عندما كان مارك وولش، الرئيس السابق لمجموعة العقارات العالمية في «ليمان براذرز»، شخصية بارزة في مجال عقد الصفقات داخل وول ستريت، كان دائم المزاح مع كارمين فيسون، أحد الأعضاء المنتدبين التابعين له. وكان فيسون، وهو يكبر رئيسه بعشرة أعوام، يتحدث إلى وولش عن أهمية الأصول: قيمة الأرض وتكلفة البناء والإيجار. وكما يتذكر فيسون، كان وولش يلوح بيده رافضا، ويقول: بكل تأكيد إن أفضل طريقة لجعل المباني الإدارية تفيض بالمال تتمثل في استخدام فن الهندسة المالية. وكان فيسون يذعن لذلك. يقول فيسون: «كان ذكيا جدا بالنسبة لي».
وكان لدى الكثيرين القدر نفسه من الإعجاب بذكاء وولش. وحتى انهيار «ليمان براذرز» في سبتمبر (أيلول)، كان ينظر إلي وولش على أنه ممول العقارات الأكثر ذكاء في وول ستريت. وفي التسعينات من القرن الماضي، كان رائدا في مجال الإقراض للشركات التي تقوم ببناء مبان إدارية وبعد ذلك في مجال تقسيم واستثمار القروض الخاصة بالمستثمرين. وكانت الأقسام الأقل خطورة تذهب إلى مؤسسات الاستثمار، فيما كانت تذهب المجموعات الأقل إلى صناديق التحوط وآخرين يطمعون في عوائد كبيرة. وكان «ليمان» يحصل على رسم في كل إجراء خلال هذه العمليات، وغالبا ما كان يحتفظ بقسم تحفه المخاطر أو اثنين ليعطي دفعة لأرباحه الخاصة. ويقول براد هينتز، وهو مسؤول مالي سابق في «ليمان» والمحلل حاليا في «سانفورد بيرنستين»: «كانت هذه إحدى نقاط القوة في ليمان، وفي الواقع، فإن الكثير من شركات وول ستريت حاولت محاكاة استراتيجية العقارات التجارية التي كانت لدى المصرف».
وكان وولش أحد أكبر أسباب تحقيق الأرباح في «ليمان». ويقول مسؤولون تنفيذيون سابقون في «ليمان» إن ريتشارد فولد، رئيس البنك، كان يعتمد على وولش في تمويل تحول الشركة من تداول أسهم الطبقة الثانية إلى بنك استثماري كامل الخدمات. ويقول أعضاء سابقون من وحدته، طلبوا عدم ذكر أسمائهم خشية إقحامهم في القضايا والتحقيقات التي تتعلق بانهيار «ليمان»، إن ذلك أثمر أكثر من 20 في المائة من أرباح «ليمان» التي بلغت 4 مليارات دولار خلال فورة العقارات في 2006. وبالطبع، فإن العديد من العوامل ساعدت على انهيار «ليمان» في فصل الخريف الماضي. فمع اقتراب النهاية، كان لدى البنك 25 مليار دولار في صورة رهون سكنية سامة. واتخذت الحكومة الفيدرالية قرارا مصيريا بعدم إنقاذ «ليمان» من أخطائه. ولكن عندما استعرت أسعار العقارات خلال الأعوام التي سبقت انفجار «ليمان»، قدم وولش مليارات الدولارات في صورة قروض واستثمارات أسهم وساعد ذلك في النهاية على انهيار البنك. ولم ينه إفلاس «ليمان» الخلاف المرتبط بالأنشطة التي قام بها وولش. وخلال الشهر الماضي، دعا مكتب المحامي العام الأميركي في مانهاتن، وولش وغيره من المسؤولين التنفيذيين السابقين في «ليمان» للمثول في إطار تحقيق لمعرفة ما إذا كانت الشركة قيّمت بصورة غير مناسبة حيازات العقارات التجارية وأشياء أخرى. نشأ وولش في مدينة يونكرز، وكان أبوه محاميا. وبعد حصوله على درجة المحاماة عام 1984، عمل محامي عقارات في ميامي وكان مسؤولا عن العديد من عمليات حبس الرهون العقارية، وكان ذلك مناسبا عندما تقلد وظيفة في «ليمان» عام 1988. واشترى وولش وباع قروض العقارات التي غالبا ما كانت ترتبط بحبس الرهون. وكانت هناك وفرة من الصفقات، وقد كسب مئات الملايين من الأرباح للشركة وحظي بثقة فولد، الذي أعطاه صلاحية لتقديم قروض ضخمة. وبعد ذلك، اكتشف وولش مع إثان بينر من «نومورا لتداول الأوراق المالية» وأندرو ستون من «كريديت سويس فريست بوستن» ما يعرف باسم التوريق. وأسس بذلك لسوق جديدة بالكامل لديون العقارات التجارية. ولم يعد على المقرض أن يتحمل كافة المخاطر الخاصة بإقراض العقار. واستطاعت وول ستريت أن تقدم القروض نفسها وأن تبيعها. وكان التحدي الذي يلي ذلك هو اختيار شركات التشييد المناسبة. وفضلت شركات التشييد فكرة أن وولش يريد أن يقرضها مبالغ كبيرة. وفي عام 1997، احتاج بيري سترنلتشت، الذي كان يشغل آنذاك منصب الرئيس التنفيذي في «ستاروود للفنادق والمنتجعات»، إلى 7 مليارات دولار ليشتري «أي تي تي». يقول سترنلتشت: «اتصلت بـ(مارك) و(غولدمان ساكس) وقلت (هل أنتما مهتمان بذلك؟) فكانت الإجابة من (غولدمان) بالإيجاب، وجاءوا ليرونا، ولكن كنا نريد أن يحدث ذلك سريعا. وكانت الإجابة من (مارك): (نعم، سوف نقوم بذلك) فقلت لهم (حقا؟ إنكم ستقومون بهذا بأنفسكم؟)» وكان وولش لديه المهارة ليجعل كل هذا الدين يختفي من ميزانية «ليمان» قبل أن تختنق الشركة. وفي عشية الأزمة المالية التي تسبب فيها الانهيار الوشيك لصندوق تحوط إدارة رأس المال على المدى الطويل في عام 1998، أغدق «ليمان» بـ3.6 مليار دولار في صورة قروض عقارية تجارية عن طريق ماكينة التوريق، وتجنب بعضا من الخسارة التي أصابت شركات أخرى بالشلل، ومنها «نومورا» و«كريديت سويس». وكانت المكافأة لوولش المزيد من المسؤولية، وفي عام 2000 اختير ليكون رئيسا مشاركا لمجموعة جديدة مخصصة للاستثمارات العقارية. وبعد الحصول على 1.6 مليار دولار من صناديق المعاشات ومنح جامعية وتقديم معدل عائد داخلي يبلغ أكثر من 30 في المائة، حصل على امتياز أسهم بسهولة قيمته 2.4 مليار دولار لصندوق ثان، أغلق في 2005. وبينما كانت السوق تستعر وكان من الصعب الحصول على صفقات بأسعار منخفضة، كان الصندوق الثاني لا يزال يحصل على 15 في المائة في صورة عائد. ولكن، كان لهيكلة الصناديق حوافز معاكسة في مجموعة وولش، حسب ما قاله عضوان سابقان في فريق طلبوا عدم ذكر اسميهما لتوقيعهما على تعهد بالتزام السرية مع «ليمان». وكان «ليمان» يمتلك 20 في المائة من الصناديق، فيما كانت تستحوذ مؤسسات ومستثمرون أثرياء على النسبة الباقية. وكي يجني المال، وعد وولش بأن يعطي المستثمرين من الخارج نظرة سريعة على الصفقات. وإذا وافقت المؤسسات المستثمرة والآخرون، يكون لمصرفي وولش الحرية مع القيام بنفس الاستثمارات مع أموال الشركة، وكان ذلك أمرا جيدا مع التابعين له، حيث كانوا يحصلون على مكافآت أكبر على الصفقات التي بها قدر أكبر من المخاطر لأن «ليمان» لم يكن عليه تقاسم الأرباح. ولكن، كان يعني أيضا أن المزيد من الصفقات التي سوف تصبح سيئة ينتهي بها المطاف في ميزانية «ليمان»، وهذا تحديدا ما حدث مع مجموعة من الصفقات تعرف باسم اعتمادات «أسهم مرحلية». وفي الوقت الذي كانت ترتفع فيه وتيرة النشاط داخل القطاع العقاري في عام 2003، بدأ وولش في وضع سيولة «ليمان» في صفقات، إضافة إلى الديون التي يجنونها، وذلك من أجل مساعدة العملاء على دعم عروضهم في حروب المزادات المستعرة. وحيث إن سيولة البنك نفسه كانت في خطر، فكان «ليمان» عرضة لأي تراجع، ولذا بمجرد إنهاء الصفقة، كانت الشركة تقوم ببيع حصة أسهمها بأسرع ما يمكن. وكان «ليمان» يحصل على رسوم بنسبة 4 في المائة مقابل استثمارات أسهمه، وهو ما يبلغ ضعف المعدل الحالي لتوريق القروض. وعندما كان السوق في ازدهار، كانت مجموعة وولش في خير حال. ولكن إذا لم يستطع البنك أن يبيع الأسهم المرحلية وإذا لم تتراجع أسعار العقارات، فيمكن أن ينتهي الأمر بلا شيء. ويقول مايك كيربي، رئيس شركة «غرين ستريت أدفيزرز» للأبحاث: «كانت فرضية تقليدية تقول إن القيمة سوف تكون أعلى بعد عام من الآن، كانت هذه هي عقلية هذا الوقت».
وسرعان ما أصبحت الأسهم المرحلية أحد منتجات «ليمان»، وحقق وولش أموالا طائلة. وكانت لديه امتيازات مثل مكتب يطل على شارك بارك مع غرفة اجتماعات خاصة، ولكن يبدو أن شخصيته لم تكن تتناسب مع حجم صفقاته. ويقول أصدقاء له إن كان يعيش في منزل متواضع في نيويورك مع زوجته، ليزا، وأطفاله الثلاث. وكان اهتمامه الوحيد خارج العمل والعائلة هو ممارسة الصيد. وإذا كان «ليمان» ووولش مقتنعين بميزات الأسهم المرحلية، فلم يكن المستثمرون من الخارج كذلك. ويقول مسؤول تنفيذي سابق في ليمان طلب عدم ذكر اسمه بسبب تعهده مع الشركة بالمحافظة على السرية: «كانت منطقة رمادية، لم تكن هي نوع المخاطر التي شارك فيها المستثمرون. لم تشارك الصناديق مطلقا في هذه الصفقات».
وتشير إحدى الشراكات التي سعى وراءها وولش إلى شهيته الجديدة وإلى صفقات بها قدر أكبر من المخاطر: المعاملات المالية مع «صن كال كمبنيز» بإرفين بولاية كاليفورنيا. اشترت أرضا، بالأساس داخل الولاية، وسعت للحصول على موافقة الحكومة لتنمية سكنية. ولو كانت حصلت على إذن، لكان يمكنها أن تبيع الأرض للذين يريدون البناء والحصول على أرباح طائلة. وأقرض وولش «صن كال» أكثر من ملياري دولار وشكل علاقة لصيقة مع مؤسسها، بوريس إليف. ويرفض إليف الرد على مكالمات من أجل الحصول على تعليق منه. ويقول لويس ميلر، وهو محام من صن كال: «كان هناك غولدمان ساكس آخر وأشخاص آخرون كانوا يصخبون من أجل القيام بأنشطة معنا. ولكن، قال ليمان (لا، نريدك أن تكون وحدك معنا). كانوا يحبون صن كال».
ولكن، لأنه كان من الصعب التنبؤ بتدفق المال من صفقات «صن كال»، كان من المستحيل تقريبا بيع قروض «ليمان». وبعد ذلك، كيف يمكن تقييم الدخل الذي يمكن الحصول عليه من أرض لم تحصل بعد على موافقة بالبناء عليها؟
وبعد وضع نحو 140 مليون دولار من الصناديق في صفقات «صن كال»، اكتشف وولش أن المستثمرين يريدون الأموال. وفي عام 2006، دفع لهم نقدا بأرباح كبيرة مقابل تحويل حصة الملكية الخاصة بهم إلى ميزانية «ليمان». وكان ليمان عرضة للمزيد من مثل هذه المواقف، وكان ذلك قبل ظهور أزمة القروض المحفوفة بالمخاطر التي ستأتي على سوق العقارات في جنوب كاليفورنيا. ولم يكن ليمان هو البنك الوحيد الذي يستخدم أسهما مرحلية في قطاع العقارات. وفي أكتوبر (تشرين الأول)، تعهد «ميريل لينتش» و«ووتشوفيا» بتقديم 1.5 مليار دولار لعملية استحواذ يقوم بها تيشمان سبير على «ستويفسانت تاون»، مجمع الشقق الضخم في مانهاتن. وفي فبراير (شباط) وضع «غولدمان ساكس» و«مورغان ستانلي» و«بير ستيرنز» 3.5 مليار دولار في صفقة قيمتها 32 مليار دولار لمجموعة «بلاكستون» لشراء «إكويتي أفيس بروبرتي ترست». وكان ذلك قبل فترة طويلة من عثور وولش على وسيلة للقيام بصفقة أكبر مع شركة سبير. وفي مايو (أيار) 2007، عرض «ليمان» وتيشمان سبير شراء «أرتشستون ـ سميث ترست»، في صفقة قيمتها 22 مليار دولار. وقدم تيشمان سبير 250 مليون دولار من أسهمه، فيما قدم ليمان، في شراكة مناصفة مع بنك أوف أميركا، 17.1 مليار دولار من الديون و4.6 مليار دولار في صورة تمويل أسهم مرحلية. ومع بدء أزمة الائتمان خلال الصيف التالي، بدا تمويل صفقة «أرتشستون» في خطر. ومع تراجع الأسواق، كانت هناك شائعات بأن ليمان يعاني من مشاكل وأنه يحتمل أن يترك صفقة «أرتشستون». واتصل سبير، الذي يرفض التعليق، بفولد للتأكد من أنه ما زال يحظى بدعم ليمان. وقال سبير في مقابلة مع صحيفة «نيويورك تايمز» في عام 2007: «عندما كنت على وشك إجراء المكالمة، كانت أرى أن هذا أمر غير عقلاني. ومع ذلك أجريت المكالمة لأنه كان يجب أن أقوم بذلك، ولكني عرفت عندما كنت أضرب الرقم كيف ستكون المكالمة».
وخدع ليمان بسبير، وتمت الصفقة في أكتوبر (تشرين الثاني) 2007. ولو كان ليمان قد ترك الصفقة، لكان الشركاء قد حصلوا على 1.5 مليار دولار رسوم إنهائها. بالنظر في الأمر بعد انقضائه، ربما كان من الذكاء تحمل هذه الخسارة. ولكن يقول الكثير من الأشخاص، الذين شاركوا في الصفقة، إن الأطراف المشاركة كانت تظن أن أزمة الرهون العقارية المحفوفة بالمخاطر سوف تساعد أرتشستون لأن المواطنين الذين لم يعد في استطاعتهم تحمل المنازل سوف يستأجرون شقق الشركة. ومن ناحيته، كان وولش مترددا في تعريض علاقته بعميل مهم لأي خطر. وحاول وولش الحد من مخاطر الموجودة لدى ليمان. وباع 8.9 مليار من دين أرتشستون إلى فاني ماي وفريدي ماك وأقنع بنك أوف أميركا وبنك باركليز بشراء 2.4 مليار دولار من الأسهم المرحلية. ومع ذلك، انتهى الأمر في ليمان بقرابة 25 في المائة من صفقة جرت المبالغة في ثمنها بدرجة كبيرة بينما كان قطاع العقارات ينفجر. وفي هذه المرة لم يستطع ليمان بيع الكمية الكبيرة من الأسهم المرحلية، وبات يعاني من حصة ملكية قيمتها 2.2 مليار دولار لا يريدها أحد. وسريعا، بدأت تظهر مخاوف أكثر لدى ليمان. وفي مارس (آذار) 2008 شهد بير ستيرنز شبه انهيار وبيع إلى جي بي موغان تشيز في إطار صفقة دعمتها الحكومة. وكانت السؤال في وول ستريت: على من سيأتي الدور. وفكر البائعون على المكشوف في ليمان براذرز. وسارع وولش وطاقمه إلى بيع المخزون الذي لديهم، وما بين نوفمبر (تشرين الثاني) 2007 وفبراير (شباط) 2008، تخلص ليمان من مخاطر العقارات التجارية. ولكن بقي 36 مليار دولار في صورة بقايا يصعب تقييمها ومنها ديون وأسهم من أرتشستون وصن كال. وانتهى الأمر بليمان ومعه مخاطر رهون عقارية تجارية قيمتها 29 مليار دولار في أرصدته خلال الربع الثاني من 2008، ويزيد ذلك بنسبة 30 في المائة عن ديوتش بانك ومورغان ستانلي و70 في المائة عن غولدمان ساكس. وفي مطلع سبتمبر (أيلول)، أعلن ليمان أنه سوف يضع رهونه العقارية التجارية السامة في شركة عامة جديدة تطرح أمام المساهمين. ولكن، لم تدخل الفكرة حيز التنفيذ. ويقول هينتز، من «سانفورد بيرنستين»: «لم يكن في استطاعتهم رفع العقارات التجارية من أرصدتهم لإنقاذ حياتهم».
وبعد ذلك، انهار ليمان. وبعد إفلاس ليمان براذرز، ذهب مسؤول تنفيذي سابق رفض ذكر اسمه لأنه لم يكن مسموحا له بالحديث علنا عن الفترة التي قضاها في الشركة إلى مكتب وولش للحديث. ولكنه جلس في صمت. وبعد دقيقتين، غادر المسؤول. ويقول مسترجعا ما حدث: «كان من الواضح أن أيا منا لن يقول أي شيء لا يعرفه الآخر أو أنه ستكون لدينا فكرة جديدة أو توضيح للموقف».
وفي النهاية، حصل بنك باركليز على جزء من عمليات ليمان. ولكنه، قام بفصل وولش ومعظم أفراد فريق عمله. وفي الوقت الحالي يحاول مكتب المحامي العام الأميركي والمحامي العام في نيوجيرسي البت فيما إذا كان وولش قد قام بشيء خطأ. ولكن، حسب ما أفاد به المسؤولون التنفيذيون السابقون في ليمان، الذين طلبوا عدم ذكر أسمائهم بسبب تعهدهم بالمحافظة على السرية، إن قيم حيازات العقارات التجارية لم تحددها لجنة مستقلة خارج قسمه. واستعمل وولش باتريك سميث، المدعي الفيدرالي السابق الذي يقيم شراكة حاليا مع «دي إل إيه بيبر» للدفاع عنه خلال التحقيقات. ورفض سميث التعليق. وفي هذه الأثناء، يحاول وولش أن يبقى مشغولا، حيث يساعد صاحب العمل السابق في التخلص من حيازات الأسهم المؤقتة. ويقول أصدقاؤه إنهم يعتقدون أن وولش سوف ينجو من أنقاض انهيار ليمان ويعود إلى نشاط عقد الصفقات. ويقول السيد روسين، المقاول: «أشخاص مثل هذا نادرون جدا، سيعود، كان يلتقط سماعة الهاتف ويسمع له الناس، لا يمكن لأحد أن يسلبه ذلك».
* خدمة «نيويوركتايمز»