اعتبر مستثمر سعودي في المجال العقاري أن الشراكة الحكومية مع القطاع الخاص كفيلة بأن تحول مشكلة السكن في السعودية إلى استثمار يخدم جميع الأطراف بمن في ذلك المستهلك النهائي للمساكن، بأسعار ميسرة وجودة عالية.
وقال فهد بن عبد الله العجلان، رئيس مجلس إدارة شركة «رأيك» العقارية، إن السبل تتلخص في ضرورة تعاون الجهات الحكومية والخاصة مع وزارة الإسكان وطرح منهج تخطيطي جديد يقوم بفحص التركيبة البشرية ونوعية الشرائح المستهدفة والطاقة الاستيعابية للمدن ورفع مستوى النمو السكاني لبعض المناطق حتى لا تدخل المملكة في تكوين فقاعة عقارية.
ويرى العجلان أن سوق الأراضي لا تزال العائق الأول أمام التوسع في توطين المساكن، وتدرك الدولة حجم الطلب على الإسكان، كما تدرك أيضا عدم استطاعتها توفير هذه الكميات الكبيرة من الوحدات السكنية من دون مشاركة القطاع الخاص، وهذا ما أكدته في خطة التنمية الأخيرة، وعلى الرغم من ذلك فإن القطاع الخاص ليس جاهزا للقيام بهذا الدور، إلا بمساندة الدولة عن طريق تهيئة البيئة الاستثمارية المحفزة له، للاضطلاع بهذا الدور من منظور تجاري، وتحتاج جاهزية القطاع الخاص إلى إيجاد شراكة حقيقية.
وبين فهد العجلان أن مستقبل السوق العقارية، مستقبل واعد جدا، ونحن الآن في بداية الاتجاه إلى الصعود، وهو ما يبشر بالخير، وقريبا سنشاهد بوادره إن شاء الله. وعلى رغم من أن السوق العقارية تواجه تحديات حقيقية، فإنها سوق آمنة ومستقرة.
* كيف ترى وضع سوق العقارات السعودية خلال الفترة الحالية؟
- السوق العقارية شهدت ركودا في الفترة الماضية، ولكن عودة السوق قادمة، لكنها ترتبط بعدة عوامل؛ أهمها تفعيل الأنظمة الجديدة، مثل نظام المساهمات العقارية الجديد الذي، من دون شك، دفع إلى تلافي الفوضى في طرح المساهمات العقارية من قبل بعض المكاتب أو الشركات العقارية الناشئة التي كانت تتنافس في ما بينها في حجم الأرباح المعلنة قبل تصفية المساهمة، وفي الوقت ذاته، زادت من ثقة المواطن في المساهمة نظرا للاشتراطات التي وضعها التنظيم من أجل التثبت من مصداقية الجهة التي تطرح المساهمة بعددها في العام الماضي، أو حتى المقدر إلى نهاية العام الحالي، وسوق العقار في السعودية مطمئنة وثابتة ونطلق عليها اسم «الابن البار» رغم الأزمة العالمية التي هزت الولايات المتحدة، حيث إنها لم تتضرر من تلك الأزمة وإنما شهدت نموا متفاوتا، ويعزز كلامي هذا أن الاستثمار العقاري في القطاع وصل إلى 1.1 تريليون ريال (293 مليار دولار) كثروة عقارية، كما يتوقع أن يشهد زيادة خلال الفترة القليلة المقبلة إلى 1.2 تريليون ريال (320 مليار دولار)، ويتوقع للقطاع أن يحافظ على نموه خلال العام الحالي 2011 بنسبة لا تقل عن 10 في المائة. ويعد قطاع العقارات في السعودية من أهم الفرص الاستثمارية المتميزة، من حيث ترتيب الأولوية لدى كثير من المستثمرين، حيث تحاول السوق العقارية في السعودية الظهور من جديد كإحدى أفضل القنوات الاستثمارية بين الأسواق التجارية. كما تتمتع السوق العقارية بارتفاع قيم السيولة المستثمرة الداخلة التي ترتفع باستمرار تبعا لارتفاع الطلب على كل مكونات النشاط العقاري، بالإضافة إلى أن النشاط العقاري لدى المملكة يعد من أفضل الفرص الاستثمارية التي يتوجب استغلالها لما تحتويه من عوائد مرتفعة عند ارتفاع درجة الأمان المصاحبة للاستثمارات، وتعتبر نسبة السوق العقارية معقولة إذا ما قورنت بنسبة التضخم وأسعار الذهب مقارنة بالأرض والأسعار المحلية بالنسبة للدول المجاورة، حيث يوجد في السعودية أعلى سعر في العالم في أراضي مكة المكرمة وأقل سعر في العالم في المدن الثانوية، وتبلغ حجم الحاجة المستقبلية في السوق العقارية 80 مليار ريال (21 مليار دولار) سنويا ولا يوجد ما يغطيها سوى صندوق التنمية العقارية رغم أن السعودية تعاني من نقص 200 ألف وحدة سكنية سنويا، وأن جميع المطورين لو اجتمعوا لن يستطيعوا سوى تلبية 7 في المائة من الحاجة الفعلية.
* ما العوامل التي يمكن أن تسهم في تعزيز وضع سوق العقارات؟
- تؤكد الدراسات أن قطاع العقار وبناء السكن في السعودية قضية اجتماعية واقتصادية لوجود أكثر من 60 في المائة من سكان المملكة تحت سن 25 سنة، وكلهم يحتاجون إلى السكن، وأن وجود وزارة مستقلة للإسكان حتما سيعمل على وضع الخطط للمراحل المقبلة في استراتيجيات خطط التنمية وتجنب ركود السوق العقارية، إضافة إلى أن هناك تخوفا من تكوّن «فقاعة» في السوق العقارية بعد التدفقات المالية الموجهة للقطاع وفق الأوامر الملكية التي خصت الجانب العقاري بنصيب الأسد، وتوقعات بارتفاع العرض مقابل الطلب خلال السنوات الـ5 المقبلة وضبابية مستقبل العقار في المملكة.
* ما استراتيجيتكم التي تعملون بها خلال الفترة الحالية؟
- الشركة تبني قراراتها الاستثمارية على استراتيجية علمية واضحة الأسس تقوم على دراسات سليمة تتعرف على الاحتياجات الحقيقية للسوق، وعلى ضوئها تتخذ الشركة قراراتها الاستثمارية، ووفقا للدراسات التي أجريناها، فقد اتضح تزايد حجم الطلب على المباني المكتبية المتميزة، وجاءت توجهات أمانة منطقة الرياض ونظام البناء الجديد في الشريط التجاري حول الشريان الحيوي لطريق الملك فهد الذي يسمح بتعدد الأدوار، كتشجيع لنا على الاستثمار في بناء الأبراج المكتبية المتميزة، ومن هنا فقد حرصنا على اختيار المواقع والتصاميم التي تلبي رغبات وحاجات النخبة من رجال الأعمال والشركات الكبرى التي تنشد الفخامة والتميز، وهذا ما تجسده بالفعل مشاريعنا العقارية في الرياض، وحرصنا كذلك على استخدام آخر ما توصلت إليه أنظمة البناء الحديثة، وأروع التصاميم الهندسية والمعمارية، واستعنا بخبرات كبريات الشركات العالمية في مجال التصميم، وشركة «رأيك» العقارية هي واحدة من كبريات الشركات الرائدة في مجال التطوير العقاري في المملكة، والأسرع نموا في المنطقة، وتتبنى استراتيجية واضحة تهدف لاعتلاء موقع أكثر تقدما ومصداقية وإبداعية في السوق العقارية السعودية والخليجية والعالمية، من خلال تنفيذ مشاريع عقارية عملاقة رائعة التصاميم ترتفع بالذوق المعماري، وتحسن استغلال العقار لأقصى مدى ممكن، باستخدام أساليب هندسة معمارية متطورة وأنظمة بناء حديثة مع الحرص على مراعاة معايير عالية التميز والجودة لتنفيذ مشاريعها، واعترافا بمكانتها وتقديرا لجهودها المتميزة في هذا المجال، فقد فازت بجائزة الامتياز لأفضل مطور عقاري تجاري في المملكة، منحتها إياها القمة الدولية للتمويل العقاري في لندن، تقديرا لتميزها وإبداعاتها في تطوير مشاريع تجارية عملاقة في السنوات الأخيرة تجلت في إضافة عدد من الرموز المعمارية المتميزة إلى مدينة الرياض، وكان أبرزها برج النخيل.
* ما أبرز المشاريع التي تعملون عليها؟
- مشروع «برج النخيل» التجاري الإداري، وقد تم الانتهاء منه، وبدأنا بالتأجير فيه وهو بارتفاع 26 طابقا إضافة إلى 5 أدوار تحت الأرض (مواقف للسيارات)، ويعد أحد المشاريع العقارية العملاقة والمميزة على الجانب الغربي من طريق الملك فهد شمالا، وحرصت «رأيك» على تشييد البرج بأحدث المواصفات المعمارية العالمية، ووضعت له تصاميم هندسية ومعمارية مميزة، كما استخدمت في إنشائه تقنيات معمارية جديدة وحديثة لأول مرة في السعودية، مثل التنفيذ بطريقة الـ«بوست تيسون».
* ما السبل التي تساعد شركات التطوير العقاري لتلبية الطلب المتنامي في المملكة؟
- السبل تتلخص في ضرورة تعاون الجهات الحكومية والخاصة مع وزارة الإسكان وطرح منهج تخطيطي جديد يقوم بفحص التركيبة البشرية ونوعية الشرائح المستهدفة والطاقة الاستيعابية للمدن ورفع مستوى النمو السكاني لبعض المناطق حتى لا تدخل المملكة في تكوين فقاعة عقارية.
وتحول هيئة الإسكان إلى وزارة يعد نقطة تحول لمسيرتها، حيث أصبحت لها جميع الصلاحيات الوزارية التي يلزمها عمل دراسات لاحتياجات السوق ونوعية الشرائح وكيفية توزيع الوحدات السكنية في مناطق المملكة وعدم تكدسها في مناطق معينة والعمل على رفع مستوى النمو السكاني لبعض المناطق والحد من الزحف للمدن الكبرى.
* كيف ترى وضع أسعار الأراضي، خلال الفترة الحالية؟
- لا تزال سوق الأراضي العائق الأول أمام التوسع في توطين المساكن، وتدرك الدولة حجم الطلب على الإسكان، كما تدرك أيضا عدم استطاعتها توفير هذه الكميات الكبيرة من الوحدات السكنية من دون مشاركة القطاع الخاص، وهذا ما أكدته في خطة التنمية الثامنة، وعلى الرغم من ذلك فإن القطاع الخاص ليس جاهزا للقيام بهذا الدور، إلا بمساندة الدولة عن طريق تهيئة البيئة الاستثمارية المحفزة له، للاضطلاع بهذا الدور من منظور تجاري، وتحتاج جاهزية القطاع الخاص إلى إيجاد شراكة حقيقية بين القطاعين العام والخاص. وهنا تشير دراسات إلى أن السعودية أقل دولة خليجية لديها نسبة تملك مساكن، حيث يمتلك نحو أقل من 30 في المائة من المواطنين السعوديين مساكن؛ في وقت يصل حجم إيجارات الوحدات السكنية في الرياض إلى 4 مليارات ريال (1.06 مليار دولار)، وفي عموم السعودية نحو 16 مليار ريال (4.2 مليار دولار) سنويا؛ بينما بلغت نسبة التملك نحو 90 في المائة في الإمارات و86 في المائة في الكويت.
* ما توقعاتكم لسوق العقارات خلال الفترة المقبلة، وبخاصة مع القرارات الملكية الأخيرة التي دعمت قطاع الإسكان؟
- مستقبل السوق العقارية، مستقبل واعد جدا، ونحن الآن في بداية الاتجاه إلى الصعود، وهو ما يبشر بالخير، وقريبا سنشاهد بوادره، وعلى رغم من أن السوق العقارية تواجه تحديات حقيقية فإنها سوق آمنة ومستقرة، والتحديات التي تواجهها أن يفوق حجم العرض المحلي حجم الطلب على العقارات فيها، وهو الأمر المتوقع في الطفرة السكانية التي تعيشها البلاد، ولكن من خلال الدراسات السوقية نلاحظ أن هناك نقصا في العرض من الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود، ويتوقع ارتفاع أسعار العقارات في الفترة المقبلة. وفي الوقت الحالي نحن بحاجة إلى تطوير الأدوات بشكل أو بآخر لكي تكون قابلة للسوق التي تعتبر ضخمة جدا وبحاجة إلى نمو لأن السوق ظلت فترات طويلة جدا تحت تأثيرات كثيرة ولم تتطور بحسب الاحتياج الحقيقي والفعلي للبلاد، وكان أغلب ما مر بالسوق في السنوات الماضية لا يلبي الاحتياجات الحقيقية التي يرغبها المستهلك، حيث غلب على السوق جانب المضاربات، لكن تبقى السوق العقارية السعودية مطمئنة جدا وليس هناك أدنى شك في عودة نشاطها، لكنها تحتاج إلى تطوير في آلياتها.
* هل أنت مع توجه إنشاء هيئة عليا للعقار؟
- هذا أفضل، كون الهيئة سيكون لها دور في زيادة إسهام القطاع العقاري في مستوى الدخل القومي، ورفع تنافسية منشآت القطاع، وتوطين الاستثمارات، والحد من هجرة رؤوس الأموال، ورفع كفاءة صناديق الاستثمار العقارية، بالإضافة إلى الأثر الاجتماعي المتمثل في رفع نسبة السعودة في القطاع واستقطاب وتدريب الفئات العمرية الشابة، وزيادة وعي المجتمع بالأنشطة العقارية، وتعزيز دخل المواطنين بتوفير فرص عمل مجزية إلى جانب رفع مستوى العاملين في القطاع لتقديم خدمات مهنية بمستوى عال من الاحترافية.
* هل تعتقد أن الرهن العقاري بات أمر ملحا؟
- تأخر صدور نظام الرهن منذ عام 2009 يعتبر أمرا إيجابيا لأن الجهات التي أشرفت على صياغة النظام استفادت من الدروس التي خلفتها الأزمة المالية العالمية لصياغة نظام متوازن يحفظ حقوق الناس، وأؤكد هنا أن انعكاسات الأزمة العالمية لم تؤثر على سوق العقار في السعودية، وإنما أثرت على تردد البنوك في تمويل القطاع، حيث تمثل نسبة التمويل من أصول البنوك حاليا 1 في المائة، كما أن نسبة القروض العقارية من محفظة القروض في البنوك تمثل نحو 2.5 في المائة، بينما تمثل سوق الرهن العقاري في السعودية حاليا 2 في المائة وتشير معلومات إلى أنه سيصل إلى 20 في المائة في عام 2020 إذا ما طبق خلال العام الحالي.
* ما السبل التي تسهم في تخفيض الطلب على قطاع المساكن في السعودية؟
- السبل تأتي بتذليل عوائق تمويل بناء المساكن الخاصة في المملكة، إذ يمثل تمويل المساكن في المملكة مشكلة كبيرة في الوقت الحاضر، وبخاصة في المدن الكبيرة. فأسعار الأراضي مرتفعة وتكلفة البناء مرتفعة كذلك، وقرض صندوق التنمية العقارية لا يوفر ثلث تلك التكلفة، ولا يحصل عليه المواطن إلا بعد مدة طويلة. كما أن تمويل تلك العملية من قبل البنوك التجارية يكون بتكلفة عالية أيضا. ومن هنا تظهر أهمية هذا الموضوع الذي يتعلق بأهم جوانب مشكلة الإسكان في المملكة، وهو جانب التمويل. والمشكلة في إمكانية هل يمكن التعاون بين صندوق التنمية العقارية والبنوك التجارية في تمويل بناء المساكن الخاصة في المملكة؟
* ما هي التشريعات التي يحتاجها القطاع العقاري؟
- التنظيم بصفة عامة، ومن ذلك بالتأكيد أنظمة الرهن والتمويل العقاري.
* كم يبلغ حجم استثماراتكم في سوق العقارات السعودية؟ وهل لديكم مشاريع في خارج المملكة؟
- لدينا استثمارات متعددة في القطاع العقاري التجاري والسكني؛ وهي أصول متنامية مع الوقت، أما خارج المملكة فلا يوجد لدينا استثمارات؛ لأننا ندرك قيمة وجاذبية التوطين الاستثماري، ومستوى الأمان الذي يتمتع به؛ بفضل السياسات الحكومية المشجعة للاستثمار.
* ما هي التحديات التي تواجه سوق العقارات في الفترة الحالية؟
- يعد الاستقرار السياسي والأمني على الصعيد المحلي والإقليمي والعالمي من أهم العوامل المؤثرة في الطلب على المساكن والمحدد لأنواعها وأحجامها نظرا لتأثيره المباشر على الاقتصاد والنواحي الاجتماعية، وهذا يعتبر من أهم الأسباب الرئيسية في مواجهة تحديات السوق. ومن المؤكد أن التنمية العقارية المفيدة والمنتجة، التي تدفع بالسوق إلى الأمام، خصوصا أن قطاع العقار السعودي لا يزال يحتفظ بجاذبيته حتى في ظل ظروف الكساد العالمي وتراجع أسواق الممتلكات العقارية. فقد دعم توافر أساسيات الطلب المستمر وليس مجرد أنشطة المضاربة، نمو سوق العقارات. وتواصل المملكة العربية السعودية، أكبر اقتصاد في دول مجلس التعاون الخليجي، التركيز على تنويع أنشطتها الاقتصادية. ويتوقع أن يصل إجمالي استثمارات المملكة في القطاع العقاري إلى نحو 300 مليار دولار، ويتوقع أن يتجاوز حاجز 400 مليار دولار خلال الفترة المقبلة.
* تتنوع الاستثمارات العقارية في قطاعات السكني والترفيهي والتجاري والصناعي، هل تشهد كل القطاعات حركة في السوق السعودية؟
- السوق العقارية السعودية تشهد حركة، وهي بحسب الدراسات، بفضل الإنفاق الحكومي المتزايد على البنية التحتية والقطاعات الحيوية، تعد من أكثر الأسواق العقارية الخليجية ربحية، مما سيدر على الشركات المطورة للعقارات تدفقات ثابتة من السيولة، وهوامش ربحية جيدة، خصوصا أن نسبة السعوديين الذين لا يملكون مساكن خاصة بهم ارتفعت إلى نحو 70 في المائة من إجمالي السعوديين، ومع إقرار أنظمة الرهن العقاري والتمويل، حيث دخل مراحل متقدمة، سيعطي هذا دفعا قويا للأسواق العقارية السعودية. وعلى الرغم من ذلك يتوقع أن يحافظ القطاع العقاري في السعودية على نسبة نمو تتراوح بين 5 و7 في المائة حتى عام 2012، مدفوعا باستمرار الطلب المحلي القوي على المشاريع السكنية وتزايد مشاريع التطوير التجاري ونمو قطاع الضيافة. وجاءت السعودية في المركز الأول في حجم تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر في منطقة الشرق الأوسط، وفقا لتقرير «لجنة الأمم المتحدة الاقتصادية والاجتماعية لغرب آسيا» (إسكوا)، إذ بلغ نصيبها عام 2008 نحو 38 مليار دولار، تركزت في العقارات وبنسبة 21 في المائة، وصناعة البتروكيماويات 16 في المائة، واستخراج الغاز والبترول 10 في المائة. وأشار التقرير إلى أن أهمية قطاع العقارات المتزايدة في الاقتصاد السعودي الضخم تبرز مع زيادة إسهام القطاع في الدخل القومي عن 7.2 في المائة العام الماضي مقارنة بنسبة 6.8 في المائة عام 2004، وذلك مع وصول حجم الاستثمارات العقارية في المملكة عام 2009 إلى نحو 1.125 تريليون ريال (300 مليار دولار) مع توقعات بزيادة هذه الاستثمارات إلى 1.5 تريليون ريال (400 مليار دولار) هذه السنة. ويقدر إسهام العقارات بنحو 9.5 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي. ويرجح أن ينمو النشاط العقاري في السعودية بمعدل سنوي 5.8 في المائة.