أكد حسين السجواني رئيس مجموعة (داماك) الإماراتية أن «تصحيحاً» على سوق العقار في دبي لا بد مقبل وشبه حركة التراجع والتصحيح هذه بموجة البحر الذي يدفع بالشوائب محتفظاً بالنقاء/ وذكر السجواني ان قانون العقار المنتظر يجب أن يغطي كافة الجوانب والتفاصيل بين جميع الأطراف المعنية. اعتبر أن دبي تملك العديد من المزايا يأتي من بينها موقعها في محيط تتصف اقتصاداته بالانغلاق وتعاني الكثير من المشاكل الأمر الذي جعل من دبي قبلة في المنطقة وبدون منافس للعشرين سنة المقبلة. وفي حديثه عن التحالفات المقامة بين بعض شركات تطوير العقار في المنطقة (تحالف اعمار مع الأولى وتحالف نخيل مع مجموعة محمد بن عيسى الجابر الدولية) وصفها بأنها خطوات جيدة تخدم سوق العقار في المنطقة كما أكد أن سوق العقار في دبي لم يتأثر بالنشاط المحموم في سوق الأسهم معتبراً أن حوالي مليار دولار يدخل الأسواق الخليجية في كل يوم.
وحسب تصريحات صحافية قدرت حجم الاستثمار في شركة (داماك ) العقارية بنحو 6 مليارات درهم الأمر الذي يضعها في المرتبة الثالثة بين شركات التطوير العقاري في دبي (بعد اعمار ونخيل) وبهذا الجانب جاءت بداية الحديث مع حسين سجواني:
* تحتلون المركز الثالث في سوق العقار في دبي وبرؤوس أموال ضخمة (مليارات) كيف وصلتم إلى هذا الموقع؟
ـ نحن لم ندخل السوق بالأمس بل بدأنا قبل عقود، في العقار كانت لنا مشاريع كثيرة مثل الفنادق والمجمعات والأبنية وعندما وصلنا إلى مرحلة بيع الوحدات السكنية (على الخريطة) الأمر الذي يتطلب ثقة عالية من قبل الزبائن قمنا أولاً بعملية ما يعرف ببناء (BRAND NAME) والتعريف بالشركة ومشاريعها واليوم تتمتع (داماك) بثقة عالية في السوق.
* ما الآليات والخطوات التي انجزتموها للوصول إلى الهدف؟
ـ أولاً صرفنا مبالغ ضخمة للتعريف وبناء الاسم ولم نعتمد بذلك على شركات من خارج المجموعة بل فضلنا بناء كادر متخصص، واستقطبنا لذلك كفاءات أنجزت حملات ترويجية غطت الإمارات ووصلت إلى بريطانيا وبعض دول مجلس التعاون وايران.
* من هم زبائن داماك؟
ـ الأوروبيون وخاصة البريطانيين فهم ميالون لاقتناء شقق فاخرة تطل على البحر وهذا ما نوفره بينما يفضل العرب الفلل وهذا ما لا نقوم بتوفيره للأسف، لكن لدينا مشترين من الكويت والسعودية بشكل خاص.
* الشكوك حول سوق العقار في الإمارات ما زالت قائمة لدى بعض المستثمرين من الخارج، خاصة لناحية البيئة القانونية هل هي شكوك موضوعية؟
ـ مما لا شك فيه أن السوق يتطلب قوانين وأنظمة ونحن أول من تكلمنا في هذا الموضوع، اعتقد أن الحكومه تأخرت قليلاً في إنجاز هذه الخطوة ولكن هناك توقعات تقول بأن العام الحالي سيشهد اصدار هذه القوانين تنظم عمليات السوق، ولدى الناس ثقة كبيرة بأن الحكومة لن تتأخر بإصدار هذه القوانين، إلا لأسباب وجيهة ربما في سبيل إصدار قوانين شاملة وكاملة والناس يقومون بالشراء والبيع لثقتهم بأن الحكومة مقدمة بالتأكيد على هذه الخطوة.
* ما أهم الركائز التي يجب أن تتضمنها القوانين الجديدة ؟
ـ أن تكون قوانين شاملة وتفصيلية لتنظم العلاقة بين البائع والمشتري قبل تسليم العقار وبعده وقضية الملاك بين بعضهم وآلية نقل الملكية والتوريث وغيرها من النقاط التي يصل عددها لحوالي 50 نقطة.
* ولكن ألا تعتقد أن هناك شيئا من عدم الشفافية تشوب هذا السوق أحياناً.. وهل المطلوب تدخل حكومي لمزيد من الشفافية؟ ـ هناك أسباب لذلك أولها دخول أطراف (غير عقارية) في سوق العقار، والثاني التغيير الجذري الذي طرأ على سوق العقار خلال السنوات الأربع الماضية، فهناك فرق كبير بين أن أقوم بالبناء للتأجير وبين البناء لغرض البيع انه موضوع مختلف تماماً، فالأول استثمار طويل الأجل والثاني استثمار قصير الأجل وموجه لزبون مختلف، أما عن تدخل الحكومة فاعتقد أن المطلوب منها استصدار قوانين تنظم السوق وهو ما يسهم حتماً في تنظيم السوق وغربلته وفق كل مستوى ودرجة الكبير منها والمتوسط والأصغر وهذا ينطبق على مختلف القطاعات مثل البنوك مثلاً العشرات دخلت وبقيت بعض منها.
* هل هناك مجال اليوم للشركات المتوسطة أو الأصغر، أم أن هناك السيطرة للهوامير الكبار؟
ـ هذا كلام غير دقيق، فالفرص متاحة للجميع وظهور مايكروسوفت لم يمنع شركات صغيرة من الدخول في هذا المجال وقد ينجح عقاري لا يملك إلا عقارا واحدا احسن اختيار شروطه وخاصة الموقع وليس من المفروض أن يكون كل عقاري مثل (اعمار) حتى ينجح، فالفرص موجودة وكل حسب شطارته. انظري ماذا كانت داماك مقارنة باعمار في العام 2002 رغم أننا لم نتلقى الدعم الحكومي ولسنا شركة مساهمة؟
* إذا كيف نجحتم؟ ـ بتوفيق الله وللأسف فإنه بمجرد ذكر هذه العبارة يهزأ البعض منها، بالتأكيد هناك عدة عوامل للنجاح فالخروج من المنزل منذ الصباح الباكر لمتابعة الأعمال عامل مهم، وكذلك اختيار الموقع الجيد وهو ما لا يجيده البعض وكذلك دراسة السوق بشكل دقيق فلدينا كادر ضخم متخصص بهذا الشأن وصرفنا لذلك مبالغ ضخمة.
* هناك اتهامات متبادلة بين شركات تمويل العقار والبنوك كيف تجد أداء كل منهما في سوق العقار؟
ـ للبنوك سياسة محافظة وهو أمر يدخل في بنيتها ولا كلام عليه فهي تتعامل مع أموال الناس لذا فقد تأخرت بدخول سوق العقار، وعندما وجدت شركة مثل اعمار ونخيل أن هناك نقصاً في هذا المجال أقامت كل منهما شركات تمويل عقارية (أملاك) و(تمويل) تستطيع تمويل آلاف الوحدات السكنية المطروحة من قبل الشركتين، وعندما انتبهت البنوك لهذا النشاط ومردوده الإيجابي بدأت أخيرا بالتحرك، وأخيرا وقعنا مع بنك المشرق اتفاقاً للتمويل وهناك مشاريع لبنوك أخرى. ودخول البنوك في تمويل العقار سيكون له الأثر الإيجابي الكبير على هذا السوق.
* كيف يمكن الوصول إلى شروط تمويل أقل إجحافاً ؟ ـ المنافسة كفيلة بتقديم المنتج الأفضل والمنافسة تشكل أفضل وسيلة لتفعيل أي سوق ومصيبتنا في المنطقة العربية عندما تتدخل الحكومة والصحافة لحماية قطاع ما، وشخصيا أنا مع فتح الأسواق في جميع القطاعات حتى البنوك والاتصالات لأنها تتيح الخدمة الأفضل والإبداع وفرص العمل الأفضل والاقتصاد الأميركي تطور بالمنافسة لأنه اقتصاد مفتوح ثم ان ديننا شجع دوماً على المنافسة.
* ولكن ما يجري أحيانا أن الاقتصادات العربية حررت الأسواق بدون نظم وضوابط وأصبحت (حرة) أكثر من الاقتصادات الحرة نفسها؟
ـ بعض المقارنات غير صحيحة ونحن العرب نأخذها بطريقة عاطفية نسحبها على السياسة والاقتصاد، وفتح الأسواق مطلب يخدم الاقتصاد الإماراتي بالدرجة الأولى، ونقارن بين تجربة الإمارات التي فتحت أسواقها وبين دول الجوار التي كانت اكثر تحفظاً.
* على ذكر فتح الأسواق كيف تتوقع تأثيرها على سوق العقار خاصة إن تم دخول شركات كبيرة؟
ـ دبي تفاجئنا دائما بالجديد عندما كان يُحكى عن استقدام 3 ملايين سائح كنا نقول هذه مبالغة لكن الواقع تجاوز هذا الرقم واليوم يُحكى عن 15 مليون سائح وهو رقم يمكن لدبي أن تحققه لأنها تمتلك ميزات كثيرة أولاً انها رؤية اقتصادية منفتحة، الأمر الذي جعل من دبي قبلة في المنطقة بدون منافس، وهي لن تواجه اي منافس خلال العشرين سنة المقبلة لأنها تتحرك بسرعة فاللحاق في دبي ليس أمراً سهلاً، ولندن تقدم مثالاً واضحاً كمركز متقدم ينمو بسرعة بحيث لم تستطع عاصمة أوروبية أن تنتزع هذه المكانة منها، ودخول شركات عقار من الخارج سيؤثر حتماً على السوق بأن يتراجع أو يتقدم نمو بعض الشركات العاملة أصلاً.
* وماذا عن حالة التشبع التي يجري الحديث عنها؟
ـ السوق ينمو بشكل كبير وليست لدي أرقام محددة وهناك أسباب بحكم النمو داخل الإمارات نفسها أو المقبلة من الخارج، وهناك شريحة واسعة من هؤلاء ترغب باقتناء منزل في دبي كونه استثماراً جيداً. بالطبع سيصل السوق إلى حالة التشبع وعند الوصول إلى هذه الحالة فإنه يعطي إشارات غير موجودة حالياً، ولكن بالتأكيد سيأتي اليوم الذي يقوم السوق بحركة تصحيح أو تثبيت أسعار عند حد معين أو ربما تتراجع بنسبة 10 إلى 15 بالمائة، فهذا سيحدث ولا استطيع اعطاء تاريخ محدد لذلك، ولكنه لن يكون الآن، ولكن حتى وإن حدث التصحيح فهو في صالح السوق لأنه ينظف ويزيل الغث من الثمين مثل موج البحر الذي يرمي بحركة المد والجزر البقايا على الشاطئ وتصحيح سوق العقار يدفع بالشركات غير الجيدة بالخروج ويخفف عدد المضاربين.
* تمت العديد من التحالفات العقارية في المنطقة كيف تجدها وهل لديكم خطط مماثلة؟
ـ التحالفات جيدة لأي شركة في سوق ما لا يعني أنه يمتلك المعرفة في جميع الأسواق فإن أرادت اعمار مثلا العمل في السوق السعودي فعليها معرفة كافة التفاصيل بدقة لأن العقار تحديدا يحتاج لهذه المعرفة خاصة في اختيار المواقع ثم ان «نخيل» و«اعمار» استفادتا كثيرا من الدعم الحكومي وأهمه الحصول على الأراضي ذات الموقع الممتاز وربما استطاعتا عبر التحالفات المذكورة من الإفادة من خبرة وعلاقات هذه الشركات في أسواقها المحلية. في «داماك» نحن ندرس مثل هذه الفرص منطقة الشرق الأوسط بشكل عام ومنطقة الخليج كدائرة أصغر مثل عمان والكويت.
* لأي درجة تأثر سوق العقار بالاستقطاب الكبير الذي أحدثه سوق الأسهم؟
ـ لا اعتقد أن هناك تأثيراً يذكر فسوق العقار والأسهم (يعملان) وهناك سيولة كبيرة في المنطقة وشخصيا اعتقد أن حوالي مليار دولار يدخل منطقة الخليج يوميا (دول الخليج إضافة إلى إيران) وهناك جزء كبير منه يصب في السوق، بالطبع إضافة إلى السيولة العائدة من الخارج. وبشكل عام فإن سوق العقار لن يتأثر بسوق الأسهم إلا إذا حدث انهيار في هذا الأخير، لكن ما يميز سوق العقار في دبي أنه يستقطب مستثمرين من الخارج وهناك أموال كثيرة تصب من خارجه خليجية وعالمية وهذا يعطي ضمانا أكثر فإن حدثت هزة في سوق الأسهم المحلي فهذا يعني أن التأثير سيكون محدوداً.
* بانتظار صدور قانون الشركات الجديد كيف ترون الجزء المتعلق بتحويل الشركات إلى مساهمة وضرورة طرح 55% من الأسهم للاكتتاب، ثم ماذا عنكم متى تنوون القيام بهذه الخطوة ؟
ـ سأجيبك عن القسم الأخير أولاً فنحن في داماك لم نأخذ بعد أي خطوة باتجاه التحول إلى شركة مساهمة عامه رغم ما يشاع في السوق. ثانيا نحن جهة خاطبت الوزارة بشأن شروط التحول إلى مساهمة عامة وخاصة لناحية النسب المطلوبة للتحول 55% والمشكلة ليست هنا، بل في عملية تقييم الشركات التي تجريها الوزارة وهي عملية سهلة في جميع أنحاء العالم ومهمة الوزارة هي حماية المساهمين من تقييم مبالغ فيه لبعض الكبار والتقييم يلزمه وقت وخبرة، لكن يمكن حل هذه المشكلة بأن تسمح للشركة بطرح 20% من أسهمها بدل 55% بحيث إن حدث تقييم مجحف يستطيع مالكو الشركة الأصليون التعويض قليلا أو يمكن السماح لهذه الشركات بالدخول بالسوق الثانوي.