* تقع غالبية الشقق الفندقية في قطر في مدينة الدوحة، والتي تصنف 79 في المائة من مخزون الوحدات الكلية فيها تحت فئة «ديلوكس»، و21 في المائة منها في فئة «معيارية». تتألف غالبية المعروض من الشقق الفندقية في الدوحة من العقارات المحلية أو العقارات الكائنة بذاتها. وعلى الرغم من كون المعروض الكلي يتوافق مع المعايير الدولية فإن هناك تناقضا حادا في هذا الرقم بين الشقق الفندقية «ديلوكس» و«المعيارية». وعلى الرغم من تبعية 34 في المائة من مخزون الشقق المعيارية لشركة دولية، إلا أنه لا توجد شقق فندقية معيارية معترف بها دوليا في الدوحة.
ويعد اللاعب الدولي الأساسي في سوق الشقق الفندقية في الدوحة شركة «آسكوت»، التي تدير كلا من «سومرست ويست باي دوحة»، و«آسكوت دوحة»، والتي تشكل نحو 249 وحدة أو 14 في المائة من المعروض من الشقق الفندقية.
من بين اللاعبين الدوليين الآخرين شقق ماريوت إكزكيوتف وفرازر سوتس، التي تمتلك مجتمعة 258 وحدة أو 8.5 في المائة من إجمالي المعروض من الشقق الفندقية. أما الشركة المحلية الأشهر فهي شركة «ريتاج» للفنادق والضيافة والتي تمتلك أربع بنايات من الشقق الفندقية، بإجمالي عدد وحدات يصل إلى 311 وحدة.
* المعروض من الشقق الفندقية
* نتيجة لما لاحظته الكثير من الشركات الكبرى التي تدير الشقق الفندقية من إمكانات قطاع الشقق الفندقية وتستعد لدخول السوق في السنوات المقبلة. وسوف تكون «روتانا آند دوست» أول الداخلين إلى السوق بفندق دوست ريزيدنس آند سوتس وتوسكان آند موناكو ريزيدنس من روتانا، والتي ستضم 192 و500 وحدة على التوالي. وسوف ترفع مشروعات أخرى مثل هيلتون ريزدنس ودابلتري سوتس وأداغيو الدوحة المعروض الإجمالي من الشقق الفندقية بنحو 36 في المائة بحلول عام 2017.