هل تبحث عن صفقة في سوق للعملاء محدودي الدخل؟ فمع بداية الشتاء، بدأت ثمار اليأس - بسبب مبيعات حبس الرهن وعمليات بيع الأصول والتخفيضات الكبيرة - تظهر بأعداد كبيرة، هذا إذا كان هناك أي شخص متعطش لصفقة.
فكر في نموذج عبارة عن منزل واسع مكون من ست غرف نوم يقع في 203 جادة هايوود أفنيو بمدينة ليونيا، مطروح للبيع الآن في السوق بسعر 390 ألف دولار أميركي.
ويمتلك المنزل الذي يعود تاريخ بنائه إلى 90 عاما مضت، والمزود بدورتي مياه وحمام، عيوبا واضحة بفعل عمليات الاستهلاك العادية، إلى جانب فاتورة ضرائب سنوية تزيد على 11 ألف دولار أميركي. ولكنه مجتمع معروف بمدارسه الرائعة، وخلال العام الماضي، كان هذا المنزل مطروحا للبيع في السوق بمبلغ 535 ألف دولار أميركي. وقتها تم رفض عرض قدمه مشتر محتمل بقيمة 490 ألف دولار أميركي بحجة أنه كان منخفضا جدا، حسبما ذكر ريتيش سود من شركة «إكزيت بلاتينيوم» للعقارات، الذي يتعامل الآن مع بيع المنزل للبنوك. وخلال فصل الصيف الماضي، وقبل تفاقم مشكلة حبس الرهن العقاري، أصبح المنزل متاحا في عملية بيع للأصول، يسمح فيه المقرض للمالك ببيع المنزل بأقل من مبلغ الرهن العقاري المستحق. وفي شهر ديسمبر (كانون الأول) الحالي، وبعدما استحوذ البنك على المنزل ورحل الملاك، طرح سود العقار للبيع بسعر 420000 دولار أميركي، وخلال الشهر الماضي، قلل سود السعر مرتين إضافيتين.
وقال سود إنه تلقى مكالمات. وكانت إحداها من المشتري الذي كان قد عرض في المرة الأخيرة شراء المنزل مقابل 490000 دولار أميركي، وكان العرض الآخر من جار قريب من الشارع قدم بالفعل عرضا قبله البنك، ولكنه سحبه بعد ذلك لشعوره بـ«الذنب» لاستفادته من الحظ العاثر لصديق سابق. والمنزل الواقع في جادة هايوود هو واحد من بين 61 عقارا يمتلكها البنك ويعرضها للبيع بأقل من 500000 في مقاطعة بيرغين كاونتي، وفقا لأرقام التسجيل الكثيرة التي استشهدت بها شارون غيل من شركة «برودنشال نيوجيرسي» للعقارات. وهناك أيضا 11 منزلا مسجلا بأكثر من سعر 500000 دولار أميركي.
وقالت غيل، التي تقيم في مدينة مونت كلير وتسوق عدة عقارات تمتلكها البنوك في مقاطعة إسيكس: «الصفقات الحقيقية الصرفة متوافرة في كل مستويات الأسعار. وهناك منزل آخر يقع في 3 شارع برنتوود درايف بضاحية نورث كالدويل، وهو عقار مبني على الطراز الفرنسي يحتوي على خمس غرف نوم وست دورات مياه كان مطروحا للبيع بسعر 949000 دولار أميركي (وقد بيع هذا العقار بمبلغ 1.9 مليون دولار أميركي خلال شهر أغسطس/ آب 2006). ويمتلك الفناء الخلفي بركة سباحة حرة الشكل مع جزيرتها الخاصة.
ويقول عدد من الوسطاء إنهم يفضلون مبيعات حبس الرهن العقاري على مبيعات الأصول القصيرة، ببساطة لأن سوق مبيعات الأصول القصيرة تبدو مخادعة على الرغم من أنها محملة بالكثير من الصفقات. وقد أصبح ماثيو دو فيدي، وهو وكيل مصرفي في مدينة ناتلي «متخصصا في مبيعات الأصول القصيرة المرخصة» عبر أخذ دورة تدريبية، ونجح في ترتيب عمليات شراء قصيرة لعمارات سكنية خلال العام الماضي في شارع كامبريدج كروسينغ بمدينة كليفنتون مقابل مبلغ 300000 دولار أميركي. وقبل الإغلاق، قيم البنك الوحدة بسعر 360000 دولار أميركي.
ولكن دو فيدي ذكر أنه قرر في بداية العام الحالي أن هذه العمارات لم تكن تستحق أن يتم متابعتها ضمن عمليات بيع الأصول القصيرة.
وقد حدث هذا بسبب شيء واحد، وهو أنه كان يعتقد أن تقدير البنك للقيمة يمكن أن يكون أحيانا «غريبا» في ضوء القيم السوقية المنخفضة. وقال دو فيدي: «يتعين عليك أن تتابع البنك بشكل يومي من أجل الحصول على تعليق عن اعتقاده بشأن قيمة أحد المنازل». وفي هذه الأيام، يخبر دو فيدي العملاء بأنه «من النادر جدا الحصول على صفقة جيدة» فيما يتعلق بعمليات بيع الأصول القصيرة «بشكل جزئي لأن المنازل كان يساء استخدامها في كثير من الأحيان، لأن الملاك لم يكونوا يمتلكون الأموال اللازمة لصيانتها، وهو ما قد يؤدي بالمشتري إلى صرف أمواله على المنزل حتى قبل امتلاكه».
وليس من السهل عادة حساب وتقرير هذا الأمر عبر تصفح سجلات على شبكة الإنترنت عن المنازل المطروحة للبيع بشكل عادي ومبيعات الأصول القصيرة. وتستمر الشركات التي تقدم خدمات التسجيل الكثيرة في مراقبة المنازل، ولكنها لا تنشر وضعية المنازل، إلا للسماسرة الأعضاء (وعلاوة على ذلك، قالت غيل إن السجلات التي يراها الوكلاء تكون خاطئة بشكل متكرر، ويفهم بعض العاملين في مجال التسويق العقاري المصطلحات المكتوبة في استمارة التسجيل مثل «تخضع لقبول المقرض» التي تحدد مبيعات الأصول القصيرة أو مبيعات حبس الرهن العقاري). وذكرت غيل أنه مع أخذ كل ذلك بعين الاعتبار، فإن عدد مبيعات القروض القصيرة وسجلات المنازل المعروضة للبيع بفعل حبس الرهن العقاري يرتفع بشكل محدود.
وفي مقاطعة إسيكس، على سبيل المثال، كانت هناك 603 منازل سعرها أقل من 500000 دولار تم تحديدها كمبيعات الأصول القصيرة، حسبما ذكرت غيل. وفي مقاطعة يونيون كاونتي، كان هناك 625 عددا استثنائيا من وجهة نظرها.
وخلال الشهر الماضي، نقلت جمعية ملاك مصارف الرهون العقارية أن عددا قياسيا من ملاك المنازل في مدينة نيوجيرسي قد تعرضوا لمشكلات بفعل قروضهم. ويتابع أكثر من 15 في المائة من حاملي الرهون العقارية قضايا تتعلق بحبس الرهن العقاري، أو بسبب تأخرهم في الدفع، حسبما ذكر الاتحاد.
وفي الوقت نفسه، تتاح منازل جديدة تعرض للبيع بفعل حبس الرهون العقارية بأسعار منخفضة تصل إلى 3 في المائة، مع انخفاض بنسبة 3.5 في المائة، وإذا تم اعتماد التمويل من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية. وقال سود إن المشترين المؤهلين يمكن أن يحصلوا على قرض من إدارة الإسكان الفيدرالي فيما يتعلق بمنزل ليونيا، عبر البنك الذي يملكه. ويمكن أن تكون عمليات البيع بالمزاد للعمارات الجديدة والمجددة، وهي عملية شائعة بشكل متزايد في الوقت الذي يشهد ركود مبيعات الشقق السكنية بشكل عام، طريقة لاغتنام إحدى الصفقات، حسبما ذكر جيفري هوبارد، المدير الإداري لشركة «شيلدون غود وشركاه» للمزايدات.
وهناك مثال حدث يوم السبت في تمام الساعة الواحدة مساء بفندق «شورت هيلز هيلتون»، حيث بيع الشقق العلوية الواقعة في الطابقين الأخيرين بمبنى يقع في 60 باركواي درايف في ضاحية إيست أورانج، بعروض مزايدات بدأت من 75000 دولار للشقة المزودة بغرفة نوم واحدة، و100000 للشقة المزودة بغرفتي نوم. وكانت هذه الوحدات موجودة في برج أعيد بناؤه مكون من 15 طابقا ومزود ببركة سباحة ومركز للياقة البدنية ووسائل الراحة والمتعة الأخرى.
وبالإضافة إلى ذلك، سوف يتم بيع عدد من شقق الاستوديو ووحدات سكنية مكونة من غرفتي نوم في الطوابق السفلى للبيع بالمزاد، على أن تبدأ الأسعار من مبلغ 35000 دولار أميركي.
وقد انتهى هذا المزاد لأن نسبة 85 في المائة من المبنى بيعت الآن، وهو ما يعني أن هذه النسبة تجاوزت حد التمويل المسموح به من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية فيما يتعلق بتمويل مبنى سكني.
* خدمة «نيويورك تايمز»