يمثل الاستثمار حالة مستديمة من البحث عن الربحية في ظل التوظيف الأمثل لرأس المال مع حساب رشيد للمخاطر المحتملة. وتتنوع مجالات الاستثمار من صناعة وتجارة وزراعة وغيرها. ولكننا سنركز في هذا السياق على نوعين من الاستثمار تستقطب رؤوس أموال كبيرة، وتوفر فرص عمل لشريحة من المجتمع وهي الأسهم والعقار.
وسنحدد في هذا السياق أهم مميزات الاستثمار في العقار وعيوبه، وأهم مميزات الاستثمار في الأسهم وعيوبه. ونحن على يقين من أن أي محفظة رشيدة لا يمكن أن تغفل هذين النوعين من الاستثمار وإن اختلف وزن كل منهما في كل محفظة وحسب ظروف المستثمر، مثل مجال خبرته ومعرفته في نوع أكثر من النوع الآخر مما يجعل التوظيف يعتمد على أساس منضبط ينعكس إيجابا على المحفظة. ولعل أهم ما يميز الاستثمار في الأسهم القدرة على التسييل في وقت قصير بغض النظر عن نتيجة الاستثمار ـ رابح أم خاسر، التعاظم السوقي المحتمل متى أحسن اختيار السهم أو الأسهم المراد الاستثمار فيها دون نسيان معيار التوقيت والسوق ـ ناششئة ـ ناضجة، العائد المستمر دون انقطاع في حالة أسهم الشركات ذات العوائد الربحية الجيدة، الأخذ بالحسبان تراجعه أو ارتفاعه وفق ظروف ربحية الشركة السنوية. نمو رأس المال عبر عدة متغيرات منها المنح، الدمج الإيجابي. وتعد أهم العيوب للاستثمار في الأسهم حدة التذبذب، التناقص الرأسمالي في الاستثمار في الأسهم نتيجة سوء الاختيار، المشاركة في التأسيس في شركات جيدة يخرج أداؤها عكس المتوقع لعدة أسباب منها سوء الإدارة، المبالغة في التفاؤل أثناء دراسة الجدوى، ظهور منافسين، الخطأ في تقدير حجم السوق.. وغير ذلك من الأسباب التي تؤدي للفشل. يضاف إلى ذلك إمكانية إفلاس الشركة وخروجها من قائمة السوق. تراجع أداء الشركة وتحولها من رابحة إلى خاسرة لأي ظرف. ومن مميزات الاستثمار في العقار عدم وجود تذبذب حاد، السيطرة على المتغيرات بحكم القدرة على تحكم المستثمر في العقار منفردا بينما في الأسهم هناك عوامل لا يتدخل بها المستثمر مثل الخطأ الإداري، تراجع السوق وفق متغيرات خارجية.. وغير ذلك. العائد المناسب لا سيما في المجمعات التجارية، البناء والبيع. عدم خضوع العقار لعملية العرض والطلب بشكل مستمر فقد يشتري إنسان «ما» أرضا بجواره بسعر مرتفع نتيجة الحاجة لا وفق متغيرات السوق. ومن عيوب الاستثمار في العقار التآكل الاستثماري الذي يخفض العائد ونقصد بذلك الخصم على الأصول نتيجة الاستخدام. عدم وجود نسب أشغال 100 في المائة للعقار المؤجر بحكم إمكانية خروج المستأجر وبقاء العقار خاليا. الصيانة بعد خروج المستأجر والتي تخفض العائد. بقاء الاستثمار العقاري مدة طويلة لا سيما في المساهمات مما يجعل العائد السنوي لا يناسب المبلغ المستثمر. إمكانية بروز مشكلة حول صك «ما» يؤخر الاستثمار. طول الإجراء في حالة خروج المستأجر دون دفع المستحق عليه. طول الإجراءات في حالة غلق العقار من قبل المستأجر وخروجه دون تسليم العقار رسميا لصاحبه. وفي هذا السياق يرى يوسف بن عبد الله الشلاش مدير عام شركة دار الأركان للتطوير العقاري أن انتشار المساهمات العقارية ظاهرة صحية وأمر طبيعي نتيجة للنمو الاقتصادي الذي تشهده الفترة الحالية بالإضافة إلى غياب المؤسسات المالية في طرح محافظ استثمارية عقارية ومشاركة القطاع العقاري في تنظيم هذه المحافظ ووضع آلية لإدارتها لخلق بيئة سكنية مدنية متكاملة تضمن حصول المستهلك على المنتج العقاري النهائي، بالإضافة إلى غياب التمويل للمستثمرين العقارين من قبل المؤسسات المالية للمساعدة في اختصار الفترة الزمنية الطويلة التي قد تواجه الكثير من المطورين العقاريين في وضع تطوير عقاري متكامل، ومن المعروف أن الدورة المالية العقارية عالميا تستغرق من ثلاث إلى خمس سنوات. وحاليا السوق السعودي يمر بمرحلة نضج نسبي مما يتطلب وجود إجراءات مالية تساعد في سرعة تسييل المنتج العقاري بيسر وسهولة. ويرى الشلاش أن تغير النمط العقاري الاستثماري يعود إلى التطور المدني في الحياة الذي تبعه تطور في الفكر العقاري للوصول إلى تحقيق رغبة المستهلكين في الحصول على المنتج العقاري النهائي كالمسكن وغيره من الاستخدامات الوظيفية للعقار، حيث لا يقتصر مفهوم التطوير العقاري على تخطيط الأرض وتزويدها بالخدمات الأساسية كالكهرباء والماء والإسفلت وغيره، والذي قد يستغرق تسويقه للمستهلك النهائي عقدا من الزمن أو أكثر حتى يتم اكتماله بشكل مدني يخدم المستفيدين منه، لذا المفهوم الكامل والشامل للتطوير العقاري هو أن يكون المخطط يحمل المدنية بشمولية من خلال بناء حي كامل يجذب المدنية معه بخدماتها المساندة المختلفة للحي مما يؤدي إلى تلافي التلوث البيئي من ناحية الضوضاء وغيرها من الأمور المزعجة للوصول إلى تحقيق حي متكامل جاهز للاستخدام والسكن دون تعريض المستفيدين منه للظروف السابقة في الأعمال الفردية وذلك ببيع الحي لأفراد يقومون بالبناء على فترات طويلة ومتفرقة تؤدي إلى طول الفترة الزمنية لاكتماله. ويستطرد الشلاش ويقول: تمتلك الأسهم مؤشرات تساعد المستثمرين للتداول فيها لذا يعتبر الاستثمار في الأسهم أمرا واضحا للمتعاملين به ومن مميزاته وجود عوائد عالية وسرعة تسييل المال من خلال بيع الأسهم بسرعة إلا أنه كذلك تصاحبه مخاطر عالية لوجود الارتفاع السريع والانخفاض السريع للأسهم. أما بالنسبة للاستثمار في العقار فتعتبر أقل عوائد وكذلك مخاطره باعتباره محفظة أكثر أمانا للمال من الأسهم. حيث يشهد حاليا السوق العقاري وسوق الأسهم في السعودية ارتفاعا غير منطقي لعدم وجود ارتفاع في عمليات الأداء وارتفاع الإنتاجية لأنه هو المحرك الحقيقي في ارتفاع الأسعار. وفي حالة الاستثمار بالأسهم فهنالك فئتان واضحتان هما المضاربون والمستثمرون، أما هذه النقطة فغير واضحة في السوق العقاري وذلك يعود لعدم وجود دراسات جدوى اقتصادية ورؤية واضحة في التطوير العقاري المتكامل الذي ينقص بعض المطورين العقاريين. واستطلعت «الشرق الأوسط» رأي الدكتور صالح الحبيب مدير عام شركة جوار الذي رأى أن الاستثمار في العقار آمنا من وجهة نظره وإن طالت فترته فانها تعتبر قصيرة نسبياً ومحدودة المخاطر وفي أكثر الأحيان تتطابق نسبة الأرباح مع المتوقع لها إن لم تفقها بكثير من الأوقات. وكلما كانت المؤشرات إيجابية من حيث الموقع المتميز وثقة العملاء بالشركة صاحبة الاستثمار واختيار الفترة التي أعلنت بها المساهمة كانت أقرب إلى تلاقي نقطتي الأرباح المتوقعة والحقيقية وبحسب خبرة الشركة صاحبة المساهمة فلا شك أن للخبرة الطويلة دورها الواضح في مثل هذه الأمور للوصول إلى أعلى حد للأمان. ويضيف أما بخصوص الأسهم في العديد من الشركات فلا شك أنها مرتبطة بعوامل ومؤثرات اقتصادية عديدة منها المحلي والدولي لذلك فهي في بعض الأوقات تجدها متذبذبة إيجاباً أو سلباً. لذلك نجد أن حد الأمان في الأسهم يكاد يكون غير واضح المعالم، إلا أنه وفي ظل ظروف السعودية التي تعتبر إلى حد بعيد لديها استقرار اقتصادي نتج عنه استقرار سوق الأسهم وكذلك وجود بعض الشركات الثابتة والقوية والمعروفة ولا مجال هنا للتفصيل ولكن نجد أن أسهمها أقرب إلى الثبات سواء للأعلى أو الأسفل عدا بعض التغيرات الطفيفة والتي لابد منها. وعلى وجه العموم نجد ـ وهذا يعتبر رأي شخصيا ـ أن حد الأمان في الاستثمار العقاري أعلى منه وأقرب إلى الثبات عن سوق الأسهم. أما ما يخص ظاهرة انتشار المساهمات العقارية في الفترة الحالية فتعتبر من الظواهر الصحية والتي تبشر بالخير وتؤكد أن مؤشرات النمو الاقتصادي في السعودية إيجابية.
ويفتح ذلك العديد من الآفاق الجديدة للشباب المقبل على الحياة الزوجية بحيث يجد ما يناسبه من السكن المتميز كما أنه أيضاً يعمل على وجود مدن وأحياء جديدة على أحدث طراز من حيث الخدمات أو البنية التحتية والتصاميم المختلفة والراقية التي تلبي العديد من رغبات شرائح المجتمع كما أنها ولدت ثقافة عمرانية جديدة لم تكن موجودة وأصبح المواطن السعودي لديه العديد من الخيارات فالشركات العاملة في هذا المجال تتنافس في التميز وتحقق أعلى درجات التفوق ولاشك أن ذلك في صالح الأسرة السعودية.
وفيما يتعلق بضوابط المساهمات وهل هي كافة أم تحتاج للمزيد فنحن نجد أن الشركات التي تعمل في المساهمات العقارية في الفترة الأخيرة شركات بدأت تبني نفسها على عاملين أساسيين هما الصدق والأمانة وهذه الأمور هي أبجديات العمل التجاري. ويرى المهندس عبد المحسن المقيل أن المساهمات العقارية موروث اجتماعي اقتصادي قديم في المجتمع السعودي، يعتمد في المقام الأول على الثقة المتبادلة بين رئيس المساهمة وجموع المساهمين. و انتشرت المساهمات العقارية انتشارا واسعا بفعل الطفرة النفطية في بداية السبعينات الميلادية والنمو السكاني. وكذلك التغير الاجتماعي في نمط السكن. وساعد على هذا الانتشار ظهور رموز عقارية محترفة لديها خصائص مميزة مثل المصداقية والحس الاستثماري وخصائص إيجابية أخرى مكنتهم من تحقيق عوائد مجزية حفزت الكثير على توجيه بعض مدخراتهم واستثماراتهم لمثل هذه المساهمات في ظل محدودية سوق الأسهم وافتقار الأغلبية لثقافة الاستثمار في سوق المال. واستمرت المساهمات قائمة على نمط بدائي بسيط اعتمد الثقة مما أفسح المجال أمام غير المتخصصين لاستغلال هذه الخاصية في ممارسات خاطئة ومضللة تسببت في تعثر بعض المساهمات تاركة وراءها إرثاً من التعقيدات القانونية والقضائية نتيجة المطالبات الحقوقية من المساهمين المتضررين بل ان بعض هذه الأضرار ورثها الأبناء وبعض الأحفاد. وبذلك بدأت المساهمات تفقد بريقها خصوصا بعد أن بدأت تظهر في الأفق بعض الإصدارات الأولية لبعض الشركات المساهمة في السوق السعودية لجميع قطاعاتها مثل، المالية، الصناعية، الخدمية والزراعية. تلاه توسع البنوك المحلية في تأسيس الصناديق المحلية والدولية والمحافظ الاستثمارية الخاصة والتي اتسمت بتنظيمها في إطار قانوني خاضع لرقابة جهة حكومية تمثلت في مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» التي تشرف على عمليات الإصدار والتراخيص والترويج. هذا من جانب، ومن جانب آخر فقد بدت هذه الاستثمارات أكثر جاذبية لجموع المستثمرين نظرا ليسر تحويلها لسيولة منها في المساهمات العقارية. إضافة إلى إمكانية الاقتراض بضمانها عند الحاجة مما يدعم القدرات الشرائية لأصحاب هذه الاستثمارات. ونتيجة لتكرار الاخفاقات في المساهمات العقارية وتراكم الأضرار المادية المصاحبة لذلك أبدت الجهات الحكومية ذات العلاقة اهتماما وبدأت في سن بعض التنظيمات مثل تلك التي صدرت من وزارة التجارة وتمثلت في تصفية المساهمة خلال ثلاث سنوات وتعيين محاسب قانوني. كذلك الحصول على موافقة وزارة التجارة قبل الإعلان وغير ذلك من التنظيمات الهادفة لحفظ الحقوق. كما سنت أمانات المدن بعض الإجراءات الفنية فيما يخص معايير التخطيط وإجراءات اختبار التربة لمعرفة الخصائص الجيولوجية، كل هذه الإجراءات الوقائية وغيرها بهدف حماية حقوق المساهمين من العبث. وتشابه آلية عمل وإدارة المساهمات من الوجهة القانونية إلى حد كبير شركة التوصية البسيطة وهذا التشابه نظريا فقط وهي إحدى صيغ شركات الأشخاص والتي تتكون من فريقين أحدهما متضامن «رئيس المساهمة» وله حرية الإدارة والاتخاذ القرارات والتصرف في الأموال ومسؤول أمام الغير. والآخر موصى، لا يملك هذا الحق ومسؤول في حدود رأس ماله أمام الغير.
وبالنظر إلى عينة عشوائية من عقود المساهمات تظهر الحاجة للمراجعة على مستوى متعدد الأطراف وبفرق عمل تتمثل في القانونيين رجال الخبرة الجهات الرسمية ليتم تكييفه بصيغة تحفظ الحقوق للجميع. وتقوم إدارة المساهمات في الغالب بلعب أكثر من دور مما يجعل الأدوار متداخلة. فهي المستثمر، المطور، والمسوق. إضافة إلى لعب دور أساسي ومهم يتمثل في دراسة جدوى المساهمة وعائدها على المساهمين الذي قد لا تكون مخرجاته دقيقة ومعبرة حسب المعايير العلمية في هذا المجال. وقد يغلب علية الجانب التفاؤلي، تقديم رأي غير محايد كما قد يكون غير متخصص. أما دور المحاسب القانوني المعين فهو شكلي في معظم الأحيان، وتدقيقه لا ينشر ليطلع علية المساهمون، وكما لا يمكن الاعتراض عليه ولو في مدة محددة. ومثل هذا النوع من الاستثمار غير المنظم يندرج في الاستثمار ذي المخاطر العالية الناتجة من الإدارة والرقابة، وليس من سوق العقار. ويضيف المقيل ويمكن للبنوك المحلية أن تلعب دورا بارزا في إدارة المساهمة من خلال لعب دور مدير الاكتتاب، حيث نلحظ أن البنوك نجحت في تحقيق بعض حاجات الأفراد للاقتراض بما يناسب عقائدهم حيث لعبت دورا في الإقراض عن طريق التورق. ونلاحظ أن نمط الاستثمار العقاري تغير بحيث أصبح التطوير يعتمد على تخصصية أكثر مثل تطوير الأراضي الخام والتطوير العقاري مثل الأبراج التجارية والمجمعات السكنية والمجمعات السياحية. وتتجه كثرة المساهمات العقارية لضيق فرص الاستثمار الأخرى أو وصول معظمها إلى الذروة. إضافة إلى وجود وعي لدى المدخرين و المستثمرين على حد سواء في تنويع محافظهم الاستثمارية. إضافة إلى وجود نواتج استثمار محلية بدأت تبحث فرصا في الداخل بدلا من الخارج. وجاء تدني سعر الفائدة عاملا حاسما في تحرك الأموال من البنوك إلى الاستثمار.
* سعود الأحمد: استقرار سوق العقار يعود لصبر الملاك وعدم بيعهم لعقاراتهم بخسارة
* يرى سعود الأحمد المحلل المالي أن هناك عدة فروق بين الاستثمار في سوق الأسهم (وأقصد بذلك السوق الثانوية) من عدة أوجه، من أهمها ما يلي، درجة حساسية السلع المستثمر فيها، حيث أن الاستثمار في الأسهم يتبعه نوعية من رأس المال المستثمر به يختلف عنه في العقار. فالمستثمر في سوق الأسهم غالباً ما يبحث عن الربح السريع، لأسباب عديدة، منها أن شريحة كبيرة من هؤلاء المستثمرين يقترضون من البنوك (بعد أن تغريهم هذه البنوك بعروض من التسهيلات) بمبالغ كبيرة ، مقارنة بما يملكون من سيولة نقدية. وعلى أن يوقع المستثمر عقدا يلزمه بالبيع إذا تدنى السعر إلى حد معين. فمثلاً يقترض مستثمر من البنك عشرة ملايين ريال على أن يدفع عشرين أو ثلاثين في المائة كتأمين. على أن ينص في عقد الاتفاقية أن للبنك حق تصفية محفظة ذلك المستثمر إذ بلغت الخسارة نسبة معينة (يتفق عليها) ، وبحد أعلى لا يتجاوز رصيد النقدية الذي وضعه بالبنك كتأمين. والذي يحصل في أحيان كثيرة أن مثل هؤلاء المستثمرين يتسببون في سرعة تدهور الأسعار. فبمجرد ما ينخفض سعر الأسهم يبيعون ، ليخرجوا منه بأقل الخسائر، وتبدأ الأسعار في الهبوط. لكن في حالة العقار، فالأمر يختلف. حيث معظم المستثمرين ملاك لعقاراتهم، وبالتالي فالمالك لديه نفس طويل وصبر على سلعته. بل إنني أكاد أجزم أن سبب صمود العقارات، واحتمال زيادة أسعارها بنسبة أكبر بكثير من انخفاضها إنما يعود لهذا السبب. فالمستثمر في العقار، خصوصاً إذا كان من أصحاب السيولة النقدية، فإنه نادراً ما يبيع بخسارة. وهذا ما يؤدي بالسوق العقارية إلى الاستقرار في معظم الأحيان. ويرى الأحمد أن سوق العقار يعتبر بعيداً عن الضوابط، فهناك مساهمات في أراض لم يطلع مساهموها على صكوكها. وهناك مساهمات في عقارات لا يعلن عنها ، ويساهم فيها الناس سرا. وهناك من المساهمات ما مضى عليها عشرات السنين ولم تصف، وهذا لا يمنع من وجود مساهمات يديرها فضلاء صادقون تتحقق على أيديهم أرباح بنسب عالية (وان لم تدم).
وقد تم تسليط الضوء على مجمل المشاكل العقارية من قبل المختصين.. لكنني أرى بعد كل ذلك أن التنظيم يتم على استحياء! فهناك من يعلن في الصحف المحلية عن ضمان ربح بنسبة 54 في المائة، وهذا أمر غير معقول، لأن البنوك تحتسب نسبة على القروض لا تزيد عن 8 في المائة. ولو كانت هناك نسب ربح عالية كذلك ، لما ترك الفرصة كبار المستثمرين. ويضيف الأحمد بقولة أن المؤثرات الخارجية على الأسهم تختلف عن المؤثرات على العقار. فالأسهم تتأثر ليس فقط بالمؤثرات على الاقتصاد المحلي، بل حتى الدولي. في حين أن العقار، حتى لو تأثر، فهناك درجة حساسية أقل منها في الأسهم.