غابت الطوابير وحضرت المشاريع العقارية للعرض وليست للبيع، هذا هو العنوان العريض لمعرض «سيتي سكيب أبوظبي» الذي بدأ أعماله أمس في العاصمة الإماراتية، وسط هدوء كبير في ثنايا المعرض، الذي اقتصر حضوره على المتخصصين والمحترفين في القطاع العقاري الخليجي، وغاب عنه صغار المستثمرين الذين كانوا الشريحة الأكثر استهدافا من قبل شركات التطوير العقاري.
المعرض العقاري، الذي افتتحه الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ولي عهد أبوظبي نائب القائد الأعلى للقوات المسلحة، تشارك فيه أكثر من 300 شركة عقارية تتوزع على مساحة أكثر من 40 ألف متر مربع بزيادة نحو 10 آلاف متر مربع تقريبا عن دورة 2008.
وبدا أن الأزمة المالية العالمية التي طالت القطاع العقاري كأكبر المتضررين في المنطقة الخليجية، قد ألقت بظلالها على الصورة العامة للمعرض، الذي غلبت عليه المشاركات الحكومية، وخاصة من قبل الدوائر التابعة للحكومة المحلية في إمارة أبوظبي.
وفيما كانت ظاهرة الطوابير هي المسيطرة على المعارض العقارية في أبوظبي ودبي في مرحلة ما قبل الأزمة المالية العالمية، اختفت وبشكل ملحوظ هذه الظاهرة، ولم تعد الشركات المطورة تعرض مشاريعها للبيع، لغياب المستثمرين الصغار كما هو لغياب التمويل أيضا، واقتصر المعرض على قيام الجهات المشاركة بعرض مشاريعها أمام المختصين، وهو ما عده المراقبون عودة لمفهوم المعارض الحقيقي، بعد سنوات من تحول المعارض إلى سوق لبيع الوحدات العقارية أكثر منها لعرض المشاريع الجديدة أو الكشف عنها.
وفي هذا السياق قال تقرير اقتصادي صدر أمس، إن هناك تغيرا رئيسيا لافتا في الآلية التي تحكم السوق العقارية الإقليمية تمثل في انحسار المضاربين العقاريين والمستخدمين النهائيين والمستأجرين، وبروز المستثمرين المحترفين «الذين يشكلون اليوم أهم ركيزة للحركة العقارية في المنطقة».
وتتناول «كولييرز إنترناشيونال» في تقريرها التغيرات الجذرية الطارئة على طبيعة الأسواق الخليجية، ويقصد بذلك تنحي المضاربين العقاريين والمستخدمين النهائيين والمستأجرين ليحل محلهم المستثمرون المحترفون «الذين يمثلون اليوم أهم المشترين في السوق العقارية الخليجية. ويقيم المستثمرون صفقاتهم العقارية المحتملة على أساس معيار العائد، وهو المعيار الأكثر أهمية في هذا السياق، ويقصد به حساب قيمة العقار بناء على العائد النقدي الفعلي من الإيجار وازدياد القيمة الرأسمالية للعقار». ويمكن القول إن الكشف عن المشاريع الجديدة كان شبه غائب عن اليوم الأول من المعرض، باستثناء وحيد لما أعلن عنه أحمد الصايغ رئيس مجلس إدارة شركة الدار العقارية إن الشركة تعتزم البدء في مشروع سكني بقيمة 9.4 مليار درهم (2.5 مليار دولار) في أبوظبي يضم خمسة آلاف وحدة للطبقة المتوسطة وأن حكومة أبوظبي هي من سيمول المشروع.
غير أن الكشف عن العاصمة الجديدة للإمارات، كان الخبر الأهم في معرض «سيتي سكيب» أمس، الذي يعد أحدث المشاريع العمرانية العملاقة في إمارة أبوظبي، وكشف عن المشروع بحضور الشيخ محمد بن زايد آل نهيان ولي عهد الإمارة، حيث تم عرض نموذج مصغر لمشروع منطقة العاصمة، الذي يقوم على الإشراف عليه مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني.
ومن المقرر أن يبدأ العمل في تنفيذ مشروع منطقة العاصمة، الذي يمتد على 4.9 ألف هكتار، ابتداء من عام 2012، وسيمثل في حال اكتماله مركزا حكوميا واقتصاديا لدولة الإمارات العربية المتحدة. ووفقا للمسؤولين في مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني فقد خطط للمشروع ليصبح من المشاريع المستدامة العملاقة، حيث سيتسع لإيواء 370 ألف نسمة، إضافة إلى ضمه لمبان حكومية وجامعات رئيسية ومستشفيات وسفارات ومؤسسات دولية.
ويقول فلاح الاحبابي، مدير عام مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني أن مشروع منطقة العاصمة يمثل «واحدا من الفرص النادرة في الحياة التي تهيئ لخلق مدينة أصيلة مستدامة لعاصمة عربية حديثة».
ويجري التخطيط للمنطقة، التي تقام خارج مدينة أبوظبي (الحالية) بحيث تتصل بشبكة من الشوارع والطرق المظللة مع مراعاة توفير فضاءات واسعة ونظام مواصلات عامة بمواصفات عالمية فيها. ويستمر «سيتي سكيب أبوظبي» حتى يوم الأربعاء 22 أبريل (نيسان) في مركز أبوظبي الوطني للمعارض ويجمع تحت سقفه المستثمرين والمهندسين والمصممين والمطورين والهيئات الحكومية وكبار صانعي القرار المعنيين بتصميم وبناء المشاريع العقارية في القطاعين العام والخاص.
وكانت شركة «الدار العقارية» قد أطلقت مشروع الفلاح وهو مجمع سكني متكامل للمواطنين باعتباره جزءا لا يتجزأ من الرؤية التطويرية لإمارة أبوظبي كما تجسدها خطة أبوظبي 2030.
وسيوفر المشروع الذي ستعود ملكيته لحكومة أبوظبي نحو خمسة آلاف وحدة سكنية للمواطنين من ذوي الدخل المتوسط لتلبية إحدى متطلبات مبادرة الإسكان التي أطلقتها الحكومة ويتألف من خمس قرى لكل منها طابع فريد ومركز خدمات خاص بها.
وسيمثل مركز مدينة الفلاح أحد أبرز معالم المشروع بفضل طابعه الذي يمزج بين الخصائص المعاصرة والتقليدية ويضم كافة مرافق الخدمات العامة ومركزا للتسوق يمتد على مساحة 65 ألف متر مربع بالإضافة إلى مستشفى ومكاتب تجارية على مساحة 50 ألف متر مربع إلى جانب فندق ومجمع رياضي وترفيهي. ويشتمل المجمع على 15 مدرسة تخدم كافة المراحل العمرية وتوفر نظاما مدرسيا متكاملا ابتداء من مراحل التعليم المبكرة وحتى المرحلة الثانوية.
إلى ذلك، قال تقرير اقتصادي صدر أمس، إن تأثير الأزمة الاقتصادية والمالية العالمية الراهنة على السوق العقارية الخليجية كان «سريعا وبالغا»، الأمر الذي قال التقرير عنه إنه أدى إلى تراجع لافت في القيم الرأسمالية العقارية وقيم الإيجارات. ووفقا للتقرير الصادر عن شركة الاستشارات العقارية «كولييرز إنترناشيونال» بعنوان «رؤية عامة حول السوق العقارية الخليجية». فقد رصدت الشركة ما تقول عنه إنه تغير رئيسي لافت في الآلية التي تحكم السوق العقارية الإقليمية تمثل في انحسار المُضاربين العقاريين والمستخدمين النهائيين والمستأجرين، وبروز المستثمرين المحترفين «الذين يشكلون اليوم أهم ركيزة للحركة العقارية في المنطقة».
وفي حين أن خبراء عقاريين كثيرين لا يعولون البتة على عام 2009 بسبب تداعيات الأزمة المالية العالمية العصيبة، فإنه، وفقا للتقرير، لن يكون بإمكان المطورين العقاريين أن يتنحوا جانبا، ومن المؤكد أنهم سيحاولون الاستفادة من الدراسات الدقيقة والمعمقة حول سبل تلبية متطلبات المستثمرين المحترفين بالشكل الأمثل بُغية تنشيط الحركة العقارية في الأمد غير البعيد.
ويظهر التقرير أن مدى تأثر كل سوق خليجية بالأزمة الاقتصادية والمالية العالمية يعتمد في المقام الأول على مدى تعرض تلك السوق للمنظومة الاقتصادية العالمية، ومستوى المضاربات العقارية التي سبقت وصول الأسعار إلى ذروتها خلال السنة الماضية.
وفي سياق تحليله للانكماش الذي تمر به الأسواق العقارية الخليجية في اللحظة الراهنة، قال أيان ألبرت، المدير الإقليمي في «كولييرز إنترناشيونال» «مازال تأثير الأزمة الاقتصادية العالمية يتمثل في قلة السيولة وتشدد الجهات المقرضة وفرضها معايير أكثر صرامة مقارنة مع السنة الماضية. والأمر الأهم في هذا السياق هو تراجع ثقة المستثمرين العقاريين بشكل لافت، لا سيما مع إقبال الشركات على تقليص تعداد موظفيها، وتزعزع شعور بقية الموظفين بالاستقرار في وظائفهم، الأمر الذي حيد المستخدمين النهائيين والمستأجرين بعيدا عن السوق العقارية. وخلال الأشهر الستة الماضية، وهي فترة زمنية وجيزة نسبيا، شهدنا أمرا لافتا وهو تحول المضاربين العقاريين إلى مستخدمين نهائيين ومستأجرين. واليوم نشهد تحولا مماثلا من مضاربين عقاريين إلى مستثمرين محترفين، وهم يشكلون اليوم أهم فئة بين المشترين في السوق العقارية الراهنة».
وفي المحصلة، يقول محللو «كولييرز إنترناشيونال» إن مسألة الفجوة بين السعر والعائد ستظل المسألة المهيمنة على السوق العقارية الخليجية، ورغم ذلك فإنه من المرجح أن تستقر أسعار الأصول العقارية في الأمد البعيد، وأن يقترن ذلك بانتعاش الحركة الاقتصادية.
وحددت «كولييرز إنترناشيونال» عددا من التوجهات اللافتة في دبي والمنطوية على مؤشرات قد تضمن استرداد المستثمرين العقاريين لثقتهم. وأهمها على الإطلاق، تحسن الاقتصاد العالمي بشكل ملموس، مشترطة أن يقترن ذلك بصعود أسعار النفط، ووجود إصلاحات تشريعية وتنظيمية تهدف إلى تحقيق المرونة في سوق العمل.
ويقول التقرير إنه من المؤشرات الأخرى التي قد تساعد في استرداد المستثمرين العقاريين لثقتهم قدرة المطورين العقاريين الرئيسيين على التركيز على عقاراتهم القائمة بالفعل، وإعطاء الأولوية «للسكن ذي التكلفة المعقولة» في المستقبل، وتحول أنشطة المستثمرين العقاريين نحو الأصول العقارية المكتملة التي تحقق دخلا مجزيا والمصممة لتلائم قطاعا عريضا من السكان ذوي المداخيل المختلفة. أهم نتائج التقرير
* دبي، دولة الإمارات العربية المتحدة تراجعت أسعار بيع الوحدات العقارية المكتبية بمعدل 39 في المائة في الفترة بين الربع الثالث 2008 والربع الأول 2009.
تراجعت أسعار بيع الوحدات العقارية السكنية بمعدل 40 ـ 42 في المائة منذ الربع الأخير 2008.
تراجعت قيم إيجار الوحدات العقارية السكنية بمعدل 20 ـ 40 في المائة، وذلك حسب ظروف مالك العقار.
بلغ معدل عائد الوحدات العقارية السكنية 8.8 في المائة، فيما بلغ معدل عائد الوحدات العقارية المكتبية 8.9 في المائة.
تشير توقعات الطلب على الوحدات التجارية بدبي إلى أن بإمكان هذا القطاع استيعاب 140.000 متر مربع إضافية من المساحة الإجمالية القابلة للإيجار قبل أن نصل إلى المرحلة التي يزيد فيها العرض على الطلب.
* أبوظبي، دولة الإمارات العربية المتحدة الوحدات العقارية السكنية التي دشنت في الربع الثاني 2008 تراجعت قيمتها الرأسمالية بمعدل 20 في المائة.
تراجعت إيجارات الوحدات العقارية المكتبية في الفترة بين الربع الثالث 2008 والربع الأول 2009 بمعدل 24 في المائة.
بلغ معدل عائد الوحدات العقارية السكنية 9.9 في المائة
* الدوحة، دولة قطر تراجعت إيجارات المساحات المكتبية المُشيدة حديثا بمعدل 10 ـ 15 في المائة خلال الأشهر الأربعة الماضية.
انهارت مبيعات الوحدات العقارية السكنية بسبب قلة التمويل وتفضيل المشترين العقاريين المحتملين أن ينتظروا ويترووا إلى حين اتضاح الرؤية.
من المتوقع، كما هو مقرر، أن يزداد إجمالي وحدات مراكز التسوق بنسبة 100 في المائة في الفترة بين الربع الأول 2009 والربع الأخير 2010.
تم تخصيص 17 مليار دولار أميركي لتعزيز البنية التحتية السياحية خلال الأعوام الخمسة المقبلة.
* الرياض، المملكة العربية السعودية بلغ معدل عائد الوحدات العقارية المكتبية 11 في المائة، فيما بلغ معدل عائد الوحدات العقارية السكنية 10 في المائة.
تراجعت أسعار بيع الوحدات العقارية السكنية بمعدل 23 في المائة بسبب اهتزاز ثقة المشترين والمستثمرين العقاريين، فضلا عن التأثير الإيجابي المتمثل في تراجع تكلفة البناء.
مشروعات المجمعات التجارية الجديدة تظهر تحولا نحو مفهوم الوجهة الترفيهية المتكاملة.
* مكة المكرمة والمدينة المنورة وطدت السياحة الدينية المتمثلة في توافد أعداد متزايدة لأداء مناسك الحج والعمرة قطاع الفندقة والضيافة بالمملكة العربية السعودية، إذ يمثل هؤلاء 51 في المائة من إجمالي الحركة السياحية المتجهة إلى المملكة العربية السعودية خلال عام 2008.
* جدة بلغ معدل عائد الوحدات العقارية المكتبية والوحدات العقارية السكنية 10.5 في المائة