تسعى شركة انجاز للتطوير العمراني الى اخذ حصة من السوق العقاري السعودي من خلال عدد من المشاريع التي تعتزم إنشاءها في مدن البلاد الرئيسية بمليارات الريالات، حيث استطاعت شراء موقع متميز بمدينة الدمام بالمنطقة الشرقية في السعودية بقيمة وصلت الى 850 مليون ريال (226 مليون دولار) ستطبق من خلاله مفهوم التطوير الشامل وهو التوجه الجديد في المنطقة.
الامر الذي يؤكده عمر القاضي الرئيس التنفيذي لشركة انجاز للتطوير العمراني من خلال حوار اجرته معه «الشرق الاوسط» على هامش فعاليات معرض سيتي سكيب في دبي والذي انطلق اول من امس وينتهي غدا الخميس، حيث تحدث القاضي عن حاجة السوق العقاري في السعودية والشرق الاوسط ، ومتطلبات المرحلة المقبلة.
* كيف ترى السوق العقاري في السعودية بشكل خاص وفي الشرق الاوسط بشكل عام؟
ـ بدأ السوق العقاري في السعودية بشراء الاراضي والمخططات العقارية ومن ثم اصبح شبه صناعة بعد ان دخلت الشركات العقارية الى تطوير مخططات عقارية كبرى، الامر الذي ادى الى وجود اقسام للمشاريع للتطوير واقسام للتسويق لبيع المنتجات العقارية في تلك الشركات، والان ففي المرحلة المقبلة سيتحول السوق العقاري الى صناعة حقيقة والتي تتمثل في مفهوم التطوير الشامل بداية من شراء الارض الخام الى ان يتم تسليم الوحدات السكنية ضمن منظومة تنموية عقارية شاملة، وهذا النوع هو الذي يحتاجه سوق منطقة الشرق الاوسط، مثلما تحتاجه الاسواق العالمية، وحيث ان السوق العالمية اصبحت ضمن دائرة واحدة فإن تأثر السوق السعودي وسوق الشرق الاوسط بات مرتبطاً بالاسواق العالمية كسوق الصين الذي استحوذ على نمو هائل وسوق الهند الذي استحوذ على نمو هائل هو الاخر، وبالتالي فإنه اثر على طلبات المواد الخام واثر على زيادة قيمة رواتب العمالة المنفذة واصبحنا بشكل او باخر في قرية عالمية اذا زاد السعر في الصين والهند اثر علينا في السوق السعودي، علماً بإن السوق العقاري في السعودية يشهد ارتفاعاً في الاستثمارات التي وصلت حسب التقديرات الاخيرة الى 1.4 تريليون ريال (373 مليار دولار).
زادت اسعار العقارات في السوق السعودي بشكل لافت خلال الفترة الماضية؟ ما هي اسباب الارتفاعات؟
في ما يخص زيادة العقارات فإن ذلك يعود الى إن المخططات العقارية المعروضة قليلة، ثانياً قلة المخططات العقارية التي تدخل ضمن النطاق العمراني، ثالثاً النمو السكاني في السعودية بشكل خاص في المدن الرئيسية والحراك الاجتماعي نحو الحياة المدنية، استحواذ فئة الشباب على شريحة كبيرة من افراد المجتمع وانعكاسات ذلك الاستحواذ كبيرة على السوق العقاري، خامساً ارتفاع اسعار النفط وتأثيره على السيولة في البلاد، بالاضافة الى انخفاض سوق الاسهم ورغبة المستثمرين لتعويض خسائرهم، من خلال قناة استثمار عن طريق بديل وهو السوق العقاري الامر الذي اثر بشكل رئيسي على ارتفاع الاسعار، وعدم وجود عدد كاف من الشركات العقارية المطورة للمفهوم التطوير الشامل في سوق السعودية، ادى ذلك الى قلة في عرض الوحدات السكنية وبالتالي اثر في العرض والطلب، مما ادى الى ارتفاع في الاسعار بنحو 35 في المائة، واتصور اليوم ان الاسعار اصبحت عالية على جميع المستويات، سواء على مستوى الارض الخام، والارض المطورة، وعلى مستوى الوحدات السكنية، وان ارتفاع الاسعار ليست من مصلحة الجميع، الامر الذي سيؤثر في المستقبل على التنمية العقارية بشكل عام، حيث ان الاسعار ادت الى عزوف الكثير من المستهلكين، بالاضافة الى تغير معادلة بين المشتري والبائع كذلك قلة آليات التمويل العقاري مثل نظام الرهن العقاري.
* ماهي الحلول التي من الممكن ان تساعد على تخفيض اسعار العقارات؟
ـ اعتقد ان الحلول في تخفيض الاسعار شبه منعدمة كون الاسعار في سوق العقارات خاصة في السعودية تخضع ضمن ظروف معينه، وان الحلول التي من الممكن ان تساهم في خفض الاسعار هو تشجيع الشركات العقارية للدخول في المشاريع المتكاملة، ومشاركة القطاع العام مع المؤسسات الخاصة، الاستعانة بالشركات الاجنبية وفتح باب الاستثمار لها في القطاعات العقارية، لوجود فجوة كبيرة مستمرة بالاتساع. واعتقد ان العمل على توسيع النطاق العمراني سيساعد على ضخ سيولة بشكل كبير، الا ان الكثير من الاراضي خارج النطاق العمراني كانت تتداول قبل اعتماد النطاق العمراني مما اثر على ارتفاع اسعارها قبل دخولها، ومن بعد دخولها في النطاق العمراني لم يكن هناك ثأثير كونها شهدت ارتفاعات قبل دخولها في النطق العمراني.
* ماهي رؤية شركة انجاز للتطوير العمراني في السوق السعودي؟
ـ رؤية انجاز ان تكون لاعب رئيسي في سوق العقارات في السعودية، ومن ثم الانتشار اقليميا تطوير مشاريع شاملة، ابتداء من الفكرة الى تطوير الارض الى بناء وحدات عقارية الى بناء احياء ومدن سكنية وتجارية، عبر خلق تجارب جديدة في مفهوم المنتجات العقارية للافراد في مشاريعنا، حيث لا توجد في السعودية الا مشاريع قليلة تم استخدام فكر التطوير الشامل فيها، مع العلم ان المشاريع المطروحة تحتوى على عدد قليل من الواحدات السكنية بعدد 500 وحدة عقارية الا إنها حققت نتائج مشجعة، واشير الى إن المشاريع الشاملة اثبتت نجاحها في الدول المجاورة، وعمدنا في انجازها الى عمل دراسات شاملة خرجت بدلالات على أن السوق العقاري في السعودية قادم على طفرة إسكانية كبيرة، والاحصائيات التي تصدرها وزارة التخطيط خير دليل على ذلك، بالاضافة الى العمل على طرح نظام الرهن العقاري وانه قاب قوسين او ادنى من الاقرار، حيث انه عامل حيوي لجميع الشركات السعودية والخليجية للدخول في السوق العقاري السعودي، للاستحواذ على حصة من السوق والمنافسة في طرح منتجات تصب في النهاية في مصلحة المشتري النهائي.
* مرت على السوق العقاري ثلاث طفرات عقارية، كيف ترى المرحلة المقبلة؟
حسب العرف الاقتصادي ان هناك دورة اقتصادية تدخل في الاسواق التجارية بشكل عام، الا أن الطفرة الاخيرة شهدت استثمارا موازيا للسوق العقاري وهو سوق الاسهم، بالاضافة الى تطوير نظام المساهمات العقارية ليكون اقرب الى النظام الاستثماري، مما اثر على ان يكون اللاعبون في السوق هم من الشركات الكبيرة التي لديها قدرات تمويلية عالية وخبرات تراكمية مهنية وتحالفات استراتجية بعيدة المدى، مما جعل الفرص الاستثمارية العقارية تكون بشكل كبير مع دخول المشاريع المتكاملة، لذلك فان الحاجة في السوق العقاري اصبحت مختلفة، حيث تتطلب المرحلة المقبلة، وجود رؤية استراتيجية وخطط عمل مهنية كذلك الاهتمام وتطوير آليات العمل في الادارات الرئيسية داخل الشركات العقارية مثل ادارة مشاريع والاستثمار والتسويق والبيع، بالاضافة وضع التقنية الحديثة موضع التنفيذ الحقيقي وصناعة قواعد بيانات للسوق، كذلك استقطاب الخبرات العالمية من مخططين عالميين، الى شركات ومؤسسات دراسة مالية مرموقة الى دراسة استشارية فنية، الى شركات هندسة كبيرة، الامر الذي يؤدي الى ان تكون مخرجات النتائج النهائية للمشاريع العقارية مختلفه عن الاطروحات السابقة في الظفرات السابقة
* يقال ان السوق السعودي العقاري بات مغريا للشركات المحلية والاقليمية للدخول فيه؟
ـ من الطبيعي ان يكون السوق العقاري السعودي مغريا كونه اكبر الاسواق العقارية في المنطقة من حيث مساحة السعودية ونمو عدد السكان والنمو المطرد للاقتصاد السعودي خلال السنوات الخمس الماضية السابقة حيث حافظ الاقتصاد السعودي على اداء ايجابي بمتوسط نمو 6 في المائة كذلك قرارات حكومة خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز والتي تبنت عدة قرارات اثرت بشكل ملحوظ في هذا النمو مثل نظام الاستمثار الاجنبي وفتح الاسواق السعودية امام الشركات الاقليمية العالمية من خلال انضمام السعودية الى منظمة التجارية العالية WTO وهناك كما ذكرنا الفجوة الكبيرة بين العرض والطلب في مجمع انواع المنتجات العقارية، لذلك فإن وجود مؤشرات ومقومات لوجود سوق عقارية مغرية بات أمرا ملموسا، بالاضافة الى وجود نظام مالي قوي يضمن الحقوق للجميع. وفي اعتقادي ان دخول جميع الشركات الاقليمية والعالمية عبر تحالف مع شركات سعودية، يختصر مسافات كبيرة للدخول على الفرصة بشكل مباشر، والجميع سيكون له مردود ربحي، حيث ان السعودية تملك جميع مقومات الصناعة العقارية العالمية بجدارة، خاصة بما يتعلق بالمستهلكين والصناعات المتعلقة بصناعات البناء، ووجود رؤوس اموال كبيرة، وجود تغير بعض الانظمة لدى البنوك في الدخول في مشاريع عقارية، حيث ان السوق حالياً ينتج منتجات وهي الوحدات السكنية، في حين انه في السابق كان المنتج هو الارض، ووجود الوحدات السكنية دفع البنوك للدخول في قطاع التمويل العقاري.
* المعروض من العقارات لا يتوافق مع متطلبات ومتطلعات المشتري؟ كيف ترى ذلك؟
ـ هناك عدة اسباب من اهمها عدم القيام بدراسة سوقية متخصصة للوقوف على متطلبات ورغبات المشتري وذلك اما لقلة الخبرة فيه هذا الجانب من الشركات العقاري او لقلة الشركات المتخصصة في هذا الدراسات مما انتج العديد من المنتجات العقارية الغير ناجحة، بالإضافة الى المبالغة في الاسعار فيها حيث وصلت الى اكثر من 100 في المائة في بعض الأحيان، وفي ظل عدم توافق تسليم المنتجات مع متطلعات المستهلكين، ووجود فجوة اسكانية، فإن المستهلك بحاجة للموافقة على الموجود والمعروض، ومن الاسباب ايضا الخلط بين مفهوم التطوير والمقاولات، حيث ان السوق العقاري حالياً هو سوق عرض، سواء للشركات العقارية او شركات البناء التي تبني وحدات سكنية على شكل دوبلكسات.
* كيف ترى وضع التمويل العقاري؟
ـ أي تنمية عقارية في العالم لا تتم الا بتحالف الشركات العقارية مع شركات التمويل، وقلة من الشركات تعمل بمعزل عن شركات التمويل، ولنأخذ سوق الولايات المتحدة الامريكية كمثال، حيث في امريكا تجد ان الفرص العقارية تشتري بقرض ومن ثم تباع مطورة عن طريق تمويل، ومن ثم تعمر ويشتريها مستهلك بقرض ايضاَ، فذلك يبين اهمية التمويل العقاري، ومن خلال المؤشرات وضحت لدى البنوك المحلية رغبة بالدخول بشكل ايجابي ملموس، حيث ان حاجة المرحلة الحالية ليست فقط بدخول الشركات العقارية فقط، بل حتى دخول شركات التمويل العقاري للمساعدة على تطوير السوق العقاري، مما يحتاج الى توافق الانظمة مع متطلبات المرحلة المقبلة، وان البنوك غير قادرة على الدخول للسوق العقاري بشكل مباشر، وفي حال تم توافق الانظمة مع متطلبات المرحلة المقبلة، فإن ذلك سيؤدي الى تغطية الفجوة العقارية الموجودة، الامر الذي يحتاجه الى توافق في بين الشركات العقارية والشركات والبنوك الممولة.
* هل تتحدث لنا عن مشروعكم في المنطقة الشرقية بالسعودية؟
ـ شركة انجاز قامت بشراء فرصة عقارية جيدة على ساحل الخليج العربي بمدينة الدمام شرق السعودية، وذلك بقيمة إجمالية تتجاوز 850 مليون ريال، بمساحة تتجاوز 3.3 مليون متر مربع، وإشير الى أن موقع الارض يعتبر من افضل المواقع في المنطقة الشرقية، اذ تقع على الخليج العربي مباشرة، وطريق الدمام الخبر الساحلي تقاطع طريق الملك سعود، في منتصف المسافة بين مدينتي الخبر والدمام والظهران، حيث أن ارض المشروع تقع في المرحلة الاولى من النطاق العمراني لحاضرة الدمام، بالاضافة الى وقوعه على طريق الكورنيش على ساحل الخليج العربي بطول 850 متر مربع، ويحتوي المشروع على بحيرة صناعية ذات اطلاله بحرية بطول 4 كيلومترات، وبمساحة تقدر بنحو 300 الف متر مربع تقريبا، وسنعمل على تطبيق حلول عقارية تنموية من خلال مشروع عقاري مميز يتناسب مع طبيعة وثقافة السوق وخصوصية المجتمع السعودي، من خلال توفير حلول اسكانية شاملة وتوفير فرص استثمارية عقارية، وسنعمد الى تطبيق افضل المواصفات العالمية في تطوير وتنمية المشاريع متعددة الاستخدمات بما يتوافق مع طبيعة الارض والموقع، وسيتم الاعلان عن تفاصيل المشروع الذي سيقام على الارض فور الانتهاء من كافة الدراسات والابحاث الجارية على ارض المشروع، وستعمل انجاز على إرساء قواعد جديدة في السوق العقاري من خلال التطبيقات الحديثة والمتطورة التي ستنفذها الشركة في ارض المشروع،
* كيف ترى فكرة المدن الاقتصادية، التي طرحتها الهيئة العامة للاستثمار في السعودية؟
ـ وجود المدن الاقتصادية هي فكرة طموحة وستكون قفزة نوعية على مستوى المشاريع في المنطقة، سيثري السوق التنموية الجديد، وستكون تجربة جديدة على الحركة الاقتصادية.
* هل هناك نية لطرح شركة انجاز للتطوير العمراني للاكتتاب؟
ـ لا توجد نية لطرح الشركة للاكتتاب العام حيث ان مجلس الادارة لا يبحث طرحها حالياً.
* الشرق الاوسط بات يصدر افكاراً عقارية للعالم؟ هل ستسعى انجاز لطرح فكر جديد؟
ـ في السابق كان العالم يتبع تجارب الولايات المتحدة الامريكية في الصناعة والتجارة والمؤسسات المالية، او المنتجات العقارية، لكن اليوم بحكم ان العالم اصبح قرية، فالتجارب العالمية اصبحت في متناول الجميع، وما يحدث في الشرق الاوسط من افكار ريادية عقارية، اصبحت نموذجا يحتذى به في العالم، خاصة ان الشركات العقارية في الشرق الاوسط تستحوذ على حصة كبيرة من السوق العالمي، مما جعلها تلعب بشكل رئيسي في اسواق العالم، وانجاز لديها نفس الطموح لطرح نموذج عقاري جديد يحتذى به.
* مع توجه السوق على حسب ما ذكرتموه الى وجود لاعبين كبار، ما هو مصير المؤسسات المتوسطة؟ وما هو تأثير التحول في السوق على الثقافة العقارية؟
ـ اليوم السوق العقاري اصبح ولا شك صناعة، الامر الذي يجعله مشابها للصناعات الاخرى، والسوق العقاري يحتوى على نشاطات مثل الوساطة والتطوير والتنمية، والاستثمارات المالية الخ، والوضع مع تغير السوق الى التنمية الشاملة، فإنه يجب على الشركات المتوسطة اما ان تكون مع كبرى الشركات او تتحول الى مؤسسات صغرى، او تدخل ضمن تخصص في انشاء منتج معين، او تتحالف مع شركات اجنبية، بالاضافة الى أن المكاتب العقارية والتي يصل عددها الى 30 الف مكتب سيكون تعاملها مع السوق مختلفا، اما الاتجاه العام للتنمية العمرانية فإن الثقافة العمرانية ستختلف من خلال انشاء الفلل ذات المساحات الكبيرة وتحولها الى المساحات الصغيرة، مثلما حدث في مدينة جدة غرب السعودية التي تشغل نسبة الشقق السكنية نحو 36 في المائة من الواحدت السكنية، وذلك لتوجه الكثير من الشباب الى شراء الشقق السكنية.