المبدأ العام في سوق العقارات، أنها عبارة عن سلعة تتأثر بجميع العوامل الاقتصادية سواء على المستوى المحلي او العالمي، لكن سوق العقار في المدينتين المقدستين مكة المكرمة والمدينة المنورة لا تخضع لكل تلك العوامل الاقتصادية بل لعامل واحد، وهو القرب من المسجد الحرام والمسجد النبوي. ففي المدينة المنورة، ونتيجة لتنفيذ اكبر عملية بناء للمنطقة المركزية في العالم، تأثرت سوق العقارات في المدينة المنورة بدرجة كبيرة ومتفاوتة.
ويتفق عقاريون في المدينة المنورة تحدثت اليهم «الشرق الأوسط» على ان المناطق القريبة من المنطقة المركزية تستأثر حاليا بالزوار، وبما انعكس ذلك على زيادة اسعار الاراضي والعقارات فيها في ظل اخلاء المنطقة المركزية حاليا، في ما يعرف بظاهرة الاحلال، بينما لجأ سكان المنطقة المركزية الاصليون، والذين حصلوا على تعويضات، إلى البحث عن مناطق أخرى للسكن، فظهرت مخططات جديدة استقطبت المستثمرين المحليين في المدينة، مما أدى الى رفع الاسعار بنسبة تراوحت بين 20 و50 في المائة منذ البدء في اعادة تخطيط وتنظيم المنطقة المركزية. ويذكر هنا انه ظهرت مجموعة كبيرة من المخططات السكنية في المدينة المنورة في العامين الاخيرين، وكانت معظم هذه المخططات في الاصل عبارة عن أراض زراعية، حولت الى مخططات سكنية. حيث تحرص أمانة المدينة المنورة على الابقاء والمحافظة على المساحات الخضراء للمدينة، ومن أهم ما يميز المدينة كثرة المزارع والبساتين المنتشرة فيها. ومن جهة ثانية تتفاوت اسعار الأراضي فترتفع في نطاق الحلقة الدائرية الأولى، ثم تقل في الحلقة الدائرية الثانية، لتعود فتنخفض في الحلقة الدائرية الثالثة. ويلاحظ ان الأراضي التي تقع في نطاق الحدود الشرعية للمدينة المنورة هي الأعلى سعرا، وتقل الأسعار في المناطق خارج هذه الحدود.
ويرى العقاريون ان أسعار الأراضي الواقعة في محاور تجارية في وسط المدينة اصبحت أغلى من بقية المناطق، علما بأن مبدأ تأمين السكن للحجاج والزوار هو الذي يؤخذ به. ويقول العقاريون ان هذا المبدأ ينطبق على مجمل الاحياء السكنية الاخرى وفقا لقربها وبعدها من المسجد النبوي الشريف، الا ان ظهور أحياء جديدة بعيدة عن المسجد ترتبط بشبكة الطرق، خلق اتجاها وظيفيا جديدا يركز على السكن الخاص بالدرجة الأولى، حيث اصبحت الأحياء الراقية، مثل: الأزهري، والنسيم، وامتداد جنوب قباء، والروضة من الأحياء المميزة. أما في مكة المكرمة، فيعتقد مستثمرون عقاريون ان عامل قرب العقار من الحرم المكي الشريف يتحكم بنسبة 90 في المائة في أسعار العقارات، وتؤثر امكانية الوصول الى الحرم والمستوى العمراني للبيئة المحيطة في أسعار العقارات الأخرى. ويعتقد المستثمرون، ان اسعار الاراضي في المنطقة المحيطة بالحرم المكي او المناطق الاخرى المجاورة، نظرا لحاجتها الى رفع القدرة الاستيعابية للمشاريع القائمة للحجاج والمعتمرين. ومن جانب آخر، يرافق الاستثمار العقاري في مكة المكرمة توجها لرفع المستوى العمراني للمناطق التي تبعد عن الحرم المكي. ويهدف التوجه الذي يسعى لمنع المضاربات في أسعار العقارات، اضافة الى تغيير اسلوب الاستثمار القائم على توفير الخدمات السكنية والتجارية للحجاج والمعتمرين في المناطق المجاورة للحرم الشريف، ثم يبقى الاستثمار فيها معطلا طوال العام. ويشير أحد العقاريين هنا، الى ان 70 في المائة من تلك المواقع تبقى من دون استغلال طوال العام. ويعتمد التوجه الاستثماري الجديد، على زيادة فترة الاستغلال لتلك الخدمات خلال فترات الهدوء النسبي مما سيرفع العوائد الاستثمارية.
ويشير عقاريون الى ارتفاع العوائد الاستثمارية لانشاء فنادق وشقق سكنية كلما تم الابتعاد عن منطقة الحرم، وذلك في حالة إضافة سعر الأرض المنخفض إلى التكلفة الاجمالية للاستثمار، خاصة اذا تم توفير وسائل النقل السريعة والمباشرة بين تلك المواقع والحرم، مع النظر الى سعر الأرض على أنه التكلفة الحقيقية وليس الانشاءات. يذكر ان تفتت الملكيات وعشوائية توزيع الملكيات وعدم انتظام اشكالها ووجود العديد من الأحكار والاوقاف والتعديات والخلافات القانونية والشرعية لاثبات الملكية، تعتبر من أبرز عوائق الاستثمار العقاري في مدينة مكة المكرمة، حيث تتزايد صعوبة امكانية تجميعها. ويطالب المستثمرون بوضع مجموعة من الادوات التنفيذية من خلال مخطط تفصيلي يمكن المستثمرين من التعامل مع تلك المشاكل.
=