كشف عايض بن فرحان القحطاني رئيس مجلس إدارة شركة «سمو» العقارية، عن أن هناك 3 عوامل ستؤدي إلى تحسين الوضع في سوق العقار السعودية، مشيرا بذلك إلى أن أحد تلك العوامل يكمن في ربط السوق العقارية بالاقتصاد العام للمملكة، من خلال إيجاد حلول واقعية تربط السوق بالاقتصاد وأسواق المال، وتحقق المرجو منها.
وأضاف القحطاني خلال حديثه لـ«الشرق الأوسط» أن صندوق التنمية العقاري في حاجة إلى التحول إلى بنك مستقبلا، والعمل على تنفيذ أعماله يكون من خلال تقديم القروض الميسرة على شكل محافظ ممكن تدويرها وتغطية أكبر قدر ممكن من القروض السكنية في البلاد، إضافة إلى الكشف عن عدد من الاستراتيجيات التي سيطبقها الصندوق خلال الفترة المقبلة.
* كيف ترى سوق العقارات السعودية خلال الفترة الحالية والمقبلة وأنت الذي تعمل فيها منذ فترة طويلة وساهمت في عملية تطوير القطاع من خلال مشاركاتك المختلفة؟
- السوق العقارية في السعودية مقبلة على طفرة غير مسبوقة وذلك بسبب ثلاثة عوامل، خاصة أن هذا القطاع يعتبر الأساس لكل القطاعات.
السوق العقارية خلال الفترة الحالية تستعد لاحتواء كل القرارات التشريعية العاملة لتكون نواة جديدة ضمن الاقتصاد العام للمملكة، لذا فمن الضروري أن يكون للقطاع العقاري مساهمة أكبر في الناتج المحلي وفتح قنوات أوسع للاستثمار والعمل على رسملة القطاع بشكل يواكب التطورات التي تعيشها المملكة خلال الفترة المقبلة، ومن أهم العوامل الثلاثة الداعمة لهذه السوق تلك التي تتمثل في قرارات خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز الذي أقر مبالغ تصل إلى 250 مليار ريال (66.6 مليار دولار) لبناء 500 ألف وحدة سكنية، ودعم صندوق التنمية العقاري بمبلغ 40 مليار ريال (10.6 مليار دولار)، فإن هذه الخطوة ستحدث متغيرات عدة في كيفية التعامل مع السوق العقارية، وأيضا تعتبر نقلة نوعية من خلال إنشاء وتنفيذ مشاريع عملاقة تدعم مستقبل القطاع العقاري في المملكة، والعامل الثاني الذي يتمثل في إقرار الرهن العقاري الذي سيفتح مجالات واسعة في قطاع العقارات السعودي من خلال الفرص الاستثمارية التي سيوفرها هذا القرار عبر قطاع الخدمات المساندة وشركات التسويق العقاري وخدمات التثمين وخدمات المبيعات العقارية، إضافة إلى قطاع أساسي وحيوي كقطاع التمويل، كل ذلك سيوفر فرص عمل كبيرة وسيعمل على تدوير السيولة في سوق مهمة تلعب دورا بالفعل في الاقتصاد الوطني وسيكون لها تأثير واضح وفاعل خلال المرحلة المقبلة في الاقتصاد العام للمملكة، والعامل الثالث والأخير يتضمن إلحاق السوق العقارية بالسوق المالية، فعملية الربط هذه هي التي تظهر من خلال التحركات في إقرار منظومة الرهن العقاري ووضع لوائح لشركات التصنيف الائتماني وهذا سوف يضمن ربط القطاع العقاري بالأسواق المالية خلال الفترة المقبلة، وعليه فإن القطاع العقاري سيتطلب مجهودات أكبر مما كان عليه خلال الفترة الماضية، لإعداد قاعدة عقارية قوية ودراسات واسعة لإيجاد أفضل الطرق للربط بين العرض والطلب ووجود مبالغ مالية ضخمة تضخ في القطاع وقرارات تشرع لمستقبل المرحلة المقبلة، كل ذلك كفيل بصناعة قطاع عقاري قوي يجذب استثمارات داخلية وخارجية تعزز من الاقتصاد الوطني خلال الأعوام المقبلة.
* ولكن ما هي المعوقات التي يمكن أن تؤخر تحول القطاع إلى منبع مؤثر في الاقتصاد الوطني؟
- قد يكون الوقت هو أكبر المعوقات، فالسوق العقارية خلال الفترة الماضية تطورت تطورا ملحوظا في عملية طرح المشاريع ودخول الاستثمارات المحلية والإقليمية بشكل أسرع لذلك لم تستطع التشريعات مواكبة تلك السرعة، ولهذا كان هناك حذر بشكل أو بآخر في عمليات الاستثمار على الرغم من كبر حجمها خلال السنوات الماضية، لكن لو كانت التشريعات على مستوى تلك الاستثمارات لكان وضع القطاع مختلفا.
الأمر الآخر أن فقدان قاعدة البيانات أدى إلى وجود فجوة بين متطلبات العرض والطلب، ولاحظنا كيف كان هناك توجه كبير لبناء الفللات ذات الطابع الفخم والأسعار العالية، وهي قد لا تكون الشريحة المناسبة لسوق مثل سوق المملكة، حيث أخذت أغلب الشركات نموذج مدينة دبي وسعت إلى تطبيقه في المملكة لكن ما يحدث في دبي ليس بالضرورة أن يحدث في السعودية، حيث إن العوامل تختلف من حيث المبدأ والتنفيذ.
فسوق دبي تعتمد على الطلب والاستثمارات الخارجية بشكل كبير، وبالتالي فإن الشريحة المستهدفة تبحث عن نوع من الفخامة للعيش خلال الفترة التي يوجدون فيها من أجل الاستجمام أو التسوق، في حين أن السوق السعودية كانت ولا تزال تعتمد اعتمادا كليا على الطلب الداخلي، وهو الطلب الذي يحتاج إلى نماذج وحلول خاصة به، وليس صورة طبق الأصل مما يحدث في العالم الخارجي، حيث إن الطبقة ذات الدخل المتوسط تسيطر على شرائح المجتمع، وبالتالي فهي بحاجة إلى مساكن تتناسب مع احتياجاتها وليست مساكن اقتصادية، الأمر الذي لم تستوعبه شركات التطوير العقاري خلال الفترة الماضية، وعمدت إلى طرح مساكن في مواقع بعيدة بأسعار يوصف بعضها بالخيالي، والآن السوق العقارية بحاجة إلى طرح مساكن تتناسب مع متطلبات تلك الشريحة الأكثر بين شرائح المجتمع، وهي الأكثر تجاوبا في حال تم طرح منتجات تتناسب مع دخلهم، والفكرة تكمن في كيفية إيجاد حل جيد ذكي يتجاوب مع متطلبات العرض والطلب في وقت واحد، وكيفية رسملة الإيجارات بطريقة ذكية تمكن المستأجر من تملك مسكنه بعد فترة من دفع الإيجار.
* هل تعتقد أن آلية صندوق التنمية العقاري مناسبة في الفترة الحالية؟
- لقد تم وضع آليات صندوق التنمية العقاري في مرحلة من المراحل التي واكبت دعم الحكومة الرشيدة لعمليات تملك المساكن، وذلك من خلال منح المواطن مبلغا ماليا بعد تملك الأرض، ليعمل على بنائها، وقلما تجد منزلا دون أخطاء، أما الآن فهناك شركات للتطوير العقاري تعمل على دراسة ما يحتاج إليه الفرد لبناء منزله، لذا بات الأمر ملحا لإيجاد طريقة تعامل لتمويل الأفراد بشكل يلبي الاحتياجات، وهو ما سيسهل عملية تملك الفرد للمسكن، خاصة مع القرار الملكي الذي نص على رفع قيمة القرض العقاري من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال، وبالتالي فإن حدود تملك المساكن يجب أن تتراوح عند حدود 500 ألف ريال، وأعتقد أن تحويل صندوق التنمية العقاري إلى بنك سيكون نقلة نوعية في كيفية تدوير رأس المال بشكل أفضل مما هو عليه الآن، وبالتالي لن تجد من يمانع أن يسدد قرضا عقاريا بانتظام بشرط أن يتملك المسكن المناسب.
* ماذا عن الإسكان وكيفية تسخير القطاع العقاري له؟
- جميعنا يعرف أن قطاع الإسكان هو أحد أعمدة القطاع العقاري، وفي الوقت الحاضر لا بد لنا أن نبحث عن كيفية توفير منتج يستطيع أن يلبي طموحات وخطط الحكومة ويشجع القطاع الخاص على الاستثمار بشكل أكبر، مما سيسهم في تشجيع بناء مساكن واستيعاب الطلب، والحل يكمن في منتج نصفه عقاري والنصف الآخر مالي، فإن البحث عن شراء أراض أو طرح أراض جديدة داخل المدن لن يكون ذلك بالأمر اليسير، فلا بد أن يكون هناك منتج يستوعب الطلب المتزايد على قطاع الإسكان، ويساعد في تملك المساكن بشكل كبير، وهذا لن يكون إلا بالدراسات والبحوث والجمع بين المختصين العقاريين والماليين وقطاع الإسكان، وأنا أذكر هنا ما حدث في طرح المساهمات العقارية الذي يعمل به منذ 50 عاما في المملكة حيث تحول بشكل كبير إلى منتج مالي كان له دور بارز في تطوير أراض شاسعة لمواكبة الطلب المتزايد على الإسكان، ولكن للأسف هناك عدد من الدخلاء أساءوا إلى سمعة تلك المساهمات وأفقدوها الثقة وهذا ما جعل عملية تطوير الأراضي تنخفض بشكل كبير عما كانت عليه ما بين 2003 وحتى 2006.
* أطلقتم مشروعا جديدا في العاصمة السعودية الرياض مؤخرا، وهو مشروع «مشارف الخزامى»، كيف ترى المشروع؟
- تعد سوق الرياض العقارية سوقا واعدة تملك جميع مقومات النجاح، حيث إنها تعتمد على مزيج من الخطط الحكومية الممثلة في الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض وبدعم وجهد كبيرين من أمانة مدينة الرياض في كيفية الوصول إلى مشاريع تخدم الجميع كمشاريع التطوير الشاملة التي أعلنت عنها الأمانة مؤخرا، بالإضافة إلى أنها سوق لمدينة من أهم العواصم العالمية لما تمثله الرياض من ثقل سياسي واقتصادي واجتماعي بين مدن العالم، إضافة إلى وجود قوة شرائية عالية بها، وتعتبر السوق العقارية سوقا آمنة من جميع المخاطر، وكل تلك العوامل تساهم في جعل السوق العقارية في الرياض جاذبة ومنافسة، الأمر الذي دفعنا لمشاركة عدد من الملاك في تقديم مشروع عقاري مهم كان له نصيب جيد من المبيعات عند طرحه للبيع، وكانت التقارير تشير إلى وجود مؤشرات تحسن في الأداء العام للمؤشر العقاري السكني والتجاري بالرياض في عام 2010، وذلك حسب المعطيات بالمقارنة مع عام 2009 بزيادة في إجمالي التحسن في قيم الصفقات العقارية التجارية والسكنية من خلال تحقيق 34.6 مليار ريال (9.2 مليار دولار) بنسبة زيادة 53 في المائة عن عام 2009.
* هل تتوقع التحسن لسوق العقارات خلال الفترة المقبلة، وبالتحديد في الرياض؟
- طبيعي أن يكون هناك تحسن، فالسوق مدعومة بالطلب الحقيقي الداخلي، وهناك تشريعات قادمة وأيضا هناك رؤوس أموال تم ضخها بشكل كبير، وإنشاء وزارة للإسكان قرار انعكس بالإيجاب على السوق العقارية بشكل مباشر، فالحكومة ضخت مليارات الريالات لمشاريع التنمية، يتم توجيه جزء كبير منها لدعم السوق العقارية، من خلال المباني والأراضي والأحياء والمناطق الجديدة في أنحاء المملكة وإنشاء الجامعات والمستشفيات والمدن الصناعية والرياضية والترفيهية التي تخدم قطاعات كبيرة من المواطنين، فكل تلك العوامل تساهم على المدى القريب والبعيد في دعم القطاع العقاري خلال الفترة المستقبلية، ويتوقع أن تتجاوز السوق العقارية حاجز 1.4 تريليون ريال (373 مليار دولار).
* هل يمكن للأحداث والاضطرابات العربية الأخيرة أن تؤثر بشكل مباشر أو غير مباشر على القطاع العقاري السعودي؟
- نحن في المملكة ولله الحمد في ظل رعاية المولى عز وجل، ثم حرص ولاة الأمر حفظهم الله على تحقيق طموحات هذا الشعب الكريم كنا ولا نزال في منأى عن تأثير تلك الاضطرابات والعوامل الخارجية، وبالتالي فإن ضمان استمرار نمو السوق العقارية من عدمه مسألة غير قابلة للنقاش. كما أن التشريعات والقرارات الجديدة ورؤوس الأموال كلها عوامل منتظر أن تسهم بشكل مباشر وغير مباشر في تنمية السوق العقارية، لذا فإن الأوامر الملكية الأخيرة ستسهم في تعزيز القطاع العقاري بمبلغ 250 مليار ريال (66.6 مليار دولار)، وقد تكون السوق العقارية في السعودية هي الأفضل بين أقرانها في دول الخليج ومنطقة الشرق الأوسط.
* كيف ترى وضع البنوك وشركات التمويل لشركات التطوير العقاري؟
- أعتقد أن هذه الجزئية سيكون حلها من خلال إقرار الرهن العقاري، فمؤسسات التمويل من بنوك وغيرها تنظر إلى المخاطرة بشكل كبير في عمليات التمويل، ولا يوجد تشريع يحكم العلاقة بين المطور العقاري والبنك، ولكن مع إقرار الرهن العقاري سيكون هناك ضمانات عديدة، الأمر الذي قد يسهل عمليات التمويل، والجميع لمس ما تسبب فيه التسهيل في التمويل العقاري بعقارات الولايات المتحدة الأميركية خلال الأزمة المالية الأخيرة، إلا أن ذلك ليس مبررا لأن تتحفظ البنوك عن تمويل شركات التطوير العقاري، خاصة مع وجود نماذج تملك الفكر والقدرة، والدراسات قادرة على تحقيق أهدافها النابعة من الأهداف والخطط العامة المستقبلية.
* ما هي المشاريع التي تعمل عليها شركة «سمو» العقارية؟
- إن لدى شركة «سمو» ولله الحمد عددا من المشاريع، منها مشروع «بوابة مكة» ومشروع «مشارف الخزامى» في مدينة الرياض ومشروع «روفان» ومشروع «سمو افينيو» في مدينة الدمام، وهناك توجه للقيام بمشاريع ضخمة في المنطقة الغربية بإذن الله.
* ما هي استراتيجية الشركة خلال الفترة المقبلة؟
- إن استراتيجية شركة «سمو» العقارية تتمثل في المشاركة في عجلة التنمية، في ظل حكومة خادم الحرمين الشريفين، في قطاع الإسكان، والتركيز على السوق السعودية، وتطوير الضواحي السكنية التي تغطي حاجة جميع شرائح المجتمع، والدخول في مشاريع شراكة بين القطاع الخاص والقطاع العام.