يخطو قطاع الإسكان السعودي حاليا نحو أكبر معالجة لمواجهة ارتفاع الطلب في السوق العقارية، وسط تفاؤل بما ستقدمه تحركات حكومية جرت أخيراً وسن قوانين التمويل العقاري واللوائح التابعة لها بالإضافة إلى الترخيص لشركات وبنوك لممارسة عمليات التمويل.
يأتي ذلك في ظل اهتمام من أعلى السلطات في السعودية، لمعالجة الأزمة الإسكانية في السعودية، مع انتهاج سياسة التطوير والدعم المستمر لإصلاح واقع الإسكان، كما دعت إلى إيجاد وزارة مستقلة بذاتها، بعد فترة من إنشاء هيئة متخصصة قامت بمهام إيجاد حلول لواقع السكن ورسم الاستراتيجية العامة لذلك.
ولم يتسن للسعودية الوصول إلى مستوى من الآمال والطموح كما وصل إليه معظم السعوديين في الوقت الراهن من الحصول على سكن لائق، لو لم يكن هناك رغبة قادها خادم الحرمين، لتطوير هذا القطاع تجسدت في قيام مؤسسات حكومية (هيئة ووزارة) ودعم مستمر، فيما لا ينسى السعوديون، كلمة الملك عبد الله عندما قال لوزير الإسكان عام 2011 بأنه «سيحاسبه كل يوم وساعة من أجل إنهاء المشاريع»، داعيا له ولأعوانه بالتوفيق وحثه على اختيار الأكفاء لإنجاز المشاريع.
ويبرهن على هذا التوجه، النهج الحالي لجهود وزارة الإسكان في تلبية حاجة طالبي السكن، بالتركيز على التطور المؤسسي للسلطات المعنية بشؤون الإسكان على نحو يتواكب مع أهمية هذا القطاع الحيوي وما يرتبط به من سوق عقارية عملاقة، إذ تم عام 2008 الموافقة على تنظيم الهيئة العامة للإسكان، تلاها بأربع سنوات الإعلان عن إنشاء وزارة مستقلة باسم «وزارة الإسكان» عام 2011 نقلت إليها كافة مهام الهيئة.
وتعد القرارات الملكية التي أصدرتها الدولة عام 2011 حول الإسكان والتي تستهدف بناء نصف مليون وحدة سكنية من خلال اعتماد 250 مليار ريال (66.6 مليار دولار)، نقلة حقيقية للقطاع الإسكاني والتي ستنعكس على الواقع العقاري، حيث أخذ في الحسبان جميع أبعاد التنمية من خلال اعتماد المبالغ وتشكيل لجنة إشرافية لتوفير الأراضي في المناطق التي لا توجد بها أراض حكومية، لتوفير أكبر عدد من الوحدات السكنية للمواطنين عبر الأراضي المخصصة للإسكان في عدد من المناطق.
وتعد السعودية أن توفير السكن له أبعاد أخلاقية، كما عبر عنه وزير الإسكان الدكتور شويش بن سعود الضويحي أخيرا حينما لفت أمام المجتمع الدولي في اجتماع التنمية الإسكانية التابعة للأمم المتحدة لمنتدى «العدالة في التنمية الحضرية.. مدن من أجل الحياة» التي عقدت مطلع أبريل (نيسان) الحالي في مدينة ميدلين بكولومبيا، حيث أفاد أن رؤية السعودية في الإسكان بأن توفير السكن اللائق يجسد تحقيقا لـ«العدالة والمساواة».
ويفسر هذا بوضوح اهتمام الحكومة في إتمام عمليات معالجة القضايا المتعلقة بالأحياء الفقيرة وتطويرها، حيث تأسست الكثير من الشركات من قبل البلديات في مناطق مختلفة في جميع أنحاء السعودية وذلك للتصدي لقضية العشوائيات بطريقة فعالة.
ويفيد الضويحي أن السعودية قامت أخيراً بالتركيز على تطوير ودعم قطاع الإسكان متسقا مع الأهداف التنموية لقطاع التي وردت في خطة التنمية التاسعة 2009 - 2014، لكنه أشار بوضوح إلى الدعم السخي الذي تقدمه الدولة لتوفير منتجات إسكانية مختلفة للمواطنين لاستيعاب النمو المتزايد في الطلب.
وكانت السعودية، وفقا للضويحي، شهدت إطلاق مسارين محوريين تعول عليهما في أن تسهم في تنظيم قطاع الإسكان خلال العام الحالي، الأول: «برنامج آلية الاستحقاق والأولوية التي تستهدف توفير السكن الملائم للأسر السعودية، الذي يحدد الأسر المؤهلة للحصول على المنتجات السكنية المدعومة ويحدد أولوياتها وفقا لعدة معايير تغطي الجوانب المالية والاجتماعية والصحية من خلال برنامج إلكتروني واضح وشفاف لضمان المساواة لجميع فئات المواطنين».
ويأتي المسار الثاني، بحسب الضويحي، في إطلاق منصة إلكترونية على شبكة الإنترنت تتيح التحقق من البيانات، وتشمل مجموعة من الخدمات مثل تسجيل العقود والمدفوعات الإلكترونية، الأمر الذي من شأنه أن يعزز الثقة في قطاع تأجير المساكن ويشجع زيادة الاستثمار في القطاع، مما يساعد المواطنين الذين لا تنطبق عليهم شروط الدعم السكني للعثور على فرص تأجير مناسبة.
ويجسد إطلاق وزارة الإسكان في مارس (آذار) الماضي، البوابة الإلكترونية لبرنامج الدعم السكني «إسكان» لجميع المواطنين في كل مناطق البلاد، قفزة جديدة في مسار تطور علاقة الوزارة بالمواطن وهدف الدولة في تملك المواطن للسكن، داعية الراغبين في الحصول على منتجات الدعم السكني ولا يملكون مسكنا مناسبا إلى التسجيل واستكمال البيانات إلكترونيا، وكذلك المتقدمين على صندوق التنمية العقارية دون شرط الأرض حيث تحتسب لهم أولوية مقابل عدد سنوات الانتظار.
وتتيح بوابة «إسكان» للمتقدم الذي لا يملك سكنا عدة خيارات تشمل (الوحدات السكنية) أو (أرض) أو (قرض) أو (أرض وقرض)، ضمن مشروعات الوزارة في الكثير من مناطق السعودية، فيما وفرت مركزا موحدا للاتصال لاستقبال استفسارات المواطنين يجري الرد فيه على آلاف المكالمات يوميا بمدة انتظار وجيزة جدا.
أمام ذلك، يشهد واقع الإسكان تطورا جديدا يتشكل في توجهه نحو الدولة ومشاركتها مع القطاع الخاص، إذ دعت الوزارة بعد قيامها بدراسة كل الجوانب العملية والمالية والتعاقدية، إلى الشراكة مع المطورين العقاريين.
وقالت الوزارة إنه بدءا من مايو (أيار) المقبل سيجري طرح كراسة المواصفات والشروط للمطورين العقاريين الراغبين بالعمل لتطوير وحدات سكنية على أراضي الوزارة للمستفيدين من الدعم السكني وفق آلية واضحة تقوم على اختيار المواطن وتلبية رغباته وتحقق المنافسة العادلة وتحفظ حقوق جميع الأطراف من مطورين ومستفيدين.
وفي شأن متصل، أطلقت السعودية أخيراً ضمن تطورات اهتمامها بالجانب الإسكاني، برنامج شبكة الإيجار الذي يهدف إلى تنظيم وتطوير قطاع تأجير المساكن في السعودية، حيث يستهدف ضمان حقوق المستأجرين، والملاك، والسماسرة، وتسهيل وصول المستأجر لسوق الإيجار بطريقة منظمة ومريحة.
من جانبه، يفيد الضويحي في كلمة بمناسبة البيعة، إن «القرارات الحكيمة والأعمال المتتابعة في سبيل خدمة ورفاهية الوطن والمواطنين، كان لها أثرها الإيجابي»، موضحا أن العمل جار حاليا على مشاريع عملاقة ضمن خطوات الوزارة لتحقيق هدفها الرئيس.
وأضاف أن «المرحلة الراهنة تشهد تنفيذ مشاريع تضم آلاف الوحدات السكنية الجاهزة، إضافة إلى الأراضي السكنية المطورة في جميع مناطق البلاد»، مشيرا إلى أن خط إنتاجها وصل حتى الآن إلى نحو 140 مشروعا ما بين التنفيذ والتصميم وفق مواصفات ومقاييس ذات جودة عالية.
وأوضح أن الوزارة تسلمت عددا من مشروعات الوحدات السكنية الجاهزة ويستكمل تنفيذ مشروعات أخرى ضمن 47 مشروعا، كما وقعت في وقت سابق عقود تنفيذ عشرة مشروعات تطوير أراض لأحياء نموذجية متكاملة الخدمات وتنفيذ أعمال البنية التحتية، مبينا أنه جرى توقيع عقود تصاميم أكثر من 90 مشروعا تمهيدا لطرحها للمنافسة للعام الحالي، تتيح توفير أكثر من 125 ألف وحدة سكنية في جميع مناطق السعودية.
من ناحيته، أوضح سلمان الأسمري وهو الرئيس التنفيذي لشركة «أديم المالية» الناشطة في مجال صناديق الاستثمار العقاري أن التطور العقاري شكل نقلة غير مسبوقة في الفترة الماضية خاصة في العقد الحالي وسط زيادة الطلب على شراء الوحدات السكنية.
وأضاف الأسمري أن نشاط الإسكان شهد تطورات من حيث البنية الأساسية حيث توجد مرجعية وتشريعات تعطي دلالة على وجود خطط موضوعة تتواكب مع النمو المستمر المتوقع في الطلب مقابل تلبية الجانبين القطاع الحكومي المتمثل في جهاز الدولة (وزارة الإسكان وبرامجها) والقطاع الخاص (المطورين والمستثمرين) لسد حاجة الإسكان للمواطنين.
وتطلع الأسمري إلى وجود منتجات تقدمها وزارة الإسكان متزامنة مع جهودها الملموسة على صعيد تقديم الخدمات، لافتا إلى أن الشراكة الاستراتيجية مع القطاع يمكن أن تفعل هذا الجانب بشكل ملموس ليجسد تكاملا يساهم في معالجة الطلب العالي على الوحدات السكنية.
وزاد الرئيس التنفيذي لشركة «أديم المالية»، أن «الطلب على المساكن مرشح للاستمرار لفترة مستقبلية وسط تنامي عدد السكان وارتفاع شريحة الشباب بينها»، مضيفا أن «ذلك لا بد أن يجابه بمنتجات عقارية تليق بالسكن الملائم للمواطن وتسد الحاجة المطلوبة وفي الوقت ذاته تعد مجدية استثماريا للمطورين».
في مقابل ذلك، تؤكد إحدى أكبر الشركات العاملة في مجال العقار بالسعودية أن السوق السعودية مغرية للاستثمار مع تزايد الطلب، مشيرة إلى أن العام الحالي 2014 يعد عاما مهما لنمو القطاع.
وأكد يوسف الشلاش رئيس مجلس إدارة شركة «دار الأركان» مطلع العام الحالي، أن المعروض من الوحدات السكنية في السعودية يظل أقل بكثير من الطلب القوي الذي يدعم النمو السكاني والتركيبة السكانية الشابة وهو ما سيوجد فرصا جيدة لشركات التطوير العقاري لا سيما في ظل ضعف المنافسة فيما سيجعل السوق «جذابا جدا» على الأقل خلال السنوات الخمس المقبلة - على حد تقديره.
ويلفت الشلاش إلى أن البيانات الرسمية تشير إلى احتياج السوق لمليون وربع المليون وحدة سكنية فيما بين 2010 و2014، متوقعا أن السوق لم تعرض هذا الكم من الوحدات التي طلبت في الفترة الماضية مما أحدث ارتفاعا في الأسعار.
وأشار الشلاش، في حديثه لـ«رويترز» في الربع الأخير من العام الماضي، إلى أنه وفقا لهذه الاحتياج، فإن العرض لا يزال أقل بكثير من الطلب فيما ستشهد السوق خلال عشر سنوات الحاجة إلى قرابة أربعة ملايين وحدة سكنية، سيكون تحديا كبيرا للجميع.
وتتزامن هذه التطورات مع جملة الظروف المحيطة بواقع الإسكان في السعودية بالإضافة إلى النقص الشديد للمعروض من المنازل والشقق، حيث لا تزال الأسعار مرتفعة مقابل دخل الفرد وكذلك تنامي تكلفة الإيجارات ووجود عمليات مضاربة على الأراضي غير المطورة، وكذلك طول فترات الترخيص.
ووفقا لتقديرات شركة الاستشارات «سي بي ريتشارد إيليس»، يعيش نحو 60 في المائة من المواطنين السعوديين الذين يقارب عددهم 21 مليونا في شقق مستأجرة. ومعلوم أن السوق السعودية تفرض قيودا على الملكية مما لا تستطيع الشركات الأجنبية معه دخول القطاع العقاري السعودي في وقت لا تزال صعوبة التمويل تمثل أحد المعوقات للمطورين والمستثمرين.
أمام ذلك، جاءت حزمة أنظمة التمويل المتضمنة نظام التمويل العقاري، ونظام التأجير التمويلي، ونظام مراقبة شركات التمويل واللوائح التنفيذية لها، خطوة مهمة لتحريك سوق العقار المحلية، لتكون بمثابة القاعدة التي يمكن أن تعمل على تحفيز وتنظيم عملية التمويل وبالتالي التطلع نحو سوق عقارية ديناميكية من حيث تفاعلات العرض والطلب فيها.
وعلى ضوء التشريعات التمويلية، بدأت مؤسسة النقد العربي السعودي هذا العام في منح تراخيص التمويل للبنوك والشركات جاء ثمانية منها للقطاع البنكي وثمانية تراخيص أخرى لشركات عاملة في مجال التمويل.
وأبان الدكتور فهد المبارك محافظ مؤسسة النقد العربي السعودي أن هذه الشركات والبنوك ستقوم بتقديم منتجاتها التمويلية المختلفة للموافقة عليها بما يتوافق مع أنظمة التمويل ولوائحها التنفيذية خلال الفترة المقبلة، مؤكدا أن سوق التمويل في السعودية واعدة في ظل التشريعات الجديدة لأنظمة التمويل ولوائحها التنفيذية.
وأطلق صندوق التنمية العقاري برنامج «ضامن» والذي يتيح للمواطن شراء مسكن جاهز من أي جهة بعد ظهور اسم المواطن في قوائم الإقراض في صندوق التنمية العقاري، ليضمن دفع 500 ألف ريال، مقابل رهن المسكن، بعد وقوع الاختيار عليه، شرط ألا يكون العقار مرهونا لجهة أخرى.
ويسعى الصندوق إلى أن تؤدي هذه الجهود بالتعاون مع البنوك وشركات التطوير العقاري لتسهيل تملك العقار، إلى انخفاض أسعارها، حيث إن زيادة الوحدات السكنية ستؤدي إلى قلة الطلب وتوازن السوق، مما يؤدي إلى تنافسية في سوق العقار.
وجرى إقرار نظام «ضامن» بهدف تمكين الراغبين من المواطنين ممن لديهم طلبات قروض موافق عليها من الصندوق من شراء وحدات سكنية جاهزة وذلك بضمان صرف قيمة القرض للبائع (مطور أو ممول) حيث يتم التفاهم بين المشتري والمطور أو الممول والصندوق بموجب عقد توقعه الأطراف الثلاثة بموجبه يلتزم الصندوق بصرف قيمة القرض للبائع (مطورا أو ممولا)، خلال مدة ثلاثة أشهر شرط أن يجري تحويل ملكية العقار للمشتري ورهنه للصندوق والنظام معمول به حاليا مع المطورين العقاريين بنجاح، لأن عددا من المواطنين لا يزالون على قائمة الانتظار بالصندوق ويرغبون في الاستفادة من هذا النظام وذلك بتملك مساكن بتمويل من البنوك على نية أن يجري تسديد قيمة القرض عند صدور الموافقة على القرض للبنك.
ويجري صرف الدفعات للبائع الأولى بنسبة عشرة في المائة عند إصدار العقد بعد الإفراغ والرهن، والدفعة الثانية 40 في المائة بعد شهر من تاريخ إصدار العقد، والثالثة بنسبة 35 في المائة بعد شهرين من تاريخ إصدار العقد، والدفعة الرابعة بنسبة 15 في المائة بعد ثلاثة أشهر من تاريخ إصدار العقد، ويبدأ سداد القرض على المشتري بعد سنة من تاريخ إصدار العقد.
وتتمثل شروط شراء عقار بنظام «ضامن» أولا في الموافقة على طلب القرض ألا يزيد عمر العقار على عشر سنوات وأن يكون مكتمل البناء، وألا يكون المبنى المراد شراؤه ونقل القرض عليه مقاما بقرض من صندوق التنمية العقارية. ويذكر أن رأسمال صندوق التنمية العقارية يبلغ 183 مليار ريال.
يذكر أن حاجة السعودية وخطط التنمية المتصاحبة تقف عند التنامي المتسارع في التزايد السكاني وضرورة تأسيس أكثر من مليون وحدة سكنية، حصرتها شركات عقارية عاملة في السعودية بحدود زمنية لا تتجاوز العامين على أكثر تقدير.
وتسند الحاجة تلك، وجود خطط من قبل بعض المؤسسات والجهات الحكومية وشبه الحكومية، من حيث إسكان منسوبيها في وحدات سكنية بأجور رمزية تستقطع من مرتبات العاملين في تلك الجهات والمؤسسات بشكل شهري أو دوري.
وتبرز الحاجة التي أبرزتها خطة التنمية التاسعة، والتي تتمحور حول ضرورة إيجاد أو توفير 299 مليون متر مربع من الأراضي السكنية، لسد الحاجة والطلب على السكن، في ظل مطالبات طالما تبناها عقاريون يجدون في نظام الرهن العقاري وسيلة سهلة لسد العجز في الجانب الإسكاني في البلاد.
وأشارت تقارير عقارية صدرت أخيراً أن السوق العقارية السعودية شهد تطورات عكست اتجاهات إيجابية، من جهة تتعلق بمواصلة النشاط، وضخامة المشاريع الجاري تنفيذها، إضافة إلى تلك التي يجري التخطيط لها من جهة أخرى عندما يتعلق الأمر بمؤشرات الأسعار السائدة وإمكانية حدوث تصحيح آخر على الأسعار السائدة، فيما يدور جدل دائم حول المؤشرات الفعلية للعرض والطلب على العقارات، وبشكل خاص السكني منها، حيث تتضارب التوقعات بشأن مستوى المعروض ومدى قدرته على تلبية معدلات الطلب الحالية وفقا لتقرير لشركة «المزايا القابضة».
وقال التقرير إن «مؤشرات السوق العقارية السعودية تعكس إمكانية تسجيل ارتفاع على حجم الاستثمارات العقارية بنسبة قد تصل إلى 35 في المائة خلال العام الحالي، بالمقارنة بمستوياتها خلال العام الماضي، لتصل إلى 500 مليار ريال (133 مليار دولار)، فيما ستشكل التشريعات العقارية الجديدة الصادرة من جهات حكومية وبشكل خاص مؤسسة النقد السعودي ووزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية قاعدة لتوسيع حجم الاستثمارات، وستدعم حالة التعاون بين القطاعين العام والخاص والتي تستهدف تحقيق مؤشرات نمو كبيرة خلال العام الحالي».
وبين تقرير «مزايا» أن حالة الاستقرار السياسي والاقتصادي ستدعم كل التوجهات الخاصة بجذب رؤوس الأموال إلى القطاع العقاري، هذا وستساهم عملية الترخيص لخمس شركات ومصارف محلية للقيام بالتمويل العقاري لدى السوق العقارية السعودية وتحسين شروط التمويل السكني للأفراد وإمكانية حصولها على قروض سكنية بتكلفة أقل.
يذكر هنا أن السوق العقارية السعودية تحتفظ بعلاقة تداخل وتأثير كبير مع سوق الأسهم، ويزداد التأثير المتبادل كلما ارتفعت مستويات الأرباح والعوائد وانخفضت درجة المخاطر، وكان لافتا التأثير المباشر لسوق الأسهم على حجم الاستثمارات العقارية خلال عام 2013 نظرا لتحقيق المستثمرين معدلات عائد مرتفعة.