أكد غاري لونغ مدير عام العمليات في مصرف إنفستكورب: بان التقلبات التي عصفت بالأسواق الدولية خلال السنوات الماضية علمت المستثمرين درسا ثمينا هو أهمية توزيع الاستثمارات على عدد من القطاعات بدلا من تركيزها في قطاع واحد أو قطاعات محدودة. وبالفعل في الوقت الذي كانت فيه أسواق الأسهم الغربية تموج صعودا وهبوطا فإن عددا متزايدا من المستثمرين في الخليج وجدوا في التوجه لمزيد من الاستثمار العقاري خطوة حكيمة في ظل تلك التقلبات. وقال المسؤول في المصرف المعروف في حديث خاص لـ«الشرق الاوسط» بان السبب في ذلك هو أن الاستثمار العقاري قلما يتعرض لهبوط في قيمته السوقية. يذكر أن إنفستكورب وغيرها من المصارف كانت قد عرضت تعرض على المستثمرين الخليجيين ومنذ مدة طويلة محافظ للاستثمار العقاري خصوصا في السوق الأميركية الكبيرة والتي تتمتع قطاعاتها العقارية عادة بسيولة لا تتمتع بها الأسواق الأخرى. إلا أن المستثمرين الذين أغرتهم لفترة الأرباح المضاربية للاستثمار في الأسهم والتي امتازت بالمجازفة العالية بدأوا يتجهون بقوة أكبر إلى الاستثمار في العقار على أثر التدهور الذي أصاب أسواق الاسهم قبل نحو أربع سنوات وما تبع ذلك من جمود ممتد ومراوحة. وقال لونغ «إن من أهم الميزات التي تعزز جاذبية العقار في نظر المستثمرين هي كون العائد عليه قلما يتأثر صعودا وهبوطا بأداء الأسواق التقليدية كأسواق الاسهم« بتعبير آخر فإن من النادر أن يحدث التراجع في أداء الاقتصاد والأسواق اثرا سلبيا مباشرا على أداء العقار. كما أن المستثمرين في العقارات الأميركية يحصلون في الغالب على نوعين من العائد: الأول على شكل عائدات نقدية من تأجير العقار أما الثاني فيحصلون عليه على شكل ربح رأسمالي محقق من بيع العقار بعد مدة من الاحتفاظ به وعمل إنفستكورب على تحسين قيمته. واعتبرلونغ مصرف إنفستكورب أحد أكثر المؤسسات الاستثمارية خبرة في سوق العقارات الأميركية وقد تمكن عبر سنين طويلة من الاستثمار الناجح من أن يبني لنفسه شهرة وسمعة ممتازة في هذا المجال. وتدار استثمارات إنفستكورب العقارية من قبل فريق متخصص يعمل من مكاتب المصرف في نيويورك. ويتولى هذا الفريق الذي يتمتع بكفاءات عالية مجموعة واسعة من النشاطات العقارية تشمل عمليات تملك العقارات والتمويل العقاري وإدارة الأصول العقارية وعمليات البيع. وبسؤاله عن كيفية اتخاذ المستثمرين القرار بالاستثمار في محافظ إنفستكورب العقارية؟ أجاب «إن سياستنا في غاية الوضوح وهي أننا نلتزم الشفافية وتقديم أعلى قدر من الإفصاح والمعلومات للمستثمرين عن كل استثمار عقاري بعينه، فإذا اقتنع هؤلاء بما نعرضه عليهم ورأوا مصلحة في المشاركة فإنهم سيدخلون ذلك الاستثمار. ويوضح لونغ نقطة مهمة هي أن هذه الصيغة التي تشرح للمستثمر ظروف الاستثمار الذي يدخل فيه واختلافه عن الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية والتي لا توفر للمستثمرين الدرجة نفسها من التحكم والمعلومات. وحول فرص الاستثمار العقاري التي يقدمها إنفستكورب لعملائه؟ قال إن إنفستكورب يقدم لعملائه خيارين رئيسيين للاستثمار في العقار الخيار الأول هو ما يمكن اعتباره الاستثمار التقليدي المسمى Core Plus والذي يتيح الاستثمار في عقارات محددة كبيرة أو في محافظ تضم عقارات ممتازة وتقع جميع هذه العقارات في مواقع رئيسية في المدن الأميركية كما أنها مؤجرة بنسبة عالية وتوفر بالتالي دخلا منتظما على شكل بدلات إيجار وخدمات. ويستهدف إنفستكورب في هذا النوع من الاستثمارات تحقيق عائد نقدي جيد، إلا أنه يتوقع أيضا أن يحصل المستثمرون على دخل إضافي يتمثل في الربح الرأسمالي من بيع العقار بعد الاحتفاظ به لمدة تقارب في المتوسط الخمس سنوات، وينجم الربح عادة عن التحسن في القيمة التي يضيفها فريق الاستثمار العقاري جراء ادارة العقار بشكل أفضل أو أعمال التطوير الإضافية التي يتم إدخالها على العقار. الخيار الثاني الذي يقدمه إنفستكورب هو ما يصطلح على تسميته بالاستثمارات الانتهازية Opportunistic أي تلك التي تقوم على انتهاز فرص معينة تعد بتحقيق أرباح أعلى من المتوسط للمستثمرين الذين لا يمانعون في تحمل قدر أعلى من المجازفة في استثماراتهم. وينتج العائد الأعلى عادة من إضافة القيمة بصورة أكثر جذرية على العقار وذلك، وعلى سبيل المثال، من خلال إعادة تأهيل أو تحسين المبنى بهدف اجتذاب نوعية أعلى من المستأجرين مما يؤدي الى ارتفاع عائدات الايجار على المدى الطويل وبالتالي ارتفاع كبير في قيمة العقار. وحول سؤاله عن اعطاء مثال على الاستثمارات العقارية والتي حققت عائدا أعلى من المعدل؟
ذكر لونغ «هناك مثال راهن هو الاستثمار في أحد مراكز التسوق المعروفة في مدينة لاس فيغاس ويدعى، ممر الصحراء، فهذا العقار قمنا بشرائه في العام 2003 بهدف إعادة تأهيله ثم طرحه مجددا كمركز تسوق حديث وجذاب بعد إجراء عمليات تحسين كبيرة عليه ورفع مستوى المحلات والماركات التي تعمل في داخله وبالتالي تحسين عائدات الإيجار التي يحققها. لقد كان أداء مركز التسوق هذا أقل من المطلوب عندما قمنا بتملكه».
وأوضح لونغ في جانب من حديثه حول المشاريع التي يطورها انفستكورب بالقول «نحن عادة لا نقوم بمشاريع التطوير العقاري، لكن في خانة فرص الاستثمارات المتاحة يقوم إنفستكورب من حين لآخر، وفي حالات يتم انتقاؤها بعناية، بعمليات تطوير لمشاريع عقارية واعدة. ويقدم المصرف على هذا النوع من النشاط عندما يبدو واضحا له أن المجازفة التي تتضمنها عملية التطوير متلائمة مع حجم العائد والارباح المنشودة. وعلق لونغ في حديثه عن العائد الذي تحققه الاستثمارات العقارية للمستثمرين الخليجيين بالقول انه في الأشهر الستة الأخيرة من عام 2003 برز اهتمام قوي بالاستثمار العقاري، نتيجة الظروف السائدة في أسواق الاستثمارات التقليدية وتراجع أسعار الفائدة الأميركية فضلا عن الانتعاش الاقتصادي.