توقع رئيس شعبة الاستثمار العقاري بمصر وعضو مجلس الشورى هشام طلعت مصطفى، أن يشهد السوق العقاري السعودي معدلات نمو عالية خلال الفترة المقبلة، وأن يصل الطلب ما بين 200 إلى 220 ألف وحدة سكنية سنويا على مدار ثلاثين عاما من الآن. وكشف مصطفى عن أن مجموعته تستهدف ضخ 11 مليار ريال خلال العامين المقبلين في مشاريع استثمارية عقارية في الرياض وجدة بعد دخولها في تحالف مع شركة الأولى للتطوير، ومجموعة بن لادن السعوديتين من خلال تأسيس شركة سسباد» المشتركة، وقال فى حوار لـ«الشرق الأوسط» من القاهرة إن المجموعة ستبدأ أولى مشاريعها في الرياض بإقامة 3 آلاف وحدة و2000 سيتم الإعلان عنها خلال شهر أبريل (نيسان) المقبل، باستثمارات تصل إلى 5 مليارات ريال، نافيا ما تردد حول وجود خلافات بينه وبين الأمير الوليد بن طلال، وان ما يثار مجرد شائعات لا أساس لها من الصحة.
وكشف أنه زار الأمير في مكتبه بالرياض منذ ثلاثة أسابيع، واتفقا على إقامة مشاريع فندقية جديدة في عدة أسواق خارجية. وإلى نص المقابلة التى تمت بمكتبه في القاهرة:
* ماذا عن خطط توسعكم خلال الفترة المقبلة خارج مصر؟ ـ بعد الذي تحقق في مصر، كان يجب أن نفكر في تنويع استثماراتنا جغرافيا وإقليميا، حتى نقلل المخاطر ونعظم العوائد للمساهمين وبالنظر الى الفرص المتاحة في الجوار ودوليا، وجدنا أن السوق السعودي واعد، لما يتصف به من قدرة شرائية عالية ومعدلات نمو اقتصادي متميزة، كما أن المتوقع أن ينمو الطلب السنوي على العقار بالسعودية بقوة خصوصا أن التركيبة العمرية لسن الثلاثين سنة في السعودية تمثل 70% من المجتمع السعودي وترجمة ذلك انه على مدار الـ30 سنة المقبلة، سيصل الطلب السنوي الى حدود 200 و220 الف وحدة سكنية.
* ما هي بالتحديد خططكم للسوق السعودي؟
ـ قمنا بتأسيس أول شركة مشتركة مع شركة الأولى للتطوير ومجموعة بن لادن سيكون اسمها «سباد» برأسمال مناصفة بين الجانبين، ولكن الإدارة ستكون للجانب المصري، وسنبدأ أول مشروع مشترك في الرياض سيعلن عنه ما بين أبريل ومايو المقبلين، يشغل مساحة 3 ملايين متر مربع، يتضمن إنشاء 3 آلاف شقة و2000 فيلا باستثمارات 5 مليارات ريال سعودي من بين 11 مليار ريال مستهدف ضخها في تلك السوق خلال العامين القادمين.
* لكن المنافسة قوية مع الشركات العربية والمحلية الكبرى هناك؟
ـ السوق السعودي سوق واعد للمجموعة ومفتوح للجميع والمشروعات المعلن عنها داخل السعودية أقل من الطلب الموجود والكامن، وبالتالي لا أرى أن هناك منافسة شرسة.
* إذا تتوقع أن يساندك في السوق السعودي مستقبلا؟ ـ أعمل في السوق السعودي مع شركات أخرى في مجال التطوير العقاري، ولكن أتوقع أن يكون بينا وبين الأمير مستقبلا مشروعات جديدة في المجال الفندقي على مستوى العالم، وتناقشنا في ذلك أثناء اللقاء، ورحب لأن الشراكة بيننا ما زالت قائمة والعلاقة طيبة. (لم يوضح هشام طلعت موقف الشراكة مع الأمير في المشروعات القديمة).
* .. وخططكم للتوسع في شرق أوروبا التي أعلنتموها مؤخرا فجأة؟ ـ سنضخ استثمارات على مشاريع فندقية تتجاوز قيمتها 1.7 مليار دولار في المرحلة الأولى، لإضافة 6 آلاف غرفة فندقية في إطار خطة المجموعة بالتوسع في الاستثمار الفندقي، بحيث نحقق 40% من اجمالي الأرباح للمجموعة عام 2015 من هذا القطاع، وقد وجدنا أن أفضل سوق واعد من الأسواق الناشئة في هذا المجال هو أوروبا الشرقية، ورغم انه يقع في منطقة جغرافية بعيدة، إلا انه يندرج بمنطقة سياسية أهدأ، وسنقيم هناك 18 مشروعا فندقيا وكلفنا مكتب «إتش.في.أس» الذي يتخذ من لندن مقراً له بإجراء دراسة تلك المشاريع، وسندرس دخول شركاء أجانب معنا، وندرس حاليا الدولة التي سنبدأ بالاستثمار فيها أما بخصوص الاستثمارات الفندقية في السوق المحلي فلدينا مشروع فندق النيل بالقاهرة، وسينتهي في 2009 ومشروع آخر في مرسى علم على شاطئ البحر الأحمر، يتضمن إقامة «7» فنادق ستدخل التشغيل تباعا حتى عام 2011.
* الطريقة التى حصلت بها على أرض مشروع مدينتي بالقاهرة الجديدة من الحكومة غامضة، نريد أن نعرف الحقيقة؟ ـ مصر كانت تعاني من تباطؤ شديد في الاقتصاد عام 2003/2004 لذلك طلبت الحكومة من كبار المطورين العقاريين أن يقوموا بالمشاركة في إنشاء مشروعات جديدة تكسر حدة الركود والكساد، الذي كان موجودا آنذاك وتحرك الدولاب الاقتصادي فعرضت الحكومة التعاقد مع المستثمرين بأن تعطيهم الأراضي، مقابل نسبة من الوحدات السكنية تصل إلى 7% من قيمة مجمل وحدات المشروع، وحدث هذا مع أكثر من شركة ومستثمر في مصر، وليست مجموعة طلعت مصطفى وحدها.
* ولكنك تبيع الوحدات هناك بأسعار مبالغ فيها جدا، فهل هذا يتناسب مع طريقة حصولك على الأرض؟ ـ اعترف أن الأسعار مرتفعة ولست سعيدا بذلك، لأنني بذلك أضيق السوق على المجموعة، وكأنك تقطع قطعة من جلدي، ولكن السبب في ذلك أسعار المدخلات وزيادة أسعار الخامات، فالتكلفة أصبحت مرتفعة جدا، بل أصبحت مجنونة وزادت في شهر يناير الماضي فقط بنسبة 30%، ولذلك نحاول أن نصحح الأوضاع عن طريق رفع السعر ونحن مجبرون على ذلك، وبخصوص تسليم المشروع ستسلم أول مرحلة في مايو 2010 وباقي المراحل تباعا ليكتمل إقامة مجتمع عمراني متكامل الخدمات يستوعب 600 ألف نسمة في 120 ألف وحدة سكنية.
* أسعار الحديد والاسمنت في مصر، ترتفع بشكل قياسي اثر على شركات المقاولات والتطوير العقاري، ما دوركم في حل هذه المشكلة وأنت رئيس شعبة الاستثمار العقاري بالغرف التجارية؟ ـ هذا الموضوع له عدة زوايا أهمها أنه يجب أن يكون هناك إطار تشريعي لحماية الشركات العقارية من التزايد المجنون في أسعار الخامات، لأن ذلك في سبيله للقضاء على شركات التطوير العقاري، بعد ارتفاع تكلفة الإنشاءات بنسبة 50 إلى 60%، ولا أحد يربح بالأصل هذه النسبة، وأقصى مكسب لأية شركة لا يزيد عن 20%، لذلك فإن ارتفاع الخامات بهذا الشكل يستحيل امتصاصه، ويؤدي إلى تآكل الأرباح وتعريض الشركات إلى خسائر والقضاء على أهم صناعة في مصر، وأنا اعتبر ما يحدث في السوق حاليا أمرا غير مقبول وغير مسؤول، ولنا ردود على من يبررون ذلك بارتفاع الأسعار العالمية، حيث الحالة المصرية مختلفة، وعليهم أن يسألوا أنفسهم ما العبء الضريبي الذي يتحملونه هنا، مقابل ما يتحمله الآخرون عالميا، وكيف يحصلون على أراضيهم التي بنوا عليها مصانعهم وبأي سعر أيضا، بالمقارنة مع الخارج؟ وقس على هذا مستويات الأجور هنا والعالمية، ولذلك يجب أن احترم كون التكلفة في مصر أقل بكثير، لأن المنتجين يحصلون على مزايا في كل اتجاه وعند التسعير يسعرون بالأسعار العالمية، وهذا كلام غير مسؤول.
* هل ناقشت هذه المشكلة في لجنة السياسات بالحزب الحاكم واللجنة الاقتصادية بمجلس الشورى، وأنت عضو بهما؟ ـ أتكلم في الموضوع منذ أكثر من ثلاث سنوات في كل مناقشاتي، وما زلت على مبدئي وكنت من أكثر الناس الذين تكلموا مع وزير الصناعة والتجارة، وشرحت له التأثيرات السلبية لحالة احتكار قطاع الاسمنت، وما حصل فيه وكان هناك استجابة للشكاوى، حيث تم تحويل الكيانات العاملة في السوق جميعها إلى الجهات القضائية لاتخاذ الإجراءات القانونية ضد المحتكرين.
* لو استمر الحال على ما هو عليه حاليا، فما الذي تتوقعه؟
ـ أتوقع حدوث كارثة فهذه جريمة يجب أن يحاسب عليها القانون، لأن المسؤولين عن ذلك يقفلون أبواب الرزق لملايين من الأسر التي تعيش على هذه الصناعة.. يقفلون عشرات الصناعات التي تعتمد على هذه الصناعة.. عندما يأتي فرد ويخرب اقتصاد دولة بأكملها من اجل سلعة أو سلعتين فعلى الدولة أن تغلق هذه السلعة وتفتح الاستيراد من الخارج.
* بدا موقفك كرئيس شعبة الاستثمار العقاري شخصيا، عند مناقشة مشروع قانون الضرائب العقارية في مجلس الشورى؟ ـ تكلمت كثيرا في اللجنة الاقتصادية في الشورى، كما تحدث آخرون، وكان لما قلناه تأثير تمثل في استجابة وزير المالية لرفع حد الإعفاء عمليا، بحيث لا تخضع للضريبة الوحدة التي قيمتها 250 ألف جنيه فأقل، وهذا كان بناء على المناقشات الجادة، التي استهدفت حماية محدودي الدخل وقد وعد الوزير داخل اللجنة الاقتصادية في الشورى بألا يزيد الحد الأقصى للضريبة عن 3 من ألف من القيمة الرأسمالية للعقار، ولو صدق هذا الكلام سيصبح ذلك من وجهة نظري معقولا، لأن ما كان مقدما من قبل يعني أن يصل الحد الأقصى إلى 6 أو 7 من ألف، وقد وقفنا ضد ذلك وضغطنا لتخفيضه لحماية السوق وليس لحماية شخص أو شركة («الشرق الأوسط»: كان الدكتور يوسف بطرس غالي قد قال مؤخرا، إن شركات التطوير العقاري تستخدم محدودي الدخل كدروع بشرية، للدفاع علن مصالحها في مواجهة قانون الضرائب العقارية، مؤكدا أن الكبار يعلمون جيدا أن المستهدف بالضريبة القادرون وليسوا محدودي الدخل).
* وبالنسبة لمشكلة الوحدات التي تحت التشطيب مع الضريبة المقترحة؟ ـ اعتقد أن القانون سيخضع الوحدات التامة التشطيب والموصل لها كافة المرافق، ولن ينطبق على مخزون الشركات العقارية من الوحدات التي تحت التشطيب والتي لم تصلها مياه ولا كهرباء.
* ما هو تقيمك للضوابط الجديدة التي أعلنتها هيئة التنمية السياحية بشأن طرح الاراضي بالمزادات المغلقة، وأنت عضو في المجلس الأعلى للسياحة؟
ـ المزادات سوف تؤدي إلى زيادة كبيرة في أسعار الاراضي، كما حدث في المجتمعات العمرانية الجديدة، وأنا لا أنصح بها لأن الاستثمار في المناطق البعيدة النائية يحتاج من المطور مجهودا كبيرا جدا ومخاطرة عالية، وبالتالي كلما كان سعر الاراضي معقولا، يساعد ذلك المطور على ضخ المزيد من الاستثمارات في هذه الأماكن، واعتقد أن الدولة يجب أن تشجع المستثمرين على زيادة استثماراتهم، لأن المشروعات السياحية عكس المشاريع العقارية التي تستطيع أن تستوعب بعض الزيادات في أسعارها، يجب ألا تزيد قيمة الأراضي للاستثمارات السياحية عن 10 أو 15% من تكلفة المشروع.
* البعض يقول إنك تحصل من الحكومة على امتيازات لا يحصل عليها آخرون، مثل الارتفاعات المتجاوزة مثلا؟ ـ غير صحيح، بل العكس أحصل على مزايا عكسية، والدليل أن الدولة طرحت فندق النيل للبيع بارتفاعات أعلى من المبنى الحالي، وبعد التعاقد تراجعت الدولة وقبلنا نحن ذلك، لأنني في بعض الأحيان أتحمل «غلاسة»الحكومة.
* ولكن تم تعويض ذلك في مشروع سان استيفانو بالإسكندرية؟ ـ كان قد تم طرح أرض سان استيفانو من الدولة لإقامة مشروع فندقي عليها، محددا به الارتفاعات الحالية، ونحن تقدمنا بعرض مع عرض ثان، وفاز عرض مجموعتنا بعد تقييمه ماليا وفنيا من قبل أجهزة الدولة، ولم نحصل على ميزة وكان العقد عقد تخصيص.