قال ماهر مقصود العضو المنتدب في «شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار» (سوديك) (SODIC)، إن عام 2009 هو عام تصفية للمطورين والمستثمرين العقاريين في مصر، وإن التزام الشركات تجاه العملاء وجديتها أبقى فقط على المطورين الجادين والمشترين الحقيقيين، وأخرج المضاربين من السوق، كما أنه شهد هبوط هامش ربحية الشركات العقارية من 100% إلى 20% و30%. وأشار مقصود، إلى أن شركته توجه نحو 70% من طاقتها الآن إلى المشاريع العقارية الإدارية والتجارية، بينما تغطي النسبة المتبقية المشاريع السكنية الفاخرة، في حين لا يتضمن نشاطها مشاريع الإسكان المتوسط، التي يرى أن عوامل نجاحها لا تتوفر في مصر.
وأكد مقصود أن «SODIC» تعمل حاليا على تحويل 6 ملايين متر مربع تملكها على أطراف القاهرة إلى مشاريع متنوعة تضم وحدات تجارية، ووحدات سكنية فاخرة، وفنادق، لافتا إلى أن الشركة تسعى إلى جمع مليار جنيه من البنوك لتمويل مشاريع جديدة، رفض الإفصاح عنها.
ويرى مقصود في حواره مع «الشرق الأوسط» في القاهرة أن المنافسة الآن في سوق العقارات في مصر جيدة، وأنها أصبحت تعتمد على وعي المشتري، والتزام المطور، ويعتبر الاستثمار داخل العاصمة وخارج مصر من الأهداف الاستراتيجية للشركة، وفيما يلي نص الحوار..
* سوق العقارات في مصر تمر بحالة من الركود، منذ نهاية عام 2008، ولم تتضح الرؤية حتى الآن، ما هو تقييمك لسوق العقارات الحالية؟
- سوق العقارات في مصر جيدة جدا، فهناك طلب مبني على أساس احتياجات حقيقية للمستهلكين، فخلال الفترة الماضية ومع بداية عام 2009، حدثت بعض التطورات العالمية، لم يعرف أحد مدى تأثيرها علينا، لذلك حدث اضطراب نوعا ما في سوق العقارات، وانتهى مع النصف الثاني من عام 2009.. فبدأ الطلب الحقيقي يعود إلى السوق مرة أخرى، واختفت المضاربات، فحققنا خلال العام الماضي مبيعات تقدر بنحو 900 مليون جنيه، مع أن توقعاتنا كانت تشير إلى صعوبة تحقيق أي مبيعات، كما أن المرتجعات لم تتجاوز 1%، وكانت توقعاتنا تشير إلى أنها قد تتراوح ما بين 30% إلى 40%.
* وكيف تعاملت مع النصف الأول من عام 2009 الذي شهد اضطرابا في سوق العقارات؟
- كان هدفنا في تلك الفترة إقناع عملائنا أن استثماراتهم في تلك المشاريع أفضل بكثير من استرداد مبالغ حجوزاتهم ووضعها في البنك، كما أن اقتناعهم زاد بشكل طبيعي بعد أن شاهدوا خطوات جادة في المشاريع التي نقوم بتطويرها، والتزامنا تجاههم، كما أننا استفدنا من تلك الفترة في إنهاء مشاريعنا، مستغلين انخفاض أسعار الحديد والإسمنت، لذلك بدأنا تسليم وحداتنا العقارية قبل موعدها المحدد، كما أننا اشترينا بعض الأراضي مستغلين انخفاض أسعارها.
* هناك بعض المشاريع العقارية توقفت، وبعض الشركات خرجت من سوق العقارات، ما تفسيرك؟
- أرى أن العام الماضي، كان عبارة عن تصفية في السوق العقارية سواء على مستوى المطورين أو المشترين، فمع بداية العام الماضي تقاعس بعض المطورين الأجانب عن إتمام مشاريعهم، وخرجوا من السوق، كما حدث ذلك أيضا لبعض المستثمرين المحليين، ولم يصمد في السوق إلا المطورون والمستثمرون الجادون، وخرج المضاربون من السوق، بحيث أصبح التزام المطور تجاه عملائه هو الداعم لبقائه في السوق.
* كيف ترى فرص المنافسة في سوق العقارات بمصر في الوقت الراهن؟
- المنافسة الآن أصبحت جيدة، وتغير مفهومها.. فلم تعد منافسة دعاية وإعلانات، ولكنها أصبحت تعتمد على المنتج وسعره، وأصبح العملاء واعين بشكل أكبر من ذي قبل.. مع من يتعاملون، وكيف يتعاملون، وأصبحت الخيارات واضحة أمامهم، وكل هذا دفع هامش الربحية إلى التراجع، حتى وصل إلى 20% أو 30%، بعد أن كان قبل عامين 100%.
* ما هي حصتكم في السوق العقارية بمصر؟
- تتراوح بين 17% إلى 20%.
* وهل تستوعب السوق مزيدا من المطورين؟
- السوق العقارية تستوعب كما كبيرا من مدخرات الناس، فهو من أكبر قطاعات الاستثمار، وله تأثير كبير على الاقتصاد، كما أن المشكلات العقارية المرتبطة بالرهن العقاري وغيره ليست في مصر وحدها، كما أن عملية الاقتراض ضئيلة، لذلك فإن فرص نمو القطاع كبيرة، ومصر تحتاج إلى مشاريع تجارية وإدارية إلى جانب المشاريع السكنية، هناك الكثير من المحلات العالمية سواء المطاعم أو محلات الملابس لا تجد لها مكانا مناسبا في القاهرة تتخذ منه مقرا، لذلك فإن حصتهم في السوق المصرية صغيرة، وتركيزنا الآن على هذا القطاع، وسوف نخصص له نحو 70% من مشاريعنا، و30% لأنواع مختلفة من أنواع السكن.
* أغلب مشاريعكم إدارية وإسكان فاخر، هل يمكن التوجه نحو مشاريع الإسكان المتوسط؟
- يمكن أن يحدث ذلك ولكن على المدى الطويل، فربحية تلك المشاريع معقولة، كما أن دورة رأسمالها سريعة، ولكن هناك بعض المتطلبات لنجاح هذا النوع من المشاريع لا تتوافر في مصر.. فهي تتطلب توفر تمويل عقاري لمدة طويلة، بشرط أن يكون بفائدة ثابتة، ففي العالم كله ينجح هذا النوع من المشاريع في حالة وجود تمويل عقاري قوي جدا يتم تمويله على فترات طويلة، فأفراد الطبقة المتوسطة يعتمدون في حياتهم على مرتبات ثابتة، ولا يستطيعون تحمل تغيرات في أسعار الفائدة. وبالنسبة للمطورين العقاريين يعتبر سعر الأرض التي توفرها الدولة لتلك المشاريع جيدة، ولكن تقلبات أسعار المواد الرئيسية تجعل هناك صعوبة في ضبط التكاليف مسبقا.
* ولكن هناك تجربة ناجحة في مصر، هي تجربة «هرم سيتي» التابعة لـ«أوراسكوم للإسكان التعاوني»..
- بالنسبة لشركة «أوراسكوم» فإنها قامت بالبناء قبل أن تبيع، وهو ما أدى إلى نجاحها بشكل كبير، ولكن هناك معوقات قيدتها في توسيع المشروع.
* كل الشركات العقارية تعتمد على أطراف القاهرة، شرقها وغربها، وعدد محدود يهتم بالاستثمار داخل العاصمة، هل هناك خطة للاستثمار في الأحياء الداخلية؟
- تطوير مناطق وسط القاهرة، هدف رئيسي لنا، ولكن يأتي بعد تطوير مناطق الأطرف التي تخفف الزحام بعض الشيء عن مناطق وسط القاهرة، وبعد ذلك سنبدأ في وضع استراتيجية لوسط القاهرة، وأحياء الزمالك وجاردن سيتي، فتلك المناطق تعتبر كنزا، فهناك شقق تباع بأقل من تكلفتها، وهناك مشكلات موجودة في تلك المناطق، مثل الزحام وعدم وجود أماكن انتظار للسيارات، الأمر الذي يؤثر على أسعارها.
* وكيف سيكون توجهكم لتطوير تلك المناطق؟
- شراء عقارات، وإعادة تطويرها أو بنائها، فهناك عقارات، متدنية المستوى، وقيمة الوحدة فيها أقل من قيمة الأرض.
* حققتم خلال العام الماضي خسائر تقدر بنحو 112.5 مليون جنيه، ما هي توقعاتك لأرباح الربع الأول من العام الحالي؟
- خلال الأربع سنوات الماضية حققنا مبيعات تقدر بنحو 5 مليارات جنيه تمثل مبيعات 1500 وحدة، ولا تسجل تلك المبيعات في الميزانية إلا بعد التسليم، تبعا للمعايير المحاسبية المتبعة، وسوف تظهر تلك المبيعات خلال الربعين الثالث والرابع مع بداية تسليم 400 وحدة، وهناك بعض المبيعات الطفيفة التي ستظهر خلال الربعين الأول والثاني، وسنقوم بتسليم باقي الوحدات خلال العامين القادمين، وبعدها لن نعاني من تقلبات الأرباح كما حدث خلال الفترة الماضية.
* وفي حالة تحقيق أرباح خلال العام الحالي، هل تنوون توزيعها؟
- هذا ليس قراري، ولكن أعتقد أننا لن نوزع أرباحا، وسنعيد استثمارها، لأن عائد الاستثمار أفضل بكثير من عائد التوزيع النقدي، كما أن غالبية المستثمرين في الشركة من صناديق الاستثمار، وهي مهتمة أن يكون العائد جيدا على استثماراتها، والاستثمار هنا يعني الدخول في مشاريع جديدة.
* أعلنتم من قبل أنكم تسعون إلى اقتراض نحو مليار جنيه من البنوك، فما هو الهدف؟
- هدفنا هو إطلاق مشاريع جديدة لن يتم الإعلان عنها الآن، ولكن لدينا سيولة في البنوك تقدر بنحو مليار جنيه، منها 500 مليون جنيه من زيادة رأسمال الشركة الأخير، ولا توجد على الشركة ديون مطلقا، سواء للبنوك أو للحكومة، واستراتيجيتنا هو أن لا ندخل في مشروع إلا إذا كان التمويل مغطى بالكامل، فكل المشاريع المعلن عنها، يقابلها سيولة متوفرة لدينا لإتمامها.
* هل هناك توجه لدى الشركة للاتجاه إلى محافظات مصر المختلفة؟
- هناك مشروع مطروح من قبل وزارة التجارة الداخلية، وهو عبارة عن مناقصة لإنشاء وحدات تجارية في المحافظات، ونسعى إلى الفوز بها وتطويرها، وستكون تلك البداية لتطوير مشاريع سكنية داخل تلك المحافظات.
* دخلت «سوديك» في شراكات كثيرة مع مطورين عقاريين آخرين مثل «سياك» و«سوليدير»، فما هو الهدف من هذه الشراكة؟
- نحن نرحب دائما بالشراكات الاستراتيجية، وهناك دائما مباحثات مع مطورين يريدون مشاركتنا في بعض المشاريع، ولكن هدفنا ليس تمويليا، ولكنه يعتمد بشكل أساسي على بناء علاقات مع مطورين لديهم خبرات لكي نكتسبها، نريد أن تكون لنا علاقات أكبر مع المطورين.
* هل لديكم نية لتوسع استثماراتكم خارج مصر؟
- من أهدافنا خلال الفترة القادمة أن نتوسع خارج مصر، واستراتيجيتنا هي البحث عن أسواق بها عائد كبير، ولن ندخل سوقا مشبعة فعلا، هناك بعض الأسواق الجيدة والواعدة مثل السوق الليبية والسورية، إلى جانب السوق السعودية.