على الرغم من أن السودان بلد شاسع ممتد المساحة، حتى بعد انفصال جنوب السودان عنه في التاسع من يوليو (تموز) 2011 مقتطعا 28 في المائة منه، فإن ما يلفت النظر أن أسعار العقارات في هذا البلد الشاسع المساحة، تزيد بكثير على نظيرتها، حتى في بعض البلاد الأوروبية، حيث تقترب أسعار بعض القطع السكنية أو الأراضي في العاصمة السودانية الخرطوم، من المليون دولار وربما تزيد أو تنقص قليلا.
ومع كل ذلك، تشهد سوق العقارات في هذا البلد القارة، ازدهارا مضطردا في مجال الاستثمار العقاري، الأمر الذي جعل بنك فيصل الإسلامي السوداني، ينجح في أن يحقق الكثير من المكاسب، وذلك من خلال إنشائه عددا من الشركات العقارية والتنموية، ومن بينها شركة «الفيصل» العقارية بالخرطوم.
وقال المهندس أمجد التاج حمد، مدير عام شركة «الفيصل» العقارية لـ«الشرق الأوسط»: «بنك فيصل الإسلامي السوداني، استطاع أن يكون لاعبا رئيسيا في مجال العقار والاستثمار فيه في السودان، وفق أحكام الشريعة الإسلامية، الأمر الذي زرع الثقة لدى السودانيين الموجودين ببلاد المهجر، في أن عودتهم من خلاله مجدية».
* ما قراءتك لواقع العقار وصناعته بشكل عام، وفى السودان بشكل خاص؟
- يمثل القطاع العقاري أهمية اقتصاديه بالغة لجميع بلدان العالم باختلاف حجم تلك البلاد، وتأتى أهمية العقار كونه يمثل أحد أهم القطاعات الاقتصادية من حيث حجم تداول القيمة المادية، إضافة إلى الخدمات والمنتجات، التي تقدم عبر الشركات والمؤسسات العاملة في هذا القطاع، وقبل ذلك حجم المستفيدين من الخدمات العقارية، ولكن إن كنا نعلم ونلمس أهمية هذا القطاع، إلا أنه ومع مر السنين لم نشهد التطور الملحوظ لهذه الصناعة، نسبة إلى حجم السوق والعاملين فيه، وهذا ما قد يثير تساؤلا من وقت لآخر، لماذا لا يتم العمل على تطوير هذا القطاع والانتقال من مرحلة الاجتهادات، إلى مرحلة المؤسسية.
* ما امتيازات الاستثمار العقاري في السودان؟
- الاستثمار في العقار مثله مثل غيره من المجالات الاستثمارات الآمنة، حيث يخضع لقانون الاستثمار لعام 1999 المعدل، ومعالج بشكل يلبي تطلعات المرحلة الآنية التي يعيشها السودان في ظل العديد من المستجدات والمتغيرات، حيث يمنح ميزات كبيرة للمستثمرين ورجال الأعمال؛ التي منها منح حق التملك للمشروعات الاستثمارية، بغض النظر عن مصدر رأس المال إن كان سودانيا أم عربيا أم أجنبيا، كذلك منح المشروعات الاستراتيجية، والإعفاء من الرسوم الجمركية للمعدات الرأسمالية بمجرد إصدار الترخيص الخاص بالمشروع، لمدة تصل إلى عشر سنوات قابلة للتجديد لخمس سنوات أخرى، ومنها كذلك منح قطعة أرض بأسعار تشجيعية.
* وهل من ضمانات قانونية يوفرها هذا القانون بالنسبة للاستثمار الأجنبي؟
- بالتأكيد، فإن المشروعات الاستثمارية للقطاع الخاص لها ضمانات بواسطة المؤسسة العربية لضمان الاستثمار، كما أن قانون الاستثمار قانون سائد على غيره من التشريعات، وفى حالة الخلاف، يسود قانون الاستثمار بالقدر الذي يزيل الخلاف. أضف إلى ذلك، أن السودان عضو في المؤسسات الدولية الضامنة لرؤوس الأموال، بجانب ضمان تحويل المال المستثمر في حالة عدم تنفيذ المشروع أو تصفيته أو التصرف فيه، كما يجوز إعادة تصدير الآلات والمعدات والأجهزة ووسائل النقل والمستلزمات الأخرى، مع ضمان تحويل الأرباح وتكلفة التمويل عن رأس المال الأجنبي بالعملة التي استورد بها رأس المال في تاريخ الاستحقاق.
* وكيف تنظر إلى جهود الحكومة في مساعدة شعبها في الحصول على سكن؟
- أعتقد أن الحكومة السودانية اجتهدت في أن تجعل قانون التمويل العقاري منسجما مع أحكام الشريعة الإسلامية، ومن السياسات التي تساهم في معالجة مشكلة المواطن السوداني، في ما يتعلق بمسألة تحديد الاحتياجات المتزايدة للمساكن، بأفضل الطرق التي يمكن اتباعها، بهدف تنظيم العلاقة بين المؤسسات والشركات العقارية؛ من جهة، والمستفيدين من برامج بناء المساكن وتمليكها بالتقسيط وضمان حقوق كلا الطرفين وإيجاد نصوص نظامية تسهل الاقتراض لتملك المساكن.
* كثيرا ما يقف التعثر في السداد حجر عثرة أمام تطور العقار.. كيف يمكن لمثل هذه الشركات العقارية أن تساهم في معالجته؟
- أعتقد أن المسؤولية مشتركة، ويمكن للبنوك أن تلعب دورا فعالا بوصفها محصلا للقروض العقارية بين الشركات العقارية من جهة، والمستفيدين من جهة أخرى، خاصة أن تلك الشركات تعاني من زيادة القروض المتعثرة، مما يجعلها تبالغ في زيادة نسبة الأرباح، مع مراعاة أن يتوافق ذلك مع مبادئ الشريعة الإسلامية.
* ألا تعتقد أن نظام الرهن العقاري يحتاج إلى معالجة؟ وهل يمكن القول إن التمويل العقاري متاح حاليا بشكل يرضي الطموح؟
- بطبيعة الحال، تكون هناك دائما لجنة لتقصي سير القوانين المنظمة لهذه العلاقة، وذلك لأن مسألة إصدار نظام الرهن العقاري، تعد من الضمانات التي تكفل حقوق شركات ومؤسسات التمويل العقاري، وتجعل الاستثمار في هذا المجال أكثر أمانا، مما يجعل المنافسة في هذا المجال تزداد يوما بعد يوم، ذلك لأن هذا النظام يكفل للشركة الممولة للمسكن، بأن يتم رهن ذلك المسكن لصالحها حتى يتم دفع جميع الأقساط المستحقة على المسكن، بعد ذلك يتم إنهاء الرهن. ولكن بشكل عام، فإن قانون الرهن العقاري يلبي حاجة الناس للحصول على سكن، وأما في ما يتعلق بالتمويل العقاري، فأعتقد أنه متاح، من خلال التمويل المصرفي، ومن خلال محافظ كبيرة متخصصة في خدمة مثل هذا الهدف، وهي تغطي كل الشرائح ذات المداخيل الكبيرة والثابتة بشكل كبير.
* هل تعتقد أن الصيغ العقارية المتاحة حاليا يمكن أن تصنع في السودان نوعا من الطفرة العقارية مستقبلا، ولماذا؟
- أعتقد أن السوق العقارية السودانية واسعة ومبشرة، وستتسع مستقبلا، في ظل صيغ عقارية متفقة مع الأحكام الإسلامية، التي أعتقد أنها فيها ما يفتح شهية طالبي العقار من جهة الاستثمار وسيلبي حاجة المحتاجين للسكن من جهة أخرى، في ظل تدفق هائل من سكان الأقاليم تجاه العاصمة الخرطوم، ورغبة من قبل السودانيين العاملين في دول المهجر، في الاستعانة بالعقار في تأسيس أرضية صلبة لحياتهم.
* كيف تنظر إلى التطور العقاري في العاصمة السودانية الخرطوم؟ وهل ترى أن العقار ما زال استثمارا آمنا؟
- من الملاحظ أن الخرطوم شهدت طفرة عقارية بشكل عام، وشرق الخرطوم بصفة خاصة، وتعتبر المنطقة الطرفية منها أكثر طفرة عمرانية وهي غير اعتيادية، ولكن بطبيعة الحال، الاستثمار في العقار هو أفضل استثمار، مع أن الكثيرين يرون أنه أبطأ استثمار، كما يقول المثل: «إنه العقار يمرض ولا يموت».
* في مثل هذا الواقع، تم إنشاء شركة «الفيصل» العقارية.. ما أهدافها؟ وكم يبلغ رأسمالها؟
- هي إحدى ثمرات الجهود الكبيرة التي بذلها بنك فيصل الإسلامي السوداني خلال الأعوام الماضية، حيث قام بإنشاء شركة «الفيصل» العقارية في 1 مارس (آذار) 2007م، برأسمال يبلغ 8 ملايين دولار، قابل للزيادة، بعد خمسة عشر عاما من العطاء، وتم تسجيلها تحت قانون الشركات لعام 1925، لتكون امتدادا لهذا التميز في إرساء دعائم النهضة والتطور والنماء العمرانى، وإيمانا من قيادة البنك بأهمية الاستثمار في مجال صناعة البناء والتشييد في السودان، نظرا للنهضة العمرانية التي انتظمت السودان، وضرورة قيام شركات رائدة تستوعب هذا التحول وتواكب النهضة التي حدثت في مجال الإنشاءات.
* ما أكثر المجالات التي تغطيها الشركة؟
- تعمل الشركة في مجال المقاولات الإنشائية والمدنية وتقييم الأصول للبنوك والمؤسسات المالية، كما تعمل في مجال البناء والتشييد والتطوير العقاري وتوريد وتصنيع مواد البناء، في حين أنها تغطي كل مجالات الهندسة المدنية.
* ما أسماء الأعمال التي تمتلكها هذه الشركة؟
- تعمل العديد من الشركات تحت مظلة هذه الشركة، ومن بينها شركة «الفيصل» العقارية للاستشارات الهندسية، التي تم تأسيسها في 23 يونيو (حزيران) 2008م وهي مملوكة بالكامل لشركة «الفيصل» العقارية، وتعمل في مجالات الاستشارات الهندسية، وتقييم الأصول للبنوك والمؤسسات المالية وغيرها من المؤسسات، وتضم كادرا مؤهلا من المهندسين والاقتصاديين والإداريين والفنيين.
* هل للشركة هيئة شرعية تحكم منتجاتها وفق الشريعة الإسلامية؟
- بطبيعة الحال، السودان شرع في تصميم المعاملات المصرفية والمنتجات العقارية وغيرها مما له صلة بحياة الفرد وفق الشريعة الإسلامية منذ أربعة عقود، وهو عمر أسلمة الاقتصاد الإسلامي والمصرفي في العالم العربي والإسلامي، ولكن من الطبيعي أن يكون لدينا ما يعرف وظيفيا بـ«المراقب الشرعي» وهو موجود في الهيئة الشرعية لدى بنك فيصل الإسلامي السوداني التي تقوم هي الأخرى بالإشراف على كل المنتجات والعمليات، وهي الجهة نفسها التي تقدم لشركة «الفيصل» العقارية الاستشارات الشرعية المتعلقة بتصميم منتجاتها.
* هل من نموذج شرعي تعمل الشركة عليه؟
- تعمل شركة «الفيصل» العقارية وفق الأحكام الشرعية في كل أعمالها، ولكن أحيانا يحتاج فرد لديه قطعة أرض وليس لديه مال لبنائها، فيذهب إلى جهة تمويل تقوم ببنائها لحسابه من خلال مقاول، وتقوم هذه الجهة بدفع تكلفة البناء إلى مقاول على أقساط أو دفعات، وعندما تنتهي عملية البناء، تقوم الجهة الممولة ببيع البناء، إلى الفرد على أساس تكلفة البناء، مضافا إليه عائد يطلق عليه «ربح الاستصناع»، وغالبا ما تكون عقود الشركة عبارة عن عقود مقاولة بين المقاول «الصانع»، وبين الجهة الممولة للبناء «المستصنع»، ويطلق عليه «عقد الاستصناع»، وتشمل أركان عقد الاستصناع (المقاولة) أولا عنصر الإيجاب، وهو يصدر من الجهة الممولة ويطلق عليها «المستصنع»، ثانيا عنصر القبول، وهو يصدر من المقاول ويطلق عليه «المصانع»، يأتي بعد ذلك موضوع العقد: بناء عمارة، أو فيللا أو نحو ذلك، ثم صيغة العقد «الاستصناع»، ويرفق مع هذه العقود، مجموعة من المستندات والوثائق والوعود والعهود والضمانات ونحوها، والتي تعتبر جزا متمما لهذه العملية.
* ما أبرز المشاريع التي تم تنفيذها حتى الآن؟
- تم إنشاء العديد من المشاريع، ومنها مشروع برج «الفيصل» الأول، الذي بدأ العمل به في يونيو (حزيران) 2007، ومشروع إنشاء فرع بنك فيصل الإسلامي بجامعة الخرطوم، ومشروع مخازن الحرفيين - أم درمان، ومشروع إنشاء برج الأوقاف ومشروع بنك فيصل الإسلامي السوداني فرع الصناعات بحري، ومشروع إنشاء مراكز صرافة آلية في مواقع مختلفة، ومشروع تأهيل الطابق السادس ببرج الفيحاء التجاري، ومشروع قاعة معهد البحوث بجامعة الخرطوم. وأما من المشاريع التي يجري العمل فيها حاليا، فيوجد مشروع إنشاء مستودعات البنك بالمنطقة الحرة، وقرى ومشروع إنشاء مراكز صرافة آلية في مواقع مختلفة، ومشروع بنك فيصل الإسلامي السوداني - فرع الأبيض، ومشروع مبنى الهيئة الاستشارية بجامعة الخرطوم، ومشروع بنك فيصل الإسلامي - فرع المنشية بالخرطوم، ومشروع بنك فيصل الإسلامي السوداني - فرع حلة كوكو، في ظل رصد لعدد من المشاريع المتوقعة والمقترحة، والتي منها مشروع بنك فيصل الإسلامي السوداني - فرع نيالا، ومشروع بنك فيصل الإسلامي السوداني - فرع الفاشر، ومشروع بنك فيصل الإسلامي السوداني - فرع المحطة الوسطى بالعاصمة، ومشروع أبراج اتحاد المهندسين الزراعيين، ومشروع كلية هندسة البلاستيك جامعة السودان للعلوم والتكنولوجيا، وتشطيب مركز «العز» التجاري بهيئة الأوقاف - ولاية الخرطوم، ومشروع أبراج «الصافات» الذي يملكه الجهاز الاستثماري للضمان الاجتماعي، فيما تشرف الشركة على عدد 300 فيللا لذوى الدخل المتوسط، لمالكها الجهاز الاستثماري للضمان الاجتماعي.
* ولبنك فيصل الإسلامي أيضا شركة «الفيصل» للتنمية العقارية في السودان.. حدثنا عنها من حيث التأسيس والأهداف؟
- أنشأ بنك فيصل الإسلامي السوداني عام 1983، شركة التنمية العقارية، وفقا لأحكام قانون الشركات لعام 1925، بهدف العمل في مجالات البناء والتشييد وتوريد وتصنيع مواد البناء في السودان، حيث استطاعت أن تحقق الشركة في هذه المجالات إنجازات متفردة، تمثلت في إنشاء عدد كبير من المشاريع الإنشائية والبنى التحتية، ومنها المشروعات الصناعية، التي تشمل هي الأخرى، مشروع مطاحن غلال عطبرة، ومحطة مياه القضارف، ومحطة مياه ربك، وورش ومخازن المتسوبيشى بمدينة الخرطوم بحري، بجانب مصنع «بلسم» للأدوية. وأما على صعيد المشروعات التعليمية، فقد نفذت الشركة مشروع تطوير مباني كلية الهندسة بجامعة الخرطوم، وكلية «الأحفاد» الجامعية بأم درمان، ومشروع جامعة كردفان بالأبيض، ومشروع مختبرات النفط المركزية، والمرحلة الأولى من جامعة «الشرق»، ومعامل جامعة أم درمان الإسلامية، ومشروع مختبرات النفط المركزية. وأما على صعيد المستودعات والمخازن، فقد أنشأت الشركة مخازن بنك فيصل الإسلامي في كل من أم درمان، والخرطوم بحري، والقضارف.
* وماذا على صعيد إنجازات الشركة من حيث المشروعات التجارية والإدارية؟
قامت شركة التنمية العقارية بتأسيس مركز «بدر» التجاري بأم درمان، ومركز بورت سودان التجاري ومشروع مستشفى الشرطة ببري بالخرطوم، ومستشفى السلام بالخرطوم، ومشروع مدينة الزكاة، ومبنى ديوان الزكاة بالرنك، ومبنى الصمغ العربي بالخرطوم، ومبنى الشركة العربية لتنمية الثروة الحيوانية بالخرطوم، وتأهيل مبنى ديوان الحكم الاتحادي، ومبنى محطة ركاب السكة الحديد بالخرطوم بحري، كما ترأست شركة أسمنت عطبرة بمدينة عطبرة، بالإضافة إلى تنفيذ المرحلة الثانية من مبنى الهيئة العامة للاستثمار بمقرن النيلين بالخرطوم، كما قامت الشركة باستيراد آلاف الأطنان من مواد البناء، وقامت أيضا بتأسيس شركات فرعية متخصصة ومملوكة بالكامل للشركة؛ منها مصنع «الوصيد» للألمنيوم، وهو أول وأكبر مصنع ألمنيوم في السودان، وشركة صناعة «أستايركس» المحدودة لصناعة المواد العازلة، بالإضافة إلى أعمال «سواعد» لخدمات المقاولين في المعدات والورشات المتخصصة.
* كيف ترى العلاقة بين قطاع العقار وقطاع البناء والتشييد ومن أين تنبع أهمية قطاع التشييد؟
- بلا شك، فإن العلاقة بين قطاع العقار وقطاع البناء والتشييد علاقة توأمية، لا تنفصل، فكل ما يؤثر على أحدهما يجني الطرف الآخر حصاده وانعكاساته. فأما على صعيد قطاع التشييد، فإنني أعتقد أن هذا القطاع يشهد أهمية متزايدة، لما له من دور متعاظم في التنمية، وذلك بتشييد مشروعات البنية التحتية لكل الأنشطة الإنتاجية، وتوفير سوق رابحة لمنتجات الكثير من المصانع والورشات المرتبطة بصناعة البناء، مثل الإسمنت والحديد والبويات والألمنيوم وخلافه، هذا فضلا عن استيعابه أعدادا كبيرة من الأيدي العاملة. ولما كانت لهذا القطاع أهمية كبيرة، فإن الدولة تفرد له من السياسات التشجيعية ما يجعله مجالا جاذبا لرؤوس الأموال ولذوي الخبرة للولوج في هذا المضمار بقوة.
* وأين موقع هذا القطاع على الخارطة الاقتصادية في السودان؟
- في السودان، زادت نسبة مساهمة قطاع التشييد ضمن القطاعات الاقتصادية في الناتج المحلى الإجمالي خلال الفترة من 2005 إلى 2010، من 3.1 في 2005 في المائة إلى 3.3 في المائة في 2010، في الوقت الذي تراجعت فيه نسبة التمويل والتأمين والعقارات والخدمات من 12.1 في المائة في 2005 إلى 11.7 في المائة في 2010، ولارتباط قطاع البناء والتشييد بالتنمية، فإنه لا بد من الاهتمام بتطوير هذا القطاع، لكي يساهم بالصورة المطلوبة في حركة التنمية، خاصة أن الإحصاءات تؤكد أن مساهمة هذا القطاع في منظومة القطاع الصناعي ككل تبلغ 29 في المائة، في الوقت الذي تبلغ فيه مساهمة عناصره الثلاثة الأخرى، والمتمثلة في التعدين والتحجير، والصناعات التحويلية، والكهرباء والمياه، 10 في المائة، و49 في المائة، و12 في المائة، على التوالي.