كشف بنك بريطانيا الإسلامي مؤخرا، عن برنامجه الخاص بالرهن العقاري الإسلامي في عموم اسكتلندا، ويعزى الفضل في ذلك إلى حد كبير، للجهود التي بذلتها شركة تودز موراي للمحاماة في أدنبرة، حيث سعت الشركة إلى إيجاد طريقة مبتكرة لتصميم برنامج إسلامي لشراء المنازل، بعد أن تبين أن النموذج المستخدم في إنجلترا وويلز لن يفلح في ظل القانون الاسكتلندي.
ويقدم بنك بريطانيا الإسلامي، برنامجا لشراء المساكن لعملائه في كل من إنجلترا وويلز منذ عام 2008، غير أنه لم يكن من الممكن بيع هذا المنتج في اسكتلندا، لأنه مصمم بحيث يستخدم عقدا مدته 25 عاما للبيع وإعادة التأجير، وبموجب القانون الاسكتلندي، لا يجوز أن يستمر الإيجار السكني لفترة تزيد على 20 عاما، ولكن كما تبين لاحقا، كانت هناك مشكلة أكبر من هذه تحول دون استخدام هذا المنتج الإنجليزي في اسكتلندا. وقال جراهام بيرنسايد الشريك في تودز موراي، إنه لم تكن المشكلة الجوهرية تتمثل في قاعدة العشرين عاما، فهذه مسألة تعسفية وكان بالإمكان أن نجد طريقة للتغلب عليها، أما المشكلة الحقيقية فقد ظهرت بسبب أن القانون الاسكتلندي لا يسمح بالفوارق في حقوق الملكية.
وأضاف بيرنسايد، أن ذلك يعني قيام العميل بسداد رأس المال على مدى 25 عاما، من دون أن يتمكن من نقل الملكية إليه، إلا بعد سداد آخر درهم من رأس المال بعد 25 عاما، الأمر الذي يفيد ـ من حيث المبدأ ـ أنه إذا أفلس البنك نفسه بعد 20 عاما من الأقساط، فمن الممكن حينئذ أن يكون العميل في خطر.
وتوصلت «تودز موراي» في الأصل إلى خيارين محتملين لإضافة عنصر حماية المستهلك إلى المنتج الاسكتلندي، وهو نظام الملكية المشتركة، وهو شبيه بالنظام المستخدم من قبل جمعيات الإسكان، ونظام الأمانة، غير أنه بعد مزيد من التمحيص، ظهرت سمة أخرى من سمات القانون الاسكتلندي صار معها الخيار الأول أقل جاذبية.
ونظرا لأن كلا من البنك والعميل كانا يعتبران مالكين للعقار، فلو تبين أن أي شخص مقيم في هذا العقار يرتكب فعلا مخالفا، يتم حينئدٍ تحميل البنك المسؤولية المشتركة عن تصحيح هذا السلوك الخاطئ. ووفقا لنظام الأمانة، والكلام لـ بيرنسايد، فإنه لن تظهر هذه المشكلة المتمثلة في الملكية الثنائية، حيث إنه سينظر إلى العميل باعتباره المالك الوحيد للعقار، في حالة حدوث أي سلوك مخالف. ويعد هذا التمييز عاملا هاما، لأنه يفسح المجال بنجاح أمام الرهون العقارية الإسلامية بنظام الشراء بغرض التأجير، على حد قول بيرنسايد.
وأوضح بيرنسايد، أن النموذج الذي توصل إليه يقلب النموذج الإنجليزي بكامله رأسا على عقب، فيما يتعلق بالملكية القانونية، ففي حالة منتج بنك بريطانيا الإسلامي، يمتلك العميل العقار ولكن ليس فورا، لأن العميل يحتفظ بالعقار كأمين عليه. ومن ثم فهو يحفظه للبنك باعتباره الممول على سبيل الأمانة، ولنفسه باعتباره مشتريا حاليا على نحو يتناسب مع الحصة التي يملكها في هذا العقار في أي وقت بعينه. وهذا أمر ممكن فعله، لأنه في حالة الأمانة، يجوز أن يكون لدينا هذا المستوى المتغير من ملكية المنفعة على النحو الذي لا يتوافر في سند الملكية.
يذكر أن «تودز موراي» أطلعت بنك بريطانيا الإسلامي على ما قامت به من عمل من خلال المندوبين المشاركين في أول مؤتمر في اسكتلندا حول التمويل الإسلامي، الذي استضافته مؤخرا المؤسسة المالية الاسكتلندية، ومجلس التمويل الإسلامي. ورحب أوين كيلي، الرئيس التنفيذي للمؤسسة المالية الاسكتلندية، بدخول بنك بريطانيا الإسلامي السوق، وقال «إننا نرحب كثيرا ببنك بريطانيا الإسلامي في اسكتلندا، مع سعيه لتثبيت أقدامه باعتباره مزودا لبرامج شراء المساكن المتوافقة مع الشريعة الإسلامية، إن دخول بنك بريطانيا الإسلامي السوق يضيف خيارا آخر للعملاء المصرفيين في اسكتلندا، ويوسع نطاق المؤسسات العاملة في هذه الصناعة».
وتصر هيئة الخدمات المالية على أن يتم الإعلان عن الرهون العقارية الإسلامية مع ما تسميه سعر الفائدة المعادل، أي أن مزود هذه الرهون يجب أن يذكر تكاليف السداد الخاصة بالمنتج كنسبة مئوية، بحيث يمكن مقارنته بسهولة بالرهن التقليدي، ويبلغ سعر الفائدة المعادل على منتج التمويل السكني المقدم من بنك بريطانيا الإسلامي 3.99 في المائة.
يشار إلى أن هذا المنتج متاح أيضا لغير المسلمين، ويعتقد البنك أنه سيتمتع بجاذبية بين الاسكتلنديين كافة. وتضفي قواعد الشريعة الإسلامية على هذا المنتج ميزتين فريدتين في سوق الرهون العقاري الحالية، وأولى هاتين الميزتين تتمحور في وجود قواعد صارمة تحكم ما يمكن للمزود تقاضيه كرسوم تسهيل، التي ينبغي ألا تتجاوز ما يتكلفه البنك فعلا في معالجة طلب العميل. وذلك يعني أن الرسوم التي يتم تقاضيها على قرض الإسكان من بنك بريطانيا الإسلامي تبلغ 299 جنيها إسترلينيا، وهذا المبلغ يقل كثيرا عن متوسط رسوم تسهيل القروض العقارية الحالي وهو 937 جنيها إسترلينيا. والثانية تحرم الشريعة الإسلامية على المزود التربح من وراء العملاء الذين يتعثرون في سداد ما عليهم من أقساط. فبنك بريطانيا الإسلامي يلتزم بالتبرع بأي مبالغ جزائية تترتب على التأخر في السداد إلى الجمعيات الخيرية.
من جهته، قال سلطان شودري المدير التجاري في البنك، في معرض تعليقه على جاذبية المنتج، الذي يقدمه بنك بريطانيا الإسلامي، إنه يسعدهم أن يتمكنوا من تقديم تمويل سكني تنافسي وأخلاقي للعملاء الاسكتلنديين، لا سيما في هذا الوقت الذي يبحث فيه الناس عن بدائل مستقرة نتيجة الحالة القائمة من عدم اليقين بالمؤسسات المصرفية التقليدية.