«جونغ لانغ لاسال» العالمية تتوقع انتعاش الطلب في عقارات العاصمة السعودية

توقعت شركة «جونغ لانغ لاسال» العالمية ارتفاعا في الطلب على سوق العقارات في العاصمة السعودية الرياض، مدعوما نتيجة لتحسن المؤشرات الاقتصادية مثل ارتفاع أسعار البترول وتوقع تحقيق معدل نمو في الناتج المحلي الإجمالي يبلغ 5.7 في المائة، ويدعم هذه الصورة الإيجابية ما أعلنته الحكومة مؤخرا عن تقديم حزمة من البرامج التحفيزية للاقتصاد التي تهدف إلى استثمار جانب كبير من الرأسمال العام في مشاريع واسعة النطاق لتطوير القطاع العام والبنية التحتية.

وقالت الشركة إنه بالنظر إلى جميع أنواع الأصول العقارية في الرياض، يلاحظ أن القطاع السكنى هو أكثر القطاعات الواعدة، نظرا للنمو الكبير في معدلات الزيادة السكانية الوطنية، بالإضافة إلى تزايد أعداد العمالة الأجنبية الوافدة إلى السعودية للعمل في القطاعات «المهمة» مثل قطاع التشييد، والرعاية الصحية، والتعليم. وأضافت «ترتب على ذلك ارتفاع نمو الإيجارات بمعدل أعلى من التضخم، وبالنسبة للتنمية، تم توجيه أكثر من نصف حزمة البرامج التحفيزية إلى قطاع الإسكان لبناء 500 ألف وحدة سكنية جديدة للأسر السعودية»، مشيرة إلى أن التعديلات التي اقترحها مجلس الشورى على قانون الرهن العقاري أدت إلى تحسين المزاج العام للسوق، حيث ستؤدي تلك التعديلات إلى تشجيع الطلب على السوق، ومن ثم ارتفاع أسعار العقارات.

وقال جون هاريس، الرئيس المناوب لشركة «جونغ لانغ لاسال» في السعودية، «تحتل السعودية مكانا بارزا في المنطقة بسبب مناخها المستقر واقتصادها المتنامي الكبير، ولقد ساهمت حزمة البرامج التحفيزية التي قدمتها الحكومة في ارتفاع المعدل المقدر للنمو الحقيقي في الناتج المحلى الإجمالي ليصل إلى 5.7 في المائة»، مشيرا إلى أن الثروة تغير معالم الرياض، حيث أصبحت هناك نظم جديدة للطرق، ومراكز تجارية، وجامعات، ومتنزهات عامة، كما تظهر مجتمعات عمرانية في شمال وشرق المدينة.

وأبدى جون قلقه من أن جانبا كبيرا من رأس المال الاستثماري يرفع من أسعار الأراضي الواقعة في أطراف المدينة، وهو ما سيؤدي إلى تعقيد عملية طرح إسكان ميسور التكلفة، إلا أنه ولحسن الحظ توضح التصريحات الأخيرة اتخاذ الحكومة خطوات وقائية لتشجيع مشاريع التنمية ميسورة التكلفة، بما في ذلك منح أراض بالمجان.

وقال لـ«الشرق الأوسط» إنه إذا ارتفعت أسعار الأراضي بشكل كبير جدا، فإن مشاريع التطوير تصبح غير مربحة، وعادة في الأسواق المستقرة سيسبب ذلك انخفاضا في الأسعار، لكن بالنسبة للمستثمرين المضاربين فإن هذا الأمر لا يحدث ضمن فترة قصيرة من الوقت.

وأشار «السعر المتوسط للفيلا يبلغ نحو 3 آلاف ريال للمتر المربع الواحد، أي ما يعادل 9 آلاف ريال للفيلا العادية التي تحتوي على أربع غرف نوم، ولكن في بعض الأحياء في غرب الرياض تصل الأسعار إلى 4 آلاف ريال للمتر المربع».

وتابع «على الرغم من أن القطاعين العام والخاص يشهدان ارتفاعا صحيا في معدلات التوظيف والعمالة، ويستوعبان مساحات جديدة من المباني الإدارية، فإن السوق لا تزال تتحرك لصالح المستأجرين».

وأكد أن الزيادة المطردة في المباني الإدارية الجديدة التي تقع على امتداد طريق الملك فهد وشارع العليا، تفوق الطلب المتزايد على المساحات الإدارية الجديدة في الرياض، وأنه نظرا لأن المستثمرين والمقرضين يدركون الآن مخاطر عدم إشغال الوحدات الإيجارية، لذا يجب تقليص عدد المشاريع الجديدة، على أنه سوف يستمر التوسع في المعروض نتيجة للبدء في تنفيذ عدد قليل من المشاريع الكبيرة للغاية التي يستغرق إنشاؤها وقتا طويلا والتي ستدخل السوق في عام 2013 - 2014.

وشدد على أنه في تلك الفترة، ستتضاعف الخيارات المتاحة للمستأجرين، متوقعا أن يكون هناك «توجه إلى الجودة» في قطاع العقارات الإدارية، الأمر الذي يترك المباني الإدارية التي يتجاوز عمرها 10 سنوات تواجه مستقبلا غير مؤكد.

وبحسب تقرير «جونغ لانغ لاسال» أنه في عام 2011، استقرت الأوضاع في قطاع التجزئة بالرياض، بعد أن مرت السوق بفترة تشبع في عام 2009 - 2010، وهناك تدفقات محدودة للغاية من المعروض الجديد، يقابله إنفاق مرتفع. ويعزى الارتفاع في الإنفاق إلى ما شهده القطاع العام من ارتفاع في معدل العمالة، والزيادات في المرتبات والعلاوات التشجيعية. ومع التوسع العمراني، ظهرت فرص جديدة من معارض البيع بالتجزئة الموجهة للأسرة ومراكز البيع بالتجزئة الموجهة للمجتمع التي تخدم التجمعات المحلية، وتمتاز جميعها بالجودة.

وتابع التقرير أنه نظرا لانخفاض الإيجارات بصورة كبيرة، ومحدودية معارض البيع بالتجزئة الجديدة، تعكف فرق عمل الإدارة على مراجعة الاستراتيجيات لزيادة حجم المعروض القائم، وذلك من خلال تحسين العوامل الأساسية مثل سهولة الوصول إلى تلك المعارض، وتوافر أماكن لانتظار السيارات، والمزيج التأجيري من تجار التجزئة والمطاعم.

وبين أنه في الربع الأول من عام 2011 شهدت سوق الفنادق اتجاها تصاعديا، حيث كان هناك ارتفاع في كل من مستويات الإشغال ومتوسط الأسعار اليومية للغرف. في عام 2009 - 2010، كان حجم المعروض من الفنادق الجديدة محدودا، ويشير تحليلنا للموضوع إلى أن السبب في ذلك يكمن في الطلب المتدني على الفنادق، والذي سوف يتم تشجيعه عن طريق تقديم عروض جذابة من خلال إقامة فنادق جديدة من المتوقع أن يتم تقديمها في عام 2012 - 2013. بالإضافة إلى ذلك، تعمل المملكة العربية السعودية على تشجيع الطلب على الفنادق من خلال طرح مبادرات متنوعة لدعم التوسع في صناعة السياحة المحلية.

وأوضحت «جونغ لانغ لاسال» أن قطاع تجارة الأراضي لا يزال هو أكثر القطاعات نشاطا في سوق الاستثمار العقاري في السعودية، حيث شهدت سوق الرياض ارتفاعا في حجم تجارة الأراضي، وهو ما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي خلال الربع الأول من عام 2011.

وأكد أن الملاك يدركون بدءا أهمية إدارة العقارات والمرافق، وهم يقومون الآن بإعداد استراتيجيات جديدة، وتقود شركات وهيئات القطاع العام عملية الاستثمار والتنمية، كما أن الخطط المتعلقة ببناء 500 ألف وحدة سكنية جديدة وتوجيه جانب كبير من الاستثمارات إلى قطاعات البنية التحتية، والمواصلات، والرعاية الصحية، والتعليم، سوف تعمل على تقوية هذا الدور الذي تقوم به تلك الشركات والهيئات.

وشدد التقرير على أن سوق المباني الإدارية لا تزال تشهد زيادة في حجم المعروض الجديد في السوق، ونتيجة لذلك، ارتفعت نسبة الأماكن الشاغرة في الأحياء التجارية الرئيسية إلى 18 في المائة، وبينما هناك طلب قوي على المباني الإدارية، إلا أنه من غير المحتمل أن يكفي لمقابلة المستويات الجديدة لحجم المعروض منها، الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى مزيد من الانخفاض في متوسط أسعار الإيجارات خلال عام 2011.

وأكد التقرير أن الوحدات السكنية تشهد ارتفاعا متزايدا في أسعار الإيجار والبيع، ويجب أن يستمر هذا الاتجاه التصاعدي خلال عام 2011، كما يجب أن تبدأ الإصلاحات في الرهن العقاري ومبيعات الوحدات التي لم يتم إنشاؤها بعد، في إنعاش الطلب على العقارات في عام 2012.

وأوضح أن القائمين على عملية التطوير أدركوا وجود طلب قوي على الإسكان ميسور التكلفة، ولكن يظل ارتفاع أسعار الأراضي، والاعتماد على أساليب الإنشاء والبناء التقليدية من أهم العوائق التي يواجهها القطاع الخاص لتقديم إسكان ميسور التكلفة في الرياض.

ولفت إلى أن سوق الفنادق في الرياض وصلت إلى مرحلة الإنعاش في الربع الأول من عام 2011، حيث شهدت تلك الفترة ارتفاعا في كل من متوسط سعر الغرفة الفندقية وإيرادات الغرفة الفندقية المتاحة، مقارنة بذات الفترة من عام 2010.