اقر مجلس الوزراء السعودي نظامين يقننان العمل في سوق العقارات، اولهما مشروع نظام ملكية الوحدات العقارية وفروعها والثاني نظام التسجيل العيني للعقار. ورأى المختصون ان من شأن القرارات انعاش السوق العقاري وتصحيح ثغرات في الانظمة القديمة. وقال مختصون لـ«الشرق الأوسط» امس أن ما يعرف بنظام ملكية الطبقات الخاص بتمليك الشقق السكنية والتجارية من شأنه جعل ارضية قانونية تقضي على كثير من العقبات التي كانت تواجه الراغبين في شراء الشقق قبل صدور النظام.
وجاءت موافقة مجلس الوزراء في جلسته التي ترأسها خادم الحرمين الشريفين الملك فهد بن عبد العزيز في قصر السلام بجدة أمس، بناء على ما رفعه وزير الاشغال العامة والاسكان بشأن مشروع نظام ملكية الطبقات وفرزها وبعد النظر في قرار مجلس الشورى. ومن أبرز ملامح مشروع نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، هي أن لكل مالك أن يبني على أرضه ضمن حدود الانظمة والتعليمات مبنى من طبقة أو أكثر وأن يفرزه الى وحدات عقارية مستقلة تبعا للتصميم المعتمد في المخطط والرخصة ويكون تصرفه في كل أو بعض هذه الوحدات باعتبار كل وحدة منها مستقلة عن الاخرى.
كما يجيز النظام للشركاء أن يتقاسموا حصصهم الشائعة في البناء المشترك، على أن يختص كل منهم بوحدة عقارية أو أكثر فان لم يتفقوا على القسمة فلطالبها اللجؤ الى القضاء، ويراعي النظام على كل مالك عدم الغلو في استعمال حقه الى الحد الذي يضر بجاره، وللجار أن يطلب ازالة المضار اذا تجاوزت المألوف مع مراعاة الآداب الشرعية والعرف وطبيعة العقار وموقع كل وحدة عقارية بالنسبة للاخرى والغرض المخصصة له كل وحدة.
وبين النظام أنه اذا اقتضت المصلحة العامة نزع ملكية البناء فان كان النزع لكامل البناء أو بعضه أو لما هو مشترك كالحديقة والارتداد فان لكل مالك من التعويض بقدر نسبة قيمة ما يملكه من البناء، أما ان كان المنزوع جزءا مفرزا من البناء فان التعويض لصاحب الجزء المنزوع. كما يلزم النظام ملاك العقار المقسم الى وحدات عقارية يزيد عددها على عشر وحدات وجاوز عدد ملاكها خمسة بتكوين جمعية ملاك لمصلحة العقار. أما اذا كان عدد هذه الوحدات عشرا فأقل أو كان الملاك خمسة فأقل فقد جعل النظام تكوين تلك الجمعية أمرا جائزا وأن تتمتع جمعية الملاك بشخصية معنوية وتكون لها ذمة مالية مستقلة وتسجل في وزارة العمل والشؤون الاجتماعية، كما بين النظام أن لهذه الجمعية أن تضع بموافقة ثلاثة أرباع الملاك لائحة لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن ادارته.
ويقر النظام أنه في حالة تضرر البناء بحريق أو غيره فان على الشركاء الالتزام بتجديده بما تقرره جمعية الملاك بالاغلبية وفي حالة انهدام البناء تقرر جمعية الملاك ما تراه وفي حالة الاختلاف يرفع الامر الى القضاء على الصعيد نفسه قال لـ«الشرق الأوسط» سالم عقاب أحد المشتغلين في العقارات في جدة ان النظام القديم الخاص بالوحدات السكنية فيه من الثغرات التي يمكنها ان تطيل المعاملات في الدوائر القانونية، في الوقت الذي سيحل ذلك النظام الجديد الكثير من الاشكالات ويكون خلفية قانونية للتعاقدات التي تتم حاليا بين ملاك العمائر السكنية والتجارية والمشترين المتوقعين، موضحا أن الطلب المتزايد على الوحدات سيرتفع طبيعيا مع تقنين العمل بين المالك والمشترين بالنظام الجديد.
وفي شأن ذي صلة، اقر مجلس الوزراء امس ايضا مشروع نظام التسجيل العيني للعقار الذي رفعه للمجلس وزير العدل، ومن أبرز ملامح النظام: أنشأ النظام سجلا عقاريا تثبت فيه وفقا لاحكام النظام الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات. كما أعطى النظام الجديد للسجل العقاري قوة اثبات مطلقة بحيث لا يجوز الطعن في بياناته بعد انتهاء الاجال المحددة للطعن الا تأسيسا على مخالفتها لمقتضى الاصول الشرعية أو تزويرها، وخصص النظام لكل منطقة سجلا عقاريا تفرد فيه صحيفة لكل وحدة عقارية تقيد بها الحقوق والالتزامات وأناط النظام بوزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة العدل بأن تتوليا أعمال التسجيل العقاري والتوثيق وفقا لاحكامه، ويطبق النظام تدريجيا ويصدر وزير العدل بعد الاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية قرارا بتحديد المنطقة أو المناطق العقارية التي يبدأ فيها تطبيق النظام وعالج النظام الجديد التناقض الذي قد يحدث بين صكوك الملكية في شأن وحدة عقارية وذلك بأن تقيد الحقوق باسم من يظهر للقاضي المشرف على القيد الاول أنه صاحب الحق، كما منح النظام لذوي الشأن الاعتراض على نتيجة أعمال التحديد والتحرير للوحدة العقارية، وذلك خلال 60 يوما من تاريخ الاعلان عن انتهائها ويوقف القيد لحين الفصل في تلك الاعتراضات كما منح النظام لذوي المصلحة الاعتراض على البيانات التي أدرجت في صحيفة الوحدة العقارية وأن يطلب من القاضي المشرف على القيد الاول تغييرها وذلك خلال سنة من تاريخ القيد في السجل العقاري. وأوجب النظام أن يقيد في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها انشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره أو زواله.